ECLI:NL:GHAMS:2016:468 - Gerechtshof Amsterdam - Geen recht op toegang tot woning na beëindiging huurovere...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.184.861/01 SKG

zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/600449 KG ZA 16-16

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 februari 2016

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats] ,

appellant in spoed kort geding,

advocaat: mr. I. Heijselaar te Amsterdam,

tegen

1.STICHTING STADGENOOT,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerden,

advocaat: mr. I.N. Maaskant te Hoofddorp,

2.[geïntimeerde sub 2] ,

voorheen gewoond hebbend te [woonplaats] , thans wonend te [woonplaats 2] ,

geïntimeerde,

niet verschenen.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] , Stadgenoot en [geïntimeerde sub 2] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 1 februari 2016 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 27 januari 2016, onder bovengenoemd zaak/rolnummer in kort geding gewezen tussen hem als eiser en Stadgenoot als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven. Ter rolle heeft hij geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding.

Stadgenoot heeft een memorie van antwoord ingediend.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog zijn vordering zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

Stadgenoot heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

Partijen hebben de zaak op 8 februari 2016 doen bepleiten door hun hierboven genoemde advocaten. Mr. Heijselaar heeft zich daarbij bediend van een pleitnota, die hij heeft overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Beoordeling

2.1

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.13 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Nu partijen tegen die opsomming geen bezwaar hebben gemaakt, zal ook het hof van die feiten uitgaan.

2.2

Die feiten, aangevuld met andere feiten die zijn gesteld en niet (voldoende) zijn weersproken, komen neer op het volgende.

i. Stadgenoot heeft aan [geïntimeerde sub 2] een woning verhuurd aan het adres [adres] (hierna: de woning).

ii. In oktober 2015 hebben [geïntimeerde sub 2] (als huurder) en [appellant] (als beoogd huisbewaarder) bij Stadgenoot een aanvraag huisbewaring ingediend, gedateerd 22 oktober 2015, voor de periode 26 november 2015 tot en met 1 november

2017. Op de aanvraag is als reden voor de aanvraag aangekruist “Langdurige reis”.

iii. Bij brief van 15 december 2015 heeft Stadgenoot op deze aanvraag afwijzend beslist op de grond dat geen documenten waren verstrekt waaruit de noodzaak tot afwezigheid van de hoofdbewoner bleek.

iv. Op 21 december 2015 heeft [geïntimeerde sub 2] een briefje ingediend bij Stadgenoot waarin onder meer het volgende staat:

Hierbij wil ik een verklaring doen dat ik voor een lange tijd naar Marokko ga.

Omdat ik van plan ben een huis te bouwen en hoelang dat gaat duren weet ik niet.

Ik ben zelf bang om te vliegen vandaar dat ik met auto daarnaartoe reis.

Mijn vertrek naar Marokko is eind December 2015.

v. Op 21 december 2015 heeft [appellant] een “Verklaring huisbewaarder” ondertekend, waarin (onder meer) het volgende staat:

Ondergetekende (...) verklaart akkoord te gaan met de hierna te noemen voorwaarden waaronder (...) Stadgenoot toestemming verleent, om gedurende de afwezigheid van [geïntimeerde sub 2] , als huisbewaarder op te treden van de woning (...).

1. Doordat op 31-12-2016 de huisbewaring zal eindigen en huurder van de woning

ofwel weer zal terugkeren op de woning ofwel de huur van de woning heeft beëindigd zal huisbewaarder ook op die datum de woning verlaten;

2. Wanneer de huurovereenkomst wordt beëindigd voordat de huisbewaring is geëindigd dient de huisbewaarder de woning op verzoek van de huurder van de woning te verlaten zodat deze de woning leeg aan Stadgenoot kan opleveren;

3. Huisbewaarder zal ervoor zorg dragen, dat tijdens zijn/haar verblijf op de woning (…) de in de huurovereenkomst van de huurder, vermelde bepalingen omtrent de bewoning en verzorging van de woning (…) stipt zullen worden nagekomen;

vi. Op 21 december 2015 heeft Stadgenoot alsnog mondeling toestemming gegeven voor huisbewaring door [appellant] in de periode van 31 december 2015 tot 31 december 2016.

vii. Onder de gedingstukken bevindt zich een (voorgedrukt formulier) van

Stadgenoot genaamd “Verklaring huuropzegging i.v.m. huisbewaring”, dat is ondertekend door [geïntimeerde sub 2] . Op deze verklaring is bij de zin: “
Zegt/zeggen de huur op per: (...)” de (handgeschreven) datum 31-12-2016 doorgestreept en (handgeschreven) ingevuld: “22-1-2016”. Op de verklaring zijn tevens het adres van [geïntimeerde sub 2] in Marokko en een telefoonnummer van hem vermeld. Bij de ondertekening van het formulier is de handgeschreven datum 21-12-2015 doorgestreept, evenals de daaronder staande handgeschreven datum 22-01-2016 (naast het handgeschreven woord “Tot”), die is vervangen door de datum 31-12-15.

viii. Op 22 december 2015 heeft [geïntimeerde sub 2] het kantoor van Stadgenoot bezocht.

ix. Bij brief van 22 december 2015, gericht aan [geïntimeerde sub 2] op het adres van de woning, heeft Stadgenoot bevestigd dat [geïntimeerde sub 2] de huur van de woning heeft opgezegd per 22 januari 2016. Op het door Stadgenoot overgelegde exemplaar van deze brief is handgeschreven toegevoegd dat [geïntimeerde sub 2] de sleutels van de woning zal inleveren op 31 december 2015. [geïntimeerde sub 2] heeft de brief bij deze toevoeging ondertekend.

x. In een e-mail van 23 december 2015 heeft [A] (medewerkster klantenservice van Stadgenoot) aan [B] (verhuurmedewerkster van Stadgenoot) onder meer het volgende geschreven:

Onderwerp: [adres]

(…) Zojuist stond de hoofdhuurder van bovenstaand adres bij de balie met de huisbewaarder en nog een man. Ik kreeg het gevoel dat hij onder druk van hen hier naartoe moest komen.

De hoofdhuurder gaf aan dat hij wilde dat zijn huis overging naar [appellant] , niet voor huisbewaring, maar voor altijd. Een jaar was namelijk te kort omdat meneer, zoals hij duidelijk aangaf, in Marokko gaat wonen en niet meer terug keert naar Nederland. Meneer zou ook al volgende week vertrekken. Toen ik aangaf dat de huur van de woning was opgezegd door meneer, zakte hij een beetje ineen. Meteen werd er druk in een andere taal met elkaar gesproken. (...) De hoofdhuurder gaf toen aan dat hij zelf de huur had opgezegd maar dat dit niet klopte, want hij wilde het contract laten overnemen door de heer [appellant] . Aangegeven dat dit niet mogelijk is en de huisbewaring dan weer via jullie moet worden bekeken. Hij wilde direct bij mij de huuropzegging laten cancelen en de huisbewaring weer in laten gaan, maar niet voor een jaar maar voor veel langer.(...) De huisbewaarder wil maandag of dinsdag met jullie spreken over de situatie samen met de hoofdhuurder. (...) Ik heb aangegeven dat wij in principe alleen met onze hoofdhuurder over deze situatie contact maken. Uiteindelijk ging een derde man zich er ook nog mee bemoeien, Ik moest de opzegging meteen terugdraaien en de huisbewaring in laten gaan en voor een jaar was dan wel akkoord.

xi. Op 28 december 2015 hebben [geïntimeerde sub 2] , [appellant] en een derde persoon het kantoor van Stadgenoot bezocht.

xii. Stadgenoot heeft geweigerd [appellant] toegang te verlenen tot de woning.

xiii. [geïntimeerde sub 2] heeft zich per 10 november 2015 laten uitschrijven uit de Basisregistratie Personen, naar een (bekend) adres in Marokko.

2.3

[appellant] heeft Stadgenoot en [geïntimeerde sub 2] in kort geding gedagvaard en gevorderd dat Stadgenoot en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk op straffe van een dwangsom worden veroordeeld medewerking te geven aan huisbewaring door [appellant] toegang te geven tot de woning. Omdat [geïntimeerde sub 2] op het adres van de woning en dus niet op de juiste wijze was gedagvaard heeft [appellant] zijn vordering jegens [geïntimeerde sub 2] ter zitting in eerste aanleg ingetrokken. De vordering jegens Stadgenoot is bij het bestreden vonnis afgewezen. Tegen deze beslissing komt [appellant] in hoger beroep op met vier grieven.

2.4

Nu [geïntimeerde sub 2] geen partij is bij het bestreden vonnis kan [appellant] in zijn hoger beroep jegens [geïntimeerde sub 2] niet worden ontvangen.

2.5

Met de grieven I en II bestrijdt [appellant] de overwegingen van de voorzieningenrechter die erop neerkomen dat niet voldoende zeker is dat tussen [appellant] en [geïntimeerde sub 2] een definitieve huisbewaringsovereenkomst tot stand is gekomen en dat, als die overeenkomst wel zou bestaan, het er alle schijn van heeft dat [geïntimeerde sub 2] die overeenkomst tussentijds heeft opgezegd. [appellant] voert aan dat wel degelijk een definitieve huisbewaringsovereenkomst tot stand is gekomen, die door [geïntimeerde sub 2] niet rechtsgeldig is beëindigd.

2.6

De grieven I en II behoeven geen behandeling, omdat [appellant] daarmee overwegingen bestrijdt die niet dragend zijn voor het oordeel van de voorzieningenrechter. De voorzieningenrechter heeft immers onder 4.7 van het bestreden vonnis overwogen dat ook als er een overeenkomst tot stand is gekomen tussen [geïntimeerde sub 2] en [appellant] en die nog niet rechtsgeldig is beëindigd, die overeenkomst geen zelfstandige verplichting voor Stadgenoot meebrengt om de woning aan [appellant] ter beschikking te stellen.

2.7

Tegen de overweging dat de huisbewaringsovereenkomst geen verplichting voor Stadgenoot meebrengt om de woning ter beschikking te stellen, richten zich de beide andere grieven, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling.

2.8

[appellant] stelt zich op het standpunt dat door de honorering door Stadgenoot op 21 december 2015 van het op dezelfde dag gedane verzoek tot huisbewaring en de ondertekening door [appellant] van de “Verklaring huisbewaarder” een driepartijenovereenkomst tot stand is gekomen, waaruit voor Stadgenoot rechtstreekse verplichtingen jegens [appellant] voortspruiten. Hij doelt, zo begrijpt het hof, primair op de een verplichting de woning aan hem ter beschikking te stellen en subsidiair op een verplichting om [geïntimeerde sub 2] te weerhouden van het beëindigen van de huurovereenkomst.

2.9

Stadgenoot betwist dat de huisbewaringsovereenkomst is te beschouwen als een driepartijenovereenkomst. Zij stelt slechts voorwaarden te hebben verbonden aan de toestemming die [geïntimeerde sub 2] nodig had om de huisbewaringsovereenkomst met [appellant] aan te gaan. Een rechtstreekse relatie tussen haar en [appellant] is volgens Stadgenoot niet tot stand gekomen. Het is ook de huurder, en niet de huisbewaarder, die gedurende de periode van huisbewaring tot nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst wordt aangesproken, aldus Stadgenoot.

2.1

Of de rechtsverhouding tussen Stadgenoot, [geïntimeerde sub 2] en [appellant] als een driepartijenovereenkomst kan worden gekwalificeerd, kan in het midden blijven. Hoe dan ook is onderdeel van de huisbewaringsovereenkomst dat een beëindiging van de huurovereenkomst ertoe leidt dat de huisbewaarder de woning dient te ontruimen, ook als de aanvankelijk beoogde einddatum van de huisbewaring nog niet is bereikt. Dit is niet alleen in overeenstemming met de aard van de huisbewaring - de huisbewaarder bewaart het huis ten behoeve van de huurder, niet ten behoeve van de verhuurder - , maar blijkt ook uit onderdeel 2 van de door [appellant] ondertekende “Verklaring huisbewaarder” (zie onder 2.2 v).

2.11

Daarmee rijst de vraag of kan worden aangenomen dat [geïntimeerde sub 2] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft beëindigd. Stadgenoot heeft daaromtrent het volgende gesteld. Bij zijn bezoek aan het kantoor van Stadgenoot op 22 december 2015 heeft [geïntimeerde sub 2] te kennen gegeven niet langer huisbewaring te wensen en heeft hij de huurovereenkomst opgezegd tegen 22 januari 2016. Stadgenoot heeft die opzegging dezelfde dag schriftelijk bevestigd (hiervoor onder 2.2 ix). Na het bezoek aan het kantoor op 23 december 2015 dat is beschreven in de e-mail van diezelfde datum (hiervoor onder 2.2 x), is [geïntimeerde sub 2] op 28 december 2015 weer in het bijzijn van twee mannen, onder wie [appellant] , langsgekomen op het kantoor van Stadgenoot om de huuropzegging terug te draaien. Omdat de desbetreffende medewerkster van Stadgenoot het gevoel had dat [geïntimeerde sub 2] onder druk werd gezet door de beide anderen, heeft zij [geïntimeerde sub 2] apart genomen, waarna deze te kennen gaf dat hij de huuropzegging wilde handhaven en zelfs het einde van de huur wilde vervroegen naar 31 december 2015. De medewerkster heeft handmatig in de “Verklaring huuropzegging i.v.m. huisbewaring” de einddatum gewijzigd en van de afspraak om op 31 december 2015 de sleutels in te leveren een aantekening gemaakt op de bevestigingsbrief van 22 december 2015, die zij en [geïntimeerde sub 2] hebben ondertekend.

2.12

[appellant] heeft betwist dat [geïntimeerde sub 2] heeft beoogd de huurovereenkomst te beëindigen. Hij wijst in dit verband op de e-mail van 23 december 2015, waaruit volgens hem blijkt dat de wil van [geïntimeerde sub 2] niet was gericht op opzegging, maar juist op een huisbewaring van een langere duur. De stellingen over het bezoek op 28 december 2015 acht hij oncontroleerbaar en worden door hem betwist. Ook voert hij aan dat [geïntimeerde sub 2] de voor opzegging geldende regels niet in acht heeft genomen.

2.13

Het hof acht, met de voorzieningenrechter, voorshands voldoende aannemelijk dat [geïntimeerde sub 2] de huurovereenkomst per 31 december 2015 rechtsgeldig heeft beëindigd en dat ook heeft beoogd. Aan [appellant] kan worden toegegeven dat de bewijskracht van de handmatige wijzigingen door Stadgenoot op de door [geïntimeerde sub 2] reeds op 21 december 2015 ondertekende “Verklaring huuropzegging i.v.m. huisbewaring” (eerst de wijziging op 22 december 2015 van een pro forma opzegging in een echte opzegging per 22 januari 2016 en daarna de wijziging in een echte opzegging per 31 december 2015), beperkt is. Hetgeen Stadgenoot over de opzegging en de vervroeging van de einddatum heeft verklaard wordt echter bevestigd door de ondertekening door [geïntimeerde sub 2] van de passage betreffende het inleveren van de sleutels op 31 december 2015 op de brief van 22 december 2015 en het feit dat [geïntimeerde sub 2] de woning vervolgens ook daadwerkelijk leeg aan Stadgenoot heeft opgeleverd met inlevering van de sleutels. Daarbij komt dat [appellant] zelf een plausibele reden heeft genoemd waarom [geïntimeerde sub 2] zou hebben willen opzeggen: het feit dat [appellant] had geweigerd hem ‘sleutelgeld’ te betalen. Het verslag van het bezoek van [geïntimeerde sub 2] , [appellant] en een andere man aan het kantoor van Stadgenoot op 23 december 2015 wijst niet in een andere richting; het lijkt erop dat [geïntimeerde sub 2] op dat moment niet zozeer geïnteresseerd was in voortzetting van de huurovereenkomst door hemzelf, maar veeleer in overdracht van het huurrecht aan [appellant] (zie in het bijzonder de passage dat hij wilde dat zijn huis overging naar [appellant] , niet voor huisbewaring, maar voor altijd)
.

2.14

Ook als juist zou zijn dat [geïntimeerde sub 2] de voor huuropzegging geldende regels niet heeft nageleefd, dan nog kan dat [appellant] niet baten. De opzegging per 31 december 2015 is door Stadgenoot aanvaard, waardoor de huurovereenkomst met wederzijdse instemming rechtsgeldig tot een einde is gekomen.

2.15

[appellant] meent dat Stadgenoot op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid [geïntimeerde sub 2] van beëindiging van de huurovereenkomst had behoren te weerhouden, vanwege de verplichtingen die deze met haar instemming jegens [appellant] was aangegaan. Dit betoog kan niet worden aanvaard. Uit de opzegging door [geïntimeerde sub 2] van de huur mocht Stadgenoot afleiden dat hij definitief niet meer wenste terug te keren in de woning. Onder die omstandigheden kon niet van Stadgenoot worden gevergd dat zij ermee zou instemmen dat de woning in gebruik werd genomen door een ander dan een daarvoor volgens de gewone regels in aanmerking komende woningzoekende. Het feit dat [appellant] de woning dringend nodig had is daartoe niet voldoende. Dat lot deelt hij met vele anderen, onder wie ongetwijfeld eerdergenoemde woningzoekende. Voorts is niet gesteld of gebleken dat Stadhouder van de wanprestatie van [geïntimeerde sub 2] jegens [appellant] , als daarvan al kan worden gesproken, heeft geprofiteerd of deze heeft uitgelokt.

2.16

Hetgeen hiervoor werd overwogen leidt tot de slotsom dat de voorzieningenrechter terecht heeft overwogen dat ervan moet worden uitgegaan dat [appellant] aan de huisbewaringsovereenkomst geen rechtstreekse aanspraak jegens Stadgenoot kan ontlenen. Dat de bodemrechter de vordering van [appellant] zal toewijzen acht het hof dermate onwaarschijnlijk, dat een verdere belangenafweging achterwege kan blijven.

2.17

De grieven falen. Als de in het ongelijk gestelde partij dient [appellant] de kosten van het hoger beroep te dragen. Omdat [geïntimeerde sub 2] niet is verschenen behoeven zijn kosten niet te worden begroot.

3.Beslissing

Het hof:

verklaart [appellant] niet ontvankelijk in het hoger beroep jegens [geïntimeerde sub 2] ;

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op € 718,= aan verschotten en € 1.788,= voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. E.M. Polak, mr. J.C.W. Rang, mr. J.E. Molenaar en door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2016.