Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.183.822/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4146636 CV EXPL 15-12475
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van25
oktober 2016
oktober 2016
inzake
[appellante],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. G.M. Kerpestein te Amsterdam,
tegen
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
[geïntimeerde]
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [geïntimeerde] en [appellante] genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 11 januari 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 27 november 2015, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellante] als gedaagde.
De dagvaarding bevat de grieven. [geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord ingediend.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.14 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
2.1.
[geïntimeerde] is in het kader van haar doelstelling, gericht op het behoud van architectonisch of historisch belangrijke gebouwen in Nederland, sinds 1962
eigenares van het pand [adres] , het middelste van drie
in 1644 door een toenmalige speculant voor woondoeleinden gerealiseerde
panden (nrs. [nummers] ). Zij heeft dit toen in (als hotel) verhuurde staat
gekocht, met de bedoeling, zoals zij ook ten aanzien van haar overige bezit
nastreeft, dit na ontmanteling en restauratie waarbij zo veel mogelijk de
oorspronkelijke staat wordt hersteld, terug te brengen naar de oorspronkelijke
bestemming, in dit geval dus wonen.
2.2.
Vanaf 1 oktober 1973 verhuurde [geïntimeerde] het pand aan wijlen de heer [O.] (geboren op 16 december 1934 en intussen overleden), die door
indeplaatsstelling huurder was geworden en in het pand, samen met de panden
Bloemgracht [nummers] waarin hij reeds een hotelbedrijf dreef, een hotel heeft
geëxploiteerd onder de naam “ [appellante] ”. Dit hotel wordt thans onder
dezelfde naam geëxploiteerd door [appellante] , een besloten vennootschap die hiertoe is opgericht door de heren [L.] .
2.3.
Bij brief van 14 april 2009 van de advocaat van de heer [O.] , mr J.G.M.
de Koning, verzocht deze in het kader van de verkoop door de heer [O.]
van zijn onderneming “ [appellante] ”, aan [geïntimeerde] om medewerking te verlenen aan een indeplaatsstelling van de heer [O.] aan (in die brief niet nader
genoemde) nieuwe huurders., [geïntimeerde] heeft dit bij brief van haar toenmalige hoofd huurzaken, J. Duinkerken, van 17 april 2009 geweigerd: “Indertijd hebben wij met de heer [O.] de afspraak gemaakt, zie bijlage, dat hij het pand
[adres] aan het eind van zijn huurperiode weer over zal
dragen aan de Vereniging. Aangezien de heer [O.] , volgens de afgesloten
huurovereenkomst, de [adres] huurt als privé-persoon
en wij deze afspraak in 1996 met hem hebben gemaakt beschouwen wij uw
schrijven als een huuropzegging per 30 september 2009”. De heer [O.] is
echter ook na deze datum huurder gebleven.
2.4.
Op 18 maart 2011 is de heer [O.] op bezoek geweest bij [medewerker] , medewerker van [geïntimeerde] . Blijkens overgelegde gespreksaantekeningen is daarbij onder meer aan de orde geweest dat de heer [O.] , die met gezondheidsklachten bleek te kampen, de panden Bloemgracht [nummers] aan de heer [L.] had verkocht, maar nr. [nummer] nog zelf “bestierde”. Voorts is gesproken over benodigd funderingsherstel en afgesproken werd zo spoedig mogelijk nadere afspraken te maken met betrekking tot [adres] .
2.5.
Tussen [geïntimeerde] en de heer [O.] is vervolgens op 7 april 2011 een schriftelijke overeenkomst “beëindiging huurovereenkomst” ondertekend. In de considerans daarvan is onder meer vermeld, dat eerst onlangs was gebleken dat de heer [O.] sinds 2009 niet langer het hotelbedrijf uitoefent en dat partijen in november 1996 hadden afgesproken dat in een dergelijk geval de huurovereenkomst zou komen te vervallen. In de bepalingen is opgenomen en uitgewerkt, dat de huurovereenkomst per 31 december 2011 werd beëindigd.
2.6.
Op 9 mei 2011 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen de familie [L.] en [geïntimeerde] . Blijkens overgelegde gespreksaantekeningen werd van de zijde van de heren [L.] aangedrongen op meer tijd om de resterende hotelkamers in de panden nrs. [nummers] op te knappen, bijvoorbeeld een jaar uitstel, waarbij van hun zijde erop werd gewezen dat in nr. [nummer] alleen wordt overnacht en geen andere facilitaire functies aanwezig zijn. Blijkens die aantekeningen is op dat moment geen toezegging gedaan en zou [medewerker] hierover nader berichten, waarbij de funderingsherstelplannen mede bepalend zouden zijn. In vervolggesprekken is gesproken over een tijdelijk huurcontract (vanaf 1 januari 2012) en is van de zijde van [L.] aangedrongen op een latere einddatum.
2.7.
Bij e-mail van 21 november 2011 aan [medewerker] heeft de heer [L.] onder meer verzocht om het huurcontract op naam van [appellante] te stellen en schreef hij in verband met de door hem gewenste latere einddatum: “Vorige keer heeft u in uw gesprek aangegeven dat u liever een contract prefereert dat korter is dan 2 jaar, vanwege bepaalde huurrechten die ontstaan wanneer een huurder 2 jaar huurt. Daar heb ik alle begrip voor, dat u dit anders als een risico beschouwd wanneer het contract 2 jaar of langer wordt”. Hierna volgt een aantal suggesties voor een einddatum in 2013, waarna de heer [L.] vervolgt met: “Ik heb bij deze oplossingen zoveel mogelijk gedacht aan een win-win situatie, waarbij uw juridische plichten naar de huurder zoveel mogelijk worden beperkt en dus zo min mogelijk rechten ontstaan voor de huurder en (...)”.
2.8.
Vervolgens is tussen [geïntimeerde] en [appellante] een schriftelijke “Tijdelijke huurovereenkomst bedrijfsruimte 22 december 2011” getekend, volgens welke, aldus artikel 2.1 daarvan, [appellante] “voor bepaalde tijd voor de periode van ten hoogste twee jaar, ingaande op 1 januari 2012 derhalve tot en met 31 december 2013” de bedrijfsruimte aan de [adres] huurde.
In artikel 2.2. is bepaald: “Er is geen verlenging van de huurtermijn mogelijk in verband met restauratiewerkzaamheden. Tevens is geen sprake van huurbescherming (...)”.
De overeengekomen huurprijs is € 800,00 per maand en de contractuele bestemming (artikel 5.1) “hotelonderneming (ten hoogste negen kamers, logies en ontbijt)”.
2.9.
Bij e-mail van 11 juli 2013 aan ‘ [L.] - [appellante] ’ schreef [medewerker] onder meer:
“Graag zou ik op korte termijn een keer met mijn collega [M.] langskomen om wat zaken door te spreken. We zijn allerlei opties voor het funderingsherstel aan het uitwerken. Willen daar binnenkort ook met de buren van nummer [nummer] over in gesprek.
Er lijkt, vanwege het vergunningentraject, een mogelijkheid om uw huursituatie nog met enkele maanden te verlengen, waarschijnlijk tot april 2014. Zou u daar gebruik van willen maken ?”.
2.10.
Op 19 november 2013 is door het Stadsdeel Centrum aan [geïntimeerde] een omgevingsvergunning verleend “voor het intern verbouwen/renoveren van het gebouw [adres] met bestemming daarvan tot woonhuis”. In de bijbehorende stukken is onder meer vermeld, dat van de bouwplannen tevens funderingsherstel deel uitmaakt, waarvan de manier nog moest worden gekozen en waarvoor de gegevens en stukken nog nageleverd zouden worden.
2.11.
Bij brief van 3 december 2013 schreef [geïntimeerde] aan [appellante] :
“Zoals u weet gaan wij komend jaar de fundering van het pand aan de [adres] herstellen. Ook wordt de bestemming van het pand teruggebracht naar de oorspronkelijke, te weten woonhuis.
Wij zijn met elkaar een tijdelijke gebruiksovereenkomst aangegaan, welke als
einddatum 31 december 2013 kent.
Zoals ik u enige maanden geleden al liet weten zijn wij bereid om de datum van
Huurbeëindiging met drie maanden uit te stellen.
Derhalve komen wij in afwijking van artikel 2.1 van de met u gesloten overeenkomst overeen dat u
uiterlijk op 31 maart 2014het pand aan de [adres] leeg en bezemschoon aan de [geïntimeerde] dient op te leveren. Tot de zomer van 2014 zullen vervolgens voorbereidende (sloop-) werkzaamheden plaatsvinden. Grofweg zal de planning er vanaf de zomer van 2014 als volgt uitzien (...).
uiterlijk op 31 maart 2014het pand aan de [adres] leeg en bezemschoon aan de [geïntimeerde] dient op te leveren. Tot de zomer van 2014 zullen vervolgens voorbereidende (sloop-) werkzaamheden plaatsvinden. Grofweg zal de planning er vanaf de zomer van 2014 als volgt uitzien (...).
Wij gaan ervan uit u hiermee afdoende te hebben geïnformeerd.”
2.12.
Bij e-mail van 15 januari 2014 berichtte de heer [L.] namens [appellante] [medewerker] als volgt:
“Naar aanleiding van uw brief d.d. 3 december 2013 heb ik mijn huursituatie
laten uitzoeken.
Het is mij gebleken dat ik als huurder een wettelijke bescherming geniet van 5+ 5 jaar, die is aangevangen per 1 januari 2012, omdat de tijdelijke
huurperiode van twee jaar (met uw toestemming) is overschreden.
Omdat ik een zwaarwegend financieel belang heb bij voortzetting van de huur
doe ik hierbij een beroep op de betreffende wettelijke regeling.”
2.13.
Bij vonnis van de Voorzieningenrechter in deze rechtbank van 19 juni 2014 is
de vordering van [geïntimeerde] tot ontruiming afgewezen.
2.14.
[geïntimeerde] heeft bij brief van 5 februari 2015 voor zover nodig opgezegd tegen 31 december 2016 op grond van dringend eigen gebruik.
3.Beoordeling
3.1.
In deze procedure vordert [geïntimeerde] primair onder meer een verklaring voor recht dat het beroep van [appellante] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, alsmede veroordeling van [appellante] tot ontruiming op straffe van een dwangsom. De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen en [appellante] veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding en kosten.
3.2.
[appellante] komt tegen het vonnis op en voert daartoe na een uitvoerige algemene toelichting 21 grieven aan. De grieven ontberen vrijwel allemaal een specifieke toelichting of verwijzing naar een eerdere uiteenzetting in de dagvaarding of in eerdere processtukken. Aan grieven mag de eis gesteld worden dat deze deugdelijk zijn toegelicht. Aan die eis voldoen de grieven niet. Nu [geïntimeerde] tegen deze omissie geen bezwaar heeft gemaakt en op de grieven heeft gereageerd, zal het hof de grieven niettemin beoordelen. Daarbij zal het hof betrekken in hoeverre de aan de grieven voorafgaande uiteenzetting voor [geïntimeerde] kennelijk voldoende inzichtelijk is geweest en in hoeverre [geïntimeerde] deze als voldoende specifieke toelichting op de grieven heeft beschouwd.
3.3.
In de kern gaat het in deze zaak om de vraag of het beroep van [appellante] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter heeft die vraag bevestigend beantwoord. [appellante] heeft dit oordeel onder meer met de grieven 4, 5, 6, 12, 13 en 14 bestreden.
Het hof acht voor de beantwoording van deze vraag een aantal omstandigheden relevant, die door [appellante] onvoldoende zijn weersproken. In het bijzonder acht het hof relevant dat:
- sprake is van een verlenging - en daarmee een overschrijding van de termijn van artikel 7:301 lid 1 BW - met slechts drie maanden,
- [appellante] zowel bij het aangaan van de huurovereenkomst als bij het overeenkomen van deze verlenging op de hoogte was van de intentie van [geïntimeerde] om geen huurbescherming te doen ontstaan en het gehuurde begin 2014 zelf te kunnen gebruiken voor omvangrijke werkzaamheden waarmee [appellante] bekend was,
- [appellante] bovendien in de correspondentie met [geïntimeerde] had laten blijken deze intentie te kennen en had laten weten er alle begrip voor te hebben dat [geïntimeerde] daarom een contract prefereerde dat korter was dan twee jaar en daarmee rekening te houden, waarbij zij er steeds op aandrong haar - zo lang als tegen die achtergrond mogelijk - het gehuurde te laten gebruiken,
- [appellante] geen reden had om eind 2013 te menen dat de intentie van [geïntimeerde] veranderd was,
- [geïntimeerde] met genoemde laatste verlenging [appellante] tegemoet kwam uit welwillendheid en niet in de eerste plaats om de (relatief geringe) opbrengst daarvan,
- [appellante] haar beroep op huurbescherming ook niet direct aan [geïntimeerde] kenbaar heeft gemaakt maar heeft gewacht totdat de termijn van artikel 7:301 lid 1 BW was verstreken.
Het hof ziet in deze omstandigheden aanleiding om [appellante] een beroep op huurbescherming te ontzeggen. Het hof houdt met dit oordeel tevens rekening met de overige omstandigheden van het geval, waaronder ook door [geïntimeerde] geschetste belangen alsmede met het door [appellante] geschetste financieel belang bij langere voortzetting van het gebruik van het gehuurde.
Net als de kantonrechter concludeert het hof dan ook dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat het beroep van [appellante] op huurbescherming misbruik van recht oplevert. De grieven falen.
3.4.
De grieven 7, 8, 10 en 11 hebben betrekking op het beding van artikel 2.2. van de huurovereenkomst, waarmee afstand wordt gedaan van huurbescherming. Grief 8 is in zoverre terecht voorgesteld dat [appellante] - anders dan de kantonrechter heeft overwogen - in eerste aanleg inderdaad de vernietiging van dat artikel heeft ingeroepen. Het beroep op vernietiging en hetgeen [appellante] stelt, onder meer over de mogelijkheid dat [geïntimeerde] dit beding door de kantonrechter had laten goedkeuren, kan echter niet tot een ander oordeel leiden. Het zou verstandig geweest zijn indien [geïntimeerde] ten behoeve van de verlenging tot 31 maart 2014 - waarmee de termijn van art. 7:301 BW werd overschreden - de kantonrechter om goedkeuring van het beding zou hebben gevraagd. Het hof acht het vanwege de korte termijn van de verlenging zeer waarschijnlijk dat goedkeuring zou zijn gegeven. De omissie van [geïntimeerde] neemt onder de omstandigheden van dit geval echter niet weg dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [appellante] een beroep doet op huurbescherming en dat zij misbruikt maakt van recht. De grieven stuiten daarop af.
3.5.
Op dit oordeel stuiten ook de grieven 1, 2 en 3 af. Deze grieven strekken er toe dat [appellante] een beroep op huurbescherming toekomt, dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst had moeten opzeggen tegen het einde van de in de wet bepaalde huurperiode van vijf jaar en dat [appellante] geen misbruik maakt van recht door haar beroep op huurbescherming.
[appellante] heeft in dit verband nog verwezen naar een arrest van dit hof van
22 september 2005. In die zaak was bestond echter voortdurende onduidelijkheid over de datum waarop de verhuurder de beschikking diende te krijgen over het pand, nu deze datum - zoals [appellante] zelf stelt - herhaaldelijk was uitgesteld. In deze zaak heeft [geïntimeerde] tegen het einde van de voorziene einddatum eenmalig een verlenging van drie maanden aangeboden omdat de werkzaamheden later dan die einddatum zouden beginnen. Reeds daarom acht het hof die zaak onvergelijkbaar. Daarop stuit ook grief 15 af.
3.6.
De grieven 16 en 17 zijn gericht tegen het oordeel dat de huursom voor [geïntimeerde] niet opwoog tegen het nadeel van uitstel van de verbouwing en de overweging dat [geïntimeerde] uit louter welwillendheid [appellante] drie maanden langer huurgenot gunde. Het door [appellante] gestelde, onder meer dat [geïntimeerde] een huurprijsherziening had kunnen vragen, brengt het hof niet tot een ander oordeel dan de rechtbank. Zoals hiervoor onder 3.3. is overwogen concludeert het hof voorts dat, mede gelet op de geringe hoogte van het huurbedrag, [geïntimeerde] de korte verlenging aan [appellante] voorstelde om tegemoet te komen aan de wens van [appellante] om het gehuurde zo lang mogelijk te gebruiken totdat [geïntimeerde] zou starten met de verbouwingswerkzaamheden. De grieven slagen niet.
3.7.
Het hof acht gelet op het belang van [geïntimeerde] bij spoedige ontruiming het opleggen van een dwangsom als na te melden gerechtvaardigd, zodat grief 18 faalt. Dat geldt ook voor de uitvoerbaarheid bij voorraad, waartegen [appellante] zich met grief 20 verzet. Die grieven falen.
3.8.Voor zover aan de grieven 9, 19 en 21 een zelfstandige betekenis toekomt, falen deze bij gebreke aan voldoende specifieke onderbouwing.
3.9.
[appellante] heeft niet een voldoende specifiek bewijsaanbod gedaan dat ziet op stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden.
3.10.
De slotsom is dat alle grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.E. Molenaar en M.E. van Rossem en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2016.