Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
Kenmerk 15/00638
9 juni 2016
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[A]te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 14/3971 van de rechtbank Noord-Holland van 9 juli 2015 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Aalsmeer, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) bij beschikking met dagtekening 31 januari 2014 de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2013 van de onroerende zaak [object 1] te [plaats] (hierna: het object) voor het jaar 2014 vastgesteld op € 89.000.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 28 mei 2014, de beschikking gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 9 juli 2015 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 13 augustus 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 april 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
Het object betreft een eiland. Belanghebbende is eigenaar van het object.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof de waarde van het object op de waardepeildatum in geschil.
3.2.
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding, waaronder het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting.
3.3.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar, en vaststelling van de waarde van het object, naar het Hof verstaat, op € 70.000. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen:
“2. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2013.
3. Eiser heeft in beroep aangevoerd dat het object te hoog is gewaardeerd. De
vergelijkingsobjecten zijn volgens eiser onvoldoende vergelijkbaar met het object, de hoge
prijzen zijn betaald door [X B.V.] die een idealistisch doel heeft en hiervoor een bijna
onbeperkt budget kan besteden. Daarnaast zijn er grote verschillen tussen het object van eiser
en de Vergelijkingsobjecten met betrekking tot de ligging, bodem en bereikbaarheid. Het
object van eiser heeft een lange beschoeiing die in slechte staat verkeert, hetgeen kostbaar is
om te laten plaatsen. Ten slotte heeft eiser aangevoerd dat het object veel groter is dan de
vergelijkingsobjecten, maar dat van het object slechts een klein gedeelte bruikbaar is als
recreatieland. Hoewel de vierkante meterprijs juist is, klopt de verhouding bruikbaar
eiland/natuurgebied waar verweerder vanuit is gegaan niet.
4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde
taxatiematrix. In deze matrix is de waarde van het object getaxeerd op € 89.055. Het object is
als volgt onderverdeeld: 4965 m2 grondoppervlakte met een prijs van € 17 per m2, 1200 m2
rietland met een prijs van € 3 per m2 en 4054 m2 water. Naast gegevens van het object, bevat
de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, zijnde [object 2] ,
[object 3] , [object 4] , [object 5] ,
[object 6] .
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende
zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de
volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger
de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou
kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest
geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de
onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de
waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Allereerst moet de vraag worden beantwoord of de door verweerder gehanteerde
vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. De rechtbank overweegt dat verweerder
heeft toegelicht dat slechts één van de vergelijkingsobjecten, [object 6] , is
aangekocht door [X B.V.] . Verweerder heeft verder verklaard een gesprek te hebben
gehad met de eigenaar van [X B.V.] , waaruit is gebleken dat deze een marktconforme
prijs heeft willen betalen voor het object. Verweerder heeft er verder op gewezen dat de prijs
van het object in lijn ligt met de prijs van de andere vergelijkingsobjecten. Gelet op de
toelichting van verweerder en bij gebrek aan een nadere onderbouwing van het standpunt van
eiser, ziet de rechtbank geen aanleiding om aan te nemen dat de verkoopprijs van het object
[object 6] niet marktconform zou zijn. Deze verkoop kan dus ter
onderbouwing als vergelijkingsobject worden gebruikt. Ook voor het overige zijn de in de
taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten naar het oordeel van de rechtbank wat type en
ligging betreft voldoende vergelijkbaar met het object om als vergelijkingsobject te kunnen
dienen. Daarvoor hoeft geen sprake te zijn van identieke objecten. De vraag die vervolgens
moet worden beantwoord is de vraag of bij de waardering voldoende rekening is gehouden
met de onderlinge verschillen.
7. Voor zover eiser heeft aangevoerd dat zijn object door het ontbreken van een goede
beschoeiing, de drassigheid en een slechtere bereikbaarheid een lagere waarde moet hebben,
overweegt de rechtbank dat verweerder, door een aanzienlijk lagere prijs per vierkante meter
te hanteren dan blijkt uit de vergelijkende verkopen en een verdeling te maken in rietland en
grondoppervlakte, in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de
vergelijkingsobjecten en het object. Ten aanzien van het recreatiegebied heeft verweerder
een vierkante meter prijs gehanteerd van € 17,- per vierkante meter, hetgeen de helft is van
de gemiddelde vierkante meterprijs van de vergelijkingsobjecten. Voor het rietland of
natuurgebied heeft verweerder een zeer lage waarde gehanteerd van € 3,- per vierkante
meter. De stelling van eiser dat een groter deel van het eiland onbruikbaar natuurgebied
betreft en dus op deze vierkante meterprijs moet worden gewaardeerd, volgt de rechtbank
niet. Verweerder heeft toegelicht dat het object in 2005 ter plaatse is bezocht door de
taxateur van de gemeente, die vervolgens een verdeling heeft gemaakt in natuurgebied en
recreatiegebied. Nu eiser zijn stelling, dat deze verhouding feitelijk anders is, niet concreet
heeft onderbouwd, ziet de rechtbank geen aanleiding om te twijfel aan de door verweerder
gemaakte verdeling. De rechtbank merkt hierbij op dat het feit dat een deel van het object nu
niet bruikbaar is door begroeiing, niet betekent dat het niet bruikbaar is te maken. De
omstandigheid dat het object mede daardoor in mindere staat van onderhoud verkeert dan de
vergelijkingsobjecten is naar het oordeel van de rechtbank voldoende verdisconteerd in de
veel lagere vierkante meterprijs. Ten aanzien van het verschil in grootte tussen het object van
eiser en de vergelijkingsobjecten heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de prijs
per vierkante meter wel iets afneemt bij grote percelen, maar niet in de mate waarin dat bij
woningen het geval is, gelet op de mogelijkheid van splitsing. De rechtbank acht dit
standpunt aannemelijk, nu uit de taxatiematrix volgt dat het perceel [object 2]
, met een grondoppervlakte van 605 m2 dezelfde vierkante meterprijs heeft als het object
[object 5] , met een grondoppervlakte van 1230 m2. Naar het oordeel van de
rechtbank heeft verweerder bij de waardering dus voldoende rekening gehouden met de
verschillen tussen het object van eiser en de vergelijkingsobjecten.
8. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk
heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van het object van eiser niet te hoog heeft vastgesteld.”
4.2.
Het Hof acht de overwegingen van de rechtbank juist, en neemt deze over. Daarom falen de klachten van belanghebbende, voor zover zij een herhaling vormen van hetgeen hij in eerste aanleg heeft aangevoerd.
4.3.
In hoger beroep voert belanghebbende enkele (deels) nieuwe grieven aan.
4.4.
Ten eerste verwijst hij naar een brief van de (toenmalige) heffingsambtenaar uit 2005. De brief, gedagtekend 16 juni 2005, vormt de uitspraak op bezwaar betreffende de WOZ‑beschikking voor de waardepeildatum 1 januari 2000. In die uitspraak schrijft de heffingsambtenaar, voor zover relevant: “bij opname is geconstateerd dat het perceel [object 7] een niet voor recreatie te gebruiken eiland (1200 m2) betreft maar een natuurgebied betreft welke geen meerwaarde toevoegt aan de totale vastgestelde waarde”. Belanghebbende stelt dat er sedertdien niets gewijzigd is, zodat ook voor het onderhavige jaar geen waarde aan het natuurgebied zou mogen worden toegekend.
4.5.
De heffingsambtenaar bestrijdt deze stelling. Hij stelt dat aan een waardebepaling van 10 jaar geleden geen rechten kunnen worden ontleend, omdat uitgangspunten voor de waardebepaling per jaar kunnen verschillen. Dat er 10 jaar geleden geen waarde aan het natuurgedeelte is toegekend, betekent niet dat de huidige waardebepaling, met andere uitgangspunten, onjuist zou zijn, aldus de heffingsambtenaar.
4.6.
De 1200 m2 waaraan voor het jaar 2000 geen waarde werd toegekend, zijn voor het onderhavige jaar gewaardeerd op € 3 per m2. Belanghebbende heeft ter zitting foto’s overgelegd van tot het natuurgebied behorende rietlanden en bomen. Hij stelt dat men alleen aan de rand van de rietlanden kan lopen, niet in het midden; dan zakt men weg. Men kan wel wandelen over het deel waar bomen staan. Het onderhoud van het geheel is erg duur, zo stelt hij.
4.7.
Naar het oordeel van het Hof brengen de door belanghebbende genoemde nadelen niet mee, dat aan het natuurgebied in het geheel geen waarde zou toekomen. De door belanghebbende overgelegde foto’s tonen aan dat de onbegaanbare rietlanden een decoratieve kraag vormen, en aan het eiland een bepaalde charme en uitstraling verlenen. Het Hof acht daarom aannemelijk dat ook de onbegaanbare landen een zekere, zij het niet zeer hoge, waarde hebben. Het Hof acht het door de heffingsambtenaar bepleite bedrag van € 3 per m2 voor het natuurgebied, waarvan de rietlanden deel uitmaken, aannemelijk.
4.8.
Voor het geval belanghebbende met zijn verwijzing naar de brief uit 2005 heeft bedoeld een beroep te doen op opgewekt vertrouwen, faalt dat. Uit de brief kan slechts worden afgeleid, dat naar het oordeel van de heffingsambtenaar aan het natuurgebied in het jaar 2000 een waarde toekwam van nihil. Belanghebbende kon de brief redelijkerwijs niet opvatten als een toezegging om het natuurgebied, ook al zou dat waarde hebben, niettemin op nihil te (blijven) waarderen. Het stond de heffingsambtenaar daarom vrij om ieder jaar opnieuw – en dus ook voor het onderhavige jaar – te bezien welke waarde aan het natuurgebied moest worden toegekend.
4.9.
Belanghebbendes eerste klacht faalt derhalve.
4.10.
Ten tweede klaagt belanghebbende dat het waterschap andere maten gebruikt dan de gemeente. Hij overlegt een kopie van een aanslagbiljet waterschapsbelastingen. Uit dit aanslagbiljet, en de daarin genoemde vierkante meters, zou volgen, dat de gemeente een te grote oppervlakte als recreatiegebied aanmerkt.
4.11.
De heffingsambtenaar stelt dat het waterschap “op wel meer gebieden andere uitgangspunten (hanteert) dan de gemeente” en stelt dat hij niet gebonden is aan de op het aanslagbiljet van het waterschap vermelde oppervlaktematen.
4.12.
Op de heffingsambtenaar rust de last de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken, en dus ook de last om aannemelijk te maken dat hij de juiste oppervlaktematen heeft gehanteerd. Naar het oordeel van het Hof is hij in dat bewijs geslaagd, op de gronden vermeld in de uitspraak van de rechtbank. De omstandigheid dat het waterschap, wellicht, andere oppervlaktematen hanteert, maakt dat niet anders, omdat de heffingsambtenaar niet gebonden is aan uitlatingen van het waterschap. Belanghebbendes tweede klacht faalt ook.
4.13.
Ten slotte voert belanghebbende aan dat het taxeren van eilanden in de Westeinderplassen lastig is en niet verricht kan worden van achter een bureau. Belanghebbende heeft om deze reden in 2005 een ervaren en deskundig taxateur een rapport laten opmaken, dat hij in hoger beroep overlegt. Het rapport, gedagtekend 25 juli 2005, waardeert het object op een bedrag van € 70.000. Het rapport vermeldt geen vergelijkingsobjecten. Als toelichting wordt opgemerkt “bij de waardering is rekening gehouden met de ligging, de slechte beschoeiingen, de hoogte van het land t.o.v. het water en overige omstandigheden, die op de waarde van invloed zijn”.
4.14.
De heffingsambtenaar bestrijdt de bruikbaarheid van het taxatierapport. Hij stelt dat het rapport dateert van 2005 en onbruikbaar is, omdat die datum te ver verwijderd is van de onderhavige waardepeildatum. Daarnaast bevat het taxatierapport, aldus de heffingsambtenaar, geen relevante vergelijkbare verkopen. Voorts acht hij niet aannemelijk dat de taxateur van belanghebbende deskundiger zou zijn dan de taxateur van de gemeente.
4.15.
Het Hof stelt voorop dat het een belastingplichtige is toegestaan om op alle wijzen de door hem bepleite waarde aannemelijk te maken. De enkele omstandigheid dat een door een belastingplichtige overgelegd taxatierapport geen vergelijkingsobjecten noemt, is daarom onvoldoende om het terzijde te schuiven. Wel is het zo, dat het opnemen van vergelijkingsobjecten de overtuigingskracht van een rapport doet toenemen. Omgekeerd: naarmate een taxatierapport minder onderbouwing geeft van de waarde, neemt de bewijskracht daarvan af. Verder geldt dat naarmate de taxatiedatum verder verwijderd is van de waardepeildatum, de bruikbaarheid van de taxatie voor het bepalen van de waarde op de waardepeildatum minder wordt.
4.16.
De onderbouwing van het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is miniem, terwijl het tevens is opgemaakt op een tijdstip, en betrekking heeft op een datum, gelegen vele jaren vóór de onderhavige waardepeildatum. Het taxatierapport heeft daarom, naar het oordeel van het hof, voor de onderhavige procedure een te verwaarlozen bewijskracht. Daarom faalt ook deze klacht.
Slotsom
4.17.
Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding tot een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, voorzitter van de belastingkamer, B.A. van Brummelen en G.D. van Norden en, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.S.H. Lange als griffier. De beslissing is op 9 juni 2016 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.