Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerken 13/00539 en 13/00540
2 april 2015
uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, de heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak van 25 juli 2013 in de zaken met kenmerken AWB 12/362 en AWB 12/3013 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
[X]te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: A. Oosters (WOZ Consultants) te Arnhem
en
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.1.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 31 december 2011 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [Z] (hierna ook: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 735.000, bij een op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) genomen beschikking voor het kalenderjaar 2011.
1.1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 24 januari 2012, de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.2.1.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 25 februari 2012 de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld op € 742.000, bij een op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ genomen beschikking voor het kalenderjaar 2012.
1.2.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 24 januari 2012, de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
De rechtbank heeft de door belanghebbende daartegen ingestelde beroepen gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waardes verminderd tot € 550.000 (2011) respectievelijk € 522.000 (2012).
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 3 september 2013. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Op 18 maart 2014 en 6 november 2014 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de heffingsambtenaar.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 februari 2015. Tijdens de zitting zijn gelijktijdig en met instemming van partijen behandeld het hoger beroep van de heffingsambtenaar betreffende de hiervoor vermelde WOZ-beschikkingen en aanslagen onroerendezaakbelastingen (met als kenmerken 13/00539 en 13/00540) en het hoger beroep van belanghebbende betreffende de niet-onvankelijkverklaring van zijn bezwaar inzake de WOZ-beschikking en aanslag onroerendezaakbelastingen betreffende het jaar 2010 (kenmerk Hof: 13/00467). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak, waarin belanghebbende als eiser wordt aangeduid en de heffingsambtenaar als verweerder, de volgende feiten opgenomen.
“1.1. Verweerder heeft de WOZ-waarde van eisers woning aan de [adres 1] te [Z] voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 735.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2010.
1.2.
Voor het belastingjaar 2012 heeft verweerder de WOZ-waarde vastgesteld op € 742.000. Verweerder is daarbij uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2011.
1.3.
Eisers woning is een vrijstaande stolpwoning, gebouwd in 1880, op een perceel van in totaal 5.244 m2. De woning was op de respectievelijke peildata voorzien van een drietal vrijstaande schuren/bergingen.
1.4.
Eiser heeft eerder beroep ingesteld tegen de beslissingen op bezwaar van verweerder met betrekking tot de WOZ-waarden van zijn woning voor de belastingjaren 2007, 2008 en 2009. Partijen hebben tijdens de behandeling ter zitting een schikking bereikt voor die jaren, die bij proces-verbaal is vastgelegd. De schikking hield in dat verweerder voor de jaren 2007, 2008 en 2009 een WOZ-waarde van € 520.000 zou aanhouden. “
2.2.
Nu partijen daartegen geen bezwaren hebben geuit, gaat het Hof ook van die feiten uit.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
In geschil is of de door de rechtbank vastgestelde waardes van de woning voor de jaren 2011 en 2012 te laag zijn.
3.2.
De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend. Belanghebbende is een tegenovergestelde mening toegedaan. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding, alsmede het verhandelde ter zitting in hoger beroep.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt geoordeeld.
“2. Het geschil gaat over de hoogte van de WOZ-waarden van eisers woning voor de belastingjaren 2011 en 2012. Eiser stelt dat deze voor het belastingjaar 2011 € 457.600 moet zijn (na de zitting nog aangepast tot € 192.450), verweerder blijft bij de vastgestelde waarde van € 735.000.
Voor het belastingjaar 2012 stelt eiser dat deze € 447.200 moet zijn (na de zitting nog aangepast tot € 192.450), verweerder blijft bij de vastgestelde waarde van € 742.000.
Belastingjaar 2011 en 2012
3. Een aantal van de beroepsgronden van eiser is voor de belastingjaren 2011 en 2012 gelijk. Op deze gronden wordt in het navolgende ingegaan. Beroepsgronden die specifiek voor één van beide belastingjaren gelden worden afzonderlijk beoordeeld.
4.1.
Eiser stelt dat het uitgangspunt voor de WOZ-waarden in 2011 en 2012 dient te zijn de waarde van € 520.000 die verweerder voor 2007, 2008 en 2009 heeft gehanteerd. Die waarde dient verminderd te worden met het gemiddelde percentage waarmee de woningprijzen inmiddels zijn gedaald. Later in de procedure is eiser van een lagere waarde uitgegaan, aangepast aan de hand van de volgens hem correcte inhoudsmaten van de woning en de bijgebouwen, waarbij de grond buiten de waardering is gelaten.
4.2.
Verweerder voert aan dat een woning moet worden vergeleken met referentiewoningen die representatief zijn voor de te taxeren woning. Daarbij moet ieder jaar opnieuw de waarde worden bepaald, onafhankelijk van de waarde in voorgaande jaren.
4.3.
De rechtbank overweegt als volgt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de woning dient te worden vastgesteld op basis van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Een waardevaststelling waarbij wordt uitgegaan van een waarde die voor eerdere belastingjaren tussen partijen is overeengekomen levert daarom in het kader van de Wet WOZ geen relevante maatstaf op. De rechtbank acht zich derhalve voor de belastingjaren 2011 en 2012 niet gebonden aan deze tussen partijen overeengekomen waarde.
5.1.
Eiser stelt verder dat de inhoud van zijn woning 1168 m³ bedraagt. Eiser is er daarbij van uitgegaan dat de feitelijke hoogte van zijn woning 2.60 meter is en dat op de bovenste verdieping niet wordt gewoond.
5.2.
Verweerder is bij de vaststelling van de WOZ-waarde over 2011 en 2012 uitgegaan van een woninginhoud van 1.850 m³. Nadat verweerder in de gelegenheid was gesteld die inhoud nader te onderbouwen heeft hij bij brief van 27 februari 2013 een berekening overgelegd, waaruit blijkt dat de inhoud van eisers woning 2.074 m³ is. Verweerder heeft ter onderbouwing de bouwtekeningen meegezonden en aangegeven overeenkomstig de door de waarderingsinstructie geadviseerde NEN2580 norm de inhoud van de verschillende onderdelen (ruimten) van de woning te hebben berekend.
5.3.
De rechtbank is van oordeel dat deze berekening van verweerder voldoende inzichtelijk is. De berekening is opgesteld aan de hand van de maten zoals die uit de bouwtekeningen blijken. Eiser heeft daar onvoldoende tegenin gebracht, met uitzondering van het volgende. Onderdeel van de berekening is de inhoud van ‘het gedeelte boven de keuken’. Eiser heeft betwist dat sprake is van een ruimte boven de keuken. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt aan de hand van de bouwtekeningen en de berekening van verweerder niet in te zien waarom een dergelijke ruimte, als die al aanwezig is, niet reeds bij de berekening van het geheel is betrokken. Echter, ook zonder dat deze ruimte van 9,22 m³ in de berekening wordt betrokken, komt de totale inhoud van de woning nog ruim boven de door verweerder bij de waardevaststelling gehanteerde inhoud van 1850 m³ uit, zodat eiser zeker niet tekort is gedaan. Dat in een bepaald gedeelte van de woning niet zou worden gewoond, zoals eiser heeft aangegeven is, wat daar ook van zij, voor de berekening van de inhoud van de woning niet van belang. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet en de rechtbank zal uitgaan van een inhoud van de woning van 1850 m³.
5.4.
Ter zitting heeft eiser nog naar voren gebracht dat verweerder ook van een onjuiste inhoud van de bijgebouwen is uitgegaan. Nu eiser zich daarbij heeft beperkt tot het noemen van afwijkende maten, zonder onderbouwing van de gestelde juistheid daarvan, zal de rechtbank daaraan voorbij gaan.
6. Eiser stelt dat er schade is in zijn woning van € 350.000. Hoewel verweerder zich in deze procedure op het standpunt heeft gesteld dat niet is vast te stellen of er daadwerkelijk sprake is van schade ter hoogte van dat bedrag, heeft hij bij de vaststelling van de WOZ-waarde over 2011 en 2012 wel feitelijk met dit bedrag rekening gehouden. Inhoudelijke beoordeling van dit punt kan daarom achterwege blijven.
Belastingjaar 2011
7.1.
Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde van de woning naar de volgende referentiewoningen verwezen:
- [adres 2] te [P], op 2 november 2009 verkocht voor € 539.000;
- [adres 3] te [Q], op 31 december 2009 verkocht voor € 450.000;
- [adres 4] te [R], op 1 september 2009 verkocht voor € 835.000.
Eiser acht de door verweerder gebruikte referentiewoningen niet vergelijkbaar met zijn woning, omdat er verschil is in woninginhoud en grondoppervlakte.
7.2.
De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning. Het zijn alle in de gemeente Medemblik gelegen, vrijstaande stolpwoningen uit een vergelijkbare bouwperiode. Alle woningen hebben een aanzienlijke inhoud en staan op (zeer) ruime percelen. De verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning.
Dat er verschillen zijn tussen eisers woning en de referentiewoningen doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Het gaat erom dat verweerder voldoende rekening houdt met de verschillen.
8.1.
Vervolgens moet beoordeeld worden of verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen de WOZ-waarde van eisers woning is herleid. Verweerder heeft daartoe in het taxatierapport bij elke woning een overzicht opgenomen waarin een toelichting wordt gegeven op de waarde aan de hand van kubieke- en vierkantemeterprijzen, berekend uitgaande van de verkoopprijzen en rekening houdend met het tijdsverloop tussen de verkoopdata en de peildatum. Ook is aan de bij de woningen behorende bijgebouwen steeds afzonderlijk een waarde toegekend.
Voor de vierkantemeterprijzen van de percelen is telkens van een staffel gebruik gemaakt, waarbij de vierkantemeterprijs afneemt naarmate het perceel groter is. De berekening van kubieke- en vierkantemeterprijzen is slechts een hulpmiddel dat op zichzelf niet ter beoordeling staat, maar verweerder heeft hiermee getracht te laten zien hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen.
Naar het oordeel van de rechtbank is niet inzichtelijk waarom verweerder bij de referentiewoning [adres 4], die op 1 september 2009 is verkocht voor € 835.000, een waarde op 1 januari 2010 heeft aangehouden van € 747.000. Dit laat zich niet door het tijdsverloop van vier maanden verklaren.
Bovendien is sprake van een groot verschil in kubiekemeterprijzen van eisers woning en de referentiewoningen, hetgeen blijkt uit het volgende overzicht:
inhoud in m³ prijs per m³ onderhoudstoestand
[adres 3] 1100 € 196 slecht
[adres 4] 1660 € 285 (340) goed
[adres 2] 2100 € 161 slecht/matig
Eisers woning 1850 € 425 goed
Voor eisers woning is, vóór correctie met het bedrag van € 350.000, een kubiekemeterprijs gehanteerd van € 425. Die kubiekemeterprijs is aanzienlijk hoger dan die van de andere woningen, zodanig dat het verschil in onderhoudstoestand met de woningen [adres 3] en [adres 2] dit niet volledig verklaart, mede gezien het verschil in inhoud. Ook als voor de referentiewoning [adres 4] wordt uitgegaan van de uit de verkoopprijs berekende kubiekemeterprijs van € 340 per m3 is het verschil met de kubiekemeterprijs van deze referentiewoning niet verklaarbaar. De enkele stelling namens verweerder ter zitting dat het verschil in onderhoudstoestand dan wel uitvoering van een woning een dergelijk groot verschil kan opleveren is zonder nadere concrete toelichting, die ontbreekt, onvoldoende.
8.2.
Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet vol-doende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep tegen de uitspraak van verweerder wordt gegrond verklaard en de uitspraak word vernietigd.
9.1.
Daarmee komt de rechtbank toe aan de beoordeling of eiser de door hem voor-gestane waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
9.2
Eiser heeft de waarde van € 457.600 die hij aanvankelijk voorstond onderbouwd door te verwijzen naar de waarde die partijen voor 2007, 2008 en 2009 zijn overeengekomen, verlaagd met het percentage waarmee de gemiddelde woningprijzen zouden zijn gedaald. Deze onderbouwing strookt niet met de berekeningmethode die bij de vaststelling van de WOZ-waarde dient te worden gehanteerd zoals toegelicht onder 4.3. Bij de waarde van € 192.450 waar eiser later in de procedure vanuit is gegaan, heeft hij de grond buiten beschouwing gelaten. Bovendien volgt de rechtbank eiser niet in de door hem voorgestane inhoud van woongebouw en bijgebouwen die tot deze lagere waarde zou leiden, zoals hiervoor aan de orde is geweest. De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem genoemde waarde juist is te achten.
10. De rechtbank ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de waarde van het object zelf vast te stellen. Daarbij gaat de rechtbank uit van de uit de verkoopprijs van de referentiewoning [adres 4] berekende kubiekemeterprijs van € 340, aangezien deze woning qua inhoud en onderhoudstoestand (beide ‘goed’) het best met eisers woning vergelijkbaar is. Ge-zien de grotere inhoud van eisers woning (bijna 200 m3 groter) stelt de rechtbank de kubiekemeterprijs vast op € 325. Voor het overige volgt de rechtbank de door verweer-der gehanteerde uitgangspunten, waaronder het in mindering brengen van het bedrag van € 350.000. De waarde wordt aldus vastgesteld op € 550.000. De rechtbank zal be-palen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. Verweerder hoeft dus geen nieuwe uitspraak op bezwaar te doen.
11. Er zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten. Wel dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
Belastingjaar 2012
12.1
Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter onderbouwing van de waarde van de woning naar de volgende referentiewoningen verwezen:
- [adres 5] te [S], op 1 juni 2010 verkocht voor € 522.500;
- [adres 7] te [R], op 3 augustus 2010 verkocht voor € 500.000;
- [adres 8] te [T], op 1 juni 2010 verkocht voor € 725.000.
12.2.
Eiser acht de door verweerder gebruikte referentiewoningen niet vergelijkbaar met zijn woning, omdat er verschil is in woninginhoud en grondoppervlakte.
12.3
De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning. Het zijn alle in de gemeente Medemblik gelegen, vrijstaande stolpwoningen. Alle woningen hebben een aanzienlijke inhoud en staan op (zeer) ruime percelen. De verkoopprijzen van deze woningen kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning.
Dat er verschillen zijn tussen eisers woning en de referentiewoningen doet aan de vergelijkbaarheid niet af. Het gaat erom dat verweerder voldoende rekening houdt met de verschillen.
13.1.
Vervolgens moet beoordeeld worden of verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen de WOZ-waarde van eisers woning is herleid. Verweerder heeft daartoe in het taxatierapport bij elke woning een overzicht opgenomen waarin een toelichting wordt gegeven op de waarde aan de hand van kubieke- en vierkantemeterprijzen, berekend uitgaande van de verkoopprijzen en rekening houdend met het tijdsverloop tussen verkoopdata en peildatum. Ook is aan de bij de woningen behorende bijgebouwen steeds afzonderlijk een waarde toegekend.
Voor de vierkantemeterprijzen van de percelen is telkens van een staffel gebruik gemaakt, waarbij de vierkantemeterprijs afneemt naarmate het perceel groter is. Daarbij is voor de dorpskern [T] uitgegaan van een hogere grondprijs, gezien het betere voorzieningenniveau en de betere ligging. De berekening van kubieke- en vierkantemeterprijzen is slechts een hulpmiddel dat op zichzelf niet ter beoordeling staat, maar verweerder heeft hiermee getracht te laten zien hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen.
13.2
De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet voldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog is, gezien het grote verschil in kubiekemeterprijzen van eisers woning en de referentiewoningen, hetgeen blijkt uit het volgende overzicht:
inhoud in m³ prijs per m³ onderhoud
[adres 7] 1225 € 232 voldoende
[adres 8] 1640 € 284 voldoende
[adres 5] 1650 € 174 slecht/matig
Eisers woning 1850 € 431 goed
Voor eisers woning is, vóór correctie met het bedrag van € 350.000, een kubiekemeterprijs gehanteerd van € 431. Die kubiekemeterprijs is aanzienlijk hoger dan die van de andere woningen, zodanig dat het verschil in onderhoudstoestand dit niet volledig verklaart, mede gezien het verschil in inhoud. De enkele stelling namens verweerder ter zitting dat het verschil in onderhoudstoestand dan wel uitvoering van een woning een dergelijk groot verschil kan opleveren is zonder nadere concrete toelichting, die ontbreekt, onvoldoende.
13.3
Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van eisers woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep tegen de uitspraak van verweerder wordt gegrond verklaard en de uitspraak word vernietigd.
14.1.
Daarmee komt de rechtbank toe aan de beoordeling of eiser de door hem voor-gestane waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
14.2
Eiser heeft de waarde van € 447.200 die hij voorstaat onderbouwd door te verwijzen naar de waarde die partijen voor 2007, 2008 en 2009 zijn overeengekomen, verlaagd met het percentage waarmee de gemiddelde woningprijzen zouden zijn gedaald. Deze onderbouwing strookt niet met de berekeningmethode die bij de vaststelling van de WOZ-waarde dient te worden gehanteerd zoals toegelicht onder 4.3. Bij de waarde van € 192.450 waar eiser later in de procedure vanuit is gegaan, heeft hij de grond buiten beschouwing gelaten. Bovendien volgt de rechtbank eiser niet in de door hem voorgestane inhoud van woongebouw en bijgebouwen die tot deze lagere waarde zou leiden, zoals hiervoor aan de orde is geweest.
De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem genoemde waarde juist is te achten.
15. De rechtbank ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de waarde van het object zelf vast te stellen. Daarbij is de rechtbank uitgegaan van de kubiekemeterprijs van referentiewoning [adres 8] van € 284, omdat deze woning wat inhoud en onderhoudstoestand het best met eisers woning vergelijkbaar is. Aangezien de onderhoudstoestand van deze referen-tiewoning als ‘voldoende’ is beoordeeld en die van eisers woning als ‘goed’, verhoogt de rechtbank deze kubiekemeterprijs met 10% tot € 312. Deze verhoging van 10% ba-seert de rechtbank op de toelichting ter zitting van verweerder dat een slechte staat van een woning tot een aftrek van 20% leidt; een verschil in onderhoudstoestand tussen ‘voldoende’ en goed’ schat de rechtbank daarom op 10%. Voor het overige volgt de rechtbank de door verweerder gehanteerde uitgangspunten, waaronder het in mindering brengen van het bedrag van € 350.000. De waarde wordt aldus vastgesteld op € 522.000. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. Verweerder hoeft dus geen nieuwe uitspraak op bezwaar te doen.”
4.2.
De heffingsambtenaar heeft hoger beroep ingesteld, terwijl belanghebbende heeft berust in de uitspraak van de rechtbank. Het is daarom de heffingsambtenaar op wie de bewijslast rust om feiten en omstandigheden te stellen en - bij betwisting daarvan - aannemelijk te maken dat het oordeel van de rechtbank onjuist is en de WOZ-waardes voor de jaren 2011 en 2012 hoger dienen te worden vastgesteld.
4.3.1.
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep gesteld dat de rechtbank bij haar oordeel is uitgegaan van een onjuiste inhoud van de woning; deze bedraagt volgens de heffingsambtenaar 2.074 m³ en niet 1.850m³, van welke laatstgenoemde inhoud de rechtbank blijkens overweging 5.3 (slotzin) van haar uitspraak is uitgegaan. Verder heeft de heffingsambtenaar een verkoopbrochure overgelegd van [A] makelaars, waaruit blijkt dat belanghebbende de woning in 2013 te koop heeft gezet voor een vraagprijs van € 1.375.000 k.k.; ook uit dit gegeven blijkt volgens de heffingsambtenaar dat hij de waarde van de woning bij de oorspronkelijke beschikkingen niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep twee taxatierapporten overgelegd, gedagtekend 18 oktober 2013, opgesteld door [B] (WOZ-taxateur van de gemeente), waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 735.000 (waardepeildatum 1 januari 2010) respectievelijk € 742.000 (waardepeildatum 1 januari 2011). In beide taxatierapporten is deze waardering tot stand gekomen door vergelijking met dezelfde vier objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten).
4.3.2.
In de taxatierapporten is over de woning en de vergelijkingsobjecten onder meer het volgende vermeld (excl. bijgebouwen):
Opp. waarde inhoud waarde onderh. verkoopsom datum
(m²) grond (m³) per m³ staat
(€)
[de woning] 5.244 200.476 2.074 €379/€210 (2011)
385/216 (2012)
uitstekend
[adres 8] 3.120 254.480 1.640 € 277/ voldoende € 725.000 1.6.2010
([T]) 282 (na aankoop
(2012) € 118.000 verbouwd)
Westeinderw. 23 4.640 260.560 1.700 € 328/ goed € 845.000 4.7.2011
([T]) € 333 (Rijksmonument)
(2012)
[adres 9] 3.635 194.109 1.400 € 239/ matig € 550.000 27.5.2011
([U]) € 243 (na aank. volledig
(2012) gerenoveerd)
[adres 5] 5.820 202.536 1.650 €170/ matig € 522.500 1.6.2010
([Q]) €175 (na aankoop volledig
(2012) gerenoveerd)
4.3.3.
In de taxatierapporten is de aan het hoofdgebouw van de woning toegekende waarde als volgt gespecificeerd:
2011
Inhoud Waarde per m³ Waarde hoofdgebouw
2.074 € 379 € 786.218
€ 169 € 350.000
€ 210 € 436.218
2012
Inhoud Waarde per m³ Waarde hoofdgebouw
2.074 € 385 € 797.851
€ 169 € 350.000
€ 216 € 447.851
Ter zitting in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar desgevraagd verklaard dat met deze correctiepost van in totaal € 350.000 op de getaxeerde waarde van het hoofdgebouw de specifieke waardevermindering van de woning als gevolg van de trillingsschade is verdisconteerd.
4.3.4.
De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en bevestiging van de uitspraken op bezwaar inzake de jaren 2011 en 2012.
4.4.
Belanghebbende heeft deze standpunten van de heffingsambtenaar betwist. Volgens hem maakt de heffingsambtenaar ook met de in hoger beroep overgelegde taxatierapporten niet aannemelijk dat de waarde van de woning voor de kalenderjaren 2011 en 2012 hoger moet worden vastgesteld dan door de rechtbank in goede justitie is bepaald, met name niet omdat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke waardedrukkende omstandigheid (trillingsschade) die zich wel bij de woning, maar niet bij de vergelijkingsobjecten voordoet. Verder heeft de heffingsambtenaar volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden met de overige verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Ook de verwijzing naar de verkoopbrochure uit 2013, met de daarin vermelde vraagprijs van € 1.375.000, treft volgens belanghebbende geen doel. Belanghebbende stelt dat dit gegeven te ver verwijderd is van de relevante waardepeildata en dat bij bovendien bewust een extreem hoge vraagprijs heeft gehanteerd, in de hoop daarmee een gunstige uitgangspositie te creëren in de onderhandelingen met potentiële kopers; deze vraagprijs was bijna het dubbele van de vraagprijs die makelaar [A] hem had geadviseerd. Naar aanleiding van deze vraagprijs heeft dan ook geen verkoop plaatsgevonden; de woning staat nog steeds te koop, zo stelt belanghebbende. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende een waardebepaling met dagtekening 15 oktober 2012 overgelegd van [A] (makelaar en beëdigd taxateur), waarin de vrije verkoopwaarde van de woning per 15 oktober 2012 wordt getaxeerd op € 750.000. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.5.
Het Hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat de heffingsambtenaar ter zitting bij het Hof heeft verklaard dat, evenals bij de rechtbank, niet (langer) in geschil is dat sprake is van specifieke trillingsschade aan de woning en dat hieraan ten opzichte van de vergelijkingsobjecten een waardedruk dient te worden toegekend van € 350.000. Voorts heeft belanghebbende gesteld, onvoldoende betwist door de heffingsambtenaar, dat de woning gelegen aan [adres 11] te [T] het best vergelijkbare vergelijkingsobject is en dat deze woning doelmatiger is ingedeeld, omdat dit vergelijkingsobject, in tegenstelling tot de woning van belanghebbende, een bewoonbare tweede verdieping heeft. Nu deze twee punten niet in geschil zijn, zal het Hof deze uitgangspunten ten grondslag leggen aan zijn beoordeling.
4.4.
Aangezien niet in geschil is dat bij de waardebepaling van de woning vanwege specifieke trillingsschade een waardedrukkend effect moet worden verdisconteerd van € 350.000 en dat deze trillingsschade zich niet voordoet bij de vergelijkingsobjecten, heeft - naar belanghebbende terecht ter zitting in hoger beroep heeft gesteld - de heffingsambtenaar de bewijslast om aannemelijk te maken dat uit de door hem overgelegde taxatierapporten volgt dat de woning vóór het in aanmerking nemen van deze specifieke aftrek een waarde heeft van € 1.085.000 (2011) respectievelijk € 1.092.000 (2012). Deze waarde moet uit de vergelijkingsobjecten kunnen worden afgeleid, nu vaststaat dat deze vergelijkingsobjecten dergelijke schade niet hebben. De taxateur heeft dit uitgangspunt in het taxatierapport zelf ook tot uitdrukking gebracht bij de door haar toegekende waarde aan het hoofdgebouw van de woning, zoals weergeven onder 4.3.3; de uit de vergelijkingsobjecten afgeleide waarde per m³ van het hoofdgebouw vóór aftrek wegens trillingsschade is door haar immers op € 379 (2011) respectievelijk € 385 (2012) per m³ berekend, en in totaal € 350.000 hoger gesteld dan de (na aftrek wegens trillingsschade) uiteindelijk in aanmerking genomen waarde van het hoofdgebouw.
4.5.
Het Hof acht de heffingsambtenaar niet geslaagd in deze op hem rustende bewijslast. Het Hof acht [adres 11] te [T] (evenals belanghebbende) het best vergelijkbaar met de woning, zij het dat dit vergelijkingsobject een doelmatiger indeling heeft. Aan deze woning is door de heffingsambtenaar, ondanks dat deze woning een doelmatiger indeling heeft, een lagere waarde (dan de door hem voor de woning verdedigde waarde) toegekend, te weten € 843.000 (2011) respectievelijk € 854.000 (2012), terwijl in het taxatierapport aan het grondperceel van dit vergelijkingsobject een hogere waarde is toegekend (€ 260.560) dan aan het perceel van de woning (€ 200.476). Dat het hoofdgebouw van dit vergelijkingsobject een geringere inhoud heeft, doet hieraan niet af. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof onvoldoende betwist de stelling van belanghebbende dat de grotere inhoud van het hoofgebouw (2.074 m³ tegenover 1.700 m³) wat betreft daaraan toe te kennen waarde wegvalt tegen de ondoelmatiger indeling van de woning. Gelet op de door de taxateur berekende waarde van [adres 11] te [T] en rekening houdend met de overige verschillen tussen de woning en dit vergelijkingsobject, waaronder de bij de woning in aanmerking te nemen correctiepost vanwege trillingsschade van € 350.000, heeft de heffingsambtenaar met het transactiegegeven van [adres 11] niet aannemelijk gemaakt dat daaruit een hogere waarde van de woning kan worden afgeleid dan de door de rechtbank in goede justitie vastgestelde waarde van € 550.000 (2011) respectievelijk € 522.000 (2012). Ook met de overige in het taxatierapport aangevoerde vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar naar ’s Hofs oordeel niet aannemelijk gemaakt, indien rekening wordt gehouden met de verschillen tussen deze objecten en de woning wat betreft (met name) inhoud, perceeloppervlakte en onderhoudsstaat, dat aan de woning, nadat hierop de specifieke correctiepost van € 350.000 vanwege trillingsschade in mindering is gebracht, een hogere waarde moet worden toegekend dan de door de rechtbank (in goede justitie) vastgestelde waardes.
4.6.
Met zijn verwijzing naar de in de verkoopbrochure uit 2013 vermelde vraagprijs voor de woning maakt de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waardes evenmin aannemelijk. Het betreft hier geen gerealiseerde verkoopprijs maar een vraagprijs, terwijl dit gegeven bovendien te ver verwijderd is van de relevante waardepeildata (1 januari 2010 respectievelijk 1 januari 2011). Hetgeen de heffingsambtenaar in hoger beroep voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
4.7.
Het Hof komt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar tegenover de betwisting door belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes, zoals die in goede justitie zijn vastgesteld door de rechtbank, te laag zijn. Het hoger beroep is derhalve ongegrond.
Slotsom
4.8.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
5.1.
Nu het door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep ongegrond is en belanghebbende zich in hoger beroep heeft moeten verweren tegen de grieven van de heffingsambtenaar, acht het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in de in hoger beroep gemaakte proceskosten van belanghebbende. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit).
5.2.
Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 2 (proceshandelingen: bijstand bij opstellen verweerschrift in hoger beroep en verschijnen ter zitting) x € 490 x 1 (wegingsfactor) = € 980.
5.3.
Voor het onderhavige geval zijn dat voorts de in onderdeel c vermelde reiskosten van belanghebbende. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit wordt het bedrag van deze kosten vastgesteld op de voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting door belanghebbende gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse, [Z] – Amsterdam v.v. ad € 21.
5.4.
Het door de heffingsambtenaar aan belanghebbende te vergoeden proceskosten in hoger beroep bedragen in totaal derhalve (€ 980 + € 21 =) € 1001.
6.Beslissing
Het Hof:
- bevestigt de uitspraak van de rechtbank;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 1001; en
- bepaalt dat van de heffingsambtenaar een griffierecht wordt geheven van € 478.
De uitspraak is gedaan door mr. H.E. Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder, als griffier. De beslissing is op 2 april 2015 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.