Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 14/00255
12 maart 2015
uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X bv]te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak van 10 maart 2014 in de zaak met kenmerk AWB 12/4641 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Uitgeest,de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2012 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [Z] (hierna ook: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld op € 323.000 (hierna: de WOZ-waarde), bij een op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) genomen beschikking voor het kalenderjaar 2012. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 bekend gemaakt (hierna: de aanslag).
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 17 september 2012, de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
De rechtbank heeft het daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde verminderd tot € 300.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 16 april 2014, aangevuld bij brief van 12 mei 2014. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 februari 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak, waarin belanghebbende als eiseres wordt aangeduid en de heffingsambtenaar als verweerder, de volgende feiten opgenomen.
“Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met aan de rechterachterzijde een aanbouw. De woning is gebouwd omstreeks 1931.”
2.2.
Nu partijen daartegen geen bezwaren hebben geuit, gaat het Hof ook van die feiten uit.
3.Geschil in hoger beroep
In geschil is of de waarde van de woning, zoals die door de rechtbank schattenderwijs (in goede justitie) is vastgesteld, te hoog is.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft omtrent het geschil – voor zover hier van belang - als volgt geoordeeld.
“1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2011. Eiseres stelt dat de waarde € 200.000 is. Verweerder stelt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
(…)
Waarde van de woning
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Verweerder verwijst daartoe onder meer naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 18 januari 2013 door [C]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning, nog uitgaande van een inhoud van 489 m³, getaxeerd op € 331.000. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
6. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type (vrijstaande woning) en ligging (in [Z]) betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Anders dan eiseres kennelijk veronderstelt, dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning, maar dat gebruik van die objecten bedoeld is om verkoopprijzen te vergelijken en dat de verkoopprijzen van zodanige objecten kunnen dienen ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarde, mits daarbij rekening wordt gehouden met onderlinge verschillen in waardebepalende factoren zoals ligging en onderhoud.
7. Eiseres wijst in dat kader op de omstandigheid dat de woning is gelegen in het uitgaansgebied van [Z]; de woning ligt te midden van diverse horecagelegenheden, waarvan één ook dienst doet als discotheek. De activiteiten van deze horecagelegenheden vinden plaats op de openbare weg voor de woning en in het weekend zijn de openingstijden vrijgegeven. Bovendien vindt naast de woning de jaarlijkse [evenement] plaats waardoor het voor de duur van de [evenement], negen dagen inclusief op- en afbouw, niet mogelijk is om in de woning te wonen, aldus eiser. Eiser wijst er voorts op dat naast de woning een appartementencomplex gerealiseerd wordt. Tot slot stelt eiser dat de woning, anders dan de vergelijkingsobjecten, niet is geïsoleerd; 25 jaar geleden is de woning voor het laatst opgeknapt en de staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten is daarom beter, aldus eiser ter zitting. Verweerder weerspreekt deze stellingen van eiseres niet en hanteert in verband met ligging van de woning c.q. met romplomp vanwege de bouw van het appartementencomplex een aftrek van respectievelijk 10 procent (€ 33.100) en 2,5 procent (€ 8.300).
8. Gelet op het aantal negatieve liggingsfactoren die eiseres als onweersproken heeft aangevoerd, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening hiermee heeft gehouden. De rechtbank acht een aftrek van 10 procent voor alle negatieve liggingsfactoren onvoldoende inzichtelijk en daarom niet aannemelijk. Daarbij komt nog dat verweerder niet heeft betwist dat de woning in een mindere staat van onderhoud verkeert. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, vermag de rechtbank niet in te zien hoe verweerder hier rekening mee heeft gehouden. Dat de taxateur tot een iets hogere waarde dan de vastgestelde waarde concludeert doet hier niet aan af.
9. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
10. Eiseres heeft evenmin de door haar gestelde waarde van € 200.000 aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft niets ter onderbouwing van die waarde aangevoerd; de enkele stelling acht de rechtbank onvoldoende.
11. Nu zowel eiseres als verweerder de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk hebben kunnen maken, stelt de rechtbank de waarde schattenderwijs, daarbij rekening houdend met alle waardebepalende factoren, vast op € 300.000.
12. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond. Het bestreden besluit wordt vernietigd en de aanslag onroerende-zaakbelasting zal worden herberekend naar een waarde van € 300.000.”
4.2.1.
Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de rechtbank weliswaar de waarde naar beneden heeft bijgesteld, maar dat de rechtbank daarmee nog onvoldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van de volgende factoren:
de woning is gelegen in een uitgangsgebied, hetgeen veel geluidshinder geeft. De jaarlijkse [evenement] is vlakbij de woning. Gedurende de [evenement] is het door de geluidshinder niet mogelijk in de woning te verblijven;
naast de woning wordt een appartementencomplex gebouwd, hetgeen geluidshinder geeft;
door de nieuwbouw van dit appartementencomplex, waarvan de feitelijke bouw is gestart in december 2014, zal belanghebbende een deel aan de achterzijde van het perceel van de woning (circa 25 m²) kwijtraken, omdat op dat deel een toegangspad en/of parkeerhaven zal worden gerealiseerd ten behoeve van het appartementencomplex;
de woning is slecht geïsoleerd, slechts halfsteens met klamp.
4.2.2.
Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door haar bepleite waarde in hoger beroep een waardeverklaring overgelegd (gedateerd 14 mei 2014) van [A] van [B] Makelaars B.V., waarin de marktwaarde vrij van huur en gebruik wordt bepaald op € 220.000, en waarin wordt opgemerkt: “Bij aanbieding aan de huidige markt tegen voornoemde waarde zal deze naar onze verwachting kunnen worden gerealiseerd binnen een termijn van circa 3 tot 6 maanden”.
4.3.1.
De heffingsambtenaar heeft geen (incidenteel) hoger beroep ingesteld en heeft - zo heeft hij ter zitting bij het Hof bevestigd - berust in het oordeel van de rechtbank. In zijn verweerschrift in hoger beroep heeft hij een nadere berekening gemaakt van de waardeopbouw van de woning, welke berekening resulteert in een waarde van (afgerond) € 300.000.
4.3.2.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde WOZ-waarde onder meer verwezen naar het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport. In het taxatierapport is ter onderbouwing van de vastgestelde waarde aansluiting gezocht bij de verkoopgegevens van vier vergelijkingsobjecten, welke zijn gelegen in [Z]. In het taxatierapport zijn de getaxeerde waarde van de woning, alsmede de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten ontleed in diverse kwantificeerbare waardebepalende factoren, zoals onder meer inhoud van de opstal, perceeloppervlak en bijgebouwen (berging). Deze zijn als volgt:
Adres
Inhoud m³
Oppervlakte m²
Bijgebouwen
Verkoopdatum
Verkoopprijs
[adres 1]
489
275
-
n.v.t.
n.v.t.
[adres 2]
400
320
Berging (2x)
29 juli 2010
€ 419.000
[adres 3]
345
175
Berging
27 april 2011
€ 278.000
[adres 4]
395
525
Berging
1 maart 2010
€ 425.000
[adres 5]
270
143
Berging
28 februari 2012
€ 245.000
4.3.3.
De berekening in het verweerschrift in hoger beroep is een herberekening van de in het taxatierapport opgenomen waarde, waarbij (ten opzichte van het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport) een grotere aftrek is toegepast voor geluidhinder en tevens een aftrek is toegepast voor de mindere staat van onderhoud van de woning. De berekening van de heffingsambtenaar is als volgt opgebouwd:
kavel inhoud € eenheid
Woning 489 500 € 244.500
Grond bij woning 275 465 € 127.875
Aftrek i.v.m. ligging horeca 1 (-8%) € 24.500-
Aftrek i.v.m. ligging horeca 2 ((-4,75%) € 14.265-
Rompslomp i.v.m. nieuwbouw (-2,75%) € 8.300-
Staat van onderhoud € 25.000-
[adres 1] € 300.310
4.3.4.
Ter zitting bij het Hof heeft de heffingsambtenaar verklaard dat hij bij nader inzien van mening is dat de geluidshinder van het biercafé (‘Horeca 2’) in gelijke mate tot waardevermindering leidt als de geluidshinder van de bar/dancing (‘Horeca 1’) en dat de door de rechtbank vastgestelde waarde om die reden verder dient te worden verminderd met € 10.000. Verder heeft hij ter zitting in hoger beroep erkend bij de door hem in hoger beroep verdedigde berekening van de waarde per abuis te zijn uitgegaan van een te grote inhoud van de woning (489m³ in plaats van 483m³). Het Hof beschouwt - gelet op de in de berekening gehanteerde waarde van € 500 per m³ - de ter zitting door de heffingsambtenaar daaraan verbonden cijfermatige conclusie dat de vastgestelde waarde verder dient te worden verminderd met € 1.500 als een vergissing; deze vermindering dient op (6 x € 500 =) € 3.000 te worden berekend.
4.3.5.
In zoverre is tussen partijen in hoger beroep niet meer in geschil dat de door de rechtbank vastgestelde waarde verder dient te worden verminderd met (€ 10.000 + € 3.000 =) € 13.000 tot € 287.000. Het hoger beroep is dus in elk geval in zoverre gegrond. Ter zake van het geschil of de waarde op een lager bedrag dient te worden vastgesteld dan de door de heffingsambtenaar (uiteindelijk) verdedigde waarde van € 287.000, oordeelt het Hof als volgt.
4.4.1.
Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar wat betreft de in aanmerking genomen perceeloppervlakte uitgegaan van een juiste objectafbakening. Niet in geschil is dat op de waardepeildatum (evenals op 1 januari 2012) de gehele kavel waarop de woning zich bevindt, in eigendom is van belanghebbende. Belanghebbende is tevens eigenaar van het naastgelegen perceel, waarop het door haar genoemde appartementencomplex wordt gerealiseerd. De omstandigheid dat belanghebbende voornemens is in de toekomst over te gaan tot een wijziging van de kadastrale afbakening van deze percelen en een gedeelte van het perceel van de woning (per 1 januari 2012 in gebruik als tuin) af te staan ten behoeve van het grondperceel van het appartementencomplex, heeft niet tot gevolg dat reeds voor het kalenderjaar 2012 moet worden uitgegaan van een gewijzigde objectafbakening. Wel dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat hij bij de berekening van de door hem (in hoger beroep) verdedigde waarde voldoende rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van de (toekomstige) bouw van het appartementencomplex; belanghebbende heeft hierover ter zitting in hoger beroep verklaard dat op de waardepeildatum nog een bezwaarprocedure aanhangig was tegen de verleende bouwvergunning en dat de feitelijke bouw van het appartementencomplex is aangevangen in december 2014.
4.4.2.
Verder onderschrijft het Hof de in onderdeel 4 tot en met 6 opgenomen overwegingen van de rechtbank; het Hof maakt deze overwegingen tot de zijne. Hetgeen belanghebbende in (hoger) beroep heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel dan hetgeen de rechtbank in onderdeel 6 heeft overwogen omtrent de geschiktheid van de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten. Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten in zodanige mate vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende, dat de verkoopprijzen van die vergelijkingsobjecten als uitgangspunt kunnen worden genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning. De woningen zijn alle vrijstaande woningen en zijn, op de woning [adres 4] na, in dezelfde periode gebouwd. Daarbij dient te worden aangetekend - dit is ook niet in geschil - dat de woning van belanghebbende een (veel) minder gunstige ligging en een mindere staat van onderhoud heeft dan de vergelijkingsobjecten. Het komt dus aan op de vraag of bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met deze (en andere relevante) verschillen in waardebepalende factoren tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
4.4.3.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de woning een waarde toekomt van (afgerond) € 369.000 (€ 244.500 + € 127.875 -/- € 3.000 correctie inhoud woning) indien de ligging en staat van onderhoud van de woning vergelijkbaar zouden zijn geweest met de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep uiteindelijk een waardevermindering in aanmerking genomen van in totaal (€ 369.000 - € 287.000 =) € 82.000 in verband met de onder 4.3.3 vermelde verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Naar ’s Hofs oordeel heeft hij met zijn uiteindelijke berekening van de waardevermindering en de daarop in hoger beroep gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat hij daarmee in voldoende mate en (uiteindelijk) op consistente wijze rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft (met name) geluidsoverlast, ligging en staat van onderhoud. Het Hof merkt hierbij op dat het evenals de heffingsambtenaar de overlast (gedurende negen dagen) van de jaarlijkse [evenement] te incidenteel van aard acht om tot een relevant effect op de waarde van de woning te kunnen leiden.
4.4.4.
De door belanghebbende in beroep en hoger beroep aangedragen argumenten met betrekking tot geluidsoverlast alsmede de ligging en kwaliteit van de woning en die van de vergelijkingsobjecten brengen het Hof niet tot een ander oordeel. Ook de door belanghebbende in hoger beroep overgelegde, onder 4.2.2 vermelde waardeverklaring brengt hierin geen wijziging. Die waardevaststelling betreft geen taxatie van de waarde van de woning op de waardepeildatum, maar een getaxeerde marktwaarde per 14 mei 2014; deze datum is te ver verwijderd van de waardepeildatum om bruikbare gegevens te kunnen opleveren voor de onderhavige waardebepaling. Daar komt bij dat in de waardeverklaring wordt vermeld: “wij hebben ons ten behoeve van de waardering een globaal beeld kunnen vormen van de huidige marktwaarde en de onderhoudstoestand van het object als geheel en hebben wij geen oordeel kunnen vormen over elk onderdeel afzonderlijk”, terwijl de heffingsambtenaar – zoals hiervoor overwogen – wél inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met (de verschillen ten opzichte van de vergelijkingsobjecten wat betreft) de waardebepalende factoren van de woning.
Slotsom
4.5.
De slotsom van het hiervoor overwogene is dat de uitspraak van de rechtbank niet in stand kan blijven, behalve voor zover deze ziet op de vergoeding van het door belanghebbende in eerste aanleg betaalde griffierecht. De uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd en de waarde dient te worden verminderd tot € 287.000.
5.Kosten
Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende aangegeven geen aanspraak te maken op een vergoeding van proceskosten. Het Hof acht ook overigens geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing inzake het te vergoeden griffierecht;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 287.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig tot een berekend naar een waarde van € 287.000;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door haar in hoger beroep betaalde griffierecht ad € 122 te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mr. H.E. Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder als griffier. De beslissing is op 12 maart 2015 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.