ECLI:NL:GHAMS:2015:2217

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.155.764/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3252868 KK EXPL 14-1170

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 juni 2015

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. I. Heijselaar te Amsterdam,

tegen

de stichting
STICHTING TOT BEHOUD VAN MONUMENTEN

BALK IN ’T OOG,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde in principaal appel,

appellante in incidenteel appel

advocaat: mr. T.W. Jaburg te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en de Stichting genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 5 september 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 8 augustus 2014, dat onder bovenvermeld zaaknummer is gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en de Stichting als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.

[appellant] heeft overeenkomstig de appeldagvaarding van grieven gediend en producties overgelegd.

De Stichting heeft daarna een memorie van antwoord met producties ingediend.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 24 februari 2015 doen bepleiten, [appellant] door mr. Heijselaar voornoemd, aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd, en de Stichting door mr. Jaburg voornoemd.

Op verzoek van partijen is de zaak aangehouden in verband met schikkingsonderhandelingen. Op 24 maart 2015 hebben partijen arrest gevraagd.

Vervolgens is arrest bepaald op heden.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [appellant] in conventie zal toewijzen en de vorderingen van de Stichting in reconventie zal afwijzen, althans dat het hof een andere praktische en redelijke voorziening zal treffen, een en ander met beslissing over de proceskosten.

De Stichting heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De feiten komen, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist, neer op het volgende.

2.1.

[appellant] huurt sinds 1 april 1990 de woonruimte aan het[adres] te

[woonplaats] (hierna: het gehuurde), welke is gelegen op de begane grond van het achterhuis in een kantoorverzamelgebouw.

2.2.

De Stichting is verhuurder van het gehuurde.

2.3.

Het voor- en achterhuis zijn voorzien van en met elkaar verbonden door een

zogenoemd tussenlid, dat voorzieningen bevat die dienen tot gemeenschappelijk gebruik door de huurders van de diverse units, onder wie [appellant]. Het tussenlid bevindt zich in het midden van het perceel en bevat het trappenhuis alsmede een gang op elke verdieping. Aan weerszijden van het tussenlid liggen binnenplaatsen van circa 17 m². Deze binnenplaatsen zijn alleen toegankelijk via de gemeenschappelijke gang op de begane grond via twee daar gelegen deuren. De afstand tussen de ramen in het gehuurde en die in de kantoorunits in het voorhuis is ongeveer vijf meter.

2.4.

De ramen van de units op de begane grond van het voorhuis aan de zijde van de

binnenplaatsen hadden tot voor kort niet-transparant glas. Op verzoek van de nieuwe huurder van de units zijn die ramen in opdracht van de Stichting recentelijk voorzien van transparant glas.

2.5.

Op 26 januari 1999 heeft de Huurcommissie (onder andere) geoordeeld dat een

huurprijs van fl 465,36 per maand (exclusief bijkomende kosten) een redelijke huurprijs is, met ingang van 1 augustus 1998, op grond van een woningkwaliteit van 56 punten. Uit het rapport van voorbereidend onderzoek van 1 december 1998 blijkt dat bij deze puntentelling rekening is gehouden met de aanwezigheid van “privé-buitenruimten” bestaande uit 35,34 m² tuin.

3.Beoordeling

3.1.

[appellant] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd dat de Stichting -

uitvoerbaar bij voorraad - zal worden veroordeeld om het glas in de ramen van de kantoorruimte op de begane grond van het voorhuis (linker- en rechterzijde) van het perceel [adres], van transparant glas te wijzigen in niet transparant glas, op straffe van een dwangsom en met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

3.2.

De Stichting heeft in reconventie gevorderd dat [appellant] zal worden

veroordeeld om te gehengen en gedogen dat de binnenplaatsen van het perceel [adres] te [woonplaats] mede worden gebruikt door de Stichting en andere huurders in dat perceel en om binnen 24 uur na betekening van het vonnis een kopieerbare set sleutels van de deuren die toegang geven tot de binnenplaatsen aan de Stichting te verstrekken, op straffe van een dwangsom en met beslissing over de proceskosten.

3.3.

De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie afgewezen met - uitvoerbaar

bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de proceskosten. De vorderingen in reconventie zijn toegewezen, met dien verstande dat de dwangsom is bepaald op € 100,00 per dag dat [appellant] in gebreke blijft, met een maximum van € 5.000,00, en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.

Ten aanzien van de reconventionele vorderingen van de Stichting

3.4.

In
grief 1bestrijdt [appellant] dat de Stichting voldoende spoedeisend belang

heeft bij haar vorderingen.

3.5.

Naar het oordeel van het hof heeft de Stichting, gezien haar stelling dat de

binnenplaatsen gemeenschappelijke ruimten betreffen maar dat zij en de overige huurders daar thans geen toegang toe hebben omdat alleen [appellant] over de toegangssleutels beschikt en hij daarvan geen kopie wil afgeven, een spoedeisend belang bij het door haar gevorderde. De grief faalt derhalve.

3.6.

Grieven 2 en 4zijn, kort gezegd, gericht tegen het oordeel van de kantonrechter

dat niet voldoende aannemelijk is dat [appellant] een exclusief gebruiksrecht op de binnenplaatsen heeft (verkregen), althans dat de binnenplaatsen deel zijn gaan uitmaken van het gehuurde.

3.7.

Dat [appellant] met de voormalige verhuurder is overeengekomen dat alleen

[appellant] gebruik mag maken van de binnenplaatsen is naar het voorlopig oordeel van het hof niet voldoende aannemelijk geworden. Het voorgaande blijkt niet uit de inhoud van de huurovereenkomst en, bij gebreke van een nadere toelichting of onderbouwing, is evenmin anderszins aannemelijk geworden dat die afspraak is gemaakt. De enkele, niet nader toegelichte stelling van [appellant] dat voor hem bij het aangaan van de huurovereenkomst van doorslaggevend belang was dat alleen hij gebruik zou kunnen maken van de binnenplaatsen en dat de toenmalige verhuurder dit wist of redelijkerwijs had moeten begrijpen, is onvoldoende om tot de conclusie te leiden dat daadwerkelijk een exclusief gebruiksrecht is overeengekomen. De omstandigheid dat [appellant] de sleutels van de toegangsdeuren tot de binnenplaatsen van de voormalige verhuurder heeft ontvangen is daartoe evenmin voldoende. Dit geldt temeer nu, gelet op de betwisting van de Stichting, niet voldoende aannemelijk is dat [appellant] de enige huurder is die deze sleutels heeft gekregen.

3.8.

[appellant] heeft voorts gesteld dat de binnenplaatsen op grond van de

uitspraak van de Huurcommissie van 26 januari 1999 (zie 2.5) deel zijn gaan uitmaken van het gehuurde althans dat uit die uitspraak volgt dat [appellant] een exclusief gebruiksrecht op de binnenplaatsen heeft (verkregen). Een en ander omdat de Huurcommissie het gebruik van privé-buitenruimten expliciet in haar beoordeling en waardering heeft meegewogen. Omdat de voormalige verhuurder geen bezwaar heeft gemaakt tegen deze uitspraak, heeft deze daarmee bovendien (de facto) ingestemd. Er is aldus - volgens [appellant] - sprake van rechtsverwerking.

3.9.

In de ‘Handleiding behorende bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige

woonruimte’ van de Huurcommissie, staat onder nummer 8 van de toelichting op Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte onder A, het volgende vermeld: “
Privé-buitenruimten zijn tot de woning behorende buitenruimten, waarvan de bewoners van de desbetreffende woning krachtens de huurovereenkomst het exclusieve gebruiksrecht(1) hebben”. In de nadere uiteenzetting van die toelichting staat onder 1: “
Onder exclusief gebruiksrecht van privé-buitenruimte kan ook worden verstaan een gebruiksrecht dat toekomt aan een collectief van huurders, maar in feite wel exclusief is. Van een dergelijke exclusiviteit is sprake, indien huurders het vermogen hebben derden te weren.”Reeds op grond van het vorenstaande kan aan de omstandigheid dat de Huurcommissie de aanwezigheid van privé-buitenruimten in haar beoordeling heeft meegenomen niet de betekenis worden toegekend die [appellant] daaraan geeft. Onder “exclusief gebruiksrecht van privé-buitenruimte” kan immers ook worden verstaan een gebruiksrecht dat toekomt aan een collectief van huurders, maar dat in feite wel exclusief is omdat die huurders het gebruik door derden kunnen weren. Uit de uitspraak van de Huurcommissie volgt weliswaar dat [appellant]
betaaltvoor het
gebruikvan de binnenplaatsen maar, anders dan hij stelt, niet dat hij voor het alleenrecht op het gebruik van die binnenplaatsen betaalt. De uitspraak van de Huurcommissie leidt derhalve niet tot de conclusie dat de binnenplaatsen deel van het gehuurde zijn geworden of dat een exclusief gebruiksrecht is verkregen. Dat de toenmalige verhuurder zich na de uitspraak van de Huurcommissie niet met een vordering tot de kantonrechter heeft gewend doet daar niet aan toe of af. Daar komt bij dat ook indien de uitspraak van de Huurcommissie de betekenis zou hebben die [appellant] daaraan toeschrijft, dit op zichzelf nog niet tot gevolg heeft dat als de verhuurder nalaat die uitspraak aan te vechten, sprake is van rechtsverwerking. Grieven 2 en 4 falen eveneens.

3.10.

In
grief 3betoogt [appellant] dat de kantonrechter de feitelijke situatie met

betrekking tot de binnenplaatsen, het gehuurde en het kantoorverzamelgebouw verkeerd heeft begrepen en dat op grond van de feitelijke situatie moet worden geconcludeerd dat de binnenplaatsen tot het gehuurde behoren.

3.11.

Ervan uitgaande dat de feitelijke situatie is zoals [appellant] stelt (namelijk dat de

binnenplaatsen niet in het midden van het perceel, maar meer naar achteren zijn gelegen, dat een van de toegangsdeuren zich vrijwel naast de voordeur van [appellant] bevindt en dat de andere huurders vrijwel nooit verder dan de gemeenschappelijke trap doorlopen) dan nog blijkt uit de plattegrond van het perceel dat de binnenplaatsen in ieder geval centraal zijn gelegen. De ligging van de binnenplaatsen en de wijze waarop daartoe toegang wordt verkregen duiden erop dat deze voor gemeenschappelijk gebruik bedoeld zijn en niet, zoals [appellant] betoogt, voor exclusief gebruik door hem. Er is ook geen directe toegang vanuit zijn woning naar de binnenplaatsen. Ook de omstandigheid dat [appellant] al jarenlang als enige huurder gebruik maakt van de binnenplaatsen ([appellant] stelt dat dit al 25 jaar het geval is, hetgeen de Stichting betwist) is op zichzelf niet voldoende om aan te nemen dat daarmee de binnenplaatsen deel van het gehuurde zijn geworden of dat [appellant] daaraan het exclusieve gebruiksrecht kan ontlenen. Dit betekent dat grief 3 faalt.

3.12.

[appellant] heeft zich daarnaast in
grief 5(onder meer) op het standpunt gesteld

dat zijn privacy in ernstige mate zal worden aangetast indien de Stichting en andere huurders gebruik gaan maken van de binnenplaatsen en dat zijn huurgenot daardoor niet langer zal worden gewaarborgd.

3.13.

Nu geen sprake is van een alleenrecht op het gebruik van de binnenplaatsen, is

ook geen sprake van (ongeoorloofde) privacy schending door het gebruik van de binnenplaatsen door de Stichting en andere huurders. Het hof neemt hierbij mede in aanmerking dat, omdat de overige huurders van de Stichting bedrijfsmatige huurders zijn, het gebruik van de binnenplaatsen door deze huurders in beginsel beperkt zal blijven tot werkdagen tussen 9:00 uur en 17:00 uur. Gelet op het voorgaande is dan ook niet aannemelijk dat toewijzing van de vorderingen van de Stichting ertoe zal leiden dat zij tekort zal schieten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

3.14.

Ten slotte heeft [appellant] gesteld dat zijn huurgenot zal worden beperkt doordat

hij, bij toewijzing van de vorderingen van de Stichting, de wasdroger en andere persoonlijke eigendommen die hij in een schuur op één van de binnenplaatsen heeft geplaatst, zal moeten verwijderen.

3.15.

Nu de vorderingen van de Stichting (slechts) zien op afgifte van de sleutels van

de toegangsdeuren tot de binnenplaatsen, en niet op de sleutel(s) van bedoelde schuur, ziet het hof (ook) hierin geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Het niet nader toegelichte beroep van [appellant] op de redelijkheid en billijkheid kan niet tot een ander oordeel leiden. Uit het hiervoor in 3.13 en 3.15 overwogene volgt dat grief 5 (in zoverre) faalt.

Ten aanzien van de conventionele vorderingen van [appellant]

3.16.

Grief 5is (tevens) gericht tegen de afwijzing van de conventionele vorderingen

van [appellant], die in dit verband heeft aangevoerd dat zijn privacy in ernstige mate wordt aangetast door de vervanging van het glas. Daardoor wordt zijn huurgenot niet langer gewaarborgd. Volgens [appellant] had de Stichting bovendien niet zonder toestemming of overleg tot vervanging van het glas mogen overgaan en heeft de Stichting daarmee in strijd gehandeld met de huurovereenkomst. [appellant] heeft derhalve recht op en een zwaarwegend belang bij de gevorderde vervanging van het transparante glas, aldus steeds [appellant]. Het hof oordeelt als volgt.

3.17.

Voorop staat dat, anders dan [appellant] betoogt, niet voldoende aannemelijk is

geworden dat [appellant] met de voormalige verhuurder heeft afgesproken dat er geen inkijk vanaf de begane grond van het voorhuis aan de zijde van de binnenplaatsen mogelijk zal zijn. Dit blijkt niet uit de huurovereenkomst en evenmin is aannemelijk dat hierover anderszins afspraken zijn gemaakt.

3.18.

Uit het oordeel dat geen sprake is van een exclusief recht op het gebruik van de

binnenplaatsen volgt voorts dat [appellant] ook geen recht heeft op het ontbreken van inkijk op de binnenplaatsen vanuit de begane grond van het voorhuis, althans dat zijn recht op privacy zover strekt. De enkele omstandigheid dat vanaf de aanvang van de huurovereenkomst matglas in de ramen heeft gezeten brengt, nu niet is gebleken van afspraak daarover tussen [appellant] en de voormalige verhuurder, niet met zich dat [appellant] mocht verwachten dat dit ook altijd zo zou blijven. Dit levert ook geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW op. Op de door de Stichting overgelegde foto’s is immers duidelijk te zien dat de verdiepingen van het voorhuis direct zicht hebben op de beneden gelegen binnenplaatsen. Dit betekent dat ook voordat de ramen van de bedrijfsruimte op de begane grond van het voorhuis waren vervangen door transparant glas, inkijk op de binnenplaatsen mogelijk was. Verder is van een zwaar(der)wegend belang aan de zijde van de Stichting voldoende gebleken, nu zij in dit verband voldoende heeft gesteld om aan te nemen dat zij (slechts) tot verhuur van de betreffende bedrijfsruimte op de begane grond kon overgaan indien zij de ramen zou vervangen door transparant glas. Daar komt bij dat de gestelde mogelijkheid van inkijk vanaf de begane grond in beginsel beperkt zal zijn tot werkdagen tussen 9:00 uur en 17:00 uur. Ook overigens is niet gebleken dat van [appellant] niet in redelijkheid kan worden verlangd de transparante ramen te dulden. Gelet op het voorgaande is dan ook niet aannemelijk geworden dat de Stichting is tekortgeschoten is de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Hoewel de omstandigheid dat de Stichting [appellant] niet vooraf van de wijziging van het glas in kennis heeft gesteld geen schoonheidsprijs verdient, maakt dit het voorgaande niet anders.

3.19.

[appellant] heeft ten slotte nog aanknoping gezocht bij artikel 5:50 BW. Hoewel

analoge toepassing van het burenrecht in beginsel mogelijk is (HR 24 januari 1992, NJ 1992/280), faalt dit beroep reeds omdat de Stichting niet de eigenaar van het perceel is. Dit betekent dat grief 5 (ook) in zoverre faalt.

Slotsom

3.20.

De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden

bekrachtigd. Gelet op deze uitkomst is [appellant] terecht als de in het ongelijk

gestelde partij veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg. De tegen deze proceskostenveroordeling gerichte
grief 6faalt derhalve. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de Stichting begroot op € 704,00 aan verschotten en € 2.682,00 voor salaris;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.H.C. van Harmelen en M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2015.