ECLI:NL:GHAMS:2015:4824

• Datum uitspraak: 17 november 2015
• Publicatiedatum: 19 november 2015
• Zaaknummer: 200.166.860/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.J.M. Smit; E.M. Polak; H.J.M. Boukema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over hoofdverblijf en ontruiming van gehuurde woning

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen [appellant] en de stichting Stadgenoot. [appellant] huurt sinds 17 juli 2000 een woning van Stadgenoot. De huurovereenkomst bevat bepalingen die vereisen dat de huurder het gehuurde zelf bewoont en er zijn hoofdverblijf houdt. Begin 2013 wordt Stadgenoot op de hoogte gesteld van lekkage in de woning van [appellant]. Na herhaaldelijke verzoeken om medewerking aan noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden, die door [appellant] en zijn bewindvoerder niet worden opgevolgd, vordert Stadgenoot in kort geding dat [appellant] medewerking verleent. Dit leidt tot een vonnis waarbij [appellant] bij verstek wordt veroordeeld om toegang te verlenen voor de werkzaamheden.

In maart 2014 wordt een gebruiksovereenkomst voor een wisselwoning getekend, maar [appellant] blijkt vanaf mei 2014 gedetineerd te zijn. Stadgenoot constateert dat de wisselwoning onrechtmatig wordt bewoond door derden. Na meerdere aanmaningen om de huurovereenkomst op te zeggen, vordert Stadgenoot in hoger beroep ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft de vorderingen van Stadgenoot toegewezen, en [appellant] komt in hoger beroep met grieven tegen deze beslissing.

Het hof oordeelt dat de grieven van [appellant] falen. Het hof bevestigt dat [appellant] in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft gehandeld door geen hoofdverblijf in het gehuurde te houden. De belangen van Stadgenoot als verhuurder prevaleren boven die van [appellant]. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.166.860/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 3350258 \ KK EXPL 14-1343

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 november 2015

(bij vervroeging)

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. T.P. Schut te Amsterdam,

tegen

de stichting

STICHTING STADGENOOT ,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en Stadgenoot genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 23 oktober 2014, hersteld bij exploot van 18 november 2014, in hoger beroep gekomen van een vonnis van 30 september 2014 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen [appellant] als gedaagde en Stadgenoot als eiseres.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft onder verwijzing naar de appeldagvaarding geconcludeerd dat het hof het vonnis, waarvan beroep, zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – de vorderingen van Stadgenoot alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

Stadgenoot heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.12 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit de niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen.

3. Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1

[appellant] huurt sinds 17 juli 2000 de woning aan de [adres 1] (hierna ook: het gehuurde) te [plaats] van Stadgenoot. Artikel 7.6 van de Algemene Voorwaarden bij de huurovereenkomst (hierna: de AV) bepaalt dat huurder gedurende de huurtijd het gehuurde zelf zal bewonen en er zijn hoofdverblijf zal houden, terwijl artikel 7.7 van de AV voorschrijft dat het huurder niet is toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.

3.1.2

[appellant] is op 2 augustus 2005 onder goederenbewind gesteld.

3.1.3

Begin 2013 melden de onderburen van [appellant] een lekkage. Onderzoek wijst uit dat de oorzaak van de lekkage een gebrek in het gehuurde is. Omdat [appellant] en zijn bewindvoerder niet reageren, heeft Stadgenoot hen gedagvaard. Bij kort gedingvonnis van 7 februari 2014 worden [appellant] en zijn bewindvoerder bij verstek veroordeeld om medewerking te verlenen aan de dringende werkzaamheden in verband met de lekkage.

3.1.4

Op het moment dat de deurwaarder op 26 februari 2014 ter uitvoering van het

vonnis het gehuurde betreedt, blijkt het niet mogelijk een einde te maken aan de lekkage omdat de woning zo vervuild is dat het uitvoeren van werkzaamheden niet mogelijk is. De waterleiding wordt door Stadgenoot “afgetopt” zodat het gehuurde niet meer over water beschikt.

3.1.5

Nadat [appellant] contact heeft opgenomen met Stadgenoot is tussen hem en Stadgenoot op 18 maart 2014 een gebruiksovereenkomst getekend over het tijdelijk gebruik van een wisselwoning op de [adres 2] zodat in het gehuurde noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Artikel 2 van deze overeenkomst bepaalt dat de bepalingen van de huurovereenkomst inzake de huurwoning onverkort van kracht blijven en dat de artikelen die zien op het gebruik van de huurwoning ook gelden ten aanzien van het gebruik van de wissel (“gebruiks”)woning.

3.1.6

Uit een Certificat de Présence van het Ministère de la Justice, Direction de l’administration pénitentiaire van 23 juli 2014 blijkt dat [appellant] vanaf 9 mei 2014 is gedetineerd in [plaats] , [land] .

3.1.7

Op 23 juni 2014 hebben medewerkers van Stadgenoot een huisbezoek afgelegd

aan [adres 2] naar aanleiding van klachten over onrechtmatig gebruik van de wisselwoning. Aldaar worden twee vrouwen aangetroffen, die verklaren [appellant] niet te kennen en de woning samen met een vriend te bewonen. Nadat telefonisch contact is gelegd, blijkt die vriend [A] te heten. Tegen de medewerker van Stadgenoot verklaren de vrouwen en [A] dat zij en niet [appellant] de woning bewonen, met toestemming van [appellant] . [A] informeert bij de medewerker van Stadgenoot wanneer zij terug kunnen keren in het gehuurde.

3.1.8

Uit onderzoek in de Gemeentelijke Basis Administratie blijkt dat op het adres van het gehuurde [B] ingeschreven staat. Zij wordt op 5 augustus 2014 door Stadgenoot aangeschreven op het adres van het gehuurde. In deze brief sommeert Stadgenoot haar de woning te verlaten.

3.1.9

Op 24 juni, 10 juli en 5 augustus 2014 stuurt Stadgenoot brieven naar [appellant]

waarin zij hem wijst op de tekortkomingen van zijn kant en hem verzoekt de huurovereenkomst op te zeggen. Een reactie blijft uit.

3.1.10

Op 8 augustus 2014 ontvangt Stadgenoot de sleutels van de wisselwoning op

[adres 2] retour. De wisselwoning blijkt sterk vervuild.

3.2

Voor zover in hoger beroep van belang, heeft Stadgenoot in eerste aanleg gevorderd [appellant] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, een bedrag van € 1.931,59 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente en de proceskosten te voldoen. Aan haar vorderingen heeft zij ten grondslag gelegd – samengevat – dat [appellant] in strijd met zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst handelt doordat hij niet zijn hoofdverblijf houdt in het gehuurde en het gehuurde niet als woonruimte voor zichzelf gebruikt maar onderverhuurt aan derden dan wel aan derden in gebruik geeft. Voorts is de wisselwoning zo achtergelaten dat er voor een bedrag van € 1.931,59 aan schoonmaak- en herstelkosten moest worden gemaakt, die door [appellant] vergoed dienen te worden.

3.3

De kantonrechter heeft de vorderingen van Stadgenoot toegewezen.

3.4

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering komt [appellant] op met vijf grieven.

3.5

Het hof stelt vast dat geen van de grieven is gericht tegen de door de kantonrechter toegewezen vordering tot betaling van de schoonmaak- en herstelkosten, zodat in dit hoger beroep uitsluitend de vordering tot ontruiming ter beoordeling voorligt.

3.6

Ten aanzien van de ontruimingsvordering heeft als uitgangspunt te gelden dat het hof, in navolging van de kantonrechter, dient te beoordelen of de in dit kort geding aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen, dan wel of de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.

3.7

Met
grief I klaagt [appellant] erover dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellant] lange tijd onbereikbaar is geweest en niet gereageerd heeft op redelijke verzoeken van Stadgenoot, met
grief II komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is weersproken dat [appellant] al geruime tijd niet zijn hoofdverblijf had in het gehuurde of de wisselwoning. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.7.1

Ter toelichting voert [appellant] aan dat hij wel degelijk heeft betwist dat hij lange tijd niet bereikbaar is geweest voor Stadgenoot, dat dit niet behoeft in te houden dat hij zijn hoofdverblijf niet meer in het gehuurde heeft, dat Stadgenoot niet heeft aangegeven op welke (lange) periode zij doelt, dat uit het feit dat Stadgenoot in januari 2014 een kort geding tegen [appellant] aanhangig heeft gemaakt niet zonder meer kan worden afgeleid dat hij vanaf die tijd niet meer in de woning verblijft en dat het enkele feit dat een huurder enige tijd een woning niet gebruikt als hoofdverblijf, niet kan leiden tot toewijzing van de vordering tot ontruiming.

3.7.2

In hoger beroep volstaat [appellant] met een ongemotiveerde betwisting van het standpunt van Stadgenoot dat hij lange tijd niet bereikbaar is geweest. Aangezien [appellant] niet heeft toegelicht waarom hij sinds de melding van de lekkage in zijn woning begin 2013 niet heeft gereageerd op verzoeken van Stadgenoot om contact op te nemen en het in januari 2014 op een kort geding heeft laten aankomen waarin hij niet is verschenen (waarna hij op 7 februari 2014 bij verstek is veroordeeld Stadgenoot toegang tot de woning te verschaffen om de lekkage te laten verhelpen), heeft Stadgenoot voldoende aannemelijk gemaakt dat [appellant] in deze periode geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden. Ook voor de periode nadien tot aan zijn detentie vanaf 9 mei 2014 heeft [appellant] geen toereikende verklaring gegeven voor het niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde of in de (hem per 18 maart 2014 ter beschikking gestelde) wisselwoning. Aldus is voldoende aannemelijk dat [appellant] in strijd met zijn verplichting uit de huurovereenkomst en de gebruiksovereenkomst zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde of de wisselwoning heeft gehad. Reeds hierom heeft de kantonrechter op goede gronden tot het voorlopig oordeel kunnen komen dat ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is en dat het belang van Stadgenoot als sociaal verhuurder prevaleert boven het belang van [appellant] om na zijn detentie over het gehuurde te beschikken.

3.8

Gelet op het vorenstaande behoeft
grief III , die ziet op meldingen van omwonenden over onrechtmatig gebruik van het gehuurde en de wisselwoning, geen behandeling meer. Dit geldt eveneens voor
grief IV , waarin [appellant] betoogt dat de kantonrechter bij zijn beoordeling ten onrechte de verklaringen van de personen die in de woning zouden zijn aangetroffen heeft betrokken en ten onrechte de verklaring van [A] buiten beschouwing heeft gelaten. Ook
grief V , die er op zichzelf terecht tegen opkomt dat de kantonrechter in zijn beoordeling het (verwachte) niet betalen van huurpenningen door [appellant] in verband met diens detentie heeft laten meewegen, leidt niet tot een ander oordeel ten aanzien van de door Stadgenoot gevraagde voorzieningen en kan dus onbesproken blijven.

3.9

De conclusie is dat de grieven falen, zodat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] dient als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep te dragen.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Stadgenoot begroot op € 711,-- aan verschotten en € 894, -- voor salaris;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, E.M. Polak en H.J.M. Boukema en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 november 2015.