Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 14/00785
13 januari 2016
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[A]te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: A. Oosters,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 13/6594 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2013 de waarde van de onroerende zaken [A-Straat] 138-H, 138-1, 138-2 en 138-3 te [Z] voor het jaar 2013 vastgesteld op achtereenvolgens € 235.500, € 240.000, € 206.500 en € 375.000. Tegelijk met deze beschikkingen is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2013 bekendgemaakt.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 3 oktober 2013 de waarde van de onroerende zaak [A-Straat] 138-H en de daarop gebaseerde aanslag OZB verlaagd en de waarde van de onroerende zaken [A-Straat] 138-1, 138-2 en 138-3 gehandhaafd. Voorts is een proceskostenvergoeding van in totaal € 470 toegekend.
1.3.
De rechtbank heeft geoordeeld dat de waarde van de onroerende zaken [A-Straat] 138-1 en 138-2 niet te hoog zijn vastgesteld en heeft bij uitspraak van 10 september 2014 als volgt beslist, waarbij belanghebbende als ‘eiser’ wordt aangeduid en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:
“ De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit voor zover daarbij geen kosten voor het taxatierapport in bezwaar zijn toegekend;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van het bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de kosten van eiser voor het taxatierapport in bezwaar van € 100,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 44 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser in beroep tot een bedrag van € 486.”
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 21 oktober 2014. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken [A-Straat] 138-1 en 138-2 (hierna: de woningen). De woningen betreffen bovenwoningen, die zijn gelegen op de eerste en tweede verdieping van het pand [A-Straat] 138. De oppervlakte van de woningen is 56 m². Het pand is omstreeks 1899 gebouwd.
2.2.
In de periode 2007-2008 hebben aan het pand renovatiewerkzaamheden plaatsgevonden. De Aanvraag bouwvergunning dienaangaande d.d. 19 februari 2007 luidt – voor zover van belang – als volgt:
“(…)
4 De bouwwerkzaamheden
(…)
Ruimte voor toelichting:
Het uitvoeren van achterstallig onderhoud (renoveren), het herstellen van de fundering d.m.v. het maken van een nieuwe kelder, tevens het vervangen van de houten vloeren en het verplaatsen van de trappen, het maken van nieuwe binnenwanden, keukens en badkamers incl. installaties. En het renoveren van het dak.
(…)
8 Kosten
8 Aanneemsom of raming van de kosten (exclusief BTW) € 150.000 (…) ”
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum van 1 januari 2012. Belanghebbende bepleit voor beide woningen primair – onder verwijzing naar een door hem ingebrachte taxatiematrix – een WOZ-waarde van € 203.000 en subsidiair een van € 230.000.
3.2.
Belanghebbende klaagt voorts over de motivering van de uitspraak van de rechtbank en haar beslissing omtrent de toegekende proceskosten ter zake van het in de bezwaarfase ingediende taxatierapport alsmede de in de beroepsfase verleende rechtsbijstand.
3.3.
Voor de onderbouwing van de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding en hetgeen partijen daaraan ter zitting hebben toegevoegd.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De bewijslast met betrekking tot de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien dit laatste ook niet het geval is, kan de rechter – eventueel na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen (Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
4.2.
De heffingsambtenaar heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast onder andere verwezen naar een door hem – eveneens bij de rechtbank – overlegde Reactie taxateur d.d. 6 maart 2014 (hierna: het taxatierapport). In het taxatierapport is de WOZ-waarde van de woningen getaxeerd op afgerond € 240.000. Naast gegevens van de woningen bevat het taxatierapport gegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten:
- [B-Straat], verkocht op 27 augustus 2012 voor € 213.000;
- [C-Straat], verkocht op 3 oktober 2011 voor € 247.500; en
- [D-Straat], verkocht op 18 juni 2012 voor € 229.000.
4.3.
Met partijen en de rechtbank is het Hof van oordeel dat deze vergelijkingsobjecten wat betreft type (bovenwoning), uitstraling, omvang en ligging (in [Buurt aanduiding]) goed vergelijkbaar zijn met de woningen. Voorts heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd en onbetwist toegelicht dat de vergelijkingsobjecten in goede staat verkeren en wat dat betreft voldoende met de woningen vergelijkbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter bepaling en bevestiging van de vastgestelde waarden.
4.4.
Anders dan belanghebbende in hoger beroep heeft gesteld, acht het Hof de drie in zijn taxatiematrix genoemde objecten – aan de hand waarvan de waarde van de woningen op € 203.000 is getaxeerd – niet goed vergelijkbaar met de woningen. Deze objecten betreffen namelijk – en dat is niet in geschil – voormalig verhuurde en (nog) niet gerenoveerde woningen met eenvoudige voorzieningen, terwijl het pand [A-Straat] 138 (waaronder de woningen van belanghebbende) in 2007-2008 in zijn geheel is (zijn) gerenoveerd (“vernieuwbouw”, zo begrijpt het Hof). Gelet daarop verkiest het Hof de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar boven die van belanghebbende. Daarbij komt dat uit de taxatiematrix niet valt af te leiden of en, zo ja, op welke wijze bij de waardering rekening is gehouden met verschillen in kwaliteit en onderhoudstoestand tussen de woningen en de in de taxatiematrix genoemde objecten. Gelet op dit een en ander gaat het Hof voorbij aan de door belanghebbende ingebrachte taxatiematrix.
4.5.
De rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar bij het herleiden van de verkoopprijzen van de in 4.2 genoemde vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening heeft gehouden met de relevante verschillen, zodat – naar haar oordeel – de WOZ-waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft dienaangaande als volgt overwogen, waarbij belanghebbende als ‘eiser’ wordt aangeduid en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:
“(…)
7. Verweerder heeft toegelicht dat de [B-Straat] een woning betreft waar een zeer eenvoudige renovatie heeft plaatsgevonden met een simpele keuken en badkamer. De [C-Straat] betreft een goede en net onderhouden woning met dakterras. Tevens heeft verweerder aangevoerd dat het hele pand met de woningen van eiser in de loop van 2007 tot en met begin 2008 is gerenoveerd, zodat er vanuit is gegaan dat de woningen niet in slechte staat van onderhoud verkeren. Verweerder heeft ter ondersteuning van dit standpunt de aanvraag van de bouwvergunning van 19 februari 2007 en de verleende bouwvergunning overgelegd.
7.1.
De rechtbank overweegt dat verweerder voor de woningen van eiser een lagere m² prijs heeft gehanteerd dan de gemiddelde m² prijs van de vergelijkingsobjecten. Het betreft een verschil van € 52,- per m² woonoppervlak. Eiser heeft ter zitting erkend dat zijn woningen in 2007 zijn gerenoveerd en dat de woningen bouwkundig in een goede staat zijn. De afwerking van de woningen is volgens eiser echter eenvoudig. De rechtbank overweegt dat, gelet op de onbetwiste toelichting van verweerder op de staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten aan de ene kant en de renovatie van de woningen van eiser aan de andere kant, er geen aanknopingspunten zijn voor het oordeel dat sprake is van grote verschillen in staat van onderhoud of afwerking tussen de woningen van eiser en de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de onderlinge verschillen in luxe en afwerking zodanig zijn dat verweerder daar onvoldoende rekening mee heeft gehouden.
7.2.
Ten aanzien van het aanwezige dakterras en balkon bij de genoemde vergelijkingsobjecten, heeft verweerder ter zitting aangevoerd dat het balkon van de [B-Straat] niet afzonderlijk in de matrix is opgenomen, omdat een balkon slechts een minimaal waardeverschil vertegenwoordigt. Het dakterras bij de [C-Straat] is bij de waardering wel meegenomen.
7.3.
De rechtbank overweegt dat niet valt in te zien waarom aan een dakterras en een berging wel, maar aan een balkon geen waarde zou moeten worden toegekend. De rechtbank is met eiser van oordeel dat een balkon een wezenlijk onderdeel van een woning uitmaakt, en ook een waarde verhogende factor is. De rechtbank stelt echter vast dat, indien er in goede justitie wordt uitgegaan van een waarde van € 2.000 voor het balkon van de [B-Straat], dit slechts tot een marginaal verschil in m² prijs leidt. Wanneer immers een waarde van € 2.000 voor het balkon wordt afgetrokken van de waarde van het woningdeel, waarna het resterende bedrag wordt gedeeld door het aantal m², komt de m² prijs van deze woning uit op € 4.612 per m². Dit is nog altijd hoger dan de m² prijs die is gehanteerd voor de woningen van eiser. Deze grond van eiser kan dus niet tot de conclusie leiden dat de waarde van zijn woningen te hoog is vastgesteld.
7.4.
Eiser heeft gesteld dat een dakterras een hogere waarde vertegenwoordigt dan de
€ 10.000 waarmee verweerder bij de [C-Straat] rekening heeft gehouden. Ter onderbouwing van deze stelling heeft eiser aangevoerd dat er aan de [C-Straat] twee woningen zijn verkocht, waarvan de ene met en de andere zonder dakterras en waarbij het waardeverschil tussen de verkopen meer dan € 10.000 bedroeg. Eiser heeft desgevraagd aangegeven dat het ging om een andere waarde peildatum.
7.5.
De rechtbank overweegt dat waarde van € 10.000 voor het dakterras volgens verweerder is gebaseerd op de oppervlakte van het dakterras van ongeveer 26 m², waarbij een standaard waarde van € 400,- per m² wordt gehanteerd. Dit komt de rechtbank niet onredelijk voor. Eiser heeft zijn stelling, dat verweerder is uitgegaan van een te lage waarde voor het dakterras, niet met stukken onderbouwd. Van de door hem genoemde woningen zijn geen nadere specifieke gegevens overgelegd, zodat niet kan worden nagegaan of het gestelde verschil in waarde enkel is terug te voeren op de aanwezigheid van een dakterras. (…)”
8. Eiser heeft zich in beroep op het standpunt gesteld dat de gewijzigde WOZ-waarde van 138-H in geen verhouding staat tot de waarde van 138-2 en dat voor 138-1 dezelfde WOZ-waarde als voor 138-2, namelijk € 206.500, dient te worden vastgesteld.
8.1.
De rechtbank overweegt dat verweerder ter zitting heeft aangegeven dat de WOZ-waarde van 138-H te laag is vastgesteld en dat uit die waarde daarom niet kan worden afgeleid dat de WOZ-waarde van 138-1 en 138-2 te hoog is vastgesteld. Verder blijkt uit het door verweerder overgelegde overzicht van taxatiewaarden dat zowel 138-1 als 138-2 een waarde hebben van € 240.000. Hieruit blijkt dat de WOZ-waarde van 138-1 niet te hoog is vastgesteld en dat verweerder de waarde van 138-1 niet gelijk heeft hoeven stellen met 138-2. De beroepsgrond kan dus niet slagen. (…)”
4.6.
Het Hof komt – met inachtneming van het hiernavolgende – tot hetzelfde oordeel als de rechtbank. Mede naar aanleiding van hetgeen in hoger beroep nog door partijen naar voren is gebracht, overweegt het Hof in aanvulling hierop als volgt.
4.7.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn subsidiaire standpunt in de eerste plaats in hoger beroep als stelling aangevoerd dat het oppervlak van het vergelijkingsobject [B-Straat] – onder verwijzing naar een door hem overgelegde plattegrond – ten minste 53,76 m² is, in plaats van 49 m². De heffingsambtenaar heeft deze stelling gemotiveerd betwist.
4.8.
Het Hof heeft onvoldoende aanleiding om aan het door de heffingsambtenaar vastgesteld oppervlak van 49 m² te twijfelen. De heffingsambtenaar heeft – gelijk hij heeft aangevoerd – het oppervlak nagemeten aan de hand van de officiële, en in hoger beroep overgelegde, bouwtekening. Naar het oordeel van het Hof verdient een dergelijke meetwijze de voorkeur boven het nameten van een plattegrond die – naar de gemachtigde desgevraagd ter zitting heeft verklaard – door de verkopende makelaar zelf is opgemaakt. Het door belanghebbende gesignaleerde verschil in vierkante meters heeft de heffingsambtenaar voorts met zijn, niet althans onvoldoende betwiste, ter zitting gegeven toelichting voldoende verklaard: belanghebbende heeft het door hem voorgestane oppervlak opgemeten met inbegrip van een berging, terwijl op de plek van die berging, blijkens de officiële bouwtekening, zich het trappenhuis bevindt.
4.9.
Belanghebbende heeft voorts met betrekking tot voornoemd vergelijkingsobject de correctie ter zake van erfpacht in hoger beroep bestreden door – zakelijk en in de kern weergegeven – te stellen dat een tot ver in de toekomst afgekochte erfpacht van geen invloed is op de transactieprijs. Ook heeft belanghebbende in hoger beroep de correctie ter zake van het tijdsverloop tussen de verkoop en de waardepeildatum gemotiveerd bestreden. De heffingsambtenaar heeft beide correcties toegelicht.
4.10.
Het Hof overweegt over de betwiste correctie ter zake van erfpacht als volgt. Een van de uitgangspunten bij een WOZ-waardering is dat wordt uitgegaan van de volle en onbezwaarde eigendom, zodat rekening moet worden gehouden met de invloed van het (eventueel) aanwezige recht van erfpacht. Belanghebbende heeft zijn andersluidende stelling niet voorzien van enige onderbouwing. Zonder onderbouwing, die ontbreekt, ziet het Hof in hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd geen aanleiding om van voormeld uitgangspunt af te wijken. Het enkele feit dat de erfpacht bij het vergelijkingsobject [B-Straat] tot juli 2046 is afgekocht, rechtvaardigt op zichzelf genomen niet de gevolgtrekking dat geen rekening moet worden gehouden met invloed daarvan op het tot stand gekomen verkoopcijfer.
4.11.
Het Hof heeft voorts onvoldoende aanleiding te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar met betrekking tot het vergelijkingsobject [B-Straat] berekende correctie ter zake van tijdverloop tussen de waardepeildatum en de verkoop. Met het overleggen in hoger beroep van een prijsindex ter zake van bovenwoningen in de Gerard Doubuurt, heeft de heffingsambtenaar de door hem berekende correctie voldoende toegelicht. De enkele betwisting van belanghebbende van die correctie acht het Hof onvoldoende.
4.12.
Het Hof sluit zich overigens aan bij hetgeen de rechtbank in de onderdelen 7 tot
en met 8.1 van haar uitspraak heeft overwogen omtrent de daar besproken geschilpunten en
maakt de daarin opgenomen oordelen tot de zijne. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep in dit verband heeft aangevoerd werpt geen ander of nieuw licht op de zaak.
4.13.
De WOZ-waarde van de woningen is derhalve niet te hoog vastgesteld.
Proceskostenvergoeding rechtbank
4.14.
De rechtbank heeft ten aanzien van de te vergoeden proceskosten ter zake van het in de bezwaarfase ingediende taxatierapport respectievelijk de in de beroepsfase verleende rechtsbijstand het volgende overwogen, waarbij belanghebbende als ‘eiser’ wordt aangeduid en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:
“(…)
9.1.
Ter zitting heeft verweerder erkend dat eiser een vergoeding had moeten krijgen voor het ingebrachte taxatierapport, nu naar aanleiding van het bezwaar de waarde van [A-Straat] 138-H is herzien.
9.2.
Gelet hierop is het beroep gegrond. De rechtbank zal het bestreden besluit vernietigen voor zover er geen kosten in bezwaar zijn toegekend voor het taxatierapport en stelt deze kosten, aan de hand van de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, vast op € 100 (zijnde € 50 per uur voor 2 uur).
(…)
11. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 486 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van
€ 243 en een wegingsfactor 1). (…)”
4.15.
Belanghebbende heeft ter zitting desgevraagd onbetwist gesteld dat belanghebbende niet gerechtigd is de omzetbelasting in aftrek te brengen. Om die reden dient de in punt 9.2 genoemde vergoeding voor het taxatierapport verhoogd te worden met de omzetbelasting (vgl. o.a. de betreffende richtlijn als gepubliceerd in Staatscourant 2012, nr. 26039). Aldus bedraagt de totale vergoeding voor het taxatierapport € 121.
4.16.
Het Hof stelt voorts – anders dan de rechtbank in punt 11 van haar uitspraak – de kosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase vast op € 992 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1, dit alles met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht).
4.17.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het hoger beroep van belanghebbende gegrond. Behoudens het oordeel omtrent de WOZ-waarde van de woningen en het griffierecht dient de uitspraak van de rechtbank te worden vernietigd.
4.18.
Bij deze uitkomst behoeft de klacht van belanghebbende inhoudende dat de rechtbank niet is ingegaan op de door hem overgelegde taxatiematrix geen behandeling. Gesteld dat sprake zou zijn van een motiveringsgebrek, dan is dit met de onder 4.4 gegeven motivering geheeld en is aannemelijk dat belanghebbende hierdoor niet is benadeeld. Met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) gaat het Hof dan ook voorbij aan dit vermeende gebrek.
5.Kosten
Het Hof vindt aanleiding de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:75 van de Awb te veroordelen in de kosten van het hoger beroep. Voor vergoeding komen in aanmerking de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand op de voet van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder a van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Hiervan uitgaande stelt het Hof het bedrag aan kosten van rechtsbijstand overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief vast op € 992 (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is het Hof niet gebleken.
6.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, doch uitsluitend voor zover het betreft het oordeel omtrent de kostenvergoeding voor het taxatierapport en de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende voor het taxatierapport in bezwaar tot een bedrag van € 121;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in beroep tot een bedrag van € 992;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in hoger beroep tot een bedrag van € 992 en
- gelast de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 122 te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter van de belastingkamer,
E. Polak en A.A. Fase, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van
mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 13 januari 2016 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.