ECLI:NL:GHAMS:2015:300

• Datum uitspraak: 3 februari 2015
• Publicatiedatum: 9 februari 2015
• Zaaknummer: 200.152.747/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.H. de Bock; R.J.M. Smit; L.R. van Harinxma thoe Slooten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over vernietiging schikking huurovereenkomst wegens bedrog en dwaling bij onderhuur

In deze zaak staat centraal of een schikking tussen partijen vernietigd kan worden wegens bedrog en/of dwaling over de vraag of de huurovereenkomst onderhuur toestaat. De huurovereenkomst betreft een woonruimte die door de rechtsvoorgangster van appellante aan geïntimeerde sub 1 is verhuurd. De geschilpunten betreffen de interpretatie van een bijzondere bepaling over onderhuur en de vraag of toestemming voor onderhuur is gegeven.

De kantonrechter heeft in eerste aanleg geoordeeld dat geïntimeerde sub 1 is geslaagd in zijn bewijslevering dat onderhuur was toegestaan, waarna de vorderingen van appellante zijn afgewezen. In hoger beroep heeft appellante aanvullend bewijs aangeboden, maar het hof acht de bewijslastverdeling onjuist en legt de bewijslast op appellante. Het hof laat appellante toe bewijs te leveren dat de beheerder geen toestemming voor onderhuur heeft gegeven en dat de bepaling over onderhuur door geïntimeerde sub 1 zelf is toegevoegd.

Het hof houdt de zaak aan voor bewijslevering en verdere beslissing. De uitspraak benadrukt dat het bewijs over toestemming voor onderhuur cruciaal is voor het oordeel over eventuele tekortkoming in de huurovereenkomst en de mogelijkheid tot ontbinding en ontruiming.

Uitkomst: Het hof houdt de zaak aan voor bewijslevering over toestemming voor onderhuur en verdere beslissing.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.152.747/01

rolnummers rechtbank Amsterdam : CV 09-10289 en CV 13-2653

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 februari 2015

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[appellante] ,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. M.A. Johannsen te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde sub 1],

2. [geïntimeerde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. G.L. Breunesse te Leusden.

1. Het verloop van het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante], [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] worden gezamenlijk als [geïntimeerden] aangeduid.

[appellante] is bij dagvaarding van 11 juli 2014 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 29 april 2014, onder bovenvermelde rolnummers gewezen in de gevoegde zaken tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde sub 1] respectievelijk [geïntimeerde sub 2] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en haar vordering alsnog zal toewijzen, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd, zakelijk, dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in overweging 2 van het bestreden vonnis (samenvattend) een aantal feiten vastgesteld. Over deze feiten bestaat geen geschil zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.

3. Beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het, kort gezegd, om het volgende.

( a) Bij schriftelijke huurovereenkomst van 26 april 1988 (verder: de huurovereen-komst) heeft de rechtsvoorgangster van [appellante] door bemiddeling van haar beheerder B.V. Vastgoed Beheer ABC (verder: ABC) aan [geïntimeerde sub 1] verhuurd de zevenkamer etage aan de [adres] te [gemeente] (verder: het gehuurde). Op zeker moment is [geïntimeerde sub 2] als gevolg van haar huwelijk met [geïntimeerde sub 1] medehuurder geworden. In of omstreeks 1998 heeft [appellante] de eigendom van het gehuurde verkregen.

( b) De huurovereenkomst luidt onder meer:

“ Bestemming Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woning”.

Artikel I van de op de huurovereenkomst toepasselijke “algemene bepalingen huurovereenkomst” (verder: de algemene voorwaarden) luidt, voor zover van belang:

“1. De huurder dient het gehuurde zelf te gebruiken overeenkomstig de aard en bestemming van het gehuurde (…)”.

2. De huurder is – zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder – niet bevoegd:

a.
a) het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension;

(…)”

Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst was het gehuurde leeg en ontruimd. [geïntimeerden] hebben het gehuurde in ieder geval gedeeltelijk (herhaaldelijk) onderverhuurd.

( c) Volgens [geïntimeerden] bevat de huurovereenkomst bij “Bijzondere bepalingen” de volgende getypte en van een paraaf of handtekening voorziene toevoeging:

“Huidige onderhuurders blijven wonen

Toekomstige onderhuur toegestaan”.

Volgens hen is deze passage bij het aangaan van de huurovereenkomst althans kort nadien toegevoegd. [appellante] betwist dat deze passage is overeengekomen. Het hof komt hierop terug.

( d) Na correspondentie tussen hun gemachtigden heeft [appellante] [geïntimeerde sub 1] op 16 juli 2007 gedagvaard voor de kantonrechter en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd wegens het door [geïntimeerde sub 1] gebruiken van het gehuurde in strijd met de contractuele bestemming. [geïntimeerde sub 1] exploiteerde in het gehuurde een
Bed & Breakfast, hetgeen volgens [appellante] in strijd was met het hiervoor geciteerde artikel I lid 2 onder a van de algemene voorwaarden. Op 6 augustus 2007 hebben [appellante] en [geïntimeerde sub 1] een schikking bereikt, welke onder meer als volgt luidt:

“1. De heer [geïntimeerde sub 1] verklaart dat hij in de door hem gehuurde woning aan de [adres] te [gemeente] met ingang van 19 augustus 2007 geen bed and breakfast faciliteiten aan derden meer zal verschaffen en die activiteiten van af die datum zal staken en gestaakt zal houden.

2. Onder(ver)huur in de woning blijft, overeenkomstig de bestaande huurovereenkomst, toegestaan.

(…)”.

De procedure is vervolgens niet doorgezet.

( e) Bij brief van 12 februari 2009 heeft de advocaat van [appellante] [geïntimeerde sub 1] onder meer bericht:

“In 2007 bent u gedagvaard in verband met het houden van een Bed & Breakfast in het gehuurde.

Door uw advocaat is in een brief van 6 augustus 2007 bevestigd dat u geen Bed and Breakfast faciliteiten meer zou verschaffen.

In verband met het onderverhuren heeft uw advocaat verwezen naar de bijzondere bepaling in de huurovereenkomst. Volgens die bepaling zouden er onderhuurders zijn in het gehuurde, en zouden die mogen blijven wonen, en zou toekomstige onderhuur zijn toegestaan. Het gaat om gedeeltelijke onderverhuring.

Cliënte is gebleken dat de bijzondere bepalingen waarnaar uw advocaat heeft verwezen tussen partijen niet geldt. Immers, deze is door cliënte, noch de voormalige beheerder (ABC; hof)
ondertekend. Uit navraag bij de voormalige beheerder is ook gebleken dat er helemaal geen toestemming is verleend voor het geheel of gedeeltelijk onderverhuren.

Cliënte is benaderd door omwonenden van het gehuurde. Volgens de omwonenden bent u slechts op vakantie in uw eigen huis, en nagenoeg het gehele jaar afwezig. U verblijft dan in Griekenland.

U gebruikt het gehuurde thans als kamerverhuurbedrijf.

(…)”

( f) In eerste aanleg heeft [appellante] in beide zaken vernietiging van de schikking van 6 augustus 2007 wegens bedrog en/of dwaling, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. In de zaak tegen [geïntimeerde sub 1] (de zaak tegen [geïntimeerde sub 2] is pas bij dagvaarding van 24 januari 2013 aanhangig gemaakt) heeft de kantonrechter in het tussenvonnis van 20 maart 2013 geoordeeld, kort gezegd, dat de hiervoor onder (c) geciteerde passage aanvankelijk niet in de huurovereenkomst is opgenomen en dat bij aanvang van de huur (dus) gold de in de algemene voorwaarden opgenomen regeling, zoals onder (b) geciteerd. Verder heeft de kantonrechter [geïntimeerde sub 1] bij dat vonnis opgedragen te bewijzen dat hij met (de rechtsvoorganger van) [appellante] na 26 april 1988 doch voor 6 augustus 2007 is overeengekomen dat onderhuur van het gehuurde is toegestaan en dat deze toestemming op de huurovereenkomst is vastgelegd en ook door de (beheerder van de) verhuurder is geparafeerd. Na bewijslevering heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis (in beide zaken) geoordeeld dat [geïntimeerde sub 1] in zijn bewijslevering is geslaagd, de vorderingen van [appellante] afgewezen en [appellante] in de proceskosten verwezen.

3.2.1.

De
grieven I tot en met V hebben alle betrekking op de bewijswaardering van de kantonrechter (en op de door deze daaruit getrokken conclusies) en kunnen dan ook gezamenlijk worden besproken.

3.2.2.

In de toelichting op grief I respectievelijk grief II heeft [appellante] aangeboden [getuige sub 1] als getuige en [getuige sub 2] opnieuw als getuige te doen horen. Het hof zou aanleiding zien dit bewijsaanbod te honoreren, ware het volgende niet het geval. Indien het hof na aanvullende bewijslevering door [appellante] tot een ander oordeel met betrekking tot de bewijslevering zou komen dan de kantonrechter - en de grieven dus zouden slagen -, zou het ambtshalve gehouden zijn te bezien of de door de kantonrechter gehanteerde bewijslastverdeling juist is. Om te voorkomen dat thans op basis van een onjuiste bewijslastverdeling wordt doorgeprocedeerd, zal het hof dat onderzoek nu eerst verrichten.

3.2.3.

[appellante] heeft haar vordering tot vernietiging van de schikking van 6 augustus 2007 wegens bedrog en/of dwaling ingesteld op grond van de stelling, zakelijk, dat ABC [geïntimeerde sub 1] geen toestemming voor onderverhuur heeft gegeven en [geïntimeerde sub 1] de onder 3.1 (c) weergegeven tekst zelf in de huurovereenkomst heeft toegevoegd en geparafeerd. Omdat zij deze stelling aan de onderhavige vordering ten grondslag heeft gelegd, rust de bewijslast daarvan op grond van het bepaalde in art. 150 Rv op [appellante]. Er bestaan geen gronden om van deze bewijslastverdeling af te wijken. Meer concreet is daartoe onvoldoende dat [geïntimeerde sub 1] in eerste aanleg aanvankelijk heeft gesteld dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst onderhuurders in het gehuurde aanwezig waren en dat dit de reden was voor opneming van de onderhavige bepaling in de huurovereenkomst, zulks terwijl inmiddels is komen vast te staan dat het gehuurde bij aanvang van de huur leeg was. Anderzijds merkt het hof tot goed begrip op dat, anders dan [geïntimeerden] bij memorie van antwoord hebben gesteld, a) van een gerechtelijke erkentenis als bedoeld in art. 154 lid 2 Rv door [appellante] geen sprake is, reeds omdat de in dat verband door [geïntimeerden] weergegeven stellingen van [appellante] niet in het onderhavige geding zijn geponeerd en b) de omstandigheid dat [appellante] sinds 1997 althans 2004 beschikt over een exemplaar van de huurovereenkomst met de gewraakte clausule niet leidt niet tot de conclusie dat die bepaling tussen partijen geldt of de bewijslast te dezen om die reden op [appellante] rust.

3.2.4.

Het hof zal [appellante] op grond van het voorgaande toelaten tot het bewijs van haar onder 3.2.3 weergegeven stelling en niet tot het onder 3.2.2 bedoelde (aanvullende) bewijs. De onderhavige grieven behoeven daarom geen verdere bespreking. Wel zal het hof bij de beoordeling na de bewijslevering rekening houden met wat [appellante] in dat kader heeft betoogd en met wat [geïntimeerden] daar tegenover hebben gesteld. Vanzelf-sprekend zullen daarbij ook de reeds afgelegde getuigenverklaringen worden betrokken.

3.3.1.

Grief VI houdt in dat de kantonrechter in overweging 11 van het bestreden vonnis ten onrechte heeft geoordeeld dat voldoende aannemelijk is dat [geïntimeerden] daadwerkelijk in het gehuurde wonen en een groot deel van het gehuurde in eigen gebruik hebben, zodat in zoverre van een tekortkoming geen sprake is.

3.3.2.

De grief kan onbesproken blijven vanwege het volgende. Indien [appellante] slaagt in haar bewijslevering, staat vast dat [geïntimeerden] het gehuurde in strijd met het bepaalde in artikel I.2 onder a) van de algemene voorwaarden geheel of gedeeltelijk hebben onderverhuurd. Dit vormt (alsdan) een tekortkoming in de naleving van de huurovereenkomst, welke voldoende grond oplevert voor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Indien [appellante] niet in haar bewijslevering slaagt, moet er - bij gebreke van indicaties voor het tegendeel, met name in de onder 3.1 (c) weergegeven tekst - van worden uitgegaan dat het [geïntimeerden] vrijstond het gehuurde geheel onder te verhuren en niet zelf te bewonen en is (ook) in zoverre van een tekortkoming geen sprake. In beide gevallen doet daarom niet ter zake of [geïntimeerden] zelf in het gehuurde wonen en/of altijd hebben gewoond.

3.4.

In afwachting van de bewijslevering zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

4. Beslissing

Het hof:

laat [appellante] toe om door middel van het horen van getuigen te bewijzen dat ABC [geïntimeerde sub 1] geen toestemming voor onderverhuur heeft gegeven en [geïntimeerde sub 1] de onder 3.1 (c) weergegeven tekst zelf in de huurovereenkomst heeft toegevoegd en geparafeerd;

bepaalt dat [appellante] daartoe getuigen kan doen horen ten overstaan van mr. R.J.M. Smit, bij dezen tot raadsheercommissaris benoemd, die daartoe op een nader te bepalen tijdstip zitting zal houden in een der lokalen van het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam;

verwijst de zaak naar de rol van 17 februari 2015 voor het opgeven van verhinderdata over de maanden maart, april en mei 2015;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, R.J.M. Smit en L.R. van Harinxma thoe Slooten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2015.