ECLI:NL:GHAMS:2015:1505

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 106.002.177/02
rolnummer rechtbank Noord-Holland : 151284 CV EXPL 03-3170

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 april 2015

inzake

[APPELLANT],
wonende te [woonplaats],
appellant,

advocaat: mr. A. Glijnis te Alkmaar.

tegen:

1.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidREPLA B.V.,gevestigd te Alkmaar,2. [GEÏNTIMEERDE],

wonende te [woonplaats],
geïntimeerden
,advocaat: mr. A. de Groot te Alkmaar.

1.Het verdere procesverloop

Partijen worden hierna wederom [appellant] en Repla c.s. genoemd.

In het tussenarrest van 22 oktober 2013 heeft het hof de zaak verwezen naar de rol voor het nemen van een akte door partijen.

Vervolgens hebben Repla c.s. een akte na tussenarrest genomen.

[appellant] heeft een antwoordakte na tussenarrest genomen.

Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.

2.De verdere beoordeling

2.1

In het tussenarrest van 22 oktober 2013 heeft het hof aan Repla c.s. verzocht hun schadevergoedingsvordering aanvullend toe te lichten, alvorens te beoordelen of zij de gelegenheid dienen te krijgen om in deze kwestie bewijs bij te brengen en de omvang van hun schade aannemelijk te maken. Daarbij dienden Repla c.s. tevens toe te lichten wat, nu geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW meebrengt.

2.2

Met betrekking tot dit laatste punt is door Repla c.s. naar voren gebracht dat artikel 7:224 lid 2 BW in het onderhavige geval toepassing mist, nu sprake is van een huurovereenkomst die vóór 1 augustus 2003 is gesloten en het overgangsrecht bepaalt dat het betreffende artikel voor dergelijke huurovereenkomsten niet geldt. Volgens Repla c.s. gelden de oude artikelen 1598-1599 BW. Dit impliceert dat [appellant] bij gebreke van een beschrijving bij aanvang van de huur, niet geacht kan worden het gehuurde te hebben ontvangen in de staat waarin het verkeert bij einde van de huur, maar bij gebreke aan een beschrijving het ervoor moet worden gehouden dat [appellant] bij aanvang van de huurde panden in goede staat heeft ontvangen. De staat, en het bewijs daarvan, is derhalve geheel voor rekening en risico van [appellant], zo stellen Repla c.s.
Volgens [appellant] is artikel 7:224 lid 2 BW wel degelijk van toepassing, omdat de oplevering plaatsvond na 1 augustus 2003, op welk moment artikel 7:224 lid 2 BW reeds geldend recht was.

2.3

Het hof overweegt dat lid 2 van artikel 7:224 BW niet van toepassing is op huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór de inwerkingtreding van het artikel, dus vóór 1 augustus 2003. Dat na 1 augustus 2003 oplevering heeft plaatsgevonden, maakt dit niet anders. Dit betekent dat in het onderhavige geval artikel 7:224 lid 2 BW toepassing mist en dat de artikelen 1598-1599 BW (oud) gelden.
Derhalve heeft te gelden dat bij gebreke aan een beschrijving bij aanvang van de huur, de huurder geacht wordt het gehuurde in goede staat te hebben ontvangen, behoudens tegenbewijs van de huurder (art. 1599 BW (oud). Nu bij aanvang van de huur geen beschrijving is opgemaakt, moet er in dit geding derhalve vanuit worden gegaan dat [appellant] het gehuurde in goede staat heeft ontvangen, behoudens tegenbewijs aan zijn kant.

[adres 3]2.4 Met betrekking tot het pand [adres 3] (loods + huisje) overweegt het hof het volgende. De stelling van [appellant] in zijn laatste akte dat hij alleen de loods en niet het huisje had gehuurd, is nieuw en dus te laat betrokken. Het hof gaat daaraan voorbij.
In het proces-verbaal van opname van 15 oktober 2003 is het volgende geconstateerd:

- er ligt in de grote loods een berg rommel (afval);

- in het voorste gedeelte is een ontmantelde hennepplantage aanwezig (diverse leidingen, afvoeren, afval e.d. nog aanwezig);

- voor ontluchting zijn diverse grote gaten in de muren aanwezig;

- in het keukentje ligt een afvoerleiding en zijn gaten in de muur gemaakt;

- op de bovenverdieping is een ontmantelde hennepplantage aanwezig (diverse leidingen, afvoeren, afval e.d.).
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis in verband met de aan het gehuurde toegebrachte schade aan [adres 3], conform de offerte van B.A.B.O. van 28 oktober 2003, een bedrag toegewezen van € 8.437,10,--.

2.5

Bij
grief II(dat in het tussenarrest van 22 oktober 2013 in de slotsom grief II tot de falende grieven is gerekend, berust op een vergissing) heeft [appellant] met verschillende argumenten deze schade betwist.
Voor zover die betwisting berust op de stelling dat de schade is toegebracht na de indeplaatsstelling van [appellant] door Karsten, gaat het hof daaraan voorbij, nu in het tussenarrest van 22 oktober 2013 is beslist dat [appellant] vanaf juni 2003 als huurder van het pand heeft te gelden.
Voorts voert [appellant] in zijn antwoordakte na tussenarrest aan dat het pand al ontruimd was. [appellant] stelt in dit verband dat van opruimkosten geen sprake kan zijn geweest, omdat [X], een kennis van [appellant], met een aantal personen alle goederen die niet aan Tielen toebehoorden, heeft opgeruimd. [appellant] verwijst hiertoe naar een verklaring van [X] (prod. 6 memorie van grieven).
Naar ’s hofs oordeel is de stelling onvoldoende onderbouwd, tegenover het proces-verbaal van bevindingen van de deurwaarder waaruit blijkt dat het pand op 15 oktober 2003 níet ontruimd was. Uit de verklaring van [X] kan niet worden afgeleid dat het gestelde opruimen heeft plaatsgevonden ná 15 oktober 2003, zijnde het moment waarop de deurwaarder zijn constateringen heeft gedaan. Het hof gaat derhalve voorbij aan dit verweer van [appellant].
heeft verder betoogd dat de offerte onredelijk hoog is, dat ten onrechte slechts één offerte is overgelegd en dat Repla c.s. niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij voor het gestelde bedrag de schade hebben laten herstellen.

Het hof overweegt dat volgens vaste rechtspraak bij een gebrekkige oplevering van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst, alleen daadwerkelijk gemaakte kosten voor vergoeding in aanmerking komen. Naar ’s hofs oordeel hebben Repla c.s. onvoldoende onderbouwd of, en zo ja, tot welk bedrag, zij daadwerkelijk kosten hebben gemaakt in verband met de gebrekkige oplevering. De offerte van B.A.B.O. volstaat daartoe niet, omdat niet is gebleken dat Repla c.s. de schade daadwerkelijk hebben laten herstellen overeenkomstig die offerte. Het hof zal deze post derhalve afwijzen. Voor nadere bewijslevering op dit punt ziet het hof geen aanleiding, nu Repla c.s. niet hebben gesteld en te bewijzen hebben aangeboden dat zij tot een bepaald bedrag kosten voor herstel hebben gemaakt.

Daarmee slaagt grief II.

2.6

Voorts heeft [appellant] bij
grief Vaan de orde gesteld dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat er nog auto’s in het pand waren, zodat Repla c.s. het pand niet konden wederverhuren en op grond daarvan € 4.000,-- aan schade toegewezen voor gederfde huurinkomsten september – december 2003.
Het hof overweegt dat in het proces-verbaal van bevindingen niet is vermeld dat er nog auto’s van [appellant] in de loods aanwezig waren. Wel blijkt dat de politie bij de inval in het pand op 17 juli 2003 auto’s heeft aangetroffen. Bovendien is ter comparitie bij de kantonrechter door [appellant] verklaard dat bij zijn vertrek in juni 2003 nog enkele auto’s van hem in het pand stonden. Mogelijk is derhalve dat de auto’s tussen juli 2003 en oktober 2003 uit het pand zijn verwijderd.
Echter, de aanwezigheid van de auto’s is niet van beslissend belang, nu uit het proces-verbaal van bevindingen in toereikende mate blijkt dat het pand op 15 oktober 2003 – dus na het beëindigen van de huurovereenkomst – niet leeg en in goede staat was opgeleverd door [appellant] c.s., en wel zodanig dat op dat moment wederverhuur niet mogelijk was. [appellant] heeft de bevindingen van de deurwaarder ook niet wezenlijk betwist. Aldus is in voldoende mate komen vast te staan dat Repla c.s. in dit opzicht schade hebben geleden.
Vervolgens is nog aan de orde het verweer van [appellant] dat Repla c.s. niet hebben voldaan aan hun schadebeperkingsplicht door niet direct na beëindiging van de huurovereenkomst het pand zelf te (doen) ontruimen en te (doen) herstellen.
Naar ’s hofs oordeel moet worden geoordeeld dat rekening gehouden moet worden met enige tijd die was gemoeid met het inventariseren en herstellen van de schade alsmede het ontruimen van het pand. Dit betekent dat het pand niet direct ná 1 september 2003 weer verhuurd kon worden. Of Repla c.s. wel of niet actief op zoek zijn gegaan naar nieuwe huurders is in dit licht niet relevant, omdat het er immers om gaat dat het pand eerst weer verhuurbaar moest zijn. Het hof stelt de tijd die daarmee redelijkerwijs gemoeid was, schattenderwijs vast op twee maanden. Derhalve kunnen Repla c.s. aanspraak maken op twee maanden gederfde huur, derhalve € 2.000,--.

De grief slaagt gedeeltelijk.

2.7

In het tussenarrest van 22 oktober 2013 heeft het hof reeds beslist dat voor het pand [adres 3] de huurtermijnen over de periode mei 2003 tot en met augustus 2003 nog moeten worden betaald.

[adres 1]2.8 Met betrekking tot het pand [adres 1] (loods) overweegt het hof als volgt.
In het proces-verbaal van bevindingen van 15 oktober 2003 is met betrekking tot dit pand het volgende geconstateerd:
- voor het pand staan een tweetal auto’s (…);

- binnen liggen een viertal motorblokken op pallets;

- aanwezig is divers afval, houten pallets, 1 tafel, verschillende stoelen en een oud bureautje;

- dat aldaar geen voor opslag vatbare goederen aanwezig zijn, alleen afval.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis een bedrag van € 1.950,-- (inclusief rente) in verband met opleveringsschade aan dit pand toegewezen.

2.9

[appellant] heeft het toegewezen schadebedrag betwist bij
grief X.
Voor zover deze betwisting berust op het argument dat hij geen huurder was, gaat het hof daaraan voorbij, op de eerder vermelde gronden.
Voor zover [appellant] in zijn antwoordakte na tussenarrest stelt dat het pand wel ontruimd was, geldt hetgeen daarover is overwogen bij r.o. 2.5.
Subsidiair heeft [appellant] aangevoerd dat de gestelde schade is aangetroffen in de koelcelwand; hij had echter geen toegang tot deze koelcellen. Er stond namelijk een grote Amerikaanse camper, die niet aan [appellant] toebehoorde, strak langs de deur van de koelcellen geparkeerd. Hij had derhalve geen weet van de schade. Volgens [appellant] was de schade bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig.
Het hof overweegt dat het aan [appellant] is om tegenbewijs te leveren tegen het vermoeden dat hij het gehuurde in goede staat heeft ontvangen (r.o. 2.3). Naar ’s hofs oordeel heeft [appellant] het bewijsvermoeden echter onvoldoende gemotiveerd betwist om op dit punt tot tegenbewijs te worden toegelaten. Het hof houdt het er derhalve voor dat de schade bij de koelcellen is ontstaan tijdens de huurperiode. Dat [appellant] geen toegang had tot de koelcellen, doet daarbij niet ter zake; als huurder is hij immers verantwoordelijk.
Het hof heeft in het procesdossier geen onderbouwing van de door Repla c.s. opgevoerde schadepost van € 1.950,-- aangetroffen. Ook heeft het hof niet kunnen vaststellen wat de schade aan de koelcellenwand nu precies behelst. In het proces-verbaal van de comparitie is daarover ook niets vermeld. Gelet op de betwisting van de schade door [appellant], is de verwijzing door Repla c.s. (in haar akte na tussenarrest) naar haar eerdere stellingen bij conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie onvoldoende. Ook een verwijzing naar de in het geding gebrachte foto’s acht het hof onvoldoende. Het bewijsaanbod van Repla c.s. acht het hof onvoldoende toegesneden op dit punt, zeker nu de B.A.B.O.-offerte geen betrekking heeft op dit pand.
De grief slaagt.

2.1

Voorts heeft [appellant] zich met
grief IXgericht tegen de beslissing van de kantonrechter om een bedrag aan gederfde huurinkomsten over de periode september 2003 tot en met maart 2004 toe te wijzen van € 12.308,80.
Door [appellant] is primair aangevoerd dat hij geen huurder was; dit standpunt is verworpen in het tussenarrest.
Subsidiair heeft hij aangevoerd dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd per 31 augustus 2003. Ook dit betoog slaagt niet: in het tussenarrest van 3 juli 2012 is reeds geoordeeld dat de huurovereenkomst door opzegging van Tielen is beëindigd en dat [appellant] in deze opzegging heeft berust.
Meer subsidiair stelt [appellant] dat er niet of nauwelijks meer spullen in het pand waren en dat Repla c.s. het pand per 1 september 2003 weer hadden kunnen verhuren; als zij dit niet hebben gedaan is dat aan henzelf te wijten.
Dit verweer slaagt naar ’s hofs oordeel in zoverre dat Repla c.s. enige tijd moest worden gegund om het pand zelf te ontruimen (dat het pand hersteld moest worden is onvoldoende komen vast te staan), welke tijd het hof redelijkerwijs op twee maanden zal stellen. Derhalve kunnen Repla c.s. aanspraak maken op twee maanden gederfde huur, dat is tweemaal € 1.758,40 (€ 3.516,80). Dat [appellant] oorspronkelijk voor vijf jaar had gehuurd zodat de hele periode (door Repla c.s. beperkt tot maart 2004) aan huur als schade kan worden gevorderd, volgt het hof niet; Repla c.s. hebben immers zelf de huurovereenkomst opgezegd.

De grief slaagt grotendeels.

2.11

Bij het tussenarrest van 22 oktober 2013 heeft het hof reeds beslist dat er onvoldoende grond is om rekening te houden met een gestelde betaling van € 1.588,-- ter zake van de waarborgsom. Voorts is in dit tussenarrest beslist dat [appellant] nog dient te betalen voor het pand [adres 1] de huurtermijnen over de periode juli en augustus 2003.

[adres 2]2.12 Met betrekking tot het pand [adres 2] overweegt het hof als volgt.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis een bedrag van € 741,60 aan gederfde huurinkomsten over de maand september 2003 voor dit pand toegewezen.
Tegen die beslissing is
grief XIgericht.

Het hof overweegt dat in het proces-verbaal van bevindingen niets is vermeld over de staat waarin dit pand is aangetroffen op 15 oktober 2003. Voorts heeft het hof uit de stellingen van Repla c.s. niet kunnen opmaken in welk opzicht sprake is geweest van het niet leeg opleveren van het pand, zeker nu in de dagvaarding is vermeld dat dit pand ‘in de maand september leeg en onder afgifte van de sleutels ter beschikking is gesteld’ en Repla c.s. in haar conclusie van repliek hebben erkend dat het pand in september 2003 is wederverhuurd. Bij gebreke aan een nadere toelichting van Repla c.s. is er onvoldoende aanleiding om over de maand september 2003 gederfde huur toe te wijzen.

Daarmee slaagt de grief.

2.13

In het tussenarrest van 22 oktober 2013 is reeds beslist dat [appellant] nog dient te betalen de huurtermijnen voor het pand Dorpsstraat 218AR over de periode juli en augustus 2003.

2.14

Ten slotte is nog aan de orde
grief XII, waar [appellant] onder mee betwist buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd te zijn, omdat de werkzaamheden van de advocaat van Repla c.s. zich hebben beperkt tot het versturen van een enkele brief. Die werkzaamheden zijn onvoldoende om buitengerechtelijke incassokosten toe te wijzen.

Het hof stelt vast dat Repla c.s. niet nader hebben toegelicht en onderbouwd dat sprake is geweest van werkzaamheden die de toewijzing van buitengerechtelijke incassokosten rechtvaardigen. Deze kosten zullen derhalve worden afgewezen, zodat de grief slaagt.

2.15

Hetgeen hiervoor en in de eerdere tussenarresten is overwogen leidt tot de volgende opstelling.

Ten aanzien van Tielen ([adres 3]):

afwijzing schade ad € 8.437,10 (r.o. 2.5);
toewijzing gederfde huurinkomsten € 2.000,-- in plaats van € 4.000,-- in vonnis (r.o. 2.6);
toewijzing achterstallige huur € 4.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 november 2003 conform vonnis (r.o. 2.9 tussenarrest 22 oktober 2013);
afwijzing buitengerechtelijke incassokosten ad € 662,52 (r.o. 2.12).
afwijzing verrekening borgsom (r.o. 2.9 tussenarrest 22 oktober 2013).

Per saldo leidt dit tot toewijzing van een bedrag € 4.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 november 2003 alsmede een bedrag van € 2.000,--.

Ten aanzien van Repla ([adres 1]):

afwijzing schade € 1.950,-- (r.o. 2.8);
toewijzing twee maanden gederfde huurinkomsten € 3.516,80 (r.o. 2.9);
toewijzing achterstallige huur € 3.516,80 r.o. 2.9 tussenarrest 22 oktober 2013);
afwijzing buitengerechtelijke incassokosten ad € 662,52 (r.o. 2.12).
toewijzing € 700,-- vorkheftruck conform vonnis (r.o. 3.10 tussenarrest 3 juli 2012).

Per saldo leidt dit tot toewijzing van een bedrag van € 7.733,60.

Ten aanzien van Repla ([adres 2]):

afwijzing gederfde huurinkomsten ad € 741,60 (r.o. 2.10);
toewijzing achterstallige huur € 1.483,20 conform vonnis (r.o. 2.9 tussenarrest 22 oktober 2013).

Per saldo leidt dit tot toewijzing van een bedrag van € 1.483,20. Tezamen met het eerder genoemde bedrag van € 7.733,60 is dit in totaal € 9.216,80.

2.16

Het voorgaande leidt ertoe dat de grieven gedeeltelijk slagen en gedeeltelijk falen. Naar ’s hofs oordeel dient [appellant] als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij te worden aangemerkt, zij het dat het hof het salaris zal berekenen conform tarief II. Het hof zal de proceskostenveroordeling in eerste aanleg in conventie ten laste van [appellant] als de grotendeels in het ongelijk gestelde opnieuw vaststellen, zoals hierna zal worden vermeld.
Voor zover [appellant] uit hoofde van het vonnis meer betaald heeft aan Repla c.s. dan waartoe hij thans wordt veroordeeld, worden Repla c.s. veroordeeld tot terugbetaling van dat meerdere, overeenkomstig de daartoe strekkende vordering van [appellant].

Beslist wordt als hierna in het dictum te bepalen.

3.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover gewezen in reconventie;

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover gewezen in conventie, behoudens voor zover daarbij in het dictum jegens Tielen (onder A) en jegens Repla (onder a) voor recht is verklaard dat de huurovereenkomsten per 1 september 2003 zijn ontbonden;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant] tot betaling aan Tielen van een bedrag € 4.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 november 2003 alsmede tot betaling van een bedrag van € 2.000,--;

veroordeelt [appellant] tot betaling aan Repla van een bedrag van € 9.216,80;

veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure en begroot die aan de zijde van Repla c.s.:
in eerste aanleg op € 230,-- aan verschotten en € 410,-- voor salaris;

in hoger beroep op € 244,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris;

veroordeelt Repla c.s. tot terugbetaling aan [appellant] van hetgeen zij uit hoofde van het vonnis meer hebben ontvangen dat Repla c.s. op grond van dit arrest toekomt;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, J.W. Hoekzema en

R.H. de Bock en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 april 2015.