ECLI:NL:GHAMS:2015:4118

• Datum uitspraak: 6 oktober 2015
• Publicatiedatum: 8 oktober 2015
• Zaaknummer: 200.148.842/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: L.A.J. Dun; C.M. Aarts; J.E. Molenaar
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beheerovereenkomst onroerend goed en aansprakelijkheid bij verkoop onder marktwaarde

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen een vonnis van de rechtbank Amsterdam, waarin de vorderingen van de appellant, [appellant], zijn afgewezen. De appellant, die de belangen van zijn overleden vader, [A], behartigt, heeft [X] MAKELAARDIJ O.G. B.V. aangeklaagd wegens tekortkomingen in de beheerovereenkomst met betrekking tot vijf panden. De beheerovereenkomst, gesloten in 2005, bevatte bepalingen over de verantwoordelijkheden van de beheerder, waaronder onderhoud en technisch beheer. De appellant stelt dat [X] tekort is geschoten in haar verplichtingen, met name bij de verkoop van een pand aan Reyta B.V. in 2007, dat volgens hem onder de marktwaarde is verkocht. De rechtbank heeft geoordeeld dat de appellant te laat heeft geklaagd over de vermeende tekortkomingen, en dat er onvoldoende bewijs is geleverd om de stelling van de appellant te onderbouwen. Het hof bevestigt deze beslissing en oordeelt dat de grieven van de appellant falen. Het hof concludeert dat de appellant niet heeft aangetoond dat er sprake was van een gebrek en dat de klacht te laat is ingediend. De kosten van het geding in hoger beroep worden toegewezen aan [X].

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.148.842/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/537754 / HA ZA 13-281

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 oktober 2015

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. M.A. Johanssen te Amsterdam,

tegen

[X] MAKELAARDIJ O.G. B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. C.J.J.C. Arnouts te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [X] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 8 mei 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 12 februari 2014, onder bovenvermeld zaaknummer.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en

- uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn oorspronkelijke vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[X] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met

- uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, de nakosten en rente daaronder begrepen.

[X] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2. Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil zodat ook het hof van die, hierna te melden feiten, uitgaat.

3. Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) In december 2005 hebben de vader van [appellant] , hierna: [A] , en [X] een beheerovereenkomst gesloten (hierna: de beheerovereenkomst) met betrekking tot het beheer van vijf panden van [A] , met ingang van 1 januari 2006. De betreffende panden zijn gelegen aan de:

- [adres 1] ;

- [adres 2] ;

- [adres 3] ;

- [adres 4] ;

- [adres 5] .

(ii) De beheerovereenkomst bevat, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen:

“
3. De beheerder verleent aan de eigenaar de standaarddiensten als bedoeld in hoofdstuk I (standaarddiensten en -bevoegdheden) van de bij deze overeenkomst behorende bijlage. (…)

(…)

8. Diensten die uitgaan boven de standaarddiensten (…) kunnen door de beheerder naar redelijkheid afzonderlijk in rekening worden gebracht. (…) ”

In de bijlage bij de beheerovereenkomst staat, voor zover hier van belang, het volgende:

“
I. Standaarddiensten en bevoegdheden

De standaarddiensten en bevoegdheden van de beheerder omvatten het volgende:

1. Onderhoud en technisch beheer

1. Het inspecteren van het onroerend goed.

2. Het behandelen van meldingen van huurders van technische onvolkomenheden.

3. (…)

4. Het op verzoek vervaardigen van een onderhoudsrapport waarbij wordt aangegeven welk onderhoud noodzakelijk wordt geacht voor het komend jaar.

5. Het namens de eigenaar verstrekken van onderhoudsopdrachten. Tot een overeengekomen limietbedrag kan dit geschieden zonder voorafgaand overleg met de eigenaar; zijn de verwachten kosten hoger, dan zullen ter zake een of meer offertes met een daarbij behorend advies aan de eigenaar worden voorgelegd. (…)

(…)

8. In het algemeen er voor zorg dragen en er op toezien dat de onderhoudswerkzaamheden alsmede de uit te voeren werkzaamheden ten behoeve van de verstrekking van levering en diensten aan huurders op verantwoorde wijze en tegen redelijke prijzen plaatsvinden.

(…)

II. Additionele diensten en bevoegdheden

De volgende diensten en bevoegdheden behoren niet tot de onder I. bedoelde standaarddiensten en -bevoegdheden.

1. Onderhoud en technisch beheer

1. Het vervaardigen van een meerjaren planning.

(…) ”

(iii) Op 2 januari 2007 is het pand aan de [adres 2] verkocht voor € 430.000,- aan Reyta B.V. (hierna: Reyta). [X] heeft op verzoek van [A] bemiddeld bij deze verkoop.

(iv) Op 5 februari 2011 heeft [A] zijn zoon, (appellant) [appellant] bij notariële akte een algehele volmacht verstrekt om hem te vertegenwoordigen. Vanaf dat moment is [appellant] de zakelijke belangen van [A] gaan behartigen.

( v) Bij e-mail van 6 februari 2011 heeft [appellant] aan [X] het volgende geschreven:

“ Vriendelijk verzoek ik je alle contacten over onderhoud en huurders zaken rechtstreeks met mij af te wikkelen. Ik heb inmiddels een algehele volmacht en dus ook tekening bevoegdheid namens mijn vader. Helaas is de gezondheid van mijn vader zwak en raakt hij snel verwarring.”

(vi) Bij brief van 10 april 2011 heeft [appellant] aan [X] meegedeeld met ingang van 1 augustus 2011 de beheerovereenkomst te willen beëindigen. [appellant] heeft vervolgens een andere onderneming, [Y] Onroerend Goed Beheer B.V., opdracht gegeven de panden te beheren.

(vii) Bij e-mail van 30 mei 2011 heeft [appellant] aan [X] , voor zover hier van belang, het volgende geschreven:

“Bijgaand tref u een kopie aan van de akte van algehele volmacht van mijn vader. Mijn vader lijdt aan de ziekte van Alzheimer; hij heeft geheugen problemen en is vaak verward. Ik behartig momenteel zijn zakelijke belangen. (…)”

(viii) Bij brief van 11 oktober 2011 heeft de advocaat van [appellant] , gevolmachtigd optredend voor [A] , [X] aansprakelijk gesteld wegens het niet nakomen van diverse verplichtingen uit de beheerovereenkomst alsmede onrechtmatig handelen bij de verkoop van [adres 2] , en [X] gesommeerd tot betaling van een bedrag van € 266.733,30 aan schadevergoeding.

(ix) Bij brief van 5 december 2011 heeft de aansprakelijkheidsverzekeraar van [X] gereageerd en aansprakelijkheid van de hand gewezen.

( x) Op 24 maart 2013 is [A] overleden.

3.2

De vordering in eerste aanleg is ingesteld door [A] Hij heeft gevorderd - primair - dat de rechtbank voor recht verklaart dat [X] toerekenbaar tekort is gekomen in de nakoming van de beheerovereenkomst en bemiddelingsovereenkomst en - subsidiair - dat sprake is van een onrechtmatige daad jegens [A] door hem onvoldoende bij te staan als beheerder en van onjuist advies te voorzien, en dat [X] de schade, nader op te maken bij staat, die [A] dientengevolge heeft geleden aan hem dient te vergoeden. Ook is veroordeling gevorderd tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 5.416,25 en de proceskosten.

3.3

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.

3.4

Met [X] gaat het hof ervan uit dat [appellant] de procedure op de voet van artikel 225 Rv (reeds in eerste aanleg) heeft overgenomen althans dat [appellant] in hoger beroep optreedt als procespartij in zijn hoedanigheid van executeur waarbij hij alle erfgenamen vertegenwoordigt. Nu [X] daartegen klaarblijkelijk geen bezwaar heeft, gaat ook het hof daarvan uit.

3.5

De
grieven I, II en III richten zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de vorderingen van [appellant] afstuiten op het bepaalde in artikel 6:89 BW, te weten dat niet tijdig is geklaagd over het gestelde gebrek dat het pand [adres 2] op 3 november 2006 ver onder de marktwaarde is verkocht. Ter toelichting voert [appellant] aan (grief I) dat het hierbij dient te gaan om het moment waarop de tekortkoming ontdekt kon worden, dat deze ontdekking plaatsvond kort na overdracht van de desbetreffende dossiers (door zijn vader) aan hem en dat de klacht vervolgens bekend is gemaakt aan [X] . Daarbij stelt hij dat debet aan de late ontdekking de omstandigheid was dat [A] de tekortkoming zelf niet kende omdat hij aan de ziekte van Alzheimer leed, wat [X] had kunnen weten. Volgens [appellant] heeft hij bij de rechtbank ter zake bewijs aangeboden en had de rechtbank de vorderingen niet mogen afwijzen zonder op dat bewijsaanbod in te gaan. Voorts betoogt [appellant] (grief II) dat het oordeel van de rechtbank dat [X] door het tijdsverloop is benadeeld onjuist is, omdat op grond van een aantal factoren wel degelijk de waarde die het pand in 2007 had thans nog bepaald kan worden, terwijl overigens [X] de bescherming van voornoemd artikel niet toekomt nu zij wist dat zij tekortschoot. Volgens [appellant] (grief III) had de rechtbank moeten ingaan op zijn bewijsaanbod en moeten laten onderzoeken of de verkoopwaarde van het pand marktconform was. De uitkomst zou dan volgens hem geweest zijn dat het pand onder de marktwaarde was verkocht.

3.6

Het hof oordeelt als volgt. [X] heeft gemotiveerd betwist dat van enig gebrek sprake is en betoogd dat het bewuste pand veel achterstallig onderhoud kende en dat er een langslepende incassozaak tegen een bijzonder lastige huurder liep (die uiteindelijk bij de ontruiming een huurachterstand van € 40.000,- had), redenen waarom [A] graag van het pand af wilde tegen een redelijke prijs. Gelet op deze gemotiveerde betwisting zijn de stellingen van [appellant] dat het pand ver onder de marktwaarde is verkocht onvoldoende onderbouwd. De verkoopprijs van panden/woningen in dezelfde straat in de jaren nadien, de (niet nader gespecificeerde) huuropbrengsten, de historische WOZ-waarde en de omstandigheid dat aan de koper van het pand een hoge hypotheek is verstrekt, zeggen in dat verband onvoldoende. Concrete aanknopingspunten voor zijn stellingen, bijvoorbeeld in de vorm van een taxatierapport, ontbreken ten ene male. Daarom kan niet worden gezegd dat sprake was van een gebrek. Bij het ontbreken van een deugdelijke onderbouwing van zijn stellingen was de rechtbank niet gehouden in te gaan op het in eerste aanleg gedane bewijsaanbod.

3.7

Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank overigens terecht geoordeeld dat te laat is geklaagd. Daarbij heeft te gelden dat het pand op 3 november 2006 is verkocht en dat [X] pas op 11 oktober 2011 op dit punt aansprakelijk is gesteld. Van enige mededeling voordien op dit punt aan [X] is niet gebleken. Op geen enkele wijze is onderbouwd dat [A] reeds ten tijde van de verkoop van het pand aan de ziekte van Alzheimer zou lijden en wel in een mate die hem verhinderde het gestelde gebrek bij of kort na de verkoop te ontdekken en daarover te klagen. Voor zover in de grieven al een bewijsaanbod besloten ligt, is dit onvoldoende gespecificeerd. Dat [X] de bescherming van artikel 6:89 BW niet zou toekomen is, verwerpt het hof daarom.

3.8

Dit leidt ertoe dat de grieven I, II en III falen. Hetgeen [appellant] overigens nog heeft aangevoerd kan daaraan niet afdoen.

3.9

Grief IV heeft betrekking op een overweging van de rechtbank ten overvloede. Nu die niet dragend is voor de beslissing heeft [appellant] bij deze grief geen belang.

3.1

Met
grief V, VI en VII bestrijdt [appellant] het oordeel van de rechtbank dat [X] niet gehouden was tot het bijwerken van het ‘meerjarig onderhoudsplan’. Volgens [appellant] , zo begrijpt het hof de toelichting op grief V, vloeit die verplichting weliswaar niet direct voort uit de beheerovereenkomst maar zijn er op basis van het meerjarenplan uit 2004 nadere afspraken tussen partijen gemaakt waaruit voortvloeit dat dit meerjarenplan door [X] diende te worden aangevuld. Grief VI richt zich in dit verband tegen de overweging van de rechtbank dat [A] de uitgaven op onderhoud en renovaties zo beperkt mogelijk wilde houden en grief VII tegen de overweging dat [A] zich zelf mede bezig hield met het schilderwerk en dat daarom aannemelijk is dat hij bekend was met de staat van het onderhoud en er voor koos de buitenkant van het pand niet te laten schilderen.

3.11

De grieven falen. Uit de beheerovereenkomst en de bijlage daarbij blijkt niet dat [X] naast het uitvoeren van hetgeen in het meerjarenplan was vastgelegd, gehouden was dit plan periodiek aan te passen en hetgeen is aangevoerd is ook onvoldoende om dit aan te nemen, nog daargelaten dat [appellant] niet concretiseert welke nadere afspraken gemaakt zouden zijn. Het hof sluit zich verder aan bij de overwegingen van de rechtbank op dit punt en neemt deze over.

3.12

Grief VIII houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] geen nadeel heeft ondervonden van het feit dat de huurder van het appartement [adres 4] geen hoogopgeleide starter op de woningmarkt was en dat de zolder was meeverhuurd, nu dit tot hogere huuropbrengsten heeft geleid. Volgens [appellant] mocht [X] duidelijke instructies op dit punt niet negeren en bestaat het nadeel erin dat een hoogopgeleide starter eerder uit de woning zou vertrekken. Volgens [appellant] kan verkoop van het pand nu alleen plaatsvinden terwijl de huurder nog in het pand woont, hetgeen een aanzienlijke schadepost oplevert.

3.13

Met de rechtbank concludeert het hof dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat van enig nadeel sprake is nu kennelijk geen hoogopgeleide starter huurder is geworden van het appartement [adres 4] . Zo kan allereerst al niet worden aangenomen dat er een verband bestaat tussen de opleiding van een huurder en de duur van een huurovereenkomst. In elk geval heeft [appellant] dat niet onderbouwd. Verder is niet gesteld dat het appartement verkocht is, noch van welke concrete schade daarbij sprake is in verband met de verhuurde staat ervan. De grief faalt.

3.14

De slotsom is dat de grieven falen dan wel niet tot vernietiging van het vonnis kunnen leiden. Het vonnis waarvan beroep zal daarom worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [X] begroot op € 704,- aan verschotten en € 894,- voor salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, C.M. Aarts en J.E. Molenaar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 oktober 2015.