ECLI:NL:GHAMS:2016:139 - Gerechtshof Amsterdam - Beoordeling WOZ-waarde woning met achterligging en verzak...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 14/00896

7 januari 2016

uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X]te [Z] , belanghebbende,

gemachtigde: P.J.M. van Diepen

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk ALK 13/2139 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 20 oktober 2014 in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Y] ,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bij beschikking met dagtekening 28 februari 2013 de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2012 van de onroerende zaak [a-straat] [3] te [Z] (gemeente [Y] ) voor het jaar 2013 vastgesteld op € 331.000.

1.2.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 8 november 2013, de beschikking gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 20 oktober 2014 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 28 november 2014 en aangevuld bij brief van 29 december 2014. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Op 8 november 2015 heeft belanghebbende nadere stukken ingediend, welke in kopie zijn doorgezonden aan de inspecteur.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 november 2015. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is verzonden.

2.Tussen partijen vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, inclusief een schuur, gelegen aan het adres [a-straat] [3] te [Z] (hierna: de woning). De woning heeft als bouwjaar 1900 en is vrijstaand. De inhoud van de woning, inclusief een aanbouw, bedraagt 334 m³ en het perceeloppervlak bedraagt in totaal 536 m².

2.2.

Volgens een door de heffingsambtenaar opgestelde matrix waarin de waarden van het pand en van de vergelijkingsobjecten zijn uitgesplitst in waarden per m² van het perceel en waarden per m³ van de opstal, is aan de eerste 400 m² van het perceel een waarde van € 400 per m² toegerekend en aan de volgende 136 m² een waarde van € 200 per m².

2.3.

Blijkens een tot de stukken behorende kadastrale kaart waarop het onderhavige perceel en de omliggende percelen voorkomen is het perceel waarop de woning staat L-vormig. Het perceel van belanghebbende is aan de voorzijde bereikbaar via de [a-straat] . Het achterste gedeelte van het perceel, achter de woning, is deels gelegen achter het perceel waar de naastgelegen woning op staat en komt op die plaats uit op [b-straat] , een weg die op de [a-straat] uitkomt. Via [b-straat] beschikt de woning derhalve over een achterom.

2.4.

In een door belanghebbende overgelegd taxatierapport, opgemaakt door P.A.J. Broekman, register makelaar taxateur, is per 1 januari 2012 een ‘marktwaarde’ vermeld van € 267.000 en is voorts onder meer vermeld:

“Bijzonderheden:
Geen”

3.3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is evenals in eerste aanleg in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. In het bijzonder is in geschil of daarbij voldoende rekening is gehouden met de ligging, de vorm van het perceel en de door belanghebbende gestelde scheve stand van de woning.

4.4. Beoordeling van het geschil

4.1.

De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen:

“
Beoordeling van het geschil

(…)

2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en taxatiematrix, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de in beroep daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging, kwaliteit van de opstallen en bouwjaar. Daarbij geldt dat het verweerder vrijstaat in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten naar voren te brengen.

Uit de vergelijkingsobjecten is een duidelijke lijn te ontdekken in de kubieke meterprijs en de vierkante meterprijs ten opzichte van de grootte van de opstal dan wel de grootte van het perceel. De matrix geeft derhalve een goed beeld van de onroerende zaak in zijn geheel.
De rechtbank is dan ook van oordeel dat van aannames zoals eiser stelt geen sprake is maar van een uitsplitsing van transactieprijzen, waarbij middels een duidelijke lijn inzichtelijk wordt gemaakt hoe prijzen variëren afhankelijk van het perceel en de grootte van de inhoud.

4. De panden [c-straat] [7] , [a-straat] [6] en [a-straat] [5] zijn meer dan een jaar voor dan wel na de waardepeildatum verkocht, zodat de rechtbank deze transacties buiten beschouwing zal laten.

De overige door verweerder gebruikte transacties acht de rechtbank geschikt ter ondersteuning van de gezochte waarde. Verweerder heeft voor de bepaling van de aan de woning toegekende kubieke meterprijs (€ 365) aangesloten bij de kubieke prijzen die [d-straat] [9] en [a-straat] [1] bij verkoop hebben gerealiseerd [Het Hof begrijpt: bij analyse van de gerealiseerd marktprijzen en toerekening daarvan aan waarden per kubieke meter], waarbij de rechtbank opmerkt dat [d-straat] [9] ten tijde van de verkoop matig van kwaliteit was en pas na de verkoop is verbouwd. Eiser heeft met betrekking tot dit laatste pand nog aangevoerd dat de garage van [d-straat] [9] te hoog is gewaardeerd. Nu de woning van eiser niet over een garage beschikt, ziet de rechtbank niet in wat de relevantie is van deze grief. Bovendien heeft verweerder ter zitting toegelicht dat, indien aan de garage een lager bedrag zou worden toegekend, dit zou leiden tot een hogere kubieke meterprijs voor dit pand, en derhalve eerder tot een hogere WOZ-waarde voor de woning dan tot verlaging van de waarde.

[a-straat] [4] , die in een betere staat van onderhoud verkeert dan de woning, heeft een veel hogere kubieke meterprijs (€ 485). [c-straat] [8] heeft een lage kubieke meterprijs maar dit pand verkeerde bij verkoop in een slechte staat van onderhoud.

Ten aanzien van de vierkante meterprijzen heeft verweerder aangegeven dat de [a-straat] zeer gunstig is gelegen en de grondprijs hier daarom hoger is.

Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

5. Een en ander laat onverlet dat eiser feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning. Eiser baseert zijn standpunt dat verweerder de waarde op een te hoog bedrag heeft vastgesteld op de door eiser overgelegde waardeverklaring. Deze waardeverklaring biedt, onvoldoende inzicht in de wijze waarop de daarin vermelde waarde van de woning is bepaald. Foto’s van de vergelijkingsobjecten en gegevens over de staat van onderhoud, de kwaliteit, het voorzieningenniveau en de aanwezigheid van bijgebouwen ontbreken.

Voorts heeft de taxateur, zoals hij ter zitting heeft toegelicht, het verschil in onderhoudstoestand van de opstal tot uitdrukking laten komen in de vierkante meterprijs. Dat is een onjuiste benadering, aangezien kwaliteitsverschillen in de opstal tot uitdrukking dienen te komen [in de kubieke meterprijs] en niet in de vierkante meterprijs van het perceel. Het gevolg is dat in de uiteindelijk berekende vierkante meterprijzen van de percelen geen lijn is te ontdekken en voor vergelijkbare perceeloppervlakten totaal verschillende vierkante meterprijzen worden genoemd. Op grond van al het vorenstaande stelt de rechtbank het door eiser ingebrachte rapport terzijde.

6. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en zal het beroep ongegrond worden verklaard.”

4.2.1.

In hoger beroep heeft belanghebbende aangevoerd dat er een correctie op de waarde van de woning plaats moet vinden voor de zogenoemde achterligging van het perceel. Daarmee doelt belanghebbende op een deel van het perceel dat deels gelegen is achter het perceel van de naastgelegen woning ( [a-straat] [2] ).

4.2.2.

Tevens heeft belanghebbende gesteld dat de woning op een minder goede locatie gelegen is dan de vergelijkingspanden die de gemeente aandraagt en dient nog een correctie op de waarde van de woning plaats te vinden omdat het pand verzakt is (de zogenoemde scheefligging).

4.3.1.

De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat met een geringere waarde van een gedeelte van het perceel rekening is gehouden en verwijst op dit punt naar de matrix. De omstandigheid dat de woning over een achterom beschikt, beschouwt de heffingsambtenaar als een waardeverhogende factor.

4.3.2.

Voorts betwist de heffingsambtenaar dat sprake zou zijn van een mindere ligging van de woning. Volgens de heffingsambtenaar hangt het cijfer dat in de matrix wordt toegekend aan de ligging van een object – in het geval van de woning het cijfer 3, op een schaal van vijf – af van de locatie ervan en van het antwoord op de vraag of het object aan een doorgaande weg ligt. Objecten die aan een doorgaande weg liggen krijgen een lager cijfer toegekend voor de ligging. Volgens de heffingsambtenaar is de [a-straat] geen doorgaande weg en wordt deze straat ook wel de Goudkust van [Y] genoemd. De [a-straat] is daarom een gewilde locatie.

4.3.3.

Met betrekking tot de door belanghebbende gestelde verzakking van de woning heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof erkend dat er sprake is van een verzakking, daaraan toegevoegd dat deze gering is, dat er een stabiele toestand van de fundering is en dat enige scheefligging karakteristiek is voor een woning uit 1906.

4.4.1.

Het Hof sluit zich aan bij de beoordeling door de rechtbank. In het bijzonder komt daarin tot uiting dat de panden [d-straat] [9] , [a-straat] [4] , [c-straat] [8] en [a-straat] [1] qua inhoud, kaveloppervlakte, ligging, kwaliteit van de opstallen en bouwjaar dus geschikte vergelijkingsobjecten zijn. Zo al sprake zou zijn van een mindere ligging van de woning, is daarmee naar het oordeel van het Hof door de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden door twee vergelijkingspanden op te voeren die aan dezelfde weg zijn gelegen als de woning. Belanghebbende heeft voorts geen gronden aangevoerd die een mindere ligging aannemelijk maken.

4.4.2.

Wat betreft de stelling van belanghebbende, dat er een correctie op de waarde van de woning plaats moet vinden voor de zogenoemde achterligging van het perceel, stelt het Hof voorop dat aan een gedeelte van het perceel, waarvan aannemelijk is te achten dat dit gedeelte het achterste gedeelte van het perceel betreft, in de matrix een (nog) lagere waarde per m² is toegerekend. Dat er gronden zijn om het desbetreffende gedeelte van het perceel een lagere waarde toe te kennen is door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt.
Of de omstandigheid dat de woning over een achterom beschikt een waardeverhogend effect heeft, kan verder in het midden blijven.

4.4.3.

Met betrekking tot de door belanghebbende gestelde ‘scheefligging’ oordeelt het Hof dat van enige verzakking kennelijk sprake is, maar dat, gelet op hetgeen de heffingsambtenaar daarover overigens heeft verklaard, op dit punt geen reden is om tot een lagere waarde te concluderen. Deze conclusie vindt bevestiging in de omstandigheid dat in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport – waarover hierna nader – is opgemerkt dat er geen bijzonderheden zijn. Ook overigens heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat er gronden zijn om aannemelijk te achten dat er sprake is van een zodanige verzakking van de woning dat daarmee door middel van een verlaging van de vastgestelde waarde rekening moet worden gehouden.

4.4.4.

Het Hof volgt de rechtbank voorts in haar afwijzing van het taxatierapport dat belanghebbenden in eerste aanleg hebben overgelegd. Hetgeen belanghebbenden hieraan in hoger beroep hebben toegevoegd brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Weliswaar is van diverse panden bij de stukken van 8 november 2015 nadere informatie verstrekt, maar deze informatie is niet (voldoende) nader toegelicht en ook niet (voldoende) gerelateerd aan het in eerste aanleg overgelegde taxatierapport, zodat daaruit op zichzelf niet volgt dat een te hoge waarde is vastgesteld.

Slotsom

4.5.

De slotsom is dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt en dat er geen gronden aannemelijk zijn gemaakt die tot vaststelling van een lagere waarde hebben te leiden. Het hoger beroep is ongegrond en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

5.5. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (de Awb).

6.6. Beslissing

Het Hof verklaart het hoger beroep ongegrond.

De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.S.H. Lange als griffier.

De beslissing is op 7 januari 2016 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.