Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.159.607/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 2239640 CV EXPL 13-5338
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 juni 2016
inzake
[X] VASTGOED B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. F.M. Wagener te Alkmaar,
tegen
PRIMUS OUWELFABRIEK B.V.,
gevestigd te Oostzaan,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellante,
advocaat: mr. A.M. Feringa te Zaandam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [X] Vastgoed en Primus genoemd.
[X] Vastgoed is bij dagvaarding van 7 oktober 2014 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Zaanstad (hierna: de kantonrechter), van 26 september 2013 en 10 juli 2014, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [X] Vastgoed als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en Primus als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 6 oktober 2015 doen bepleiten, [X] Vastgoed door mr. F.M. Wagener, advocaat te Alkmaar, en Primus door mr. A.M. Feringa, advocaat te Zaandam, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Primus heeft nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[X] Vastgoed heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog Primus zal veroordelen tot betaling van € 661.003,--, te vermeerderen met rente en kosten en met beslissing over de proceskosten.
Primus heeft in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Primus heeft in het incidenteel appel geconcludeerd dat [X] Vastgoed wordt veroordeeld tot betaling van Euro € 44.625,--, te vermeerderen met rente en met beslissing over de proceskosten. [X] Vastgoed heeft geconcludeerd tot afwijzing van het incidenteel appel.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis van 10 juli 2014 onder 5. en 6. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. De grieven I tot en met VII zijn onder meer gericht tegen de vaststelling van de feiten. Het hof zal deze grieven betrekken bij de weergave van de feiten en de verdere beoordeling van de zaak. Voor het overige zijn de door de kantonrechter vastgestelde feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen deze derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat komen de feiten neer op het volgende.
2.1.
[X] Vastgoed heeft aan Primus verhuurd de bedrijfsruimte aan [adres] (hierna: het “gehuurde”). De huur is ingegaan op 1 april 2008 en na opzegging bij brief van 14 december 2011 geëindigd op 1 april 2013. Op de huurovereenkomst waren algemene voorwaarden van toepassing. Volgens het huurcontract zou het gehuurde worden gebruikt als bedrijfsruimte en kantoor, conform het geldende bestemmingsplan. Primus heeft herstelwerk verricht in verband met de oplevering en heeft de bedrijfsruimte feitelijk opgeleverd per 12 april 2013.
2.2.
Nadat tussen partijen een geschil was ontstaan over de staat waarin Primus het gehuurde had opgeleverd, heeft [X] Vastgoed een door Primus afgegeven bankgarantie van € 44.625,-- ingeroepen, hetgeen door de bank is gehonoreerd. Verder heeft Primus verlof gevraagd voor het leggen van conservatoir derdenbeslag ten laste van Primus onder ABN AMRO Bank, welk verlof is verleend.
3.Beoordeling
3.1
In deze procedure vordert [X] Vastgoed, kort weergegeven, dat Primus aan haar een vergoeding betaalt vanwege het niet goed opleveren van het gehuurde door Primus en vanwege gemiste huurinkomsten door te laat opleveren van het gehuurde door Primus. Primus vordert, kort weergegeven, van [X] Vastgoed opheffing van gelegde conservatoire beslagen alsmede betaling van beslagkosten en van het bedrag van de bankgarantie die door [X] Vastgoed is geïnd.
3.2.
De kantonrechter heeft de vorderingen van [X] Vastgoed voor het overgrote deel afgewezen. De vorderingen van Primus zijn door de kantonrechter deels toegewezen.
3.3.
Met grief VIII stelt [X] Vastgoed dat de kantonrechter ten onrechte het rapport van het door [X] Vastgoed ingeschakelde Bouwtechnisch Keuringsbureau Dekker (BKD) van 13 maart 2013 en het rapport van BKD van 17 april 2013 buiten beschouwing heeft gelaten. [X] Vastgoed stelt in dit verband dat sprake is geweest van nauwe betrokkenheid van Primus bij het opleveringstraject. Het hof overweegt dat aan deze twee rapporten geen gezamenlijke inspectie ten grondslag lag. Het rapport van BKD van 26 maart 2013 is wel tot stand gekomen op basis van een gemeenschappelijke inspectie. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat daarom alleen het laatstgenoemde rapport is aan te merken als een inspectierapport in de zin van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst. Het hof betrekt bij dat oordeel dat Primus steeds bereid was mee te werken aan het tot stand komen van een inspectierapport, zodat daarin geen aanleiding was gelegen om een eenzijdig rapport op te maken. De grief faalt.
3.4.
Met grief IX betoogt [X] Vastgoed dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat moet worden vastgesteld of de 33 herstelpunten uit het rapport van 26 maart 2013 terecht zijn opgevoerd en zo ja, of deze zijn verholpen. Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter, zoals hierboven overwogen, terecht uitsluitend het rapport van 26 maart 2013 tot uitgangspunt genomen. Daaruit vloeit voort dat geen aanleiding bestaat van Primus te verlangen dat ook andere dan de in genoemd rapport vermelde herstelpunten worden verholpen. De grief faalt.
3.5.
Met de grieven X tot en met XIX komt [X] Vastgoed op tegen de oordelen die de kantonrechter heeft gegeven over een aantal specifieke herstelpunten. De grieven komen er op neer dat [X] Vastgoed meent dat de kantonrechter ten onrechte de betreffende (schade-) posten heeft afgewezen. Het hof zal hierna deze herstelpunten aanduiden met het nummer van de grief en daarbij op de stellingen van [X] Vastgoed ingaan. Het hof zal hierbij naast het opleveringsrapport van 26 maart 2013 en de waarnemingen van de kantonrechter ter comparitie ook het inspectierapport uit 2008 (jaar van aanvang huurovereenkomst) betrekken, waarbij het hof wel opmerkt dat dit rapport betrekkelijk vaag is en derhalve weinig houvast biedt.
3.5.1.
Grief X (werkplaatsvloer): het hof neemt de waarnemingen van de kantonrechter ter comparitie/plaatsopneming tot uitgangspunt. Weliswaar stelt [X] Vastgoed terecht dat het eindvonnis niet is gewezen door de rechter die ook de comparitie heeft geleid en bij de aansluitende plaatsopneming het gehuurde heeft bezichtigd, maar dat gegeven brengt niet mee dat getwijfeld moet worden aan de juistheid van de waarnemingen zoals die door laatstgenoemde rechter in het proces-verbaal van de comparitie/plaatsopneming zijn vastgelegd. [X] Vastgoed heeft tegenover deze waarnemingen onvoldoende aangevoerd. Voor zover zij stelt dat de werkplaatsvloer niet vloeistofdicht is, heeft zij die stelling niet voldoende toegelicht en bovendien heeft zij onvoldoende gesteld om te concluderen dat, indien de vloer niet vloeistofdicht zou zijn, Primus daarvan een verwijt kan worden gemaakt. De grief faalt.
3.5.2.
Grief XI (groepenkast): ook in hoger beroep licht [X] Vastgoed niet toe wat er aan de groepenkast zou mankeren. [X] Vastgoed stelt nog dat de deur beschadigd is, maar gaat er daarmee aan voorbij dat, zoals Primus terecht stelt, ter zake van de deur in het opleveringsrapport van 26 maart 2013 niet is vermeld dat deze gerepareerd diende te worden. De grief faalt.
3.5.3.
Grief XII (alarminstallatie/airco/CV/dakventilatoren): voor zover [X] Vastgoed zich beroept op de vaststellingen uit het rapport van 27 april 2013 kan haar dit niet baten, gelet op het onder 3.3 overwogene. Voor het overige heeft [X] Vastgoed, gelet op hetgeen Primus hierover in eerste aanleg en in hoger beroep heeft gesteld, onvoldoende concrete toelichting op haar bezwaren verschaft. De grief faalt.
3.5.4.
Grief XIII (toiletgroep): [X] Vastgoed beroept zich – zoals hiervoor onder 3.3 overwogen: tevergeefs - op het rapport van 17 april 2013. [X] Vastgoed beroept zich voorts op onjuiste waarneming door de kantonrechter. Ook dit beroep slaagt niet omdat het hof, als hiervoor onder 3.5.1 overwogen, geen aanleiding heeft te twijfelen aan de juistheid van de waarnemingen van de kantonrechter. De grief faalt.
3.5.5.
Grief XIV (leidingwerk/CV/voetjes radiatoren): [X] Vastgoed bestrijdt wel het oordeel van de kantonrechter maar geeft daarbij ontoereikende toelichting. De grief faalt.
3.5.6.
Grief XV (beschadiging wanden): [X] Vastgoed verwijst ter onderbouwing naar het rapport van 17 april 2014. Voldoende aanvullende toelichting ontbreekt. De grief faalt.
3.5.7.
Grief XVI (schilderwerk): voor zover [X] Vastgoed ook in het kader van deze grief de waarneming van de kantonrechter bestrijdt, verwijst het hof naar hetgeen daarover hierboven is overwogen. Voor zover [X] Vastgoed overigens stelt dat het pand niet verkeerde in de staat waarin het aan Primus was opgeleverd, gaat zij eraan voorbij dat zij normale slijtage en veroudering dient te aanvaarden. Dat er abnormale slijtage of veroudering was, is gesteld noch gebleken. De grief faalt.
3.5.8.
Grief XVII (verzakkingen straatwerk): ook in hoger beroep kan niet worden geconcludeerd dat de verzakkingen die door de kantonrechter zijn geconstateerd te wijten zijn aan Primus. Dat er met zwaar materieel zou zijn gereden wordt door Primus bestreden en dat de verzakking zou zijn ontstaan door gestort puin, is wel gesteld maar onvoldoende toegelicht. Voor zover [X] Vastgoed verwijst naar het rapport van 17 april 2013, geldt hetgeen het hof hiervoor over dat rapport heeft overwogen. De grief faalt.
3.5.9.
Grief XVIII (gevelbeplating): het hof volgt de waarneming door de kantonrechter en concludeert dat de gevelbeplating slechts op enkele plaatsen is beschadigd. De kantonrechter heeft mede onder verwijzing naar zijn eigen waarneming toegelicht waarom het rapport van BKD op dit punt niet wordt gevolgd. In hoger beroep heeft [X] Vastgoed onvoldoende toelichting gegeven om tot een andere beoordeling te komen. De grief faalt.
3.5.10.
Grief XIX (put schaarlift): in het rapport van 26 maart 2013 is opgenomen dat de put van de schaarlift moet worden opgevuld met straatstenen. De kantonrechter heeft overwogen dat bij zijn bezichtiging sprake was van opvulling met straatstenen, zodat er geen aanleiding was tot een veroordeling van Primus op dit onderdeel. In hoger beroep stelt [X] Vastgoed dat de wijze waarop de werkzaamheden door Primus zijn uitgevoerd niet goed is. Die stelling wordt door [X] Vastgoed echter onvoldoende toegelicht en onderbouwd. De grief faalt.
3.5.
Grief XX heeft geen zelfstandige betekenis.
3.6.
De grieven XXI, XXII, XXIII en XXIV betreffen de (door de kantonrechter ontkennend beantwoorde) vraag of Primus gehouden is om, kort gezegd, [X] Vastgoed te vergoeden omdat als gevolg van het feit dat het gehuurde niet op 1 april 2013 is opgeleverd, een nieuwe huurder (EuroSeat) is afgehaakt. Deze grieven stuiten af op het oordeel van het hof dat [X] Vastgoed onvoldoende heeft gesteld om te concluderen dat het afhaken van de huurder toerekenbaar is aan Primus. Het hof stelt daarbij voorop dat uit de tussen partijen gevoerde correspondentie moet worden afgeleid dat [X] Vastgoed zich niet heeft verzet tegen de opleveringsdatum van 12 april 2014. Zij moet dus hebben geweten en kennelijk hebben aanvaard, dat zij niet per 1 april 2013 aan EuroSeat kon verhuren. Dat [X] Vastgoed Primus tijdig voor 1 april 2013 heeft laten weten dat zij een concrete gegadigde had die per 1 april 2013 het gehuurde zou gaan huren, is gesteld noch gebleken. Als [X] Vastgoed niettemin afspraken heeft gemaakt met EuroSeat voor huur per 1 april 2013, moeten de gevolgen daarvan voor haar rekening blijven. De door [X] Vastgoed in het geding gebrachte brief van EuroSeat doet daaraan niet af. Hierop stuiten deze grieven af en komt het hof aan het aangeboden bewijs niet toe.
3.7.
De grieven XXV, XXVII XXVIII en XXIX hebben geen zelfstandige betekenis.
3.8.
De grieven XXVI en XXX falen, nu ook het hof van oordeel is dat, nu partijen in eerste aanleg zowel in conventie als in reconventie op onderdelen in het ongelijk zijn gesteld, kostencompensatie in de rede lag.
3.9.
Met de incidentele grieven 1 tot en met 8 komt Primus op tegen het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de toewijzing van een aantal herstelpunten en het uitblijven van aftrek ‘nieuw voor oud’. Het hof oordeelt als volgt.
3.9.1.
Grief 1 (vloer showroom): Primus stelt dat de vloerconstructie te licht is. Zij onderbouwt dit slechts door verwijzing naar een verklaring van een makelaar en niet van een deskundige op terrein van vloerconstructies. Het hof beschouwt de stelling van Primus als te ongespecificeerd en tevens als onvoldoende onderbouwd. Aan het aangeboden bewijs komt het hof daarom niet toe.
3.9.2.
Grief 2 (overheaddeuren): Primus heeft onvoldoende toegelicht waarom het ontbreken van certificaten niet als schade kwalificeert. [X] Vastgoed heeft voldoende uiteengezet welk nadeel zij ondervindt door het ontbreken van de certificaten. De grief faalt.
3.9.3.
Grief 3 (systeemplafonds): Primus geeft onvoldoende toelichting waarom, anders dan door de kantonrechter overwogen, de systeemplafonds niet in goede staat zouden moeten worden opgeleverd. De grief faalt.
3.9.4.
Grief 4 (hekwerk): naar het oordeel van het hof doen de door Primus overgelegde foto’s onvoldoende afbreuk aan de waarneming door de kantonrechter dat sprake was van schade. Dat schade na reparatie zou zijn ontstaan acht het hof onwaarschijnlijk, zodat Primus gehouden is de schade te vergoeden. Dat het door de kantonrechter vastgestelde bedrag te hoog is, heeft Primus wel gesteld maar onvoldoende toegelicht en onderbouwd. De grief faalt.
3.9.5.
Grief 5 (gevelbeplating): Primus verwijst naar foto’s bij het opleveringsrapport dat tussen partijen is opgemaakt ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst, waarop zichtbaar is dat de gevelbeplating destijds al beschadigd was. De kantonrechter heeft overwogen op de in eerste aanleg beschikbare (afdruk van) foto’s bij het opleveringsrapport geen schade te zien, maar het hof ziet op de nu beschikbare afdrukken wel schade. [X] Vastgoed erkent dat er bij oplevering in 2008 enige schade aan de gevelbeplating was, maar stelt daartegenover dat haar vordering niet ziet op die schade. Het hof ziet daarvoor in de stukken van deze procedure geen aanwijzing en kan niet vaststellen dat de kantonrechter bij zijn beoordeling de betreffende schade buiten beschouwing heeft gelaten. Het hof concludeert daarom dat er bij aanvang van de huurovereenkomst al enige schade aan de gevelbeplating bestond. Het schadebedrag zal daarom door het hof met inachtneming hiervan op een lager bedrag worden begroot, te weten op € 12.500,-- . In zoverre slaagt de grief.
3.9.6.
Grief 6 (rioolinstallatie/buitenriool/hemelwaterafvoer): de grief faalt omdat uit het rapport van 26 maart 2013 blijkt dat deze gebreken door Primus moeten worden hersteld. Daaraan doet de stelling dat deze gebreken met verzakkingen samenhangen, welke stelling Primus ook onvoldoende heeft toegelicht, niet af. Dat ook onderhoud van riolering en hemelwaterafvoer voor rekening van Primus komt, volgt uit de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst. De grief faalt.
3.9.7.
Grief 7 (zonweringen): de grief is onvoldoende uitgewerkt en onderbouwd en faalt daarom.
3.9.8.
Grief 8 (aftrek ‘nieuw voor oud’): ook in hoger beroep heeft Primus onvoldoende specifiek toegelicht waarom een aftrek nieuw voor oud moet worden toegepast. De grief faalt.
3.10.
De slotsom is dat de grieven in het principaal en in het incidenteel appel falen, behoudens grief 5 in het incidenteel appel (gedeeltelijk). Het door [X] Vastgoed aan Primus te betalen bedrag zal dienovereenkomstig worden vermeerderd. [X] Vastgoed zal worden verwezen in de kosten van het principaal appel en Primus zal, als grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het incidenteel appel. Het hof ziet geen aanleiding om de kostenveroordeling in eerste aanleg te wijzigen.
4.Beslissing
Het hof:
In principaal appel:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
in incidenteel appel:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover [X] Vastgoed daarbij is veroordeeld aan Primus te betalen een bedrag van € 11.058,-- vermeerderd met wettelijke rente sedert 22 april 2013;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [X] Vastgoed om aan Primus te betalen een bedrag van € 13.263,--, vermeerderd met wettelijke rente sedert 22 april 2013;
in principaal en incidenteel appel:
veroordeelt [X] Vastgoed in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Primus begroot op € 5.114,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris en veroordeelt Primus in de kosten van het incidenteel appel, aan de zijde van [X] Vastgoed begroot op € 447,-- voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, J.C. Toorman en M.J. Schaepman-De Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2016.