ECLI:NL:GHAMS:2015:5122

• Datum uitspraak: 19 november 2015
• Publicatiedatum: 8 december 2015
• Zaaknummer: 14/00806 en 14/00807
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J. den Boer; H.E. Kostense; H.N. van der Kolk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 10 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over waardebepaling monumentenpand voor inkomstenbelasting 2008-2009

Belanghebbende was eigenaar van een rijksmonumentaal pand dat in 2008 en 2009 in verbouwing was en bestemd was voor verhuur, waaronder horeca. De inspecteur had de waarde van het pand voor de belastingheffing vastgesteld op basis van een horecabestemming en een huurwaardekapitalisatiemethode.

De rechtbank had het standpunt van de inspecteur gevolgd en de aanslagen bevestigd. In hoger beroep stelde belanghebbende dat de overeengekomen huurprijs geflatteerd was en dat het pand nog geen definitieve horecabestemming had op de peildata. Het hof oordeelde dat de inspecteur onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat de waardering niet te hoog was en dat de huurprijs niet representatief was vanwege een structurele huurachterstand.

Omdat geen van beide partijen de waarde aannemelijk had gemaakt, stelde het hof de waarde van het pand in goede justitie vast op €450.000 per 1 januari 2008, €550.000 per 31 december 2008 en 1 januari 2009, en €650.000 per 31 december 2009. Op basis hiervan werden de aanslagen en heffingsrente verminderd. Tevens werd de inspecteur veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende.

Uitkomst: Het hof vernietigt de uitspraak van de rechtbank, stelt de waarde van het monumentenpand in goede justitie vast en vermindert de aanslagen inkomstenbelasting 2008 en 2009.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerken 14/00806 en 14/00807

19 november 2015

uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z] , belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaken met kenmerken AWB HAA 14/301 en 14/788 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 3 oktober 2014 in het geding tussen

belanghebbende

en

de inspecteur van de Belastingdienst, kantoor Hoorn, de inspecteur.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De inspecteur heeft met dagtekening 18 november 2011 voor het jaar 2008 ten name van belanghebbende een aanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (ib/pvv) opgelegd berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 10.726 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 50.410 en bij beschikking € 545 aan heffingsrente in rekening gebracht.

1.2.

De inspecteur heeft met dagtekening 3 oktober 2012 voor het jaar 2009 een aanslag inkomstenbelasting en premie volksverzekeringen (ib/pvv) opgelegd berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 0 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 11.346 en bij beschikking € 114 aan heffingsrente in rekening gebracht.

1.3.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de inspecteur bij uitspraak, gedagtekend 13 december 2013, de aanslag ib/pvv voor het jaar 2008 verminderd tot een naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 0 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 21.934 en de beschikking heffingsrente dienovereenkomstig verlaagd.

1.4.

De inspecteur heeft bij uitspraak, gedagtekend 10 januari 2014, het bezwaar tegen de aanslag ib/pvv voor het jaar 2009 ongegrond verklaard.

1.5.

Bij uitspraak van 3 oktober 2014 heeft de rechtbank de door belanghebbende ingestelde beroepen ongegrond verklaard.

1.6.

Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 11 november 2014. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

1.7.

Het Hof heeft op 5 maart 2015 nadere stukken van belanghebbende ontvangen en in kopie doorgezonden aan de inspecteur.

1.8.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 augustus 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

1.9.

Bij brief van 21 oktober 2015 heeft het Hof partijen meegedeeld tot welke beoordeling het Hof is gekomen en heeft het het onderzoek heropend teneinde van de inspecteur te vernemen welke cijfermatige conclusies uit die beoordeling volgen.

1.10.

Bij brief van 23 oktober 2015 heeft belanghebbende het Hof verzocht hem een voor cassatie vatbare beslissing te doen toekomen.

1.11.

Bij brief van 28 oktober 2015 heeft het Hof belanghebbende bericht de nadere inlichtingen van de inspecteur af te wachten alvorens uitspraak te kunnen doen.

1.12.

Bij brieven van 4 en 6 november 2015 heeft de inspecteur de verzochte inlichtingen verstrekt. Als bijlage bij de brief van 6 november 2015 heeft de inspecteur een emailbericht van belanghebbende overgelegd waarin deze meedeelt dat zijn adviseur geen onjuistheden in de berekening van de inspecteur heeft aangetroffen.

1.13.

Van de na de zitting gevoerde correspondentie zijn telkens afschriften aan de wederpartij verstrekt.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in de onderdelen 1 t/m 6 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin (evenals in de later in deze uitspraak geciteerde overwegingen van de rechtbank) aangeduid als ‘eiseres’, de inspecteur als ‘verweerder’.

“1. Eiser is eigenaar van het pand [a straat] te [Z] . Het betreft een Rijksmonument.

2. Eiser heeft het pand op 27 juli 2001 gekocht voor € 226.900. Vanaf 2004 zijn er onderhouds- en herstelwerkzaamheden uitgevoerd. In de jaren 2008 en 2009 is het pand niet verhuurd. Per 1 juli 2010 is het pand verhuurd aan een horeca-exploitant. De aanvangs(klim)huur bedraagt € 36.000 per jaar en wordt in vier jaar op getrokken naar € 60.000 per jaar.

3. In een uitspraak van Hof Amsterdam van 29 oktober 2008 is de WOZ-waarde van het pand per waardepeildatum 1 januari 2003 en toestandsdatum 1 januari 2005 bepaald op

€ 240.000, waarbij is uitgegaan van een waardering als woning.

4. Eiser heeft voor het jaar 2008 aangifte ib/pvv gedaan naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 39.843, na toepassing van het restant persoonsgebonden aftrek van € 39.843 resulterend in nihil, en een inkomen uit sparen en beleggen van € 26.090.

5. Eiser heeft voor het jaar 2009 aangifte ib/pvv gedaan naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 47.836, na toepassing van het restant persoonsgebonden aftrek van € 47.836 resulterend in nihil, en een inkomen uit sparen en beleggen van € 26.379.

6. Tot de dossierstukken behoort een op internet gepubliceerde advertentietekst van [makelaar] van het pand d.d. 28 oktober 2008, waarin onder meer het volgende is opgenomen:

“
Pand omschrijving

Een bijzonder horecaobject…

(…)

Monumentale 17e eeuwse vleesslachterij ingericht als restaurant/brasserie. In 2007- 2008 geheel gerestaureerd met behoud van authentieke details en materialen.

(…)

Het totale bruto oppervlak is >300 m2

-Restauratie/brasserie circa 67 m2

-Keuken circa 33 m2

-Eetkamer circa 30 m2

-Algemene ruimte / toilet circa 20 m2

-Zaal verdieping circa 37 m2

-Opslag / kantoor verd. circa 55 m2

-3 Kelders p.m.

-Buitenterrein / terras circa 200 m2

-Voormalig pen-huisje circa 25 m2

(…) ” “

2.2.

Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit, met dien verstande dat - naar tussen partijen niet in geschil is - de woorden "het restant" in de onderdelen 4 en 5 van de uitspraak van de rechtbank op een onjuiste vermelding in het verweerschrift in eerste aanleg berusten.

2.3.

In hoger beroep heeft belanghebbende een rapport van [a] ingebracht waarin deze zijn oordeel geeft over de taxatie van het pand [a straat] te [Z] door de taxateur van de Belastingdienst.

3. Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de waarde van het pand [a straat] ter bepaling van de drempel voor de aftrek monumentenpanden en ter bepaling van de waarde van dit pand in box 3 voor de jaren 2008 en 2009.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen:

“
Beoordeling van het geschil

1. Partijen verschillen in het bijzonder van mening over de vraag of op het pand op de drie peildata reeds een horecabestemming rustte, welk standpunt verweerder inneemt, dan wel of het pand moet worden gewaardeerd als woning, welke mening eiser is toegedaan. De rechtbank volgt hierin het standpunt van verweerder. Daartoe is het volgende van belang.

Het pand is blijkens de hierboven weergegeven advertentie eind oktober 2008 als horeca object te huur aangeboden. Blijkens de advertentietekst is het pand in 2007/2008 geheel verbouwd tot restaurant/brasserie. Daarbij is in het pand onder meer een keuken van 33 m2, een eetkamer van 30m2, een algemene ruimte annex toilet van 20m2 en een opslag/kantoorruimte van 55m2 aangebracht. Hieruit volgt dat het pand in ieder geval in oktober 2008 een horecabestemming had. Eisers stelling dat de bestemming per 1 januari 2009 nog niet was gekozen en dat de inrichting zou worden afgestemd op de eisen van de toekomstige huurder, strookt niet met de inrichting die reeds in oktober 2008 aan het pand was gegeven. Gelet op de omvangrijke en langdurige renovatie, die uiteindelijk in oktober 2008 heeft geresulteerd in een pand dat is ingericht als horecagelegenheid, acht de rechtbank niet aannemelijk dat eiser deze bestemming op 1 januari 2008 nog niet voor ogen had. Tot slot is het pand in juli 2010 ook metterdaad als horecapand in gebruik genomen.

Dit brengt met zich mee dat voor de waardebepaling niet kan worden aangesloten bij de WOZ-waarde voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006, aangezien bij die waardevaststelling is uitgegaan van een woonbestemming.

2. Verweerder is in zijn taxatierapport naar het oordeel van de rechtbank derhalve terecht uitgegaan van een horecabestemming, zowel op 1 januari 2008, 1 januari 2009 als op 1 januari 2010. Reeds hierom kent de rechtbank aan de taxatie van verweerder meer betekenis toe dan aan de taxatie die door van de zijde van eiser is ingebracht. Voorts overweegt de rechtbank dat verweerder met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode en een aanvangshuur (na inloopperiode) van € 60.000 betrouwbare uitgangspunten heeft gehanteerd. Op basis hiervan en de nader gegeven analyse van twee referentieobjecten, eveneens Rijksmonumentenpanden (deels horeca) waar restauratie plaatsvindt, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de vastgestelde waardes aannemelijk heeft gemaakt.

Eiser heeft in dit verband nog aangevoerd dat de horecamarkt geen aantrekkelijke markt is, dat het niet ongebruikelijk is dat huurders een achterstand in de betaling van de huurtermijnen oplopen en dat in casu de huurder momenteel ook een betalingsachterstand van € 30.000 heeft. Deze stellingen brengen de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat van zulke omstandigheden reeds sprake was op de relevante peildata, is de rechtbank niet aannemelijk geworden.

3. Eiser heeft de door hem verdedigde waardes niet onderbouwd met referentiepanden, maar neemt als uitgangspunt de waarde in verhuurde staat eind 2010 en brengt hierop € 300.000 in mindering, zijnde de in de jaren 2008 tot en met 2010 bestede investeringskosten teneinde de waardes in de twee voorgaande jaren te bepalen. De rechtbank acht dit niet een juiste benadering. Indien de gezochte waardes zouden kunnen worden afgeleid uit de hoogte van de investeringen, zou ook de koopprijs in 2001 van € 226.000 kunnen worden vermeerderd met de bedragen van alle hierna gedane investeringen, hetgeen tot aanzienlijk hogere waardes zou leiden dan door eiser bepleit.

Ten aanzien van het door eiser ingebrachte rapport van taxateur [b] geldt dat de taxateur per 1 januari 2008 en 1 januari 2009 niet uitgaat van een horecabestemming, en per 1 januari 2010 niet de overeengekomen huurprijs hanteert, zodat de per deze data vastgestelde waardes niet overeenkomen met de waardes in het economische verkeer.

4. Gelet op het vorenoverwogene dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.”

4.2.1.

Het Hof komt tot een andere beoordeling dan de rechtbank, als volgt.

4.2.2.

Naar ter zitting van het Hof is gebleken, zijn partijen het erover eens dat het pand per 1 januari 2008 en per 1 januari 2009 in staat van verbouwing verkeerde en dat het pand op termijn bestemd was voor verhuur, waarbij (op die tijdstippen) horeca één van de opties was. Het Hof neemt dit tot uitgangspunt bij de waardering.

4.2.3.

Anders dan de rechtbank, is het Hof van oordeel dat de inspecteur met de door hem bijgebrachte bewijsmiddelen niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het pand op 1 januari 2008 respectievelijk 1 januari 2009 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof kan de rechtbank volgen in haar oordeel dat de in 2010 - na voltooiing van het herstel en de verbouwing van het pand - met een horeca-exploitant gesloten huurovereenkomst in beginsel een betrouwbaar uitgangspunt is voor de waardering. Met de door hem in hoger beroep gestelde feiten en de daarop ter zitting gegeven toelichting - belanghebbende heeft gemotiveerd betoogd dat hij te maken heeft met een structurele huurachterstand en dat een geredelijk alternatief ontbreekt - heeft belanghebbende evenwel aannemelijk gemaakt dat de overeengekomen huurprijs geflatteerd is. Het Hof acht dit gegeven van belang voor de waardering van het pand op 1 januari en 31 december 2008 en op 1 januari en 31 december 2009. De analyse van referentieobjecten door de taxateur van de Belastingdienst brengt in dit oordeel geen verandering omdat belanghebbende met de door hem opgevoerde gegevens inzake referentieobject 'De Waakzaamheid' twijfel heeft doen rijzen aan de representativiteit van de vergelijkingsgegevens waarop de taxateur van de Belastingdienst zich heeft gebaseerd. Het Hof merkt hierbij nog op dat het (telkens) om unieke, moeilijk vergelijkbare panden gaat.

4.2.4.

Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat belanghebbende de door hem verdedigde waarde(n) niet aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof volgt hetgeen de rechtbank hieromtrent heeft overwogen in onderdeel 3 van haar rechtsoverwegingen. In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten en omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel leiden. Het door hem ingebrachte rapport van [a] gaat uit van het onjuiste uitgangspunt dat op 1 januari 2008 en 1 januari 2009 sprake was van een 'onomkeerbare' horecabestemming, nog daargelaten dat de door deze deskundige gehanteerde uitgangspunten arbitrair zijn en tot een ongeloofwaardig lage uitkomst leiden.

4.2.5.

Bij het in 4.2.4 gegeven bewijsoordeel dient nog het volgende te worden opgemerkt.

Het Hof heeft de ter zitting door belanghebbende overgelegde reactie op de pleitnota van de inspecteur, opgesteld door [a] , tardief verklaard voor zover in dit stuk nieuw bewijs is bijgebracht, te weten de door [a] voor het eerst opgevoerde (nieuwe) vergelijkingsobjecten en de in verband daarmee genoemde vergelijkingsgegevens. Het Hof heeft daarbij het oog op het gestelde inzake het [pand c] van [Z] en [pand d] (blz. 4 van de schriftelijke reactie), op het gestelde inzake de door Stadsherstel gekochte woningen op de [b straat] (blz. 5/6 van de schriftelijke reactie) en op het gestelde inzake (huuropbrengsten van) horecapanden en het daarbij ter inzage aangeboden vertrouwelijke overzicht (blz. 8 van de schriftelijke reactie). De inspecteur heeft verklaard dat hij niet in staat is op de (gestelde) vergelijkingsgegevens te kunnen reageren en dat hij al op een veel eerder tijdstip aan belanghebbende heeft verzocht om ter onderbouwing van zijn standpunt vergelijkingsobjecten aan te voeren. Aangezien belanghebbende geen argumenten heeft aangevoerd waarom het in zijn reactie gepresenteerde nieuwe vergelijkingsmateriaal niet op een eerder tijdstip had kunnen worden ingebracht, is het Hof van oordeel dat het belang dat belanghebbende heeft om dit materiaal alsnog in het geding te brengen niet opweegt tegen het algemene belang van een doelmatige procesgang.

4.2.6.

Nu geen van beide partijen de door haar voorgestane waarden aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof die waarden in goede justitie vaststellen. Het Hof stelt daarbij voorop dat de methodiek van taxeren door de taxateur van de Belastingdienst juist is, maar dat aannemelijk is geworden dat de daarbij gehanteerde parameters (huurprijs, kapitalisatiefactor) in meer of mindere mate te hoog zijn, waarbij voorts in aanmerking dient te worden genomen dat per 1 januari 2008 en 1 januari 2009 nog geen zicht was op een huurder en er dus op die data met een leegstandsrisico rekening dient te worden gehouden. Het Hof neemt verder in aanmerking dat het in een waarderingsbenadering waarbij voor 2008 en 2009 wordt "teruggerekend" vanuit een in 2010 (op basis van een huurcontract) getaxeerde waarde, moeilijk zo niet onmogelijk is om een onderscheid te maken tussen onderhoudskosten die geen en verbeteringskosten die wel een waardeverhogende invloed zouden hebben. Al het voorgaande in aanmerking nemend, stelt het Hof de waarde van het pand per 1 januari 2008 in goede justitie op € 450.000, per 31 december 2008 en 1 januari 2009 op € 550.000 en per 31 december 2009 op € 650.000.

Slotsom

4.3.

De slotsom is dat het hoger beroep en de beroepen gegrond zijn. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof de uitspraken op bezwaar vernietigen en de aanslagen verminderen tot de bedragen die voortvloeien uit een voor het pand vastgestelde waarde van € 450.000 op 1 januari 2008, € 550.000 op 31 december 2008 en 1 januari 2009 en € 650.000 op 31 december 2009, een en ander volgens de (als zodanig) niet betwiste opgave van de inspecteur, met evenredige vermindering van de beschikkingen heffingsrente.

5. 5. Kosten

Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (de Awb). Naar het oordeel van het Hof zijn er geen bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 2, derde lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) die aanleiding zouden kunnen geven van de forfaitaire vergoeding overeenkomstig artikel 2, eerste lid, van het Besluit af te wijken. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit.

Het betreft in de eerste plaats de in onderdeel a vermelde kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand (in de eerste aanleg). Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 2 x € 490 x 1,5 (wegingsfactor) = € 1.470.
Voorts komen op het daartoe door belanghebbende gedane verzoek voor vergoeding in aanmerking de in onderdeel b vermelde kosten van de deskundige [makelaar] . Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van het Besluit juncto artikel 8:36, tweede lid, van de Awb stelt het Hof het bedrag van deze kosten met overeenkomstige toepassing van de Wet tarieven in strafzaken en de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoedingen voor taxatiekosten op [(8 uur x € 81,29 (het toenmalige maximaal te vergoeden uurtarief=) € 650,32 x 1,19 (BTW) = ] € 773,88. De proceskostenvergoeding komt hiermee uit op [€ 1.470 + 773,88]= € 2.243,88.

6. Beslissing

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

- verklaart de beroepen gegrond;

- vernietigt de uitspraken op bezwaar;

- vermindert de aanslag voor het jaar 2008 tot een berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 0 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 10.334;

- vermindert de aanslag voor het jaar 2009 tot een naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 0 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 0;

- stelt het naar 2010 over te brengen bedrag aan persoonsgebonden aftrek vast op € 1.454;

- vermindert dienovereenkomstig de beschikkingen heffingsrente;

- veroordeelt de inspecteur in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.243,88 en

- gelast de inspecteur aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 89 (beroep bij de rechtbank) en € 122 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 211, te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mrs. J. den Boer, voorzitter, H.E. Kostense en H.N. van der Kolk, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.S.H. Lange, als griffier. De beslissing is op 19 november 2015 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.