Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer: 200.154.644/01 KG
zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/567463 KG ZA 14-786
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 april 2015
inzake
1.[appellant sub 2] en
2. [appellant sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. F. Panholzer te Amsterdam,
tegen:
de stichting
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant sub 1], [appellant sub 2] (gezamenlijk [appellanten]) en Eigen Haard genoemd.
[appellanten] zijn onder aanvoering van grieven bij dagvaarding (met producties) van 15 augustus 2014 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de voorzieningenrechter) van 13 augustus 2014, gewezen tussen onder meer [appellanten] als gedaagden en Eigen Haard als eiseres.
Op de eerst dienende dag hebben [appellanten] overeenkomstig hun appeldagvaarding van grieven gediend.
Eigen Haard heeft daarna een memorie van antwoord met producties ingediend.
[appellant sub 2] heeft vervolgens een akte producties ingediend.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 5 maart 2015 door hun voornoemde advocaten doen bepleiten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellanten] hebben nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de gevraagde voorzieningen zal weigeren, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Eigen Haard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
2.Feiten
2.1
De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten opgesomd die tot uitgangspunt zijn genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.1.
Eigen Haard is eigenaresse van de sociale huurwoning gelegen aan de
[adres] [plaats] (hierna de woning). De woning is
circa 40 m2 groot en bestaat uit een woonkamer/eetkamer, een slaapkamer, een
keuken en een badkamer. De huurprijs voor de woning bedraagt thans € 299,34 per
maand. De woning is op de derde verdieping gelegen. Er is geen lift aanwezig.
2.1.2.
Eigen Haard heeft de woning op basis van een schriftelijke
huurovereenkomst d.d. 3 januari 2006 met ingang van die datum aan [appellant sub 2]
verhuurd. In de huurovereenkomst en daarop van toepassing verklaarde algemene
voorwaarden is bepaald - voor zover voor deze procedure van belang - dat huurder
de woning gedurende de huurtijd zelf (met zijn gezin) zal bewonen en er zijn
hoofdverblijf zal hebben, dat hij ervoor zal zorgen dat aan omwonenden geen
overlast of hinder wordt veroorzaakt, dat hij aansprakelijk is voor alle gedragingen
van anderen die zich met zijn goedvinden in de directe omgeving van het gehuurde
bevinden en dat hij de woning niet - al dan niet tijdelijk - aan derden zal
onderverhuren, ter bewoning zal afstaan of in gebruik zal geven zonder schriftelijke
toestemming van Eigen Haard.
2.1.3.
[appellant sub 1], geboren [in 1991], is de zoon van [appellant sub 2]
[appellant sub 1] staat sedert 27 december 2006 op de woning ingeschreven.
2.1.4.
[appellant sub 2] heeft verklaard een uitkering op grond van de Ziektewet te
ontvangen. Hij heeft problemen met trappen lopen. [appellant sub 2] verblijft circa 6 ½ maand per jaar (van begin april tot eind oktober) in een recreatiewoning (caravan) te [plaats]. [appellant sub 1] heeft in [plaats] ook een boot waar hij in het zomerseizoen kan verblijven.
2.1.5.
Eigen Haard heeft op 11 december 2012 een melding van een omwonende
ontvangen over door [appellant sub 1] en zijn vriendin vanuit de woning veroorzaakte
geluidsoverlast. De klager heeft gemeld dat de woning aanvankelijk twee jaar door
een onbekende derde is bewoond en vervolgens door [appellant sub 1] en zijn vriendin
is betrokken. De klager stelt [appellant sub 2] al circa vier jaar niet meer op de woning
te hebben gezien. Eigen Haard heeft de woning naar aanleiding van de melding in
onderzoek genomen. Van dat onderzoek is een verslag opgemaakt dat in deze
procedure als productie 3b aan de zijde van Eigen Haard is overgelegd. Eigen Haard
heeft op 6 augustus, 14 augustus en 20 augustus 2013 onaangekondigde
huisbezoeken laten afleggen. Daarbij is niemand in de woning aangetroffen.
2.1.6.
Op 14 oktober 2013 is wederom een melding gedaan wegens overlast
veroorzaakt door [appellant sub 1] en zijn vriendin. Naar aanleiding van deze melding
heeft Eigen Haard op 3 december en 10 december 2013 en op 4 april 2014
onaangekondigd huisbezoeken laten afleggen. Op 3 december 2013 en 4 april 2014
is niemand in de woning aangetroffen. Op 10 december 2013 is [appellant sub 1] in de
woning aangetroffen. Hij heeft de medewerkers van Eigen Haard niet in de woning
toegelaten.
2.1.7.
Op 17 april 2014 heeft op het kantoor van Eigen Haard op verzoek van
Eigen Haard een gesprek met [appellant sub 2] plaatsgevonden. [appellant sub 2] heeft
volgens het gespreksverslag verklaard dat hij samen met [appellant sub 1] in de woning
woont. De vriendin van [appellant sub 1] overnacht ook geregeld in de woning. Als hij
([appellant sub 2]) dan ook in de woning verblijft, slaapt hij op de bank. Als [appellant sub 1] en zijn vriendin niet op de woning overnachten slaapt [appellant sub 2] zelf in het bed.
[appellant sub 2] zegt ongeveer 3 tot 4 nachten per week op de woning te verblijven en af en toe bij zijn vriendin te slapen, die op de [adres] (te Amsterdam, hof) woont en met wie hij een lat-relatie heeft. Hij kan niet met haar samenwonen omdat zij een uitkering heeft die zij dan kwijt zou raken. [appellant sub 2] verklaart dat hij niet werkt.
Aansluitend aan het gesprek heeft een bezoek aan de woning plaatsgevonden. In het
verslag daarvan staat — voor zover voor deze procedure van belang — dat de
(inrichting van de) woning op Eigen Haard een jeugdige indruk heeft gemaakt.
[appellant sub 2] heeft verklaard dat hij de inrichting van de woning aan zijn zoon heeft
overgelaten aangezien hij zelf, omdat hij een tijd in detentie heeft gezeten, zijn interesse in materialistische zaken heeft verloren. De medewerkers van Eigen Haard hebben in de woning - op een aantal T-shirts na, waarvan [appellant sub 2] heeft verklaard dat het werkkleding betreft - geen kledingstukken of persoonlijke bezittingen van [appellant sub 2] aangetroffen. Gevraagd of er ook maar iets in de woning aanwezig is waarmee hij kan aantonen dat het iets persoonlijks van hem is zegt [appellant sub 2] dat niet te kunnen, omdat hij al zijn persoonlijke bezittingen heeft weggedaan. Zijn kleren, administratie en dergelijke bevinden zich in [plaats] waar hij op dat moment verblijft. [appellant sub 2] geeft aan dat hij absoluut niet wist dat hij in het gehuurde zijn hoofdverblijf moest hebben.
2.1.8.
Op 24 april 2014 hebben medewerkers van Eigen Haard met omwonenden
van de woning gesproken. In het hiervan opgemaakte verslag staat dat een aantal
van de benaderde omwonenden overlast ervaren van [appellant sub 1] en zijn vriendin
maar dat zij niet willen dat hun naam bekend wordt gemaakt omdat zij bang zijn
voor represailles van [appellant sub 1] en zijn vriendin. De benaderde omwonenden
hebben verder verklaard dat [appellant sub 2] daar niet woont, dat zij hem alleen af en toe tijdens het legen van zijn postvak aantreffen en dat hij weggaat nadat hij de post uit het vak heeft gehaald. Volgens een van de bewoners doet hij dat al een jaar of 5. Zoon en zijn vriendin zijn, net als [appellant sub 2], gedurende de zomermaanden niet in de woning en [appellant sub 2] wordt niet gezien in de winter, alleen dus wanneer hij zijn post komt ophalen.
2.1.9.
Eigen Haard heeft [appellant sub 2] bij brief van 7 mei 2014 gesommeerd de
huurovereenkomst voor 20 mei 2014 op te zeggen op de grond dat hij zich niet aan
zijn contractuele verplichting heeft gehouden om zijn hoofdverblijf in de woning te
hebben.
2.1.10.
[appellant sub 2] heeft Eigen Haard bij brief van zijn advocaat van 14 mei 2014
bericht dat hij de huurovereenkomst niet zal opzeggen.
3.Beoordeling
3.1
In eerste aanleg van dit kort geding vorderde Eigen Haard de ontruiming van de woning, onder meer omdat [appellant sub 2] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen onder de huurovereenkomst door de woning niet zelf als hoofdverblijf te bewonen alsmede door de woning aan derden (waaronder [appellant sub 1] en zijn vriendin) onder te verhuren dan wel in gebruik te geven. Deze laatsten hebben voorts stelselmatig overlast veroorzaakt aan omwonenden. [appellant sub 2] is voor het gedrag van anderen die zich met zijn goedvinden in de woning bevinden jegens Eigen Haard aansprakelijk. Genoemde tekortkomingen kunnen niet meer worden hersteld.
3.2
De voorzieningenrechter heeft de vorderingen toegewezen. Zij achtte het voldoende aannemelijk dat [appellant sub 2] in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf heeft en dat hij de woning aan anderen in gebruik heeft gegeven, die niet (meer) tot zijn gezin behoorden. Zij achtte daarmee voldoende grond aanwezig om vooruitlopend op het oordeel van de bodemrechter de gevorderde ontruiming toe te wijzen; de vraag naar de eventuele overlast hoefde bij die stand van zaken niet beantwoord te worden.
3.3
Tegen deze oordelen en de gronden waarop deze berusten komen [appellanten] met hun grieven op.
3.4
Bij de vraag of op grond van de gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, dient grote terughoudendheid te worden betracht, in verband met de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor diepgaand onderzoek naar de feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is dan ook slechts plaats als in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, als het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming en/of andere feiten en omstandigheden die maken dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.
3.5
De grieven I, II en III betreffen de vraag of voldoende aannemelijk is geworden dat [appellant sub 2] in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf heeft. Volgens [appellant sub 2] kan hij zijn hoofdverblijf niet in [plaats] hebben, omdat het niet is toegestaan in een recreatiewoning hoofdverblijf te hebben. Bij zijn vriendin (waar hij, naar hij ter zitting in hoger beroep heeft aangevoerd, wekelijks twee nachten slaapt) heeft hij evenmin zijn hoofdverblijf. Hij maakt elke dag zijn vaste wandelingetje door de buurt en zit dagelijks in een café nabij het gehuurde; daar heeft hij ook zijn vriendin ontmoet, die eveneens in de buurt woont. Uit zijn pintransacties volgt volgens hem dat hij zijn boodschappen doet in de buurt van het gehuurde. Verder heeft hij een aantal verklaringen overgelegd van bekenden die verklaren dat hij in het gehuurde woont. Ook worden officiële berichten aan [appellant sub 2] naar dat adres verzonden.
3.6
Bij de beantwoording van de vraag of [appellant sub 2] zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, is van belang of zijn (privé)leven zich in hoofdzaak in en vanuit het gehuurde afspeelt, waarbij alle omstandigheden van het geval in aanmerking moeten worden genomen.
3.6.1.
Vooropgesteld zij dat [appellant sub 2] volgens zijn eigen verklaring reeds geruime tijd het grootste deel van de tijd niet op het gehuurde verblijft. Hij verblijft immers ca. 6 ½ maand per jaar in zijn recreatiewoning en van de resterende tijd overnacht hij twee keer per week (volgens zijn verklaring ter zitting in hoger beroep) dan wel drie à vier keer per week (volgens zijn verklaring tegenover Eigen Haard, zie r.o. 2.1.7) bij zijn vriendin. Deze mate van gebruik van de woning doet op zichzelf reeds twijfel rijzen of het (privé)leven van [appellant sub 2] zich in hoofdzaak in en vanuit het gehuurde afspeelt.
3.6.2.
Daarbij komt, dat het hof voldoende aannemelijk acht dat [appellant sub 2] de resterende tijd ook niet in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft. Het volgende is daartoe redengevend.
3.6.3.
Uit het verslag van Eigen Haard volgt, dat er ten tijde van het bezoek op 17 april 2014 in het geheel geen persoonlijke zaken van [appellant sub 2] in het gehuurde aanwezig waren. De verklaring die [appellant sub 2] daarvoor gaf, luidt dat hij na zijn detentie weinig waarde meer hecht aan materiele zaken en daarom al zijn persoonlijke spullen heeft weggedaan; voor zover hij nog over persoonlijke zaken beschikt, bevonden deze zich in zijn recreatiewoning. Die verklaring acht het hof onvoldoende om de totale afwezigheid van welke persoonlijke bezitting dan ook (behoudens wat werkkleding, maar dat is niet van belang nu [appellant sub 2] aangaf niet meer te werken) te verklaren. Ook als ervan wordt uitgegaan dat [appellant sub 2] ten tijde van het bezoek (dat plaatsvond in april, dus het zomerseizoen voor zijn recreatiewoning) in [plaats] verbleef, maar het gehuurde de rest van het jaar (het winterseizoen) wel bewoont, ligt in de rede dat er wel persoonlijke bezittingen (hoe gering ook) zouden worden aangetroffen die benodigd zijn voor bewoning in het winterseizoen. De volstrekte afwezigheid daarvan, of van welke persoonlijke bezitting dan ook, duidt erop dat [appellant sub 2] niet meer in het gehuurde woonde. Opvallend in dit verband is verder dat [appellant sub 2] tijdens het bezoek van Eigen Haard te kennen gaf zich er in het geheel niet van bewust te zijn, dat hij verplicht was om in de woning zijn hoofdverblijf te hebben.
3.6.4.
Daar komt bij dat de woning kennelijk was ingericht voor bewoning door een jong stel, dat [appellant sub 1] ook op het gehuurde stond ingeschreven en dat buurtbewoners ook hebben verklaard te hebben gehoord dat [appellant sub 2] jr en diens vriendin in het gehuurde verbleven. [appellant sub 2] heeft erkend dat zijn zoon ook in het gehuurde woont en dat diens vriendin regelmatig blijft slapen. Het hof acht onaannemelijk dat drie volwassen personen gedurende 5 ½ maand in het winterseizoen (als [appellant sub 2] niet in [plaats] kan verblijven) in de kleine woning woonden en dat [appellant sub 2] (zoals hij aanvoert), als de anderen ook thuis waren, gedurende de nachten dat hij niet bij zijn vriendin verbleef zelf op de bank sliep. Uit verklaringen van buurtbewoners volgt ook dat zij [appellant sub 2] jarenlang alleen bij de postbus hebben gezien, maar niet in of bij het gehuurde. Die verklaringen, in samenhang met de door [appellant sub 2] erkende bewoning door [appellant sub 1], de constateringen omtrent de inrichting en afwezigheid van persoonlijke bezittingen van [appellant sub 2] lijken geen andere uitleg toe te laten dan dat niet [appellant sub 2] het gehuurde bewoonde, maar zijn zoon en diens vriendin. Tevens dient daarbij in aanmerking te worden genomen, dat bij een vijftal pogingen van Eigen Haard om een onaangekondigd huisbezoek af te leggen niemand aanwezig was en dat tijdens het bezoek op 10 december 2013 alleen [appellant sub 1] aanwezig was, die Eigen Haard liet weten dat zijn vader niet thuis was en die Eigen Haard niet heeft toegelaten.
3.6.5.
Bovendien moet in het oog worden gehouden dat [appellant sub 2] op 17 april 2014 aan Eigen Haard heeft verteld dat hij vanwege astma en een hartaanval een jaar eerder, problemen heeft met traplopen (Eigen Haard constateerde toen ook dat [appellant sub 2] na het beklimmen van de trappen naar het gehuurde volledig buiten adem was) en dat hij bij memorie van grieven heeft vermeld dat hij traplopen zoveel mogelijk mijdt.
3.7
Al deze factoren, in onderlinge samenhang beschouwd, leiden tot het voorlopig oordeel dat aannemelijk is dat [appellant sub 2] in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf heeft en dat daarvan reeds geruime tijd (gelet op de verklaringen van buurtbewoners mogelijk reeds enkele jaren) sprake is geweest.
3.8
De verklaring van [appellant sub 2] dat hij enkele malen per week overnacht bij zijn vriendin, die in de buurt woont en met wie hij een lat-relatie heeft, heeft hij steeds toegelicht (zowel op 17 april 2014 bij Eigen Haard als tegenover het hof) met het - enige - argument dat zijn vriendin een uitkering heeft, die in gevaar komt als zij zouden samenwonen. Dat [appellant sub 2] zo beperkt bij zijn vriendin verblijft als hij verklaart acht het hof gelet op het hiervoor overwogene niet zonder meer geloofwaardig, ook gezien de - onweersproken - verklaring van De Boer (prod. 3 bij memorie van antwoord), die onder het gehuurde woont, dat [appellant sub 2] tegen haar gezegd heeft dat hij zijn (lekke) douche niet meer gebruikt omdat hij bij zijn vriendin doucht.
3.8.1.
Het hof sluit geenszins uit dat [appellant sub 2] zo nu en dan wel in de woning verblijft en daar bijvoorbeeld met vrienden op TV naar voetbal kijkt. Daar geven de door hem overgelegde verklaringen ook blijk van. Het gaat in dit geding echter niet over de vraag, of [appellant sub 2] weleens in het gehuurde aanwezig is, maar of hij daar zijn hoofdverblijf heeft en heeft gehad. Zijn enkele aanwezigheid op bepaalde momenten is onvoldoende om tot het hebben van een hoofdverblijf te kunnen concluderen. Daarbij geldt dat ook indien [appellant sub 2] gedurende de procedure in eerste aanleg of na het bestreden vonnis weer zijn hoofdverblijf in de woning zou hebben genomen, dat er niet aan afdoet dat hij in de periode daarvoor zijn hoofdverblijf daar niet had.
3.8.2.
Dat alle belangrijke post voor [appellant sub 2] op het adres van het gehuurde bezorgd wordt leidt ook niet tot een ander voorlopig oordeel. Hetzelfde geldt voor het feit dat hij in de buurt van het gehuurde zijn uitgaven voor boodschappen doet. Uit de verklaring van [appellant sub 2] is duidelijk geworden dat hij dagelijks verblijft in het café waar hij zijn vriendin heeft leren kennen en dagelijks een vast rondje loopt in de buurt waar het gehuurde, maar ook het café en de woning van zijn vriendin zich bevinden. Dit een en ander weegt dan ook niet op tegen alle aanwijzingen dat [appellant sub 2] in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf heeft.
3.8.3.
De vraag waar [appellant sub 2] dan wel zijn hoofdverblijf heeft (volgens [appellant sub 2] kan dat niet [plaats] zijn, nu hem niet is toegestaan daar zijn hoofdverblijf te hebben) hoeft in dit kort geding niet te worden beantwoord.
3.9
De grieven I tot en met III falen.
3.1
Het hiervoor overwogene en de daar gerelateerde feiten en omstandigheden brengen mee dat ook voldoende aannemelijk is geworden dat [appellant sub 2] het gehuurde op enig moment (kennelijk al enkele jaren geleden) aan zijn zoon in gebruik heeft gegeven die er circa twee jaar met zijn vriendin heeft gewoond. Of [appellant sub 1] nog als behorend tot het gezin van [appellant sub 2] moet worden beschouwd toen hij in het gehuurde kwam wonen is in zoverre niet meer relevant, dat het hof nu juist aannemelijk acht dat toen [appellant sub 2] het gehuurde aan [appellant sub 1] in gebruik gaf, [appellant sub 2] daar geen hoofdverblijf had. Er is dan geen sprake van gebruik door [appellant sub 2] met zijn gezinsleden, zoals de huurovereenkomst bepaalt. Grief IV faalt eveneens.
3.11
De hiervoor gegeven oordelen brengen het hof tot de slotsom dat voldoende aannemelijk is dat sprake is van een zodanig ernstig toerekenbaar tekortschieten door [appellanten] dat de bodemrechter toewijzing van de ontruimingsvordering van Eigen Haard gerechtvaardigd zal achten.
3.12
[appellant sub 2] heeft aangevoerd dat zijn zoon enkele weken nadat het bestreden vonnis was gewezen het gehuurde heeft verlaten. Eigen Haard heeft dat niet bestreden. Wel heeft zij toegevoegd dat zij de executie van het vonnis uit coulanceoverwegingen heeft opgeschort nadat de raadsman van [appellant sub 2] te kennen gaf spoedappel te zullen instellen en zeer snel te zullen procederen. Dat laatste is volgens Eigen Haard niet gebeurd, reden waarom zij het achteraf betreurt dat zij het vonnis niet ten uitvoer heeft gelegd. Zij heeft inmiddels wel een bodemprocedure aangespannen, maar de kantonrechter heeft de zaak aangehouden in afwachting van de uitkomst van de onderhavige procedure.
3.13
Deze gang van zaken doet geen afbreuk aan het spoedeisend belang dat Eigen Haard in hoger beroep bij haar vorderingen heeft. Mede in het licht van de schaarste van sociale huurwoningen als de onderhavige heeft Eigen Haard een spoedeisend belang bij de ontruiming van het gehuurde, opdat de woning weer beschikbaar komt voor een woningzoekende die daarvoor in aanmerking komt. De door Eigen Haard gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. Grief VI faalt eveneens.
3.14
Grief V van [appellanten] betreft de proceskostenveroordeling. Nu [appellanten] hebben erkend dat de vriendin van [appellant sub 1] ook regelmatig in het gehuurde verbleef, doch zij daar niet ingeschreven stond, kan Eigen Haard niet worden verweten de dagvaarding ook te hebben gericht aan haar niet met name bekende personen, zodat ook de kosten van de advertentie voor hun rekening dienen te blijven. De grief faalt.
3.15
Nu de grieven falen zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd. [appellanten] zullen zal als in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 704,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, C. Uriot en R.H.C. van Harmelen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 april 2015.