Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.156.658/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam: C/13/501336 / HA ZA 11-2576
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 april 2016
inzake
MONUMENTENMAATSCHAPPIJ VALERBOSCH B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante in principaal appel,
geïntimeerde in incidenteel appel,
advocaat: mr. M.P.M. Fruytier te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde in principaal appel,
appellant in incidenteel appel,
advocaat: mr. M.C.P.G. Canoy te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna aangeduid als Valerbosch en [geïntimeerde] .
Valerbosch is bij dagvaarding van 5 juni 2014 in hoger beroep gekomen van het tussenvonnis van 13 februari 2013 (hierna ook: het tussenvonnis) en het eindvonnis van 5 maart 2014 (hierna ook: het eindvonnis) van de rechtbank Amsterdam, onder bovenstaand zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie/verweerder in reconventie en Valerbosch als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie.
Het hof heeft bij arrest van 7 oktober 2014 een comparitie na aanbrengen gelast. Deze comparitie heeft geen doorgang gevonden aangezien partijen daarvan hebben afgezien en ervoor hebben gekozen verder te procederen in hoger beroep.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in incidenteel appel;
- memorie van antwoord in incidenteel appel tevens aanvullende gronden in principaal appel.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 18 februari 2016 doen bepleiten, Valerbosch door mr. Fruytier voornoemd en [geïntimeerde] door mr. A.W. Brantjes, advocaat te Amsterdam, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Valerbosch heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de bestreden vonnissen zal vernietigen, voor zover daarbij de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie zijn toegewezen en, naar het hof begrijpt, deze alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen Valerbosch ter uitvoering van de bestreden vonnissen heeft voldaan, te vermeerderen met wettelijke rente alsmede de reconventionele vorderingen van Valerbosch alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd zakelijk, dat het hof het appel van Valerbosch zal verwerpen en in incidenteel appel, onder vernietiging in zoverre van de bestreden vonnissen, zijn vorderingen alsnog geheel zal toewijzen, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.
Valerbosch heeft vervolgens geconcludeerd, kort gezegd, tot verwerping van het incidenteel appel, met beslissing over de proceskosten.
Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het tussenvonnis onder 2.1 tot en met 2.17 een aantal feiten vastgesteld. Tegen de vaststelling onder 2.6 en 2.16 zijn de
grieven III en IIvan Valerbosch gericht, die erop neerkomen dat de feiten onvolledig zijn weergegeven. Het hof zal daarmee in het navolgende rekening houden. Voor het overige is de feitenvaststelling onbestreden gebleven, zodat het hof deze ook als uitgangspunt zal nemen.
grieven III en IIvan Valerbosch gericht, die erop neerkomen dat de feiten onvolledig zijn weergegeven. Het hof zal daarmee in het navolgende rekening houden. Voor het overige is de feitenvaststelling onbestreden gebleven, zodat het hof deze ook als uitgangspunt zal nemen.
3.Beoordeling
3.1
Het gaat in deze zaak - samengevat en voor zover in hoger beroep van belang - om het volgende.
3.1.1
Valerbosch heeft in 2011 een monumentaal pand aan de [adres] (hierna: het pand) te koop aangeboden. [A] van makelaarskantoor Babs Persoons (hierna ook: de makelaar) heeft de belangen van Valerbosch bij de verkoop behartigd. [B] is indirect bestuurder van Valerbosch.
3.1.2
[geïntimeerde] is professioneel vastgoedondernemer.
3.1.3
[geïntimeerde] heeft het pand vergezeld door anderen meermalen bezichtigd in de periode 25 tot en met 30 mei 2011. [A] was daarbij telkens namens Valerbosch aanwezig. Tijdens de bezichtigingen is onder andere over de staat van het pand gesproken.
3.1.4
Op 27 mei 2011 hebben Valerbosch en [geïntimeerde] overeenstemming over de koopprijs van het pand ad € 3.500.000,- bereikt.
3.1.5
Op 1 juni 2011 heeft de notaris van [geïntimeerde] , mr. M. de Vries, aan partijen de conceptkoopakte toegestuurd. Hij heeft daarbij vermeld dat de ontbrekende gegevens wat hem betreft bij ondertekening van de overeenkomst met pen konden worden ingevuld.
3.1.6
In voormelde koopovereenkomst is onder meer opgenomen dat de levering uiterlijk op 1 augustus 2011 zal plaatsvinden. Verder is bepaald:
(…)
Artikel 9
garantieverklaringen van verkoper
Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, het navolgende:
(...)
- gedurende de periode dat verkoper eigenaar is geweest van het verkochte is het verkochte niet verbouwd, verbeterd, of (bouwkundig) gewijzigd zonder de daartoe eventueel benodigde gemeentelijke- of monumentvergunningen; voor zover aan verkoper bekend is in de daarvoor liggende periode het verkochte ook niet verbouwd, verbeterd, of gewijzigd zonder de daartoe eventueel benodigde gemeentelijke- of monumentvergunningen
- dat het verkochte opnieuw is onderheid met palen op * ……….…………….(datum invullen)
(...)
Artikel 10
Informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper
Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn).
(…)
Artikel 12
Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete
1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen.
(…)
2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt, te vergoeden en kan deze nakoming van de overeenkomst vorderen, dan wel de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst door middel van een aan de notaris gerichte brief ontbinden. Ingeval een boete verschuldigd wordt als hierna in lid 3 bedoeld wordt deze niet in mindering gebracht op de schadevergoeding.
3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij, onverminderd het in lid 2 bepaalde, ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren van tien procent (10%) van de totale koopprijs naast en onverminderd diens recht op nakoming.
(…)
3.1.7
Bij mailbericht van 7 juni 2011 heeft [A] aan de notaris en [geïntimeerde] meegedeeld dat hij de overeenkomst namens de verkoper zal tekenen, en daartoe schriftelijk zal worden gevolmachtigd.
3.1.8
Op diezelfde datum heeft de notaris een gewijzigde versie van de conceptakte naar partijen gemaild. In het mailbericht is vermeld:
“
Bijgaand gewijzigde koopovereenkomst
Bijgaand gewijzigde koopovereenkomst
Alleen de datum van de onderheiing dient nog ingevuld te worden”
3.1.9
Op 8 juni 2011 heeft [A] in artikel 9 van Pro de koopovereenkomst op de stippellijn “p.m.” ingevuld, de koopovereenkomst ondertekend en teruggestuurd. In de dagen daarna heeft [geïntimeerde] de door [A] ingevulde en getekende koopovereenkomst ondertekend.
3.1.10
De overeengekomen levering uiterlijk per 1 augustus 2011 heeft niet plaatsgevonden. [geïntimeerde] deelde mee niet aan levering te willen meewerken omdat het pand niet opnieuw onderheid was met palen.
3.1.11
[geïntimeerde] heeft Valerbosch bij brief van 1/2 augustus 2011 in gebreke gesteld overeenkomstig artikel 12 lid 1 van Pro de koopovereenkomst.
3.1.12
Bij vonnis van 16 september 2011 heeft de voorzieningenrechter onder meer bepaald dat Valerbosch een bankgarantie moet stellen van € 200.000,- ten gunste van [geïntimeerde] tot zekerheid van door [geïntimeerde] te maken (onderzoeks)kosten voor het aanbrengen van nieuwe palen.
3.1.13
Op 5 oktober 2011 is het pand door Valerbosch alsnog aan [geïntimeerde] geleverd tegen betaling van de overeengekomen koopsom van € 3.500.000,-. Valerbosch heeft een bankgarantie van € 200.000,- gesteld.
3.1.14
In opdracht van [geïntimeerde] en met instemming van Valerbosch heeft Fugro Geoservices B.V. (hierna: Fugro) op 23 januari 2012 funderingsonderzoek verricht. Daarvan is op 7 februari 2012 rapport opgemaakt. In het rapport staat onder meer het volgende vermeld:
“(…)
7. FUNDERINGSINSPECTIE EN HOUTONDERZOEK
(…)
Samengevat zijn de resultaten van de funderingsinspectie als volgt:
- De fundering bestaat uit houten palen met direct daar overheen een brede plaat langshout.
Dit funderingstype werd over het algemeen vóór 1700 toegepast, zodat de fundering waarschijnlijk van de oorspronkelijke oprichting in 1672 dateert en dus 340 jaar oud is;
(…)
Tijdens de funderingsinspectie werd de houtkwaliteit van de palen beoordeeld met behulp van een slaghamer van het type Specht.
(…)
Op basis hiervan[de beoordeling of er gezien de uitkomst van de funderingsinspectie houtmonsters genomen dienden te worden voor laboratoriumonderzoek, hof]
zijn houtmonsters genomen uit de palen 1 en 3. Deze houtmonsters zijn opgestuurd naar SHR Hout Research te Wageningen.
zijn houtmonsters genomen uit de palen 1 en 3. Deze houtmonsters zijn opgestuurd naar SHR Hout Research te Wageningen.
(…)
De resultaten van het laboratoriumonderzoek komen redelijk overeen met de gemeten indringingen met de Specht. In het rapport van SHR Hout Research wordt de verwachting uitgesproken dat de sterk aangetaste schil van de palen 1 en 3 in de komende 25 jaar kan uitbreiden tot respectievelijk 20 en 21 mm. Daarbij is echter uitgegaan van een ouderdom van de fundering van ca 100 jaar. Gezien de ouderdom d[v]an de fundering van 340 jaar, zal de toename van de aantasting slechts 1 à 2 millimeter bedragen.
(…)
9. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
Op basis van de resultaten van het uitgevoerde onderzoek zijn wij van mening dat de fundering van het pand (…) in een matige staat verkeert. De redenen van deze conclusie zijn de forse opgetreden zakkingsverschillen, het matig functioneren van de funderingsconstructie / de te lage draagkracht van de funderingsconstructie en de te lage geotechnische draagkracht van de fundering.
Bij het beantwoorden van de vraag of er noodzaak bestaat tot het uitvoeren van funderingsherstel, moet onderscheid worden gemaakt in de volgende twee situaties:
1. Het pand wordt gehandhaafd in de bestaande toestand, waarbij geen verbouwingen worden uitgevoerd die belastingsverhoging of belastingswijziging op de fundering veroorzaken. In deze situatie is geen onmiddellijk funderingsherstel nodig. Op termijn is funderingsherstel echter onvermijdelijk, aangezien de zakkingsverschillen in de fundering langzaam zullen toenemen en schade in de bovenbouw zullen veroorzaken.(…) De termijn waarop funderingsherstel noodzakelijk wordt, valt met de beschikbare gegevens niet te voorspellen.
2. Het pand wordt verbouwd, waarbij wel belastingverhoging op de fundering wordt veroorzaakt. In deze situatie dient voorafgaand aan de verbouwing funderingsherstel te worden uitgevoerd. Wanneer dit niet gebeurt, dan bestaat een groot risico op toename van zakking en zakkingsverschil met als gevolg schade, die de gedane investeringen weer deels teniet kunnen doen. Het funderingsherstel dient algeheel te worden uitgevoerd. Partieel funderingsherstel is zinloos, aangezien dan zakkingsverschillen zullen optreden tussen het hersteld en niet herstelde deel met als gevolg schade.
Hierboven is de vraag of er funderingsherstel nodig is genuanceerd beantwoord. Wanneer wij deze vraag omgenuanceerd moeten beantwoorden, dan zijn wij van mening dat funderingsherstel eerder nodig is dan dat funderingsherstel achterwege kan blijven.
De 340 jaar oude fundering voldoet niet aan de huidige normen. Het funderingshout is sterk aangetast en de fundering is aanzienlijk verzwakt.
(…)”
3.1.15
In vervolg op het rapport van Fugro heeft [X] B.V. de kosten van algeheel funderingsherstel, inclusief aanvulling, begroot op € 259.421,01 incl. btw.
3.2
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg in conventie, na wijziging/vermindering van zijn eis gevorderd, samengevat, uitvoerbaar bij voorraad, Valerbosch te veroordelen tot betaling van:
a. een contractuele boete van € 350.000,-;
b. een schadeloosstelling van € 286.170,27, te verminderen met een door Valerbosch reeds voldaan bedrag van € 200.000,-;
c. een nader bij staat op te maken bedrag voor de overige schade;
alles te vermeerderen met rente en kosten.
Aan zijn vorderingen heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd, zakelijk weergegeven, dat de koop non-conform was omdat het pand niet opnieuw met palen was onderheid. Valerbosch kwam daarmee haar garantie van artikel 9 van Pro de koopovereenkomst niet na en heeft derhalve de contractuele boete verbeurd. Tevens is Valerbosch gehouden tot schadeloosstelling, bestaande uit de waardevermindering van het pand, althans de totale kosten die [geïntimeerde] moet maken voor het aanbrengen van nieuwe palen en tot vergoeding van de overige (vertragings)schade in verband met het niet kunnen aanvangen van de verbouwing op 1 augustus 2011, waaronder gederfde huurinkomsten en overige (meer)kosten.
3.3
Valerbosch heeft in reconventie in eerste aanleg gevorderd, samengevat, uitvoerbaar hij voorraad, [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van:
1. een boete van € 350.000,-, te betalen binnen 14 dagen na wijzen vonnis
2. het getrokken bedrag onder de bankgarantie;
3. rente over € 200.000,-;
4. kosten ter zake het verlenen van de bankgarantie;
5. rentekosten hypothecaire financiering ad € 25.432,-;
6. gederfde rente-inkomsten van € 4.513,-;
7. de kosten van rechtsbijstand begroot op € 50.000,-;
alles te vermeerderen met rente en kosten.
3.4
De rechtbank heeft de vordering van [geïntimeerde] met betrekking tot de boete (3.2.a) afgewezen omdat blijkens de tekst van de koopovereenkomst op non-conformiteit als verzuim geen boete is gesteld en [geïntimeerde] voor een ruime interpretatie van artikel 12 lid 3 van Pro deze overeenkomst onvoldoende feiten of omstandigheden heeft gesteld. De gevorderde verwijzing naar de schadestaat (3.2.c) heeft de rechtbank eveneens afgewezen, nu niet aannemelijk is geworden dat [geïntimeerde] overige schade heeft geleden.
3.5
De door [geïntimeerde] gevorderde schadeloosstelling (3.2.b) heeft de rechtbank tot een bedrag van € 201.739,26 toewijsbaar geacht, zij het verminderd met de op 4 oktober 2011 getrokken bankgarantie van € 200.000,--, en per saldo tot een bedrag van € 1.739,26, vermeerderd met wettelijke rente toegewezen , en voor het overige afgewezen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft Valerbosch gegarandeerd dat het pand opnieuw met palen was onderheid en heeft zij deze garantieverplichting geschonden. De rechtbank komt tot deze conclusie op basis van de uitleg van de koopovereenkomst, waarbij naast de tekst van de overeenkomst tevens van belang is wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij op grond van de gegeven omstandigheden van elkaar mochten verwachten. Daartoe heeft zij, samengevat weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen:
(1) Voorafgaande aan de koop hebben diverse bezichtigingen van het pand plaatsgevonden, waarbij onder anderen [geïntimeerde] enerzijds en [A] als makelaar van Valerbosch anderzijds betrokken waren. [geïntimeerde] stelt dat hij tijdens die bezichtigingen duidelijk heeft gemaakt dat de staat van de heipalen onder het pand voor hem essentieel was, gelet op eerdere ervaringen met verrotte heipalen. Dit is niet door Valerbosch betwist, zodat de rechtbank hiervan zal uitgaan (rov 4.3 tussenvonnis);
(2) Wat er verder over de staat van de fundering is verklaard staat niet vast. Partijen weerspreken elkaars stellingen op dit punt. Zo stelt [geïntimeerde] dat [A] meermalen heeft gezegd dat er recent onder het pand nieuwe heipalen waren geslagen, hetgeen in een gesprek ook zou zijn bevestigd door [B] , indirect bestuurder van Valerbosch. Valerbosch van haar kant betwist dit en stelt dat [A] uitdrukkelijk heeft meegedeeld dat niets bekend was over de staat van de fundering en de heipalen (rov 4.3 tussenvonnis);
(3) Wat er precies is verklaard tijdens de bezichtigingen is echter niet meer relevant. De ontwikkelingen die daarna hebben plaatsgevonden leiden tot deze conclusie. Die ontwikkelingen zijn als volgt samen te vatten.
- De notaris heeft op 1 juni 2011 een concept koopakte opgesteld en aan partijen per mail toegestuurd, waarin het hiervoor onder 3.1.6 weergegeven artikel 9 is Pro opgenomen;
- De notaris heeft partijen een aangepast concept gemaild (zie 3.1.8) met de toelichting: “Alleen de datum van de onderheiing dient nog ingevuld te worden”;
- [A] heeft in een door hem op schrift gesteld overzicht verklaard dat hij met [geïntimeerde] had afgesproken om nog in het pandenarchief uit te zoeken of daar iets bekend was over de fundering en dat er een datum zou worden ingevuld indien er wel sprake zou zijn van funderingsherstel;
- [A] heeft voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst niet teruggekoppeld dat zijn onderzoek niets had opgeleverd maar zonder nadere toelichting op de stippellijn met pen “p.m.” (
pro memorie) ingevuld, de overeenkomst namens Valerbosch ondertekend en deze aan de notaris teruggestuurd, waarna het origineel enkele dagen later door [geïntimeerde] is ondertekend (rov 4.4 tussenvonnis);
pro memorie) ingevuld, de overeenkomst namens Valerbosch ondertekend en deze aan de notaris teruggestuurd, waarna het origineel enkele dagen later door [geïntimeerde] is ondertekend (rov 4.4 tussenvonnis);
(4) De kop en bewoordingen van artikel 9 wekken Pro zonder meer de verwachting dat de koper garandeert dat het pand opnieuw is onderheid. Dit is door de notaris ook zo opgevat, gezien zijn toelichting per mail. Daar komt bij dat [A] wist dat voor [geïntimeerde] de staat van de palen essentieel was. Door ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst niet mee te delen dat nader onderzoek in het pandenarchief niets had opgeleverd, maar slechts het onduidelijke “P.M.” in te vullen, heeft [A] bij [geïntimeerde] het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat de verkoper garandeerde dat de fundering vernieuwd was (rov 4.5 tussenvonnis);
(5) Nu Valerbosch heeft gegarandeerd dat het pand opnieuw was onderheid heeft [geïntimeerde] daaruit in redelijkheid mogen afleiden dat de fundering in goede staat verkeerde, en hij niet binnen een redelijke termijn met funderingsherstel rekening hoefde te houden. Het onduidelijke “P.M.” hoefde dus, mede gelet op de hiervoor geschetste context, bij [geïntimeerde] niet tot twijfel over de staat van de fundering te leiden. Die onduidelijkheid dient voor rekening van de verkoper te blijven (rov 4.6 tussenvonnis);
(6) Vaststaat dat [A] door Valerbosch gevolmachtigd was de overeenkomst namens haar te ondertekenen, hetgeen mede inhoudt - nu niet anders is gesteld of gebleken - dat Valerbosch is gebonden aan de verklaringen en gedragingen van [A] ten tijde van die ondertekening (rov 4.7 tussenvonnis).
3.6
De rechtbank heeft, onder verwijzing naar hetgeen zij in conventie heeft overwogen, de reconventionele vorderingen van Valerbosch afgewezen. Het standpunt van Valerbosch dat [geïntimeerde] op zijn beurt de contractuele boete alsmede gevolgschade verschuldigd is omdat hij het pand niet tijdig heeft afgenomen en de overeengekomen waarborgsom niet heeft gestort, gaat volgens de rechtbank niet op. Nu Valerbosch haar garantieverplichting jegens [geïntimeerde] niet is nagekomen, hetgeen haar kan worden toegerekend, heeft [geïntimeerde] terecht de nakoming van zijn verplichtingen jegens Valerbosch opgeschort ex artikel 6:59 BW Pro en is van verzuim aan de zijde van [geïntimeerde] dus geen sprake, aldus de rechtbank.
3.7
Tegen de door de rechtbank in conventie en reconventie gegeven beslissingen, zoals hiervoor onder 3.5 en 3.6 vermeld, en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Valerbosch in principaal appel op met vijftien grieven.
In incidenteel appel richt [geïntimeerde] drie grieven tegen de door de rechtbank in conventie gegeven beslissingen, voor zover daarbij zijn vorderingen niet (zie onder 3.4) dan wel niet volledig (zie onder 3.5) zijn toegewezen.
Het hof zal het principaal appel als eerste behandelen.
Principaal appel
3.8
De grieven
I en IV tot en met Xzien op hetgeen de rechtbank in het tussenvonnis onder 4.3 tot en met 4.7 – hierboven onder 3.5 weergegeven – heeft overwogen over (de reikwijdte en uitleg van) de garantieverklaringen van Valerbosch, zoals vermeld in artikel 9 van Pro de koopovereenkomst. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
I en IV tot en met Xzien op hetgeen de rechtbank in het tussenvonnis onder 4.3 tot en met 4.7 – hierboven onder 3.5 weergegeven – heeft overwogen over (de reikwijdte en uitleg van) de garantieverklaringen van Valerbosch, zoals vermeld in artikel 9 van Pro de koopovereenkomst. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.8.1
Ter toelichting op deze grieven voert Valerbosch, samengevat, het volgende aan. Voor de vraag of er sprake is van een garantie dat het pand opnieuw met palen was onderheid en zo ja, of deze garantie is geschonden, zijn alle feiten en omstandigheden van belang. Daartoe behoren ook de verklaringen over de inhoud van de gesprekken zoals deze zijn gevoerd tijdens de bezichtigingen, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. Volgens Valerbosch heeft [geïntimeerde] tijdens deze bezichtigingen nooit kenbaar gemaakt dat de staat van de heipalen onder het pand essentieel voor hem was en hebben zowel de verkopend makelaar als de architect en taxateur van [geïntimeerde] hem er bij herhaling op gewezen dat er over de fundering niets bekend was. [geïntimeerde] kon dus van Valerbosch ook niets over de fundering verwachten anders dan dat haar makelaar archiefonderzoek zou doen en als deze iets uit het pandenarchief te weten zou komen, dit zou melden. Deze afspraak tussen de makelaar en [geïntimeerde] leidt ertoe dat indien de makelaar niets zou vinden ten aanzien van een mogelijk funderingsherstel hij in de koopovereenkomst geen datum kon invullen. Nu de koopovereenkomst geen datum bevat, maar slechts “p.m.” is ingevuld, waarvan de meest gebruikelijke betekenis is ‘nader in te vullen zodra het gegeven bekend is’ kan niet anders geconcludeerd worden dan dat uit het onderzoek in het pandenarchief niet van een nieuwe fundering is gebleken. [geïntimeerde] heeft zonder commentaar aanvaard dat de datum met “p.m.” is ingevuld en de koopovereenkomst als zodanig en zonder nader voorbehoud getekend en retour gezonden. Aan het stilzwijgen van [geïntimeerde] over de fundering gedurende bijna twee maanden na ondertekening, mocht Valerbosch redelijkerwijs de betekenis toekennen dat [geïntimeerde] genoegen nam met het uitblijven van informatie over de fundering. Indien [geïntimeerde] twijfelde over de betekenis van “p.m.” had het op zijn weg gelegen hier navraag naar te doen, hetgeen hij heeft nagelaten. In dat verband wijst Valerbosch op de tekst in artikel 9 van Pro de overeenkomst, waarin zij garandeert dat gedurende de periode dat zij eigenaar is geweest het verkochte niet is verbouwd, verbeterd, of (bouwkundig) gewijzigd en niet bekend te zijn met verbouwingen, verbeteringen of wijzigingen in de periode voordat zij eigenaar van het verkochte werd. Volgens Valerbosch moet [geïntimeerde] twijfels hebben gehad over de garantie, nu de oorspronkelijke monumentale vloer nog in het pand lag, er geen facturen waren voor de palen en een visuele inspectie liet zien dat het pand was verzakt en dat er scheuren waren als gevolg van verzakkingen.
3.8.2
Het hof stelt voorop dat het in dit geval gaat om een koopovereenkomst
,gesloten tussen twee professioneel opererende partijen op het gebied van onroerend goed. Aan de eerst bij pleidooi in hoger beroep ingenomen stelling van Valerbosch dat zij niet als een professionele partij kan worden gekwalificeerd, omdat een familie het pand bewoonde, gaat het hof voorbij. Valerbosch betwist niet dat zij een onroerend goed vennootschap is, die is opgericht om monumenten aan te kopen en als zodanig aan het maatschappelijk verkeer deelneemt. Aldus kan zij worden aangemerkt als een professionele partij op het gebied van onroerend goed. De omstandigheid dat een particulier het pand bewoonde, maakt dat niet anders.
,gesloten tussen twee professioneel opererende partijen op het gebied van onroerend goed. Aan de eerst bij pleidooi in hoger beroep ingenomen stelling van Valerbosch dat zij niet als een professionele partij kan worden gekwalificeerd, omdat een familie het pand bewoonde, gaat het hof voorbij. Valerbosch betwist niet dat zij een onroerend goed vennootschap is, die is opgericht om monumenten aan te kopen en als zodanig aan het maatschappelijk verkeer deelneemt. Aldus kan zij worden aangemerkt als een professionele partij op het gebied van onroerend goed. De omstandigheid dat een particulier het pand bewoonde, maakt dat niet anders.
3.8.3
Hoewel bij de uitleg van een overeenkomst, gesloten tussen (in dit geval) twee professionele partijen, groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, kunnen de overige omstandigheden van het geval meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Beslissend blijft immers de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
3.8.4
Aldus had de rechtbank niet voorbij mogen gaan aan hetgeen partijen tijdens de bezichtigingen voorafgaand aan de koop hebben verklaard, waaronder begrepen het standpunt van Valerbosch daaromtrent dat [geïntimeerde] (anders dan laatstgenoemde stelt) tijdens die bezichtigingen nooit kenbaar heeft gemaakt dat de staat van de heipalen onder het pand essentieel voor hem was en zowel de verkopend makelaar als de architect en taxateur van [geïntimeerde] hem er bij herhaling op hebben gewezen dat er over de fundering niets bekend was. Indien dit standpunt juist is, kunnen de door de rechtbank genoemde ontwikkelingen na de bezichtigingen, als hiervoor onder 3.5 (4) vermeld, in een ander licht komen te staan.
3.8.5
Het hof is met de rechtbank van oordeel dat de kop en de bewoordingen van artikel 9 zonder Pro meer de verwachting wekken dat de koper garandeert dat het pand opnieuw is onderheid, zodat het hof voorshands bewezen acht dat de overeenkomst zo moet worden uitgelegd dat Valerbosch heeft gegarandeerd dat het pand opnieuw was onderheid en [geïntimeerde] daaruit in redelijkheid heeft mogen afleiden dat de fundering in goede staat verkeerde, en hij niet binnen een redelijke termijn met funderingsherstel rekening hoefde te houden.
3.8.6
Het is aan Valerbosch om tegenbewijs te leveren tegen deze voorshands bewezen geachte uitleg van de koopovereenkomst.
3.8.7
Het hof zal Valerbosch, overeenkomstig het door haar gedane aanbod, in de gelegenheid stellen dit (tegen)bewijs te leveren en daartoe een datum voor getuigenverhoor bepalen. Met het oog daarop wordt partijen verzocht hun verhinderdata op te geven voor de komende maanden.
3.8.8
Voorts overweegt het hof thans reeds dat, wat de uitkomst van de aan Valerbosch te verstrekken bewijsopdracht ook zal zijn, de rechtbank in het tussenvonnis onder 4.7 terecht en op goede gronden heeft overwogen dat Valerbosch is gebonden aan de verklaringen en gedragingen van haar makelaar [A] . Tussen partijen is immers niet in geschil dat Valerbosch haar makelaar gevolmachtigd heeft de koopovereenkomst namens haar te ondertekenen en dat deze makelaar bij alle bezichtigingen namens Valerbosch aanwezig was. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom eventuele afspraken die [A] tijdens deze bezichtigingen heeft gemaakt, niet voor rekening van Valerbosch moeten komen. De tegen rov 4.7 gerichte
grief Xfaalt derhalve.
grief Xfaalt derhalve.
3.9
Gelet op het te leveren (tegen)bewijs met het daaraan verbonden procesrisico en ter vermijding van verdere kosten geeft het hof partijen in overweging te bezien of zij na dit tussenarrest de zaak alsnog in der minne kunnen regelen.
3.1
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
4.Beslissing
Het hof:
laat Valerbosch toe tot tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte uitleg van de koopovereenkomst als vermeld onder 3.8.5;
beveelt dat, indien Valerbosch getuigen wil doen horen, een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. E.M. Polak, daartoe tot raadsheer‑commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op een nader te bepalen dag en uur;
bepaalt dat de advocaat van Valerbosch
uiterlijk op 10 mei 2016 schriftelijk en onder opgave van de verhinderdata van partijen, hun advocaten en de door Valerbosch voor te brengen getuigen in de periode van mei 2016 tot en met oktober 2016 aan het (enquêtebureau van het) hof dient te verzoeken een datum te bepalen;
uiterlijk op 10 mei 2016 schriftelijk en onder opgave van de verhinderdata van partijen, hun advocaten en de door Valerbosch voor te brengen getuigen in de periode van mei 2016 tot en met oktober 2016 aan het (enquêtebureau van het) hof dient te verzoeken een datum te bepalen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, E.M. Polak en A. Bockwinkel op 18 februari 2016 en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 april 2016.