ECLI:NL:GHAMS:2015:5174 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep over ontbinding koopovereenkomst recreatiewo...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.165.238/01

zaak-/rolnummer rechtbank (Noord-Holland) : C/14/152825/HA ZA 14-490

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 december 2015

inzake

RÉSIDENCE KONINGSHOF SCHOORL B.V.,

gevestigd te Schoorl, gemeente Bergen,

appellante,

advocaat: mr. G. Janssen te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M. Huijben te Utrecht.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Koningshof en [geïntimeerde] genoemd.

Koningshof is bij dagvaarding van 3 februari 2015 in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Noord-Holland op 24 december 2014 uitgesproken vonnis, zoals nadien gewijzigd bij herstelvonnis van 4 maart 2015, gewezen onder bovenvermeld zaaknummer tussen Koningshof als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

Koningshof heeft geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof voornoemd vonnis zal vernietigen en - bij arrest uitvoerbaar bij voorraad -, opnieuw rechtdoende, [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling aan haar van € 24.684,- aan contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 11 januari 2014, en hem zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2, 2.1 tot en met 2.13, een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Voor zover in de
grieven 1 en 2daartegen wordt opgekomen, zal het hof daarop hierna voor zover nodig nog terugkomen. Hier volstaat vast te stellen dat Koningshof (in grief 2) slechts overweging 2.8 als onjuist bestrijdt. Het hof zal daarom uitgaan van de onder 2.1 t/m 2.7 en onder 2.9 t/m 2.13 van het bestreden vonnis vermelde feiten. Aangevuld met een aantal feiten die overigens - als enerzijds gesteld anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd betwist - zijn komen vast te staan, stelt het hof de feiten als volgt vast.

a. Koningshof heeft op 12 november 2013 een recreatiewoning aan [geïntimeerde] verkocht voor een bedrag van € 246.840,- inclusief omzetbelasting. Het betrof een recreatiewoning gelegen op het park ‘Résidence Koningshof’ te Schoorl, gemeente Bergen. De levering van de recreatiewoning zou plaatsvinden op 15 december 2013. De koopovereenkomst is tot stand gekomen door tussenkomst van de recreatiemakelaar van Koningshof, [A] (hierna: [A] ).

b. De koopovereenkomst bevat een contractueel beding over de bedenktijd met de volgende inhoud:

“
De koper verklaart dat op de datum van ondertekening door hem van deze overeenkomst deze ook daadwerkelijk aan hem ter hand is gesteld inclusief de daarbij behorende algemene bepalingen. Gedurende drie werkdagen na deze terhandstelling heeft de koper, die een natuurlijk persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf het recht om deze overeenkomst te ontbinden (bedenktijd). Als de datum van ontbinding geldt de datum waarop de koper de ontbindingsverklaring heeft uitgebracht.”

c. Artikel 5 lid 3 van Pro de koopovereenkomst luidt:

“
Koper is voornemens het Verkochte als volgt te gebruiken voor recreatief gebruik of als beleggingsobject voor de verhuur.”

d. In artikel 16 van Pro de koopovereenkomst is een verhuurbepaling opgenomen die de koper verplicht de verhuur te laten plaatsvinden door bemiddeling van de door Koningshof daartoe aangewezen verhuurbemiddelingsorganisatie.

e. Bij brief aan Koningshof van 15 november 2013 heeft [geïntimeerde] de koopovereenkomst ontbonden. Hij heeft in die brief, voor zover hier van belang, geschreven:

“
Hierbij maken wij gebruik van ons recht om af te zien van de koop van de recreatiewoning (…). Wij maken gebruik van de bepaling in de koopovereenkomst (en de wet) waarin een bedenktijd van 3 dagen is opgenomen.

De reden is dat wij een koopbedrag van € 204.000 v.o.n. zijn overeengekomen en dat in de koopovereenkomst de BTW wordt opgenomen in het aankoopbedrag. Dit maakt dat het aankoopbedrag van € 204.000,- naar € 246.840,- is gegaan. Omdat het nu voor ons onduidelijk is of wij een redelijke prijs voor de woning betalen die marktconform is, zien wij voorlopig af van de koop van de woning. Omdat we nog niet precies weten hoe het met de BTW werkt is dit voor ons de enige optie om tijd te winnen voor een afgewogen besluit, en rest ons niets anders dan gebruik te maken van onze bedenktijd. (…)”

f. In een e-mail van 18 november 2013 heeft [geïntimeerde] [A] geschreven:

“Z
oals telefonisch toegelicht, en ook met de Notaris ( [B] ) besproken.

Om zo snel mogelijk tot overeenstemming te komen zouden wij graag in ieder geval de volgende zaken in het contract opgenomen zien:

• Prijs is 204.000 excl. BTW, waarbij geopteerd wordt voor BTW belaste levering waarbij koper meer dan 90% van de tijd verhuurt

• Voorwaarde hierbij is dat koper als privépersoon een BTW nummer voor de verhuur krijgen

• Indien koper de BTW niet kan terugvragen zal verkoper de hieruit voortvloeiende schade betalen. Dit kan veroorzaakt worden door de volgende aspecten (niet uitputtend): (…)

Mocht ik nog wat aanvullingen hebben laat ik je dat zo snel mogelijk weten.”

g. Koningshof heeft de e-mail van [geïntimeerde] van 18 november 2013 voorgelegd aan [C] van accountants- en belastingadvieskantoor Equus, die per e-mail van 19 november 2013 het volgende aan Koningshof liet weten:

“
Ik zou in het contract opnemen:

Verkoper en koper worden aangemerkt als ondernemer voor de BTW.

Hierbij komen verkoper en koper overeen dat [..] er geopteerd wordt voor een met BTW belaste levering. Koper gaat het onroerend goed verhuren in het kader van het vakantie bestedingsbedrijf.

Of: verkoper heeft de woning langdurig geëxploiteerd. Koper geeft aan de woning te gaan verhuren in het kader van het vakantie bestedingsbedrijf. Levering van het onroerend goed vindt plaats op basis van artikel 37d wet omzetbelasting 1968

Als een privé persoon een vakantiewoning koopt t.b.v. van de verhuur, dan wordt deze als BTW ondernemer aangemerkt, eventueel kunnen wij dit voor hem regelen.”

h. Bij e-mail van 21 november 2013 is namens Koningshof aan [geïntimeerde] geschreven:

“
In navolging van ons gesprek deel ik U mede dat indien beide partijen opteren voor belaste levering en koper als ondernemer voor de BTW wordt aangemerkt (eisen belastingdienst hem bekend zijnde), de door koper te betalen en terug te ontvangen omzetbelasting in de aangifte omzetbelasting door de koper aangegeven wordt. De BTW wordt dan verlegd naar de koper. Koper draagt de omzetbelasting voor de verkoper af en vraagt deze omzetbelasting op dezelfde aangifte weer terug. Dus bij passering betaalt u het netto bedrag voor de recreatiewoning aan de verkoper. Koper is voor de periode van 10 jaar BTW ondernemer voor de recreatiewoning. Over de huur betaalt u momenteel 6% BTW, de btw op de kosten (parkbijdrage, vervanging inventaris, accountant, etc.) zijn aftrekbaar. (…) Met de huidige wetgeving kunt u na 10 jaar de recreatiewoning vrij van BTW verkopen. Zoals besproken biedt accountantskantoor Equus haar dienstverlening hierin aan, zodat u dit ook door hun kant kunt laten verzorgen. (…)”

i. In een e-mail van 25 november 2013 heeft [A] aan [geïntimeerde] geschreven:

“
In aansluiting op ons telefoongesprek van zojuist het volgende ;

ik ga nu tempo maken om de levering in december te waarborgen (conform overeenkomst ), zodat je geen risico loopt dat de fiscus het pas in januari 2015 in behandeling neemt.Jij stuurt mij z.s.m. de vragen m.b.t. de verhuurovereenkomst derhalve ik dit kan opnemen met

Topparkenvakanties, overigens staat dat los van de levering, maar dan is dat maar klaar. Specifiek punt is dat er niet langer dan 6 maanden aan dezelfde huurder verhuurt zal worden. Zie graag zsm je mail tegemoet.”

j. Op 25 november 2013 schrijft [geïntimeerde] een e-mail aan [A] waarin hij vraagt om opneming van een aantal specifieke bepalingen in de overeenkomst en hij antwoordt per separate e-mail:

“
Helemaal prima/accoord.

De mail zou ondertussen al bij je binnen moeten zijn (...)”.

k. Op 27 november heeft de notaris van [geïntimeerde] een ingevulde vragenlijst inzake

de aankoop en een kopie van zijn paspoort en het samenlevingscontract ontvangen.

l. Bij e-mail van 29 november 2013 laat [geïntimeerde] aan [A] weten dat hij samen

met zijn geregistreerd partner heeft besloten om de onderhandelingen over eventuele aankoop van de woning te stoppen. [geïntimeerde] schrijft:

“(…)
We hadden al afgezien van de aankoop op 12 november 2013 door binnen de

bedenktijd van drie dagen de koopovereenkomst te laten ontbinden. Een nieuwe

koopovereenkomst aangaan is voor ons geen optie meer.

De belangrijkste reden is dat wij geen goed gevoel meer hebben bij het een en ander. Het gedoe dat de laatste weken ontstaan is rond de BTW en het verhuurcontract geven ons niet meer het vertrouwen dat we dit moeten doorzetten.

(...). Het feit dat het verhuurcontract in wezen in beton gegoten is heeft de emmer doen overlopen.”

m. Koningshof heeft [geïntimeerde] bij brief van 3 januari 2014 gesommeerd volledige medewerking te verlenen aan de verdere afwikkeling van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst door met de notaris een afspraak te maken over het passeren van een (leverings)akte en aangezegd dat bij gebreke daarvan aanspraak wordt gemaakt op de contractuele boete van 10% van de koopsom. [geïntimeerde] heeft geen gehoor gegeven aan deze sommatie.

n. Bij brief van 13 februari 2015 heeft Koningshof [geïntimeerde] meegedeeld dat zij de recreatiewoning inmiddels aan een derde heeft verkocht en de koopovereenkomst met hem ontbindt en in plaats van nakoming aanspraak maakt op de contractuele boete van 10% van de koopsom ad € 24.684,-, een schadeloosstelling en de proceskosten in beide instanties.

3.Beoordeling

3.1.

Koningshof heeft de omvang van het geschil in hoger beroep beperkt. Zij vordert geen nakoming meer van de volgens haar tot stand gekomen koopovereenkomst tussen partijen, maar betaling door [geïntimeerde] van de contractuele boete van € 24.684,- (10% van de overeengekomen koopsom) en schadevergoeding op te maken bij staat. Koningshof heeft in hoger beroep tevens de grondslag van haar vordering gewijzigd. In eerste aanleg heeft zij aan haar vordering primair ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] bij de aankoop van de recreatiewoning heeft gehandeld in de uitoefening van beroep of bedrijf en dat hem daarom geen beroep toekomt op de contractuele of wettelijke bedenktijd en zijn brief van 15 november 2013 dus zonder gevolg is gebleven. De rechtbank heeft deze primaire stelling van Koningshof verworpen. Zij heeft onder 4.5 en 4.6 van haar vonnis geoordeeld dat [geïntimeerde] niet heeft gehandeld in de uitoefening van beroep of bedrijf, dat hem dus een beroep op de bedenktijd toekomt die partijen contractueel hebben vastgelegd als ook op die bedoeld in artikel 7:2 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (BW), en dat [geïntimeerde] de koopovereenkomst van 12 november 2013 bij zijn brief van 15 november 2013 tijdig en rechtsgeldig heeft ontbonden. Koningshof is tegen dit onderdeel van het vonnis in hoger beroep niet opgekomen. Zij heeft met zoveel woorden te kennen gegeven het hoger beroep voor wat betreft de gronden van het vonnis te beperken tot de rechtsoverwegingen 4.8 tot en met 4.11 van het vonnis van de rechtbank. Het hof zal thans de grieven bespreken die zich tegen deze overwegingen keren.

3.2.

Grief 3richt zich tegen rechtsoverweging 4.8 van het bestreden vonnis. Daarin is de rechtbank ingegaan op de subsidiaire, meer en meest subsidiaire grondslagen van de vordering van Koningshof. Koningshof heeft gesteld dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [geïntimeerde] zich niet meer op de ontbindingsverklaring (brief van [geïntimeerde] van 15 november 2013) zou beroepen, zodat er sprake is van rechtsverwerking. Meer subsidiair stelde zij dat het beroep op het bedenktijdbeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ten slotte heeft Koningshof, meest subsidiair, aangevoerd dat [geïntimeerde] misbruik van bevoegdheid heeft gemaakt door ondanks toezeggingen om de recreatiewoning te zullen afnemen, opnieuw een beroep te doen op de ontbindingsverklaring van 15 november 2013.

3.3.

Terecht heeft de rechtbank met betrekking tot deze subsidiaire stellingen van Koningshof overwogen dat deze zijn gebaseerd op omstandigheden die zich hebben voorgedaan ná de rechtsgeldige ontbinding op 15 november 2013 door [geïntimeerde] van de gesloten koopovereenkomst. Koningshof beroept zich er immers op dat na het inroepen van de ontbinding van de koopovereenkomst door [geïntimeerde] bij brief van 15 november 2013 een nieuwe situatie is ontstaan. Volgens Koningshof hebben partijen over de btw-problematiek opnieuw onderhandeld, zijn er van diverse zijden adviezen ingewonnen en hebben deze adviezen ertoe geleid dat er tussen partijen opnieuw overeenstemming is bereikt over de koop van de recreatiewoning. Daarnaast is er volgens Koningshof een nieuw element aan de discussie toegevoegd, namelijk de discussie over de verhuurovereenkomst die met betrekking tot de recreatiewoning speelde, maar dit is, aldus Koningshof, in het licht van de onderhavige problematiek voor de inhoud van de koopovereenkomst niet relevant. Het tussen partijen in de periode van 18 november 2013 tot en met 25 november 2013 gevoerde overleg wijst, aldus Koningshof, onmiskenbaar op “de totstandkoming van een nieuwe koopovereenkomst met betrekking tot dezelfde zaak”, zodat op grond van artikel 7:2 lid 2 BW Pro “geen recht meer bestaat op het inroepen van de ontbinding in het kader van een bedenktijd” (memorie van grieven onder 12).

3.4.

Koningshof ziet met dit betoog eraan voorbij dat [geïntimeerde] de koopovereenkomst op 15 november 2013 rechtsgeldig hééft ontbonden en dat voor de veronderstelling dat hij de koopovereenkomst daarna nogmaals heeft ontbonden of zijn ontbindingsverklaring van 15 november 2013 heeft herhaald, geen grond bestaat. In zijn brief van 29 november 2013 noemt [geïntimeerde] zijn eerdere ontbindingsverklaring wel, maar die brief houdt (voor het overige) slechts in dat tussen partijen geen nieuwe koopovereenkomst tot stand is gekomen. Van het opnieuw inroepen door [geïntimeerde] van de ontbinding van een tussen partijen gesloten koopovereenkomst is dus geen sprake. Het beroep van Koningshof op rechtsverwerking of misbruik van bevoegdheid door [geïntimeerde] faalt dan ook, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen. Grief 3 treft geen doel.

3.5.

De rechtbank heeft in de rechtsoverwegingen 4.9 en 4.10 de stelling van Koningshof besproken dat tussen partijen in de periode na 15 november 2013 opnieuw is onderhandeld en dat die onderhandelingen op of omstreeks 25 november 2013 tot een nieuwe overeenkomst hebben geleid. De rechtbank heeft onder 4.10 overwogen dat uit de tussen partijen gevoerde correspondentie niet kan worden geconcludeerd dat er, zoals Koningshof stelt, op 25 november 2013 een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen. De rechtbank heeft geen betekenis toegekend aan het feit dat [geïntimeerde] reeds zijn gegevens aan de notaris had toegezonden. Tegen deze overwegingen zich
grief 4.

3.6.

Ook deze grief faalt. Ingevolge artikel 7:2 lid 1 BW Pro dient de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk te worden aangegaan. Tussen partijen is in hoger beroep niet (meer) in geschil (zie hiervoor onder 3.1) dat [geïntimeerde] niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf heeft gehandeld. Koningshof heeft niet gesteld en de hiervoor onder 2 sub f) tot en met k) vermelde correspondentie is onvoldoende om de conclusie te schragen dat tussen partijen (na 15 november 2013) een (nieuwe) schriftelijke koopovereenkomst als bedoeld in artikel 7:2 lid 1 BW Pro tot stand is gekomen. De onontkoombare conclusie is dan ook dat de stelling van Koningshof dat tussen partijen op of omstreeks 25 november 2013 een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen, dient te worden verworpen.

3.7.

Grief 5keert zich tevergeefs tegen de conclusie van de rechtbank in rechtsoverweging 4.11 dat de vorderingen van Koningshof dienen te worden afgewezen. Voor zover Koningshof in het kader van die grief nog stelt dat de brief van [geïntimeerde] van 15 november 2013 een voorbehoud behelst met betrekking tot de te verkrijgen helderheid over de btw-problematiek en dat aan dit voorbehoud een einde is gekomen zodra deze helderheid door [geïntimeerde] was verkregen, wordt zij daarin niet gevolgd. In de desbetreffende brief kan een dergelijk voorbehoud niet worden gelezen. [geïntimeerde] heeft de koopovereenkomst onvoorwaardelijk ontbonden. Koningshof heeft ook niet toegelicht op grond waarvan zij een andere conclusie heeft getrokken. De stelling dient als onvoldoende onderbouwd en toegelicht te worden gepasseerd. Ook grief 5 faalt daarom.

3.8.

Grief 6bevat de klacht dat de rechtbank is voorbijgegaan aan het bewijsaanbod van Koningshof ter zake van haar stellingen. Deze grief faalt, aangezien Koningshof niet vermeldt welke stellingen zij te bewijzen heeft aangeboden die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden dan hiervoor is vermeld.

3.9.

De overige grieven - grieven 1 en 2 - behoeven tegen de achtergrond van hetgeen hiervoor is overwogen, geen nadere bespreking. Deze grieven hebben de strekking te betogen dat de feitenweergave van de rechtbank onvolledig, suggestief en onjuist is. Met inachtneming van de feiten die het hof hiervoor heeft vastgesteld, moet de conclusie zijn dat de vordering van Koningshof dient te worden afgewezen. Daaraan doet hetgeen Koningshof in de genoemde grieven naar voren heeft gebracht, niet af.

3.10.

De slotsom is dat de grieven niet tot vernietiging van het vonnis kunnen leiden. Het vonnis van de rechtbank zal worden bekrachtigd. De vorderingen van Koningshof in hoger beroep zullen worden afgewezen. Koningshof dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden verwezen in de proceskosten van het hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

wijst af hetgeen Koningshof in hoger beroep (in afwijking van haar vordering in eerste aanleg) heeft gevorderd;

veroordeelt Koningshof in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 711,- aan verschotten en € 894,- voor salaris advocaat en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot ingeval niet binnen veertien dagen aan de zojuist genoemde kostenveroordeling is voldaan en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart voormelde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, C.M. Aarts en J.E. Molenaar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 december 2015.