ECLI:NL:GHAMS:2016:453

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.154.837/01

zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 2189613 CV EXPL 13-8011

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 februari 2016

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats 1] ,

appellant,

advocaat: mr. J. den Hoed te Haarlem,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats 2] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.N. Mense te Haarlem.

1.Het geding in hoger beroep

[appellant] (hierna: [X sr.] ) is bij dagvaarding van 3 juli 2014 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 9 april 2014, gewezen tussen appellant (hierna: [X sr.] ) als eiser en geïntimeerde (hierna: [X jr.] ) als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met een productie.

[X sr.] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog - uitvoerbaar bij voorraad - zijn vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[X jr.] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 15 oktober 2015 doen bepleiten, [X sr.] door mr. den Hoed voornoemd en [X jr.] door mr. Mense voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [X sr.] heeft nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder “De feiten” de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

a. [X sr.] is eigenaar van het pand aan de [adres 1] en [adres 2] . Het pand bestaat uit twee appartementen, één op de begane grond ( [adres 1] ; hierna: het appartement) en één op de eerste verdieping ( [adres 2] ).

b. [X sr.] heeft het appartement met ingang van 1 november 2008 bij schriftelijke overeenkomst in gebruik gegeven aan [X jr.] , voor de duur van een jaar met de mogelijkheid van verlenging of herziening.

c. Bij akte van 1 november 2009 is de bruikleenovereenkomst verlengd tot 1 november 2010.

d. Bij (ongedateerde) schriftelijke huurovereenkomst hebben partijen vastgelegd dat zij zijn overeengekomen dat [X sr.] met ingang van 4 januari 2011 het appartement voor de huursom van € 650,00 per maand verhuurt aan [X jr.] .

e. [X jr.] heeft met ingang van 1 januari 2011 maandelijks € 650,00 aan huur alsmede € 75,00 als vergoeding voor gebruik van gas, water en elektra aan [X sr.] betaald.

f. Naast de ongedateerde schriftelijke huurovereenkomst heeft [X jr.] een eveneens ongedateerde, door [X sr.] Opgestelde, schriftelijke opzegging van de huurovereenkomst per de eerste van een niet nader genoemde maand aan [X sr.] overhandigd.

g. Bij e-mailbericht van 4 mei 2011 bericht [X jr.] aan [X sr.] - onder meer - dat hij de opzegging intrekt en dat hij de hoogte van de huur voor het appartement gaat aankaarten bij de Huurcommissie omdat hij van mening is dat de huur op grond van het puntensysteem circa € 400,00 zou moeten bedragen.

h. Bij brief van 19 mei 2011 bericht [X sr.] dat hij de intrekking van de huuropzegging niet accepteert en zegt hij de huur per 1 juli 2011 op.

i. Bij e-mailbericht van 23 mei 2011 verklaart [X jr.] niet akkoord te gaan met de huuropzegging.

j. Op 6 december 2011 stelt de Huurcommissie vast dat de met ingang van 4 januari 2011 tussen huurder en verhuurder overeengekomen huurprijs van € 650,00 per maand niet redelijk is en dat een redelijke huurprijs € 554,94 per maand is. Met betrekking tot het bestaan van een huurovereenkomst overweegt de Huurcommissie het volgende:

- artikel 201 lid 1 BW definieert huur als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie;

- in de schriftelijke, door beide partijen ondertekende huurovereenkomst verklaren sr. en jr. verhuurder respectievelijk huurder te zijn. Het appartement [adres 1] wordt door sr. aan jr. gestoffeerd en gemeubileerd in gebruik gegeven per 4 januari 2011 en een huursom van € 650,00 per maand wordt als tegenprestatie genoemd;

- junior heeft de genoemde huursom minimaal enkele maanden betaald.

Gelet op het bovenstaande is de Huurcommissie van oordeel dat sprake is van huur en verhuur van woonruimte, welke voor de eerste maal is ingegaan op 4 januari 2011.

Onweersproken heeft huurder in het verleden ook diverse perioden in de woonruimte bewoond, maar zonder dat daarbij een tegenprestatie werd vastgelegd, laat staan dat een en ander schriftelijk geregeld werd. De Huurcommissie gaat daarom uit van een eerste huurovereenkomst tussen partijen per 4 januari 2011.

k. Tegen de uitspraak van de Huurcommissie van 6 december 2011 is geen rechtsmiddel ingesteld.

l. Op 13 januari 2012 heeft de Huurcommissie de geldende huurprijs van € 554,94 met ingang van 1 juni 2011 tijdelijk verminderd tot € 221,98 per maand wegens een aantal ernstige gebreken aan de woning.

m. Tegen de uitspraak van de Huurcommissie van 13 januari 2012 is geen rechtsmiddel ingesteld.

n. Op 11 december 2013 heeft de Huurcommissie de tijdelijk verlaagde huurprijs gecontinueerd omdat er aan de eerder geconstateerde ernstige gebreken met ingang van 1 mei 2013 nieuwe ernstige gebreken zijn toegevoegd.
o. Op 18 augustus 2015 heeft de Huurcommissie vastgesteld dat de noodzakelijke herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd in maart 2015 en dat voldoende is komen vast te staan dat [X jr.] onvoldoende heeft meegewerkt aan het verhelpen van de gebreken. De huurcommissie heeft geoordeeld dat bij voldoende medewerking van [X jr.] de herstelwerkzaamheden al in een eerder stadium uitgevoerd hadden kunnen worden. De huurcommissie heeft daarom beslist dat [X sr.] met ingang van 1 november 2014, zijnde 6 maanden voor het indienen van het verzoek van de verhuurder aan de huurcommissie, weer de overeengekomen huurprijs van € 554,94 per maand in rekening mag brengen.

p. [X sr.] heeft het appartement [adres 2] op 27 februari 2015 verkocht.

3.Beoordeling

3.1

In dit geding vordert [X sr.] - kort gezegd - primair voor recht te verklaren dat er geen sprake is van een huurovereenkomst tussen hem en [X jr.] en subsidiair, indien er wel sprake zou zijn van een huurovereenkomst, voor recht te verklaren dat deze is opgezegd, en meer subsidiair dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden althans zal worden vernietigd en meest subsidiair dat een beroep op de huurbeschermingsregels naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is. [X jr.] heeft deze vorderingen gemotiveerd bestreden.

3.2

De kantonrechter heeft geoordeeld dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten, dat de ongedateerde schriftelijke opzegging van de huurovereenkomst per de eerste van een niet nader genoemde maand nietig is, dat er geen sprake is van bedrog, dwaling, dan wel misbruik van omstandigheden, op grond waarvan de huurovereenkomst kan worden ontbonden althans vernietigd en dat zich geen (hoge) uitzondering voordoet waardoor een beroep op de wettelijke huurbeschermingsregels naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

3.3

[X sr.] heeft bij memorie van grieven drie grieven tegen het vonnis van de kantonrechter geformuleerd.

3.4

Met
grief Ibetoogt [X sr.] , naar het hof begrijpt, dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de ongedateerde schriftelijke opzegging van de huurovereenkomst per de eerste van een niet nader genoemde maand onverenigbaar is met het wettelijke stelsel van huurbescherming. Volgens [X sr.] kwam het idee van de opzegging van [X jr.] , en was het zijn doel [X sr.] te verzekeren dat hij geen beroep zou doen op de wettelijke huurbescherming. Bovendien is, aldus [X sr.] , de desbetreffende opzegging niet gelijktijdig met de huurovereenkomst, maar vier weken later afgegeven door [X jr.] .

3.5

Het hof stelt vast dat [X sr.] bij aangetekende brief van 19 mei 2011 aan [X jr.] heeft laten weten gebruik te willen maken van de opzegging, en de huur per 1 juli 2011 te willen opzeggen. [X jr.] heeft bij e-mail van 23 mei 2011 laten weten hiermee niet akkoord te gaan. In de periode daarna heeft [X jr.] het huurgenot echter behouden en huur betaald, terwijl [X sr.] de huur in ontvangst heeft genomen en deze onder zich gehouden. Uit deze handelwijze volgt dat partijen, en dus ook [X sr.] , ervan zijn uitgegaan dat [X jr.] niet heeft bedoeld de huurovereenkomst te beëindigen, zoals deze zelf ook betoogt. Reeds hierom is het hof van oordeel dat de opzeggingsverklaring van [X jr.] niet tot beëindiging van de huurovereenkomst heeft geleid, waarbij verder in het midden kan blijven in hoeverre een dergelijke ongedateerde opzegging tegen een niet nader aangeduide datum in de toekomst die door de verhuurder kan worden bepaald, verenigbaar is met het wettelijke stelsel van huurbescherming. Hiermee faalt deze grief.

3.6

Met
grief IIbetoogt [X sr.] dat de kantonrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst had moeten toewijzen omdat [X jr.] zich niet heeft gedragen zoals het een goed huurder betaamt. In aanvulling op hetgeen [X sr.] ter onderbouwing van deze grief in de memorie van grieven naar voren heeft gebracht, heeft [X sr.] bij pleidooi enkele nieuwe feiten en omstandigheden aan zijn voornoemde stelling ten grondslag gelegd. [X jr.] heeft bij gelegenheid van de pleidooien bezwaar gemaakt tegen de mede door [X sr.] als nieuwe grief naar voren gebrachte klacht dat [X jr.] in gebreke is gebleven met de betaling van de huur over april 2015. Het hof passeert dat bezwaar. Op de in beginsel strakke regel dat na de memorie van grieven geen nieuwe grieven kunnen worden aangevoerd zijn onder omstandigheden uitzonderingen aanvaardbaar. Het maken van een uitzondering is hier op zijn plaats. Ten tijde van het indienen van de memorie van grieven (november 2014) was het voor [X sr.] niet mogelijk over het niet betalen door [X jr.] van de huur over de maand april 2015 te klagen en het moet onwenselijk worden geacht dat [X sr.] gedwongen zou zijn hierover een nieuwe procedure tegen [X jr.] te beginnen. Het hof zal dan ook deze stelling van [X sr.] in het geschil tussen partijen betrekken. [X sr.] heeft voorts als nieuwe stelling geponeerd dat [X jr.] na zijn terugkeer in het appartement in april 2015, nadat daarin door [X sr.] herstelwerkzaamheden waren uitgevoerd, niet heeft willen vermelden waar de door [X sr.] destijds ter beschikking gestelde inboedel van het gemeubileerde appartement door [X jr.] was opgeslagen en of daartoe behorende zaken nog aanwezig waren en [X sr.] niet in staat heeft gesteld na te gaan of deze zaken zich nog in goede staat bevinden (pleitnota hoger beroep 56-58). Ook deze kwestie zal het hof als nieuw feit onderzoeken, omdat het niet wenselijk is dat partijen hierover een nieuw rechtsgeding zouden moeten voeren. Dienovereenkomstig dient te worden geoordeeld over de stelling van [X sr.] dat [X jr.] de partner van [X sr.] enige tijd in de benedenwoning heeft opgesloten. Uit een oogpunt van proceseconomie zal het hof ook deze stelling als onderdeel van het geschil tussen partijen beoordelen.

3.7

Samengevat en met inachtneming van het voorgaande stelt [X sr.] ter onderbouwing van zijn stelling dat [X jr.] in zijn verplichtingen als huurder tekort is geschoten, dat [X jr.] :
-a. meerdere keren de toegang tot de gemeenschappelijke ruimten heeft geblokkeerd waardoor [X sr.] geen gebruik kon maken van de tuin en de schuur en niet bij de meterkast van zijn eigen appartement kon;

-b. zonder overleg het slot van de toegangsdeur tot het gehuurde heeft vervangen en [X sr.] geen sleutel heeft verstrekt;

-c. meerdere keren de elektraschakelaar heeft omgezet waardoor [X sr.] geen elektriciteit had in zijn appartement;

-d. monteurs de toegang tot het appartement heeft geweigerd of pas na veel discussie toegang heeft verleend terwijl zij kwamen voor door [X jr.] aangekaarte problemen;

-e. zich regelmatig op grievende en beledigende wijze heeft uitgelaten over [X sr.] ;

-f. meubels en andere spullen die in eigendom toebehoren aan [X sr.] uit het (gemeubileerd verhuurde) appartement heeft verwijderd, deels in de schuur heeft geplaatst en deels heeft afgevoerd en [X sr.] niet bekend heeft gemaakt met de plaats waar deze meubels zijn opgeslagen;

-g. de toegangsdeur heeft beklad met niet uitwisbaar materiaal;

-h. zonder overleg en toestemming van [X sr.] een nieuwe boiler heeft laten installeren in het gehuurde en de kosten hiervan gedurende drie maanden heeft ingehouden op de huur;

-i. zonder overleg en toestemming werkzaamheden heeft laten verrichten aan de uitlaat van het verwarmingssysteem, bevestigd aan de (boven) gevel van het appartement van [X sr.] en de kosten hiervan heeft ingehouden op de huur;

-j. onvoldoende heeft meegewerkt aan het verhelpen van de gebreken, zo blijkt ook uit de uitspraak van de Huurcommissie van 18 augustus 2015, en de aannemer, die reeds vanaf januari 2013 beschikbaar was, niet toe heeft willen laten;

-k. de overeengekomen huur van € 554,94 over de maand april 2015 ten onrechte niet heeft betaald, hoewel hij het appartement met ingang van 1 april 2015 weer heeft kunnen betrekken;

-l. de partner van [X sr.] , [Y] , heeft opgesloten in het gehuurde en haar heeft bedreigd.

3.8

[X jr.] bestrijdt dat hij zich niet zou hebben gedragen zoals een goed huurder betaamt althans in zijn verplichtingen als huurder tekort is geschoten:
a. [X jr.] heeft [X sr.] de toegang tot de schuur of de hal niet verhinderd. Indien [X sr.] zich op een normale wijze zou hebben gedragen zou het normale gebruik van de schuur, de hal en de tuin geen problemen hoeven op te leveren. Daar komt nog bij dat de tuin, de schuur en de hal deel uitmaken van het gehuurde;
-b. de sloten van de hal en de binnendeur zijn vervangen, omdat [X sr.] zich hinderlijk in de hal ging ophouden;

-c. de elektra is nooit uitgeschakeld en [X sr.] zou zijn toegelaten tot de meterkast als hij daarom had verzocht;
-d. er is geen sprake van een voortdurende toestand van onhebbelijkheden en treiterijen, alleen al vanwege het feit dat [X sr.] sinds 2012 niet meer in zijn appartement woont. De door [X sr.] aangehaalde e-mailcorrespondentie is gedateerd en geeft een eenzijdig beeld omdat deze berichten doorgaans een reactie waren op handelingen en mededelingen van [X sr.] , zoals het uitzetten van de verwarmingsinstallatie, het binnengaan van het gehuurde of het wegnemen van post;
-e. wat betreft de toelating van monteurs betwist [X jr.] dat hij niet zou hebben meegewerkt: hij wilde alleen op voorhand weten wie wanneer zijn woning binnen wilde;

-f. in het kader van de ingrijpende werkzaamheden per 15 november 2014 heeft [X jr.] de inboedel laten opslaan bij een professionele bewaarder en inmiddels weer terug laten plaatsen. [X jr.] betwist zaken te hebben weggemaakt;

-g. de boiler is door [X jr.] vervangen omdat de verwarming met enige regelmaat niet functioneerde en [X jr.] , na uitgebreide correspondentie en twee aanmaningen, heeft aangekondigd vervangende verwarming te zullen aanschaffen en de kosten de zullen verrekenen (conclusie van antwoord onder C3.2.2). Een monteur adviseerde in september 2012 al tot vervanging van deze boiler;

-h. de uitlaat van het verwarmingssysteem was op enig moment los gekomen en [X jr.] heeft bij berichten van 11 en 16 mei 2013 verzocht om herstel. Hierop is niet gereageerd waarop [X jr.] het gebrek op eigen kosten heeft laten verhelpen en de kosten in mindering op de huur heeft gebracht (conclusie van antwoord onder C3.2.4);

-i. [X jr.] heeft het verhelpen van de gebreken waaraan de Huurcommissie refereert in de uitspraak van 18 augustus 2015 niet verhinderd: de werkzaamheden begonnen in november 2014. Daarvoor was er geen concreet plan. Op verzoek van [X sr.] heeft [X jr.] het gehuurde op 15 november 2014 verlaten;

-j. [X jr.] betwist de huur van € 554,94 over de maand april 2015 niet te hebben voldaan.

-k. [X jr.] betwist de verwikkelingen die zouden zijn voorgevallen tussen hem en de partner van [X sr.] bij de oplevering van de woning.

3.9

Gelet op de betwistingen van [X jr.] van de stellingen van [X sr.] , ziet het hof aanleiding [X sr.] overeenkomstig zijn bewijsaanbod toe te laten tot het bewijs daarvan. Het hof tekent hierbij aan dat, nu niet op voorhand vast staat welke van de door [X sr.] gestelde feiten zich ook daadwerkelijk hebben voorgedaan, niet reeds thans kan worden beoordeeld welk samenstel van feiten en omstandigheden, indien en voor zover deze komen vast te staan en bezien tegen de achtergrond van de rechtsverhouding tussen partijen, kan leiden tot het oordeel dat [X jr.] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt althans in zijn verplichtingen als huurder tekort is geschoten, zodanig dat daarop als sanctie dient te staan dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.

3.1

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4.Beslissing

Het hof:

laat [X sr.] toe tot het bewijs van zijn stelling zoals omschreven in rechtsoverweging 3.7;

beveelt dat, indien [X sr.] getuigen wil doen horen, een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. J.C.W. Rang, daartoe tot raadsheer‑commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op een nader te bepalen dag en uur;

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 23 februari 2016 voor opgave zijdens [X sr.] van de verhinderdata in de periode van half maart tot half juni 2016 van partijen, hun advocaten en de getuigen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, J.C.W. Rang en M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2016.