ECLI:NL:GHAMS:2016:1767 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep tegen WOZ-waarde woning in monumentaal pand ...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 15/00020

31 maart 2016

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X]te [Y] , belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 13/7221 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) van 10 december 2014 in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bij beschikking met dagtekening 31 mei 2012 de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2011 van de onroerende zaak [A straat] [A] (derde etage voor en zolder, hierna: de woning) te [B] voor het jaar 2012 vastgesteld op € 507.500. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) 2012 bekend gemaakt.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 12 november 2013, de waarde van de woning verminderd en vastgesteld op € 436.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Bij uitspraak van 10 december 2014 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard en de heffingsambtenaar veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding aan belanghebbende tot een bedrag van € 1.000.

1.4.

Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 19 januari 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 februari 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Tussen partijen vaststaande feiten

2.1.

De rechtbank heeft in de onderdelen 1 en 2 van haar uitspraak (waarin belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’) de navolgende feiten vastgesteld.

“1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.

2. De woning is een appartement in een complex met meerdere woningen in een monumentaal pand. Het vloeroppervlak van de woning is volgens het taxatierapport ongeveer 121 m². De woning beschikt over een bergingsvliering.”

2.2.

Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is evenals in eerste aanleg in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

4.Beoordeling van het geschil4.1. De rechtbank heeft in de onderdelen 5 t/m 15 van haar uitspraak omtrent het geschil als volgt overwogen.

“5. De grief van eiser dat onduidelijk is welk appartement met de aanduiding ‘ [A] (3e voor en zolder)’ wordt bedoeld, kan niet leiden tot gegrondverklaring van zijn beroep. Eiser heeft ter zitting aangegeven dat het hem op zich duidelijk is om welke woning het gaat, maar dat hij de aanduiding in de beschikking slordig vindt, mede gelet op de recente huisnummerbeschikking waarbij aan de woning de aanduiding [C] is toegekend. Onder die omstandigheden kan naar het oordeel van de rechtbank de objectaanduiding in de beschikking niet leiden tot de conclusie dat sprake is van een zodanige verwarring dat daaraan vergaande gevolgen moeten worden verbonden. Deze grief faalt daarom.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Met het door hem overgelegde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende:

8. Eiser heeft bij zijn pleitnotities een ‘Meetkaart Woningen’ gevoegd, waarop staat vermeld dat de woonruimte op de derde verdieping een grootte heeft van 73 m² en dat de woonruimte op de zolderverdieping 48 m² groot is. Daarnaast staat er een bergvliering en een dakterras van 9 m² op vermeld. In totaal resulteert dit in een woonruimte van 121 m², exclusief dakterras en bergvliering, hetgeen de door verweerder bij de waarde-onderbouwing gehanteerde uitgangspunten bevestigt. De door eiser in zijn pleitnotities opgeworpen vragen met betrekking tot de afmetingen van de woning zijn hiermee in voldoende mate beantwoord. Dat verweerder bij het opmeten niet heeft gehandeld conform de door hem als standaard gebruikte meetwijze NEN 2580 is niet aannemelijk geworden. Omdat eiser de juistheid van de meting verder niet met objectiveerbare gegevens heeft betwist gaat de rechtbank uit van de juistheid van de door verweerder gebruikte oppervlaktegegevens. Een verdere berekening en verantwoording dienaangaande, zoals eiser verlangt, acht de rechtbank niet noodzakelijk. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder op geloofwaardige wijze heeft verklaard dat hem het bestaan van achterliggende stukken, waarop de meetkaart zou zijn gebaseerd, niet bekend is.

9. De grief van eiser dat verweerders taxatierapport niet overeenstemt met het zogenaamde ‘werkdocument’ van de Waarderingskamer slaagt niet. Er is geen wettelijk grondslag aan te wijzen voor een op taxateurs rustende verplichting de Waarderingskamer in deze te volgen, terwijl uit het in geding gebrachte taxatierapport voldoende inzicht biedt in de werkwijze en de bij de vergelijking gebruikte gegevens. Een door eiser gewenste uitsplitsing van alle objectkenmerken van de woning en van de vergeleken objecten is evenmin een wettelijk vereiste. Voorts heeft verweerder ter zitting onweersproken gesteld dat de Waarderingskamer zich met de door verweerder gebruikte taxatiemodellen kan verenigen.

10. Ook de grieven die eiser uit tegen het systeem en de inhoud van de Wet WOZ, meer in het bijzonder de zogenaamde ‘wetsficties’, en het feit dat voor de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen en de successieheffing wordt aangesloten bij de waardering op grond van de Wet WOZ, kunnen niet leiden tot gegrondverklaring van zijn beroep. Artikel 120 van Pro de Grondwet en artikel 11 van Pro de Wet algemene bepalingen verbieden het de rechter immers formele wetgeving te toetsen op haar grondwettigheid of de innerlijke waarde of billijkheid van de wet te beoordelen. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd dat sprake is van strijd met internationale regelgeving die tot de conclusie leidt dat de Wet WOZ dan wel delen daarvan voor hem buiten toepassing moeten blijven dan wel in zijn situatie sprake is van strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

11. Eiser heeft tegen het door verweerder aangevoerde vergelijkingsobject [A straat] [D] aangevoerd dat deze verkoop mede is beïnvloed door het feit dat op dit perceel tevens de bestemming ‘hotel’ rust. Verweerder heeft ter zitting erkend dat dit gevolgen kan hebben voor de vergelijkbaarheid met de woning. De rechtbank concludeert daarom dat deze verkoop buiten beschouwing dient te blijven. Ook zonder deze verkoop blijven er echter voldoende referentieverkopen in het taxatierapport die aanknopingspunten bieden voor de door verweerder vastgestelde waarde. Met een gemiddelde prijs van de drie resterende vergelijkingsobjecten per m² herrekend naar de waardepeildatum van € 4.365 ligt de waarde van die woningen nog steeds aanzienlijk hoger dan de voor de woning als uitgangspunt genomen waarde van € 3.500 per m² op de waardepeildatum. Eisers stelling dat een lagere waarde per m² wordt gerechtvaardigd door een slechtere staat van onderhoud van de woning is door verweerder gemotiveerd weersproken en door eiser niet onderbouwd met objectiveerbare gegevens. Dat de woning alleen extern goed is onderhouden terwijl eiser sinds 1984 niet of nauwelijks nog onderhoud aan de binnenkant heeft uitgevoerd, leidt in ieder geval niet tot die conclusie. In dit kader is van belang dat verweerder ter zitting heeft voorgerekend dat, uitgaande van een oppervlakte van 121 m² en dat van een verbouwing niet alle kosten tot een (nominale) waardestijging van de woning leiden, doch slechts voor 60 a 70%, rekening is gehouden met een verbouwing van € 150.000. Eiser heeft niet onderbouwd dat die berekening onjuist is en ook niet dat een duurdere verbouwing noodzakelijk is om een staat van onderhoud van de woning de realiseren die geheel vergelijkbaar is met die van de drie resterende vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft ook voor het overige voldoende onderbouwd dat rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de drie resterende vergelijkingsobjecten. Meer in het bijzonder is aannemelijk dat rekening is gehouden met de verschillen in grootte en de aanwezigheid van een parkeerplaats, berging, tuin of dakterras. Eiser heeft niet onderbouwd dat de tuin en parkeerplaats bij [A straat] [E] bij de vergelijking te laag zijn gewaardeerd. Verweerder heeft met het door de taxateur opgestelde taxatierapport de in dit kader genoemde uitgangspunten voldoende onderbouwd. De argumenten van eiser gericht tegen vergelijkingsobjecten die verweerder in een eerder stadium van de procedure heeft aangevoerd ter onderbouwing van de vastgestelde waarde dan wel de overige met betrekking tot het vergelijkingsobject [A straat] [D] , behoeven geen behandeling.

12. Eisers beroep op het puntensysteem van de huurwetgeving en de mede daardoor relatief lage huurprijs die hij ontvangt voor de woning, zodat hij structureel een negatief exploitatieresultaat heeft ter zake van de woning, kan niet tot een lagere waarde leiden. Met deze omstandigheden wordt gelet op de in artikel 17 van Pro de Wet WOZ opgenomen waarderingsficties geen rekening gehouden.

13. De stelling van eiser dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, slaagt niet. De motivering betreffende de (vermindering van de) waarde in de uitspraak luidt dat rekening houdend met de argumenten van eiser is gebleken dat in vergelijking met de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht, de woning op een te hoog niveau is gewaardeerd. Daarnaast is ingegaan op het argument betreffende de huisnummeraanduiding van de woning. Deze motivering is summier, doch niet onvoldoende.

14. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

15. Eiser heeft verzocht om toekenning van schadevergoeding. Aan dat verzoek legt hij ten grondslag dat een redelijke termijn voor beslechting van het belastinggeschil is overschreden. Op 7 juni 2012 heeft verweerder het bezwaarschrift tegen de waardebeschikking ontvangen, zo heeft eiser ter zitting aangetoond. Op 12 november 2013 heeft verweerder uitspraak gedaan op het bezwaar. De rechtbank heeft op de hieronder vermelde datum op het beroep tegen die uitspraak op bezwaar beslist. Het totale tijdsverloop tussen de ontvangst door verweerder van het bezwaarschrift en de uitspraak van de rechtbank bedraagt dus ruim 30 maanden. Hieruit volgt dat de redelijke termijn, welke twee jaar bedraagt, is overschreden, behoudend bijzondere omstandigheden. Verweerder heeft dergelijke omstandigheden niet aannemelijk gemaakt. Aangezien met name de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd omdat deze de duur van een half jaar overschrijdt, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 22 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX666, ziet de rechtbank reden verweerder te veroordelen tot vergoeding van de immateriële schade die eiser als gevolg van deze overschrijding heeft geleden, van € 500 per (gedeelte van een) half jaar overschrijdingronden. De rechtbank heeft de redelijke termijn voor beslechting van het geschil niet overschreden omdat binnen anderhalf na de uitspraak op bezwaar is beslist (vergelijk de uitspraak van de rechtbank Haarlem van 14 maart 2012, ECLI:NL:RBHAA:2012:BV9589). Daaruit volgt dat verweerder € 1000 dient te vergoeden.”

4.2.

Het Hof verenigt zich met de beslissingen van de rechtbank en de gronden waarop deze beslissingen rusten. Het Hof voegt hieraan nog het volgende toe.

4.3.

Belanghebbende heeft in hoger beroep naar voren gebracht dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welke manier hij rekening heeft gehouden met eventuele verschillen tussen de woning en de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft in hoger beroep verder nog naar voren gebracht dat de mindere ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten een waardedrukkend effect heeft dat door de heffingsambtenaar onvoldoende is verdisconteerd in de door hem voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Hij heeft hierin althans onvoldoende inzicht geboden, zo stelt belanghebbende. De mindere ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten ziet, naar belanghebbende stelt, ten eerste op het mindere uitzicht vanaf het gedeelte van de [A straat] waaraan de woning gelegen is. Het door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobject [A straat] [F] lijkt gesitueerd aan de [A straat] , maar ligt in feite aan de [B-straat] of [C-straat] en tevens in de luwte tegenover het [A Hotel] met uitzicht over het verstilde water van de [C-straat] . Al met al, anders dan het gedeelte van de [A straat] waaraan de woning is gelegen; een toplocatie, zo stelt belanghebbende. Hetzelfde geldt voor het vergelijkingsobject [D-straat] [G] , dat eveneens een verstilde ligging aan het brede water heeft en bovendien uitzicht biedt op de Montelbaantoren, aldus nog steeds belanghebbende. Daarnaast ziet de mindere ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, naar belanghebbende stelt, op de aanwezigheid van fijnstof en geluidshinder die het directe gevolg zijn van het drukke verkeer op de [A straat] . De gevelwand van de woning dient ten gevolge van deze overlast geheel te worden gesaneerd.

4.4.

De heffingsambtenaar betwist de stellingen van belanghebbende omtrent de ligging van de woning niet, maar stelt dat hiermee rekening is gehouden doordat de overige in de taxatie betrokken vergelijkingsobjecten die door de rechtbank als voldoende vergelijkbaar zijn aangemerkt eveneens zijn gelegen aan de [A straat] en, naar het Hof begrijpt, dat daarbij de gestelde overlast derhalve in dezelfde mate speelt. Verder is de heffingsambtenaar voor de waardebepaling van de woning uitgegaan van een significant lagere vierkantemeterprijs dan de gemiddelde vierkantemeterprijs die hij heeft gehanteerd voor de waardebepaling van de vergelijkingsobjecten.

4.5.

Het Hof acht aannemelijk dat het in de taxatie betrokken vergelijkingsobject [A straat] [E] in dezelfde mate overlast heeft als gevolg van het drukke verkeer op de [A straat] , zodat in zoverre gesproken kan worden van een vergelijkbare ligging. Naar het oordeel van het Hof is het daarom aannemelijk dat de door belanghebbende genoemde factoren, die de waarde negatief beïnvloeden, zijn verwerkt in de gerealiseerde verkoopprijs van dit vergelijkingsobject en aldus in de waardering zijn betrokken. Voorts is het verschil tussen de (bij de uitspraak op bezwaar) in aanmerking genomen vierkantemeterprijs van de woning ad € 3.500 en de gemiddelde vierkantemeterprijs van de drie in aanmerking te nemen vergelijkingsobjecten ad € 4.365 dermate aanzienlijk, dat de heffingsambtenaar naar ’s Hofs oordeel aannemelijk heeft gemaakt dat hij - naast de onderhoudstoestand (zie onderdeel 11 van de uitspraak van de rechtbank) - met de mindere ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening heeft gehouden. Hoewel het Hof begrip heeft voor de grief van belanghebbende betreffende de inzichtelijkheid van eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop daarmee rekening is gehouden in het door de heffingsambtenaar overgelegde overzicht taxatiewaarden, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

4.6.

Belanghebbende heeft ter zitting zijn reeds in eerste aanleg gedane verzoek om vergoeding van proceskosten ingetrokken, maar zijn tevens in eerste aanleg gedane verzoek om vergoeding van griffierechten gehandhaafd. De uitspraak van de rechtbank kan in zoverre niet in stand blijven. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 19 februari 2016, nr. 14/03907 (rechtsoverwegingen 3.14.1. en 3.14.2.), immers beslist dat indien het beroep op zichzelf beschouwd ongegrond is, maar wel een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn met overeenkomstige toepassing van artikel 8:88 Algemene Pro wet bestuursrecht (Awb) wordt toegekend, er aanleiding is het griffierecht op de voet van artikel 8:74, tweede lid, Awb aan belanghebbende te laten vergoeden. Aangezien de termijnoverschrijding volledig is toe te rekenen aan de bezwaarfase en aldus aan de heffingsambtenaar, zal het Hof de heffingsambtenaar gelasten aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 44 (beroep bij de rechtbank) en € 122 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 166, te vergoeden.

Slotsom

4.7.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.

5.Kosten

Omdat belanghebbende zijn verzoek om toekenning van proceskostenvergoeding ter zitting heeft laten vallen, acht het Hof geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 Awb Pro.

6.Beslissing

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank voor zover het betaalde griffierecht niet is vergoed;

- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 44 (beroep bij de rechtbank) en € 122 (hoger beroep bij het Hof), in totaal € 166, te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mrs. E. Polak, voorzitter, en H.E. Kostense en A.A. Fase, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.S.H. Lange als griffier.

De beslissing is op 31 maart 2016 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.