Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.150.617/01
zaaknummer rechtbank (Amsterdam) : C/13/534297 / HA ZA 13-89
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 februari 2016
inzake
[X] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellante,
advocaat: mr. J.C.M. Bonnier te Wijchen,
tegen
GENERALI REAL ESTATE INVESTMENTS B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. G.C. Endedijk te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [X] en Generali genoemd.
[X] is bij dagvaarding van 20 mei 2014 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 3 april 2013 en 26 februari 2014, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen haar als eiseres en Generali als gedaagde. Generali heeft vervolgens aan [X] een exploot zoals bedoeld in artikel 126 Rv Pro doen uitbrengen, waarbij zij haar heeft aangezegd het hoger beroep te zullen aanbrengen tegen een vroegere datum dan in de dagvaarding vermeld.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met een productie;
- memorie van antwoord;
- akte van [X] , met producties;
- antwoordakte van Generali.
[X] heeft bij haar memorie, kort gezegd en naar het hof begrijpt, het hoger beroep beperkt tot het hierboven genoemde vonnis van 26 februari 2014, hierna ‘het bestreden vonnis’, en geconcludeerd dat het hof dat vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de vorderingen van [X] zoals in eerste aanleg ingesteld zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
Generali heeft geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2, 2.1 tot en met 2.16, de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen.
Voor zover [X] met de eerste alinea op bladzijde 2 van haar memorie wil betogen dat die feiten incorrect zijn of dat voor de beslissing van de zaak ook andere, in de toelichting op de grieven aangeduide, feiten van belang zijn, zal het hof dit hierna, bij de beoordeling van het hoger beroep, voor zover daarvoor van belang, in zijn overwegingen betrekken.
Voor het overige bestaat over de juistheid van de door de rechtbank vastgestelde feiten geen geschil, zodat in zoverre ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3.Beoordeling
3.1.
[X] drijft een onderneming die, voor zover in deze zaak van belang, zich bezighoudt met het adviseren van derden bij het aan- en verkopen van onroerende zaken. [bestuurder] , hierna ‘ [bestuurder] ’, is bestuurder en enig aandeelhouder van [X] . Generali heeft een onderneming die, voor zover in deze zaak van belang, gelden belegt in onroerende zaken en deze daartoe in eigendom verwerft. Zij heeft aldus een portefeuille van onroerende zaken opgebouwd. MAB Development Nederland B.V., hierna ‘MAB’, heeft in Haarlem een project bestaande uit verschillende onroerende zaken ontwikkeld, tussen partijen bekend als ‘project Raaks’. MAB heeft dat project in 2009 te koop aangeboden. Na verloop van tijd heeft Generali project Raaks, althans een gedeelte daarvan, van MAB gekocht.
3.2.
De mogelijkheid tot belegging in project Raaks, door aankoop daarvan, is door [X] , in de persoon van [bestuurder] , onder de aandacht gebracht van Generali. Naar blijkt uit een e-mail van 3 juni 2009 van [X] aan Generali heeft [X] enige op dat project betrekking hebbende gegevens en verkoopbrochures aan Generali verstrekt. Eveneens in 2009 heeft [bestuurder] verschillende malen gesproken met werknemers van Generali, te weten aanvankelijk [A] en later, na diens pensionering, [B] , tijdens welke gesprekken project Raaks aan de orde is geweest. [bestuurder] is voorts aanwezig geweest bij twee gesprekken tussen vertegenwoordigers van MAB en Generali op 13 oktober 2009 en 8 december 2009, beide verband houdend met project Raaks. Bij e-mail van 30 december 2009 heeft Generali aan [X] bericht ‘op dit moment geen toekomst voor verdere samenwerking’ te zien. Zij heeft het contact met [X] daarop beëindigd.
3.3.
In haar bovengenoemde e-mail van 3 juni 2009 heeft [X] aan Generali bericht, samengevat, dat MAB haar toestemming had gegeven om project Raaks aan te bieden aan Generali. Die e-mail vervolgt: ‘Mocht deze aanbieding tot een aankoop leiden dan berekenen wij (…) Generali een courtage van 1.5 % excl. BTW. Graag vernemen wij van u of (…) Generali meer informatie nodig heeft betreffende dit object of dat wij een afspraak kunnen regelen met (…) MAB.’ Later, na afloop van het genoemde gesprek tussen MAB en Generali op 8 december 2009, heeft [X] aan Generali aangeboden voor haar de aankoop van project Raaks te begeleiden tegen een courtage van 1% van de koopprijs. Generali, vertegenwoordigd door [B] , heeft daarop bij e-mail van 14 december 2009 geantwoord, voor zover van belang: ‘U bent bereid het gehele aankoop traject van complex Raak[s] te Haarlem voor ons te begeleiden tegen 1% courtage. Zoals besproken hebben wij aangegeven zeer veel waarde te hechten aan een onafhankelijk en objectief advies. De objectiviteit zal in twijfel getrokken worden als de adviseur in kwestie het belang heeft om tegen een zo hoog mogelijke prijs de deal ‘rond’ te krijgen. Ik heb u verzocht om creatief te zijn en uw diensten onder andere financiële voorwaarden aan te bieden.’
3.4.
Bij brief van 15 december 2009 heeft [X] vervolgens aan Generali voorgesteld, voor zover van belang: ‘Wij hebben (…) Generali dit object aangebracht met de vermelding van 1.5 % courtage excl. BTW. [W]ij zijn bereid dit terug te brengen naar 1 % courtage excl. BTW. Om tegemoet te komen aan uw verzoek tot een externe adviseur zijn wij bereid een bedrag tot een maxim[u]m van € 50000,- [e]xcl. BTW ter beschikking te stellen voor dit onderzoek. Dit bedrag zal alleen bij een geslaagde transactie in mindering gebracht kunnen worden op onze courtage. Deze afspraak is uitsluitend gekoppeld aan deze transactie.’ In haar al onder 3.2 genoemde e-mail van 30 december 2009 heeft Generali geantwoord, samengevat, dat [X] bij gelegenheid van het gesprek op 8 december 2009 niet kenbaar had gemaakt reeds eerder afspraken te hebben gemaakt wat betreft haar betrokkenheid bij project Raaks en de courtage, dat een courtage gekoppeld aan de koopprijs niet bijdroeg aan een onafhankelijk en objectief advies en dat een zodanig advies bij Generali hoog in het vaandel stond, met de eerder aangehaalde conclusie dat Generali ‘geen toekomst voor verdere samenwerking’ zag alsmede dat zij ervan uitging vrij te zijn de mogelijkheden tot belegging in project Raaks verder te onderzoeken.
3.5.
Na verdere correspondentie tussen partijen, waarin [X] zich onder verwijzing naar haar e-mail van 3 juni 2009 heeft beroepen op een volgens haar bestaande courtageafspraak en heeft bestreden dat Generali bevoegd was buiten haar medeweten met MAB te onderhandelen over de aankoop van project Raaks, heeft [X] bij factuur van 7 februari 2011 aan Generali een bedrag van € 416.500,- in rekening gebracht, volgens de omschrijving op de factuur ‘conform onze aanbieding inzake aankoop van een deel van het object bekendstaande als Plan Raaks te Haarlem’. Het gefactureerde bedrag is samengesteld uit een courtage van 1% van een door [X] aangenomen, door Generali betaalde koopprijs van € 40.000.000,-, te weten € 400.000,-, verminderd met € 50.000,- voor ‘[v]ergoeding externe adviseur’ en daarna vermeerderd met 19% btw. Nadat Generali dit bedrag onbetaald had gelaten, heeft [X] haar aangesproken tot betaling van een courtage van 1,5% van € 40.000.0000,- vermeerderd met btw, te weten € 714.000,-. Ook dit bedrag is door Generali niet betaald. Een schikkingsaanbod van Generali aan [X] om, zonder erkenning van een verplichting daartoe en uitsluitend ter vermijding van verdere kosten, haar € 5.000,- te betalen, is door [X] niet aanvaard.
3.6.
De hierboven weergegeven feiten staan, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of niet voldoende betwist, tussen partijen vast. Met een beroep op die feiten en op door haar in het geding gebrachte correspondentie stelt [X] , kort gezegd, dat zij van Generali opdracht heeft gekregen als tussenpersoon werkzaam te zijn bij de aankoop van project Raaks, althans een gedeelte daarvan, door Generali van MAB, dat Generali zich daarbij heeft verplicht aan [X] een courtage van 1,5% exclusief btw van de koopprijs te betalen en dat Generali deze verplichting niet is nagekomen. Voor het geval zou worden geoordeeld dat tussen partijen niet een overeenkomst zoals zojuist beschreven tot stand is gekomen, stelt [X] dat Generali tegenover haar onrechtmatig heeft gehandeld doordat [X] erop mocht vertrouwen dat een zodanige overeenkomst tot stand zou komen en het Generali niet vrijstond de onderhandelingen daarover af te breken, dan wel doordat Generali misbruik heeft gemaakt van het ‘aandragen’ van project Raaks door [X] en, hiermee, van het door [X] opgebouwde netwerk van relaties. Op deze grondslagen vordert [X] de veroordeling van Generali tot betaling aan haar van € 714.000,- inclusief btw, althans van een in goede justitie te bepalen bedrag ter zake van de door [X] geleden schade.
3.7.
Bij het bestreden vonnis zijn de vorderingen afgewezen. Tegen deze beslissing en de overwegingen waarop zij berust, komt [X] in hoger beroep op met vier grieven. De grieven lenen zich voor een gezamenlijke bespreking. Zij stellen de grondslagen van de vorderingen opnieuw aan de orde. Deze kunnen de vorderingen echter ook thans niet dragen, zodat de grieven tevergeefs zijn voorgesteld. Hiertoe is het volgende bepalend.
3.8.
Het antwoord op de vraag of tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen waarbij Generali [X] opdracht heeft gegeven als tussenpersoon werkzaam te zijn bij de aankoop van project Raaks en zich heeft verplicht hiertegenover een courtage van 1,5% exclusief btw van de koopprijs aan [X] te betalen, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en van de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen. Uit de onder 3.2 en 3.3 genoemde e-mail van 3 juni 2009 van [X] aan Generali en de in dit geding gebleken verklaringen en gedragingen van partijen naderhand, in onderlinge samenhang bezien, volgt niet dat Generali de door [X] gestelde opdracht heeft gegeven en heeft ingestemd met betaling van de in die e-mail genoemde courtage van 1,5% exclusief btw of dat [X] dit redelijkerwijs mocht begrijpen.
3.9.
Op de eerste plaats blijkt niet van enige verklaring van Generali waarbij de gestelde opdracht aan [X] is verleend, tegen de genoemde courtage. Op de tweede plaats wettigen het onder 3.2 genoemde aanreiken van enkele gegevens, het voeren van enkele gesprekken door [bestuurder] met werknemers van Generali en het bijwonen door [bestuurder] van twee gesprekken tussen Generali en MAB, niet de gevolgtrekking dat Generali de gestelde opdracht stilzwijgend heeft verleend en met een courtage van 1,5% exclusief btw heeft ingestemd. Daartoe zijn nadere feiten vereist die ondubbelzinnig op een zodanige opdrachtverlening en instemming wijzen. Zulke feiten ontbreken. Hierbij is mede van belang dat uit niets blijkt dat [X] na haar e-mail van 3 juni 2009 op aangeven of ten minste met medeweten van Generali, ten behoeve van laatstgenoemde daadwerkelijk als tussenpersoon noemenswaardige werkzaamheden heeft verricht, anders dan het bijwonen van twee gesprekken tussen Generali en MAB, in verband met de aankoop van project Raaks, althans een gedeelte daarvan, door Generali. Op de derde plaats heeft [bestuurder] tijdens de comparitiezitting in eerste aanleg verklaard dat, voorafgaand aan project Raaks, Generali nooit eerder een door hem ‘aangebrachte’ onroerende zaak had gekocht. Ook hierom heeft [X] uit de gedragingen van Generali na de genoemde e-mail van 3 juni 2009 redelijkerwijs niet mogen begrijpen dat deze haar de gestelde opdracht had verleend, tegen een courtage van 1,5% exclusief btw, wat er ook zij van vroegere contacten tussen [X] en Generali waarnaar [X] verwijst. Ten slotte wijst het onder 3.3 genoemde feit dat [X] op 8 december 2009, dus ruim zes maanden na de e-mail van 3 juni 2009, aan Generali heeft aangeboden de aankoop van project Raaks te begeleiden tegen een courtage van 1% van de koopprijs erop dat, ook in de beleving van [X] , tussen partijen niet eerder een overeenkomst tot stand was gekomen. Feiten die tot een andere conclusie zouden kunnen leiden, zijn niet aangevoerd.
3.10.
Het antwoord op de vraag of, bij ontbreken van de gestelde overeenkomst, Generali tegenover [X] onrechtmatig heeft gehandeld, is allereerst ervan afhankelijk of de onderhandelingen tussen partijen met betrekking tot een mogelijke opdracht van Generali aan [X] om als tussenpersoon werkzaam te zijn bij de aankoop van project Raaks, althans een gedeelte daarvan, een dusdanig stadium hadden bereikt dat het Generali niet meer vrijstond die onderhandelingen af te breken. Ter onderbouwing van de stelling dat dit stadium was bereikt, beroept [X] zich in essentie op dezelfde feiten als zij aan de beweerde totstandkoming van een overeenkomst ten grondslag heeft gelegd. Die feiten zijn echter evenmin toereikend voor de gevolgtrekking dat het Generali niet meer vrijstond de onderhandelingen tussen partijen af te breken. Om dezelfde redenen als hierboven overwogen volgt uit die feiten namelijk niet dat op grond van een gerechtvaardigd vertrouwen van [X] in het tot stand komen van een overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval, het afzien door Generali van de verlening van een opdracht aan [X] onaanvaardbaar was, zodat Generali daarin vrij was. Dit geldt zowel voor zover [X] het oog heeft op een opdracht tegen de courtage van 1,5% exclusief btw vermeld in haar e-mail van 3 juni 2009 als voor zover zij mede het oog heeft op een opdracht tegen de courtage van 1% exclusief btw vermeld in haar onder 3.4 genoemde brief van 15 december 2009. Het voorgaande geldt bovendien onverkort voor zover [X] wil betogen dat het Generali niet vrijstond af te zien van de verlening van een opdracht aan haar wegens door [X] getroffen voorbereidingshandelingen. Deze hebben niet of nauwelijks meer omvat dan onder 3.2 omschreven en verplichtten Generali, mede gelet op hun beperkte omvang, tot niets. Het betoog dat Generali voorts onrechtmatig heeft gehandeld door misbruik te maken van het ‘aandragen’ van project Raaks door [X] , en hiermee, van het relatienetwerk van laatstgenoemde, is evenmin gegrond. Anders dan zij meent, schiep het feit dat [X] de mogelijkheid tot belegging in project Raaks onder de aandacht van Generali had gebracht en haar in dit verband enige op dat project betrekking hebbende gegevens en brochures had aangereikt, bij gebreke van een overeenkomst tussen partijen waaruit anders volgt, geen verplichtingen voor Generali tegenover [X] . Dat enkele feit beperkte Generali niet in de vrijheid over te gaan tot aankoop van project Raaks zonder zich te doen bijstaan door [X] en Generali heeft door dit project, althans een gedeelte daarvan, te kopen zonder verdere tussenkomst van en zonder betaling aan [X] , niet gehandeld in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt.
3.11.
[X] heeft geen belang bij haar klacht dat zij in eerste aanleg niet is toegelaten tot bewijslevering door getuigen, aangezien zij in hoger beroep opnieuw bewijs heeft aangeboden. Zij heeft echter geen feiten gesteld en te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere oordelen dan hierboven gegeven. Evenmin heeft zij voldoende concreet aangegeven op welke van haar stellingen haar bewijsaanbod in de memorie van grieven betrekking heeft. Het betoog dat zij ‘een overvloed aan getuigen’ heeft aangeboden, dat de door haar in eerste aanleg als getuige genoemde personen de zaak ‘in verregaande mate’ kunnen verduidelijken en dat die personen ‘belangrijk bewijs’ kunnen bijdragen, is daartoe ontoereikend, aangezien het niet aangeeft wie waarover een verklaring zou kunnen afleggen. Aan het bewijsaanbod van [X] in hoger beroep, ook voor zover het strekt tot herhaling van het desbetreffende aanbod in eerste aanleg, komt daarom geen betekenis toe voor de beslissing van de zaak, zodat dat aanbod, als niet ter zake dienend en overigens ook als te vaag, wordt gepasseerd.
3.12.
De slotsom uit het bovenstaande is dat het hoger beroep vruchteloos is ingesteld en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [X] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [X] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Generali begroot op € 5.114,- aan verschotten en € 5.842,50 voor salaris advocaat;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.M. Aarts, W.H.F.M. Cortenraad en L.A.J. Dun en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2016.