ECLI:NL:GHAMS:2016:2499

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.173.709/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3676908 CV EXPL 14-34845

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 juni 2016

inzake

de erven van wijlen [X],

woonplaats kiezende te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. T.W. Jaburg te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.E. Zweers te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna de erven en [geïntimeerde] genoemd.

De erven zijn bij dagvaarding van 10 juli 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 16 april 2015, dat onder bovenvermeld zaaknummer is gewezen tussen de erven als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens subsidiair aanvulling/vermeerdering eis, met een productie;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte (de erven);

- antwoordakte ( [geïntimeerde] ).

Daarna is arrest gevraagd.

De erven hebben na eiswijzigingen geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en [geïntimeerde] alsnog zal veroordelen tot betaling aan de erven van € 24.314,71, dan wel € 17.951,32, dan wel € 14.551,61, dan wel € 9.451,32 dan wel € 8.188,22 te vermeerderen met de wettelijke rente en tot terugbetaling van € 650,00 aan door de erven op grond van het bestreden vonnis betaalde proceskosten, met beslissing over de proceskosten, nakosten en rente, uitvoerbaar bij voorraad.

[geïntimeerde] heeft, kort gezegd, geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

Onder 2.1 tot en met 2.5 van een tussen partijen op 10 december 2014 met zaaknummer C/13/565054 door de rechtbank Amsterdam gewezen vonnis (waarbij de zaak naar de kantonrechter is verwezen) en onder 1.1 tot en met 1.8 van het bestreden vonnis zijn feiten opgesomd die de kantonrechter tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

[X] (hierna: [X] ) is overleden op 11 september 2013. Bij verklaring van erfrecht van 6 november 2013 hebben de erven de nalatenschap van [X] zuiver aanvaard.

2.2.

Onderdeel van de nalatenschap maakt uit het appartementsrecht gelegen te Amsterdam aan het adres [adres] . [X] woonde daar op de derde etage. De helft van de boven de derde etage aanwezige zolderverdieping maakt deel uit van het appartementsrecht. Waar hierna wordt gesproken over de zolderverdieping of de zolder wordt het tot het appartementsrecht behorende deel van de zolderverdieping bedoeld.

2.3.

De zolderverdieping is sinds november 2005 in gebruik bij [geïntimeerde] . De ruimte die [geïntimeerde] in gebruik heeft beslaat ongeveer 32 m². [geïntimeerde] bewoont de zolder en oefent van daaruit zijn cateringbedrijf uit (als eenmanszaak). Hij verhuurt zich daarnaast ook als kok op locatie van opdrachtgevers. [geïntimeerde] beschikt over een opslagruimte elders voor zijn bedrijfsmiddelen. Een schriftelijke overeenkomst tussen [X] en [geïntimeerde] ontbreekt.

2.4.

[geïntimeerde] heeft in 2005 voor zijn rekening de zolder met toestemming van [X] laten verbouwen en voorzien van verwarming, een open keuken en een doucheruimte met wc. Er is een woonkamer en één slaapkamer op de zolder. Er zijn geen aparte energie- en watermeters voor de zolder aangebracht. De kosten van de verbouwing bedroegen ongeveer € 8.500,00.

2.5.

Sinds [geïntimeerde] de zolder in gebruik heeft, heeft hij verschillende keren bedragen op de rekening van [X] gestort en aan hem gerichte facturen voor de levering van energie, gemeentebelasting, internet en erfpacht voldaan.

2.6.

Na het overlijden van [X] heeft [geïntimeerde] ten titel van huur betalingen gedaan aan de erven.

2.7.

[geïntimeerde] heeft een overzicht opgesteld (door de erven in het geding gebracht als productie 3 bij dagvaarding eerste aanleg) betreffende de door hem verschuldigde bedragen en de door hem gedane betalingen in de periode van november 2005 tot en met maart 2014, met als conclusie dat hij in deze periode € 26.910,00 verschuldigd was en een totaalbedrag van € 27.221,78 heeft voldaan.

2.8.

Bij e-mailbericht van 3 november 2013 heeft [geïntimeerde] de erven, voor zover van belang, het volgende meegedeeld:

“(..) Toen ik bij hem[ [X] , hof]
boven ging wonen vond hij dat de huur conform het sociale-huurpuntensysteem moest zijn. Omdat dat destijds op 160 euro zou uitkomen vanwege allerlei ongunstige beoordelingspunten die op de woning van toepassing zijn, hebben we toen op mijn initiatief afgesproken dat de huur iets meer moest zijn: we hebben toen 185 euro kale huur afgesproken en 65 euro voor alle andere kosten. De verbouwing van het appartement is volledig door mijn inspanning tot stand gekomen, ook was de verbouwing slechts mogelijk doordat ik deze destijds als lening/voorschot op de huur aan [X] heb gefinancierd. Het huis is er meer waard door geworden en zonder mij was het hoogstwaarschijnlijk nu nog een soort rommelzolder geweest. Misschien was [X] zelfs, door zijn slechte financiële situatie, zonder mijn huurinkomsten in problemen gekomen die hem nu bespaard zijn gebleven.(..).”

2.9.

Bij brief van 18 november 2013 heeft de (kantoorgenoot van de) advocaat van de erven de gebruiksovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2013. [geïntimeerde] heeft daarmee niet ingestemd.

2.10.

Bij brief van 8 april 2014 heeft de advocaat van de erven voor het geval sprake zou zijn van een huurovereenkomst de huur opgezegd tegen 1 juli 2014.

3.Beoordeling

3.1.

De erven hebben in eerste aanleg gevorderd dat voor recht zal worden verklaard dat [geïntimeerde] zonder recht of titel op de zolderverdieping verblijft en daarvan gebruikt maakt en dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot ontruiming van de zolderverdieping, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.2.

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat tussen [X] en [geïntimeerde] een huurovereenkomst met betrekking tot zelfstandige woonruimte tot stand is gekomen waaraan ook de erven gebonden zijn en dat de namens de erven gedane opzeggingen niet tot het einde van de huur hebben geleid. De kantonrechter heeft de vorderingen van de erven afgewezen, met veroordeling van de erven in de proceskosten en de nakosten. Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen de erven met hun grieven op.

3.3.

In hun memorie van grieven hebben de erven primair gevorderd dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vorderingen van de erven alsnog zullen worden toegewezen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad. Subsidiair hebben de erven gevorderd dat, indien naar het oordeel van het hof tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen, het hof de huurovereenkomst zal ontbinden, [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van de zolderverdieping en [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling aan de erven van € 24.314,71, dan wel € 17.951,32, dan wel € 14.551,61, dan wel € 9.451,32 danwel € 8.188,22 aan huurachterstand over de periode van november 2005 tot en met maart 2014, te vermeerderen met de wettelijke rente en met beslissing over de proceskosten, de nakosten en rente, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.

3.4.

De erven hebben daarna bij akte meegedeeld dat het appartementsrecht inmiddels is verkocht en geleverd aan derden (hetgeen [geïntimeerde] in zijn antwoordakte niet heeft betwist), dat zij niet langer betwisten dat tussen partijen een huurverhouding bestaat en dat zij daarom hun primaire vordering en subsidiaire vorderingen tot ontbinding en ontruiming niet handhaven. Het hoger beroep ziet daarom alleen nog op de geldvordering zoals in 3.3 vermeld. In hun akte hebben de erven hun vordering verder vermeerderd in die zin dat zij tevens terugbetaling vorderen van de reeds aan [geïntimeerde] betaalde proceskostenveroordeling in eerste aanleg ad € 650,00.

3.5.

Uit het vorenstaande volgt dat de twee grieven die de erven hebben aangevoerd geen bespreking behoeven behalve voor zover zij van belang zijn voor de gevorderde huurachterstand. Ter toelichting op die vordering hebben de erven, naar het hof begrijpt, het volgende aangevoerd:

Uit de stellingen van [geïntimeerde] zelf volgt dat hij met [X] heeft afgesproken dat de huur op basis van het sociale huurpuntenstelsel zal worden berekend (zie 2.8) en dat de zolderverdieping thans op 73 punten wordt gewaardeerd. De erven gaan ervan uit dat de zolderverdieping bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2005 ook 73 punten waard was, waarvoor destijds een maximale huurprijs van € 298,10 per maand gold. Vermeerderd met de overeengekomen vergoeding voor overige kosten ad € 65,00 per maand, had de maandelijkse huurprijs dus € 363,10 moeten zijn, hetgeen neerkomt op een totaalbedrag van € 36.673,10 over de periode november 2005 tot en met maart 2014 (101 maanden). De erven hebben verder een berekening gemaakt van de volgens hen door [geïntimeerde] betaalde bedragen en zij komen, anders dan [geïntimeerde] , uit op slechts € 12.358,39. Aldus bestaat volgens de erven een huurachterstand van (€ 36.673,10 - € 12.358,39:)
€ 24.314,71.

Indien echter wordt uitgegaan van het volgens [geïntimeerde] door hem betaalde bedrag van € 27.221,78, waarvan volgens de erven nog de verbouwingskosten ad € 8.500,00 moeten worden afgetrokken omdat uit de feitenvaststelling van de kantonrechter volgt dat [geïntimeerde] de zolderverdieping “voor eigen rekening” heeft verbouwd en [geïntimeerde] deze kosten daarom ten onrechte heeft verrekend met de huur, bestaat een huurachterstand van (€ 36.673,10 - € 18.721,78:)
€ 17.951,32.

Indien wordt uitgegaan van de volgens [geïntimeerde] verschuldigde huur ad € 26.910,00 minus de volgens de erven door [geïntimeerde] betaalde huur ad € 12.358,39, bestaat een huurachterstand van
€ 14.551,61.

Indien de verbouwingskosten niet voor rekening van [geïntimeerde] dienen te blijven, dan resteert een huurachterstand van
€ 9.451,32(uitgaande van de onder 1 berekende huur ad € 36.673,10 minus de volgens [geïntimeerde] door hem betaalde huur ad € 27.221,78).

Ten slotte is er volgens de erven in ieder geval sprake van een achterstand van
€ 8.188,22, uitgaande van de volgens [geïntimeerde] verschuldigde huur ad € 26.910,00 minus € 18.721,78 (zie hiervoor onder 2).

3.6.

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd op gronden die hierna, voor zover van belang, zullen worden besproken.

3.7.

In hoger beroep staat vast dat tussen [X] en [geïntimeerde] een huurovereenkomst met betrekking tot zelfstandige woonruimte tot stand is gekomen en dat ook de erven daaraan zijn gebonden. Verder is niet in geschil dat geen schriftelijke huurovereenkomst bestaat en dat [X] geen (schriftelijke) administratie bijhield ten aanzien van de huur (zowel wat betreft de gemaakte afspraken als de betalingen en verrekeningen). [geïntimeerde] heeft in een schriftelijke verklaring toegelicht welke huurprijs is overeengekomen (€ 185,00 per maand vermeerderd met € 65,00 aan overige kosten, in totaal € 250,00 per maand) en hij heeft een overzicht opgesteld waaruit volgt welke bedragen door hem aan [X] zijn betaald en welke verrekeningen hebben plaatsgevonden in de periode van november 2005 tot en met maart 2014 (zie 2.7). De erven hebben de gestelde huurprijs, betalingen en verrekeningen onvoldoende gemotiveerd weersproken. De enkele omstandigheid dat zij zelf een berekening van (kennelijk) de volgens hen daadwerkelijk door [geïntimeerde] betaalde bedragen hebben gemaakt, welke berekening niet inzichtelijk is toegelicht, is hiertoe onvoldoende. De erven hebben ook niet voldoende toegelicht dat [geïntimeerde] meer had moeten betalen dan door hem is aangegeven. Zo berust de door de erven berekende huur over de periode van november 2005 tot en met maart 2014 van in totaal € 36.673,10 slechts op de stelling dat [X] en [geïntimeerde] moeten worden geacht destijds een huurprijs van € 363,10 te zijn overeengekomen. Voor deze stelling bestaat geen feitelijke grondslag. Anders dan de erven verder stellen, volgt uit de vermelding in de feitenvaststelling dat [geïntimeerde] de zolderverdieping “voor zijn rekening” heeft verbouwd, niet dat de verbouwingskosten voor zijn rekening dienen te blijven. Ten aanzien van die kosten heeft [geïntimeerde] voldoende concreet toegelicht dat hij met [X] is overeenkomen dat deze kosten met de huurprijs konden worden verrekend (inhoudende dat veertien maanden lang € 100,00 per maand is verrekend en dat hij gedurende die periode de resterende € 150,00 per maand via de bank aan [X] betaalde en dat hij daarna lange tijd (ongeveer 6 jaar) de gezamenlijke NUON-rekeningen heeft betaald). Bovendien blijkt nergens uit dat [X] met de door [geïntimeerde] gestelde huurprijs, betalingen en verrekeningen niet heeft ingestemd. Een en ander heeft kennelijk gedurende langere tijd plaatsgevonden zonder dat [X] daartegen is opgekomen, zodat in ieder geval kan worden aangenomen dat ter zake (een al dan niet stilzwijgende) overeenstemming tussen [X] en [geïntimeerde] bestond. Gelet op het voorgaande hebben de erven onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat [geïntimeerde] niet aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan en dat (derhalve) sprake is van een huurachterstand.

3.8.

Het bewijsaanbod van de erven zal daarom worden afgewezen als niet ter zake dienend.

3.9.

De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en de in hoger beroep ingestelde vordering van de erven zal worden afgewezen. De erven zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

wijst af de door de erven in hoger beroep ingestelde vordering;

veroordeelt de erven in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 311,00 aan verschotten en € 894,00 voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, C. Uriot, A.E. Oderkerk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2016.