Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer: 200.171.440/01 SKG
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 3975649/CV EXPL 15-69
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 december 2015
inzake
[X],
wonend te [z] ,
appellant,
advocaat: mr. J.W.J. Hijnen te Beverwijk,
tegen
de STICHTING PRÉ WONEN,
gevestigd te Haarlem,
geïntimeerde,
advocaat: mr. D. de Vries te Den Haag.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] , respectievelijk Pré Wonen genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 5 juni 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), van 11 mei 2015, onder bovengenoemd zaak-/rolnummer in kort geding gewezen tussen Pré Wonen als eiseres en [appellant] en - de niet in hoger beroep gekomen - [Y] als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met een productie.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 5 november 2015 doen bepleiten door hun respectieve advocaten voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog aan Pré Wonen haar vorderingen zal ontzeggen, met beslissing over de proceskosten, alsmede Pré Wonen te veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] op grond van het bestreden vonnis heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag dat (het hof leest:) [appellant] aan Pré Wonen heeft betaald tot aan de dag van terugbetaling, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
Pré Wonen heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Feiten en de procedure in eerste aanleg
2.1
De kantonrechter heeft in het vonnis onder het kopje
De Feiten,randnummers 1 tot en met 8, de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen, dan wel uit de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.
De Feiten,randnummers 1 tot en met 8, de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen, dan wel uit de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.
2.2
Pré Wonen heeft aan [appellant] de woonruimte aan de [adres] te [z] (hierna: de woning) verhuurd. De woning bestaat uit drie kamers. De huurovereenkomst is per 7 november 2014 ingegaan. Op die datum heeft [appellant] de sleutels van de woning ontvangen. De huurprijs bedraagt € 362,35 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.3
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van Pré Wonen (hierna: “AV”) van toepassing verklaard. Deze luiden, voorzover hier van belang:
6.4
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde (...) overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…).
6.5
Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster toegestaan het gehuurde gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst.
Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurster geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf heeft behouden op huurder. Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan verhuurster dient af te dragen, onverminderd het recht van verhuurster aanspraak te maken op de contractuele boete als bedoeld in artikel 15 van Pro deze voorwaarden.
(…)
15. Indien de huurder een bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt en daarmee een wanprestatie pleegt, kan verhuurster een onmiddellijk opeisbare boete vorderen van € 25,- per dag (…). Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.
2.4
In de middag van 11 februari 2015 heeft het prostitutiecontroleteam van de Nationale Politie, Eenheid Noord-Holland, [Y] in de woning aangetroffen. De controle van de politie vond plaats in het kader van de naleving van de Algemene Plaatselijke Verordening voor seksinrichtingen van de gemeente [z] . De aanleiding was de ontdekking van een advertentie op de website “Kinky.nl” waarin een vrouw zich aanbood voor seksuele diensten tegen betaling. Die vrouw bleek [Y] te zijn.
2.5
De politie heeft een rapport van bevindingen opgesteld, waarin onder meer staat:
(…) Desgevraagd toonde [Y] haar geldige Roemeense identiteitskaart. (…)
In de woning lagen brieven gericht aan [X] , [A] en mevrouw [B] .
Verklaring [Y] : (…)
Ik verblijf sinds 2 weken in deze woning. Ik heb deze woning gevonden via internet. Ik weet niet de naam van de huurder van deze woning. Ik heb wel het telefoonnummer van de huurder van deze woning: [telefoonnummer] (…).Ik woon hier alleen. Ik heb hiervoor als prostituee gewerkt in een seksclub in Duitsland (…) Ik heb van de huurder de sleutel gekregen van deze woning. (…) Ik betaal 40 euro per dag aan huur. Ik betaal in contanten aan de huurder. De huurder belt mij en komt het geld na een aantal dagen ophalen. Ik verblijf hier nog een (1) week.(…)
In de woning werd verder niemand anders aangetroffen. De woning zag er leefbaar uit. In de woning werden diverse soorten gereedschap aangetroffen, werkschoenen meer dan vermoedelijk afkomstig van een man en een foto op de schouw van een man met een kind.(…). In de woning bevonden zich twee slaapkamers. In een (1) van de slaapkamers stond een 2-persoonsbed. Op dit bed lag een dekbed, twee condoomverpakkingen en een pakje babydoekjes. (…)
CONCLUSIE
Op grond van de inhoud van de advertentie en andere bevindingen (…) kan worden geconcludeerd dat er op woensdag 11 februari 2015 te 14:00 uur sprake was van het exploiteren van een seksinrichting zonder vergunning in perceel [adres] te [z] (…).
2.6
Op 6 maart 2015 hebben [C] en [D] (medewerkers van
Pré Wonen) met [appellant] gesproken. In hun verslag van dat gesprek staat onder
meer:
(…) [D] begint het gesprek dat wij hier langs komen met een reden. Wij hebben een politierapport ontvangen. In dat rapport staat dat de politie is binnen geweest en dat hij zijn woning heeft onderverhuurd en dat dit om een bedrag zou gaan van 40 euro per dag. Dit heeft mevrouw [Y] verklaard. Hij geeft aan dat hij nergens van weet. (…) Hij kent haar niet.(…) [D] geeft aan dat het om een Roemeense vrouw moet gaan, want zij geeft in het rapport aan dat zij hier wel woont. [appellant] geeft aan dat hij wel heel kort iemand hier heeft wonen, maar weet verder van niets. Hij wist niet dat zij werkt.
Lisa merkt op dat we nog niet met hem hadden besproken dat zij hier heeft gewerkt, waarna [appellant] laat weten dat we het hier toch hebben over prostitutie, dat [D] dit al tegen hem zou hebben gezegd. [D] vult dit aan en laat weten dat zij ongeveer € 60 euro vraagt voor een half uur. [appellant] blijft aangeven dat hij niet weet wat hem overkomt, hij woont hier net! (…)
2.7
Het mobiele telefoonnummer van [appellant] is [telefoonnummer] . Hij staat sinds
23 februari 2015 ingeschreven op het adres van de woning. Vanaf 27 februari 2015
is ook [A] op dit adres ingeschreven.
2.8
Bij brief van 25 maart 2015 heeft de gemachtigde van Pré Wonen [appellant]
de mogelijkheid geboden om - ter voorkoming van een kort geding – zelf de
huurovereenkomst op te zeggen. In deze brief is ook aanspraak gemaakt op
betaling van € 525,00 aan de contractuele boete en € 840,00 aan inkomsten uit
onderverhuur. [appellant] heeft niet op de brief gereageerd.
2.9
Pré Wonen heeft jegens [appellant] bij wijze van voorlopige voorziening gevorderd – samengevat - veroordeling tot ontruiming van de woning op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag met kosten en rente, alsmede veroordeling tot betaling van € 500,00 als voorschot op de contractuele boete en € 800,00 als voorschot op de door hem verkregen inkomsten uit onderverhuur, eveneens met rente en kosten.
2.1
Pré Wonen heeft – kort weergegeven – aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellant] de woning heeft gebruikt in strijd met de contractuele bestemming door deze bedrijfsmatig te (laten) gebruiken voor prostitutie. Pré Wonen kwalificeert dit gebruik als woonfraude en een zo ernstige wanprestatie dat de huurovereenkomst in een bodemzaak naar alle waarschijnlijkheid zal worden ontbonden. Pré Wonen leidt uit de verklaring van [Y] af dat zij drie weken in de woning heeft verbleven, zodat [appellant] ingevolge artikel 15 AV Pro (3 weken x 7 dagen x € 25,00) € 525,00 aan contractuele boete heeft verbeurd. [appellant] is volgens Pré Wonen ook gehouden tot afdracht van de uit onderverhuur verkregen inkomsten ad (3 weken x 7 dagen x € 40,00) € 840,00. Zij heeft een voorschot op die bedragen gevorderd. Pré Wonen heeft een spoedeisend belang bij een voorlopige voorziening gesteld. Zij dient als toegelaten instelling in het belang van de volkshuisvesting te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van de schaarse sociale huurwoningen en streng op te treden tegen personen, zoals [appellant] , die het toewijzingsbeleid doorkruisen. Het bestrijden van woonfraude heeft hoge prioriteit. Een kort geding ter bestrijding van woonfraude werkt ook als signaal naar andere huurders. Omdat de hoofdvordering spoedeisend is, geldt dat om proceseconomische redenen ook voor de ingestelde nevenvorderingen, aldus nog steeds Pré Wonen in eerste aanleg.
2.11
[appellant] heeft de vordering betwist. Hij heeft - samengevat – aangevoerd dat hij de woning pas eind december 2014 heeft betrokken, omdat er nog diverse gebreken voor rekening van Pré Wonen moesten worden hersteld. Medio januari 2015 is [A] bij hem komen inwonen. [A] is de zoon van een voormalige partner van [appellant] . Via het internet heeft [appellant] contact met [Y] gekregen. In februari 2015 heeft zij tien dagen bij hem gelogeerd. [appellant] heeft haar de sleutel gegeven, zodat zij kon gaan en staan waar en wanneer zij wilde. [appellant] wist niets van de activiteiten van [Y] in de woning. Hij is hiervan pas op de hoogte geraakt bij het huisbezoek van Pré Wonen op 6 maart 2015. De politie heeft de zaak verder gelaten voor wat zij is. Volgens de politie is [appellant] “erin getuind”. [Y] is direct na het politiebezoek vertrokken. [appellant] heeft geen contact meer met haar. Hij heeft de woning niet aan [Y] onderverhuurd en geen huur van haar ontvangen, aldus nog steeds [appellant] in eerste aanleg.
2.12
De kantonrechter heeft – kort gezegd – (i) de vordering tot ontruiming van de woning toegewezen, op straffe van een dwangsom, (ii) met veroordeling van [appellant] in de kosten van de ontruiming, met rente, en betaling aan Pré Wonen van een bedrag ad € 910,00, vermeerderd met de wettelijke rente over € 560,00 vanaf 14 april 2015 tot aan de dag van voldoening, (iii) veroordeling in de kosten van het geding, met nakosten, (iv) een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
3.Beoordeling
3.1
Tegen deze beslissing en de eraan ten grondslag liggende motivering komt [appellant] op met vijf grieven. Hij vordert – zakelijk weergegeven – (i) vernietiging van het vonnis van de kantonrechter en (ii) opnieuw rechtdoende de vorderingen alsnog aan Pré Wonen te ontzeggen, (iii) met veroordeling van Pré Wonen in de kosten van de procedure in beide instanties, alsmede (iv) veroordeling van Pré Wonen tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] aan haar heeft betaald op grond van het bestreden vonnis, met de wettelijke rente vanaf zijn betaling tot aan de dag van terugbetaling, (v) een en ander uitvoerbaar bij voorraad. Pré Wonen heeft geconcludeerd – kort gezegd – tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met veroordeling van [appellant] in de kosten van (het hof leest:) het hoger beroep, met een in algemene termen geformuleerd bewijsaanbod.
3.2
De kantonrechter heeft als maatstaf voor zijn beoordeling aangehouden of op grond van de feiten en omstandigheden van de zaak te verwachten is dat in een eventuele bodemprocedure de vorderingen van Pré Wonen zullen worden toegewezen, omdat Pré Wonen door de ernst van de wanprestatie door [appellant] hem niet langer het gebruik van de woning behoeft te laten. Tegen deze maatstaf heeft [appellant] geen grief gericht. Het hof verenigt zich met die maatstaf. Hieraan voegt het hof toe dat op grond van de wetsgeschiedenis en de AV de bewijslast van het gebruik van de woning in overeenstemming met artikel 6 AV Pro op [appellant] rust, nadat Pré Wonen voldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die erop wijzen dat [appellant] handelt in strijd met dit artikel. Voorts overweegt het hof dat de door Pré Wonen gestelde spoedeisendheid van haar vorderingen gezien de aard ervan door [appellant] niet is betwist, zodat ook het hof hiervan zal uitgaan.
3.3.1
Grief 1, grief 2 en grief 3 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Deze grieven strekken ten betoge dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] de woning aan [Y] in gebruik heeft gegeven en hij de woning niet per 21 november 2015 zelf heeft betrokken nadat Pré Wonen de overeengekomen werkzaamheden had afgerond. In hoger beroep heeft [appellant] verklaringen overgelegd van buren en bekenden die zijn aanwezigheid in de woning in die periode moeten bevestigen. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft [appellant] gesteld dat hij in de periode vanaf november 2014 drie dagen per week werkte. Hij wist niets van de prostitutie die [Y] in de woning bedreef. Hij heeft verder een verklaring overgelegd, naar zijn zeggen afkomstig van [Y] , die zijn relaas steunt. Hij schoot derhalve niet tekort in zijn verplichtingen op grond van artikel 6 AV Pro.
3.3.2
Pré Wonen heeft aangevoerd - samengevat - dat de feiten en omstandigheden duidelijk maken dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf in de woning had, respectievelijk dat hij de woning aan een derde in gebruik heeft gegeven voor een prostitutiebedrijf, en voorts dat [appellant] er niet is geslaagd aannemelijk te maken de woning te hebben gebruikt in overeenstemming met artikel 6 AV Pro.
3.3.3
Vooropgesteld wordt dat [appellant] niet heeft bestreden dat [Y] op de door de politie genoemde website stond en dat de politie naar aanleiding van het op grond daarvan gestarte onderzoek bij de woning van [appellant] en de zich daar bevindende [Y] is terechtgekomen. [Y] heeft toen de verklaring afgelegd die de politie in het rapport van bevindingen heeft opgenomen en die hiervoor deels is geciteerd. Tegen deze achtergrond is een door [appellant] in het geding gebrachte verklaring, die hij naar zijn zeggen via Facebook van [Y] heeft verkregen, maar waarvan niet met enige mate van aannemelijkheid kan worden bepaald of deze inderdaad afkomstig is van [Y] , voorshands onvoldoende om de tegenover de politie afgelegde gedetailleerde verklaring van [Y] die erop neerkomt dat zij (i) haar diensten zeven dagen per week ter beschikking stelde, (ii) per dag € 40,00 aan [appellant] moest betalen en [appellant] de overeengekomen vergoeding steeds na enkele dagen afhaalde, en (iii) [appellants] naam niet kende, maar slechts beschikte over zijn telefoonnummer in twijfel te trekken. Het hof acht dan ook aannemelijk dat [Y] een prostitutiebedrijf in de woning uitoefende.
3.3.4
Uitgaande van de juistheid van de stelling van [appellant] - welke stelling Pré Wonen heeft betwist - dat hij zijn hoofdverblijf had in de woning en hij slechts drie dagen per week buitenshuis werkte, acht het hof het voorshands weinig aannemelijk dat [appellant] niet op de hoogte zou zijn geweest van het in beginsel zeven dagen per week beschikbare prostitutiebedrijf in zijn uit drie kamers bestaande woning. Nog steeds uitgaande van de juistheid van de stelling van [appellant] dat hij zijn hoofdverblijf in de woning had vanaf 21 november 2014, trekt het hof voorshands de conclusie dat [appellant] in strijd handelde met artikel 6 AV Pro, omdat een bedrijfsmatige activiteit als prostitutie in zijn woning door [Y] onverenigbaar is met het overeengekomen doel, te weten uitsluitend bewoning door hemzelf en leden van zijn huishouding. Indien [appellant] daarentegen in de woning niet zijn hoofdverblijf had, zoals Pré Wonen heeft gesteld - en [appellant] heeft ontkend - en hij inderdaad niet op de hoogte zou zijn geweest van het prostitutiebedrijf, dan heeft hij de woning aan een derde in gebruik gegeven, in strijd met artikel 6 AV Pro. Bovendien is hij als huurder verantwoordelijk voor het gebruik dat derden die van zijn woning maken.
3.3.5
Gelet op bovenstaande feiten en omstandigheden is het hof voorshands van oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat [appellant] zodanig in strijd heeft gehandeld met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat deze in een bodemprocedure zal worden ontbonden. De grieven 1, 2 en 3 falen derhalve.
3.4
Grief 4 heeft de strekking dat de onderhavige zaak zich niet leent voor behandeling in kort geding. Deze grief faalt reeds, gelet op hetgeen hiervoor onder 3.3.5 is overwogen.
3.5
Met grief 5 voert [appellant] aan, kort gezegd, dat de kantonrechter de vorderingen integraal had moeten afwijzen. Deze grief mist zelfstandige betekenis.
3.6
De slotsom is dat de vijf grieven alle falen. Het hof zal het vonnis waarvan beroep bekrachtigen. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Pré Wonen begroot op € 711,00 aan verschotten en € 2.682,00 voor salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.M. Aarts, C. Uriot en H.J.M. Boukema en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 december 2015.