Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.175.049/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4221520 KK EXPL 15-875
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 januari 2016
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. A. Anakhrouch te Amsterdam,
tegen
MIDVAST B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.B. Rouwen te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en Midvast genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 3 augustus 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 8 juli 2015, in kort geding gewezen tussen onder meer Midvast als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en onder meer [appellant] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie. De dagvaarding bevat de grieven, alsmede een drietal producties.
Midvast heeft daarna een memorie van antwoord ingediend met producties.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering in reconventie zoals in eerste aanleg onder nummer twee ingesteld (zie hierna), zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
Midvast heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met beslissing over de proceskosten.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 23 november 2015 doen bepleiten, beiden door hun voornoemde advocaat, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Feiten
2.1
De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.10 de uitgangspunten geformuleerd voor de beoordeling van de zaak. Deze zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als vertrekpunt. Voor zover van belang in dit kort geding en waar nodig aangevuld met andere uitgangspunten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen deze neer op het volgende.
2.2
Op 30 oktober 2014 is Midvast eigenaar geworden van de panden [straat] [huisnummer 1 ] - [huisnummer 2] te [plaats] .
2.3
Boven een verhuurde horecaruimte op de begane grond bevinden zich vier verdiepingen, nummer [huisnummer 3] tot en met [huisnummer 4] en een zolderverdieping met berging, respectievelijk nummer [huisnummer 5] tot en met [huisnummer 6] en een zolderverdieping. De zolderverdieping op nummer [huisnummer 2] is na een verbouwing sinds december 2014 in gebruik als slaapkamer door de huidige bewoner van de woning op nummer [huisnummer 6] .
2.4
[appellant] huurt sinds 18 november 1985 de woning op nummer [huisnummer 7] .
2.5
De woningen zijn telkens bereikbaar via een trappenhuis, met overlopen op elke verdieping waarop de voordeur van de betreffende woning uitkomt.
2.6
Eind 2014 dan wel begin 2015 heeft Midvast direct naast de voordeur van de woning van [appellant] een deurkozijn met afsluitbare deur aangebracht, op zodanige wijze dat de overloop voor de voordeur van [appellant] is verdwenen, althans aanzienlijk is verkleind.
2.7
Deze deur is, nadat de reconventionele vordering van [appellant] in eerste aanleg was toegewezen, op 23 juli 2015 door Midvast verwijderd. Gelijktijdig is de deur op de verdieping die zich boven het gehuurde van [appellant] bevindt en die toegang geeft naar een daarachter gelegen berging (het hof begrijpt op de zolderverdieping), door Midvast afgesloten door middel van een slot.
3.Beoordeling
3.1
[appellant] heeft - voor zover in hoger beroep van belang - in eerste aanleg in reconventie onder nummer twee (eveneens) gevorderd Midvast te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het vonnis te bewerkstelligen dat [appellant] vrije toegang heeft en behoudt tot zijn op de zolderverdieping gelegen berging, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Midvast heeft hiertegen verweer gevoerd.
3.2
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep overwogen, kort gezegd, dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat hetgeen [appellant] heeft gehuurd mede omvat (een gedeelte van) de bergruimte op de zolderverdieping van nummer [huisnummer 2] en de vordering van [appellant] afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.
3.3
Midvast heeft als verweer aangevoerd dat [appellant] geen spoedeisend belang heeft bij een voorlopige voorziening. Hiertoe voert zij aan dat [appellant] de bergruimte op de zolderverdieping gedurende tenminste 20 jaar niet in gebruik heeft gehad. Evenmin is volgens Midvast sprake van verminderd huurgenot, nu [appellant] geen huurrechten heeft ten aanzien van de bergruimte op de zolderetage.
3.4
[appellant] stelt dat wel degelijk sprake is van verminderd huurgenot. Volgens [appellant] maakt de bergruimte op de zolderverdieping onderdeel uit van de huurovereenkomst met Midvast. Doordat hij geen gebruik kan maken van deze bergruimte, dient hij thans zijn woning als berging te gebruiken. Hierdoor heeft hij verminderd huurgenot, aldus [appellant] .
3.5
Indien al zou moeten worden aangenomen dat [appellant] huurrechten op de berging heeft, hetgeen in een bodemprocedure moet worden onderzocht, moet vooropgesteld worden dat tussen partijen niet in geschil is dat [appellant] gedurende zeer lange tijd van die berging geen gebruik heeft gemaakt. Volgens zijn eigen stellingen heeft [appellant] immers, kort nadat [A] - verder te noemen: [A] - in 1995 de woning op nummer [huisnummer 6] is gaan huren en heeft betrokken, afspraken met hem gemaakt inhoudend dat [appellant] geen gebruik zou maken van de bergruimte op de zolderverdieping zo lang [A] huurder was van die woning. [appellant] heeft ter zitting in hoger beroep verklaard dat hij die berging inderdaad al die tijd niet heeft gebruikt. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt waarom hij na al die jaren thans, nu de woning van [A] door Midvast is ontruimd, dringend opslagruimte nodig zou hebben. De toelichting ter zitting dat hij vuilniszakken met kleding in zijn woning op moet slaan, is in dat verband onvoldoende. Dit brengt mee dat het spoedeisend belang bij de vordering ontbreekt.
3.6
Ten overvloede overweegt het hof dat voorshands onvoldoende aannemelijk is dat [appellant] daadwerkelijk huurrechten heeft met betrekking tot meergenoemde berging. Ter onderbouwing van zijn stellingen heeft [appellant] een verklaring van de huurder van de [straat] [huisnummer 8] , [B] , in het geding gebracht, waarin deze stelt recht te hebben op het gebruik van de berging op de zolderetage. In de in het geding gebrachte huurovereenkomst van [B] is niets opgenomen over het gebruik van een berging, hetgeen volgens [appellant] betekent dat het niet ter zake doet dat het gebruik van de berging niet schriftelijk is overeengekomen en dat niet separaat voor de bergruimte betaald wordt. Het hof acht de overeenkomst met [B] niet relevant voor het onderhavige geschil, nu deze is aangegaan met een andere partij dan waarmee [appellant] heeft gecontracteerd en een ander pand betreft. Verder heeft [appellant] een verklaring van [A] in het geding gebracht, inhoudend dat de zolder gezamenlijk zou zijn. Midvast heeft deze verklaring betwist en gesteld dat [A] anders heeft verklaard jegens haar, voordat hij door haar gedwongen werd tot ontruiming. Het hof is derhalve van oordeel dat voorshands niet kan worden uitgegaan van de schriftelijke verklaring van [A] . Nu [appellant] verder niets heeft aangevoerd ter onderbouwing van zijn stelling dat hij huurrechten heeft met betrekking tot een bergruimte op de zolderverdieping, is het hof van oordeel dat voorshands onvoldoende aannemelijk is dat [appellant] over dergelijke rechten beschikt.
3.7
De slotsom is dat de vordering van [appellant] dient te worden afgewezen. Het vonnis waarvan beroep zal daarom worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Midvast begroot op € 711,00 aan verschotten en € 2.682,00 voor salaris;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, L.A.J. Dun en E.J. Rotshuizen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2016.