Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.077.136/01
zaaknummer/rolnummer rechtbank : 95866 / HA ZA 03-1163
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 december 2016
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid CHIP(S)HOL III B.V.,
gevestigd te Wassenaar, kantoorhoudende te Schiphol-Rijk, gemeente Haarlemmermeer,
EISERES,
advocaat:
mr. H.J.M. van Schie, te Haarlem,
mr. H.J.M. van Schie, te Haarlem,
tegen:
de naamloze vennootschap N.V. LUCHTHAVEN SCHIPHOL,
gevestigd te Schiphol, gemeente Haarlemmermeer,
GEDAAGDE,
advocaat:
mr. T.R.B. de Greve, te Amsterdam.
mr. T.R.B. de Greve, te Amsterdam.
1.Verder verloop van het geding
Partijen worden hierna wederom Chipshol en de Luchthaven genoemd.
In deze zaak heeft het hof op 15 september 2015 een tussenarrest uitgesproken. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt verwezen naar dat arrest.
Daarna heeft Chipshol een akte uitlating aanwijzen deskundigen genomen. Vervolgens heeft de Luchthaven een akte genomen met het opschrift ‘antwoord-akte na vierde tussenarrest’. Zij heeft daarbij bewijs aangeboden.
Nadat aan partijen was bericht dat (wederom) één van de betrokken raadsheren bij het hof was vertrokken en was vervangen, heeft de Luchthaven pleidooi gevraagd. Partijen hebben de zaak ter zitting van 24 oktober 2016 doen bepleiten, Chipshol door haar advocaat en mr. R.B. Gerretsen, advocaat te Rotterdam, de Luchthaven door haar advocaat en mr. J.R. van Angeren, advocaat te Amsterdam, aan beide zijden aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Chipshol en de Luchthaven hebben nog producties in het geding gebracht. Ook zijn inlichtingen verstrekt.
Vervolgens is wederom arrest gevraagd.
2.Beoordeling
2.1.1
Het hof heeft in zijn tussenarrest van 8 juli 2014 overwogen en beslist:
- dat hetgeen de rechtbank heeft geoordeeld aan de hand van de bevindingen van de door haar benoemde deskundigen niet dan wel in cassatie vergeefs is bestreden,
- dat het hof zich dan ook in dit geding dient te laten leiden door de bevindingen van de deskundigen in hun rapport van 5 juli 2006 voor zover dit door de rechtbank is aanvaard, waaronder in het bijzonder
- dat op de peildatum, 19 februari 2003, de percelen die door het bouwverbod zijn getroffen na het bouwverbod € 2,5 mio waard waren, en
- dat de kerngegevens en de waarderingssystematiek waarvan de deskundigen zich hebben bediend en die aan de waardering ten grondslag liggen, leidend zijn.
- dat hetgeen de rechtbank heeft geoordeeld aan de hand van de bevindingen van de door haar benoemde deskundigen niet dan wel in cassatie vergeefs is bestreden,
- dat het hof zich dan ook in dit geding dient te laten leiden door de bevindingen van de deskundigen in hun rapport van 5 juli 2006 voor zover dit door de rechtbank is aanvaard, waaronder in het bijzonder
- dat op de peildatum, 19 februari 2003, de percelen die door het bouwverbod zijn getroffen na het bouwverbod € 2,5 mio waard waren, en
- dat de kerngegevens en de waarderingssystematiek waarvan de deskundigen zich hebben bediend en die aan de waardering ten grondslag liggen, leidend zijn.
2.1.2
Het hof heeft daaraan in zijn tussenarrest van 15 september 2015 toegevoegd dat in dit geding als omstreden heeft te gelden de waarde van de genoemde percelen kort voor de opheffing van het bouwverbod alsmede de waarde van die percelen na opheffing van het bouwverbod. Als relevante peildatum heeft het hof in dit verband aangemerkt 28 juni 2007.
2.1.3
Het hof is in zijn tussenarrest van 15 september 2015 gebleven bij zijn voornemen om deskundigen in te schakelen bij zijn onderzoek van de kwestie welke waardevermeerdering de opheffing van het bouwverbod op 28 juni 2007 heeft teweeggebracht. Daarbij stond het hof voor ogen dat de deskundigen bij hun overwegingen zullen betrekken in hoeverre een redelijk handelende koper kort vóór opheffing van het bouwverbod en vervolgens na opheffing van het bouwverbod de verwachting zou koesteren dat de overheden hun medewerking zouden verlenen aan een commercieel aantrekkelijk bouwplan en in hoeverre die koper zich daardoor zou laten leiden bij de waardering van de betrokken grond.
In dat verband heeft het hof in het bijzonder ook overwogen dat de deskundigen bij hun waardering hebben te betrekken, in hoeverre die redelijk handelende koper kort voor opheffing van het bouwverbod de verwachting zou koesteren dat het bouwverbod zou worden opgeheven. Het hof heeft daarbij in herinnering gebracht dat bij de begroting van de schadeloosstelling op basis van artikel 50 LVW Pro door de rechtbank de verwachting met betrekking tot enerzijds de oplegging van het bouwverbod en anderzijds de opheffing van het bouwverbod niet is geëlimineerd maar in de begroting van de schadeloosstelling is meegenomen.
2.1.4
De vraag die het hof aan de te benoemen deskundigen wilde voorleggen, luidt:
wilt u, uitgaande van de in het deskundigenrapport van 5 juli 2006 gehanteerde kerngegevens en begrotingssystematiek, begroten welke waarde in het economisch verkeer de betrokken gronden hadden direct vóór de opheffing van het bouwverbod, alsmede of en zo ja met welk bedrag op 28 juni 2007 de waarde in het economisch verkeer van de betrokken gronden is vermeerderd als gevolg van de opheffing van het bouwverbod?
2.1.5
Het hof heeft ter toelichting op zijn visie op de begroting van de schadeloosstelling nog geëxpliciteerd dat tussentijdse waardestijging aan Chipshol toekomt, ook als die waardestijging het gevolg zou zijn van de verwachting dat het bouwverbod binnen afzienbare termijn zou worden opgeheven.
2.1.6
Chipshol kreeg opnieuw de gelegenheid om deskundigen voor te stellen, de Luchthaven mocht daarop desgewenst reageren.
2.2.1
Chipshol heeft in haar akte na het tussenarrest van 15 september 2015 geen deskundigen voorgesteld. Zij heeft, zo heeft zij uiteengezet, geen geschikte deskundigen kunnen vinden. Zij heeft in dit verband toegelicht dat de in te schakelen deskundigen niet alleen dienen te beschikken over waarderingsexpertise maar vooral ook over (wetenschappelijke) expertise op het terrein van de Nederlandse planologische regelgeving en planologie.
Voorts heeft Chipshol betoogd dat de invloed van de (voorgenomen) onteigening van een deel van het Groenenbergterrein ten behoeve van de aanleg van de N201 niet bij de waardering moet worden betrokken; die onteigening heeft vervroegd plaatsgehad en was reeds een feit vóór de peildatum, 28 juni 2007.
Verder heeft Chipshol aangevoerd dat geen toereikende grond bestaat voor onderzoek van de vraag of de haar toegekende vergoeding van bijkomende schade (€ 0,8 mio) geheel of gedeeltelijk voor restitutie in aanmerking komt. In haar visie heeft zij als gevolg van het bouwverbod aanzienlijke bedrijfsschade geleden die alsnog onder ogen moet worden gezien.
Tot slot heeft Chipshol uiteengezet dat de planologische situatie zich in de periode vóór 28 juni 2007 zodanig had ontwikkeld dat op 28 juni 2007 ernstig rekening moest worden gehouden met opheffing van het bouwverbod op zeer korte termijn. Zij wil voor dit standpunt steun putten uit de aanvullend door haar overgelegde producties.
2.2.2
Bij gelegenheid van de op 24 oktober 2016 gehouden pleidooien heeft Chipshol daaraan toegevoegd dat de in de Luchtvaartwet voorziene begrotingssystematiek leidt tot een oneerlijk lage schadeloosstelling, omdat de door haar geleden bedrijfsschade onvoldoende aandacht krijgt. Dat zou volgens haar moeten meebrengen dat het hof die begrotingssystematiek niet toepast maar onderzoekt welke reële schade Chipshol heeft geleden als gevolg van de omstandigheid dat zij de haar in (economische) eigendom toebehorende percelen vanaf 19 februari 2003 tot 28 juni 2007 niet heeft kunnen exploiteren/ontwikkelen.
Ook heeft Chipshol aangevoerd dat op basis van de thans bekende cijfers (waaronder de prijsindex bedrijventerreinen Schiphol-regio van RIGO Research & Advies BV, verder: RIGO) kan worden vastgesteld dat de haar op basis van artikel 50 LVW Pro toekomende schadeloosstelling veel te laag is begroot. Dat is in haar visie zo elementair onrechtvaardig dat het hof tot zijn taak moet rekenen die schadeloosstelling opnieuw te begroten.
2.3
De Luchthaven heeft in haar akte na het tussenarrest van 15 september 2015 evenmin deskundigen voorgesteld. Die deskundigen, zo heeft de Luchthaven meegedeeld, zullen waarschijnlijk niet te vinden zijn. Dat is volgens haar geen probleem, omdat het hof de per saldo verschuldigde schadeloosstelling zelf ex aequo et bono kan vaststellen. Dat oordeel zou moeten inhouden, aldus de Luchthaven, dat Chipshol het gehele bedrag dat zij in 2007 aan Chipshol heeft betaald, € 19,- mio voor hoofdsom en vertragingsrente, aan haar terugbetaalt.
De Luchthaven heeft betoogd dat aan de gebeurtenissen ná 28 juni 2007 kan worden ontleend dat de opheffing van het bouwverbod tot een omvangrijke vermeerdering van de waarde van de omstreden percelen heeft geleid, zodat geen grond meer bestaat voor schadeloosstelling van Chipshol door de Luchthaven. De Luchthaven heeft in dit verband in het bijzonder gewezen op de kort na opheffing van het bouwverbod gesloten koopovereenkomst en op de recente verkoop met een opbrengst van € 38,- mio. Ook wil de Luchthaven voor haar standpunt steun ontlenen aan
. het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2010, met name aan de rechtsoverweging die, kortweg, inhoudt dat Chipshol niet meer kan verkrijgen dan de door haar werkelijk geleden schade, alsmede
. de wetsgeschiedenis van de artikelen 50 en 55 LVW die, kortweg, inhoudt dat de vergoedingssystematiek die is neergelegd in de Luchtvaartwet is gegrond op de opvatting dat onredelijke verrijking dient te worden voorkomen.
Op de voet daarvan acht de Luchthaven de door het hof ingeslagen weg onjuist, zij bepleit dat het hof daarvan terugkomt.
Tot slot heeft de Luchthaven erop aangedrongen dat het hof zich ervan rekenschap geeft dat Chipshol de grenzen van de rechtsstrijd na cassatie en verwijzing onvoldoende in acht heeft genomen.
2.4
Het hof stelt bij de bespreking van al hetgeen door partijen aan het hof is voorgelegd voorop dat de begrotingssystematiek die is neergelegd in de artikelen 50 en 55 LVW voor het hof uitgangspunt vormt. Die bepalingen leveren voor de Luchthaven respectievelijk Chipshol in beginsel een verbintenis tot betaling op. Het hof heeft zich ervan rekenschap gegeven dat blijkens de wetsgeschiedenis de wetgever deze systematiek heeft gekozen in de veronderstelling dat aldus onredelijke verrijking van de partij die ter bescherming van het luchtverkeer wordt geconfronteerd met een bouwverbod, wordt voorkomen.
Het gaat er uiteindelijk in de kern om het saldo vast te stellen dat wordt gevonden met enerzijds inachtneming van de schade-omvang als gevolg van het bouwverbod, in het bijzonder de waardevermindering van de grond, en anderzijds de waardevermeerdering van de grond als gevolg van opheffing van het bouwverbod.
Voorts is voor het hof uitgangspunt dat de begroting van de schade en van de waardevermeerdering dient te geschieden met inachtneming van de regels die zijn ontwikkeld in het onteigeningsrecht. Dat brengt mee dat de schade respectievelijk waardevermeerdering moet worden onderzocht per peildatum, in casu 19 februari 2003 respectievelijk 28 juni 2007.
2.5
Chipshol heeft nog aan de orde gesteld dat onvoldoende grond bestaat voor de veronderstelling dat zij gehouden kan zijn de aan haar toegekende schadeloosstelling in verband met door haar geleden bijkomende schade geheel of gedeeltelijk terug te betalen.
De deskundigen hebben in hun rapport begroot dat aan Chipshol een bedrag groot € 0,8 mio toekomt als vergoeding voor “kosten aankoop vervanging”. De deskundigen hebben die post als volgt toegelicht:
Zonder het opleggen van een bouwverbod zou Chipshol bouwgereed terrein hebben kunnen realiseren. Chipshol zou als verkoper een voorsprong hebben gehad indien een of meer kopers haar hadden verzocht als belegger in de door gegadigde kopers te realiseren projecten deel te nemen. Door het opleggen van een bouwverbod is deze kans vervallen. De schade kan volledig worden vergoed door Chipshol in staat te stellen vervangende bouwrijpe grond of andere passende vervanging aan te kopen. Deskundigen taxeren de te vergoeden aankoopkosten op EUR 800.000.--.
Die toelichting maakt duidelijk dat de opheffing van het bouwverbod van invloed kan zijn op deze schadepost, met name ingeval (nog) geen aankoopkosten zijn gemaakt.
Het hof heeft in dit verband de vraag onder ogen gezien of Chipshol voor haar standpunt steun zou kunnen ontlenen aan de bewoordingen van de artikelen 50 en 55 LVW, met name de omstandigheid dat deze bewoordingen niet zonder meer op elkaar aansluiten. Artikel 50 LVW Pro kiest in lid 1 tot uitgangspunt dat de schade welke wordt geleden door het bouwverbod, wordt vergoed en vermeldt in het tweede lid dat mede wordt gelet op de waardevermindering van de gronden. Artikel 55 LVW Pro houdt in dat waardevermeerdering kan worden gevorderd. Gelet op de nauwe samenhang van beide bepalingen en het beoogde doel, te weten het voorkomen van onredelijke verrijking van de rechthebbende op de gronden, is het hof van oordeel dat het geconstateerde verschil niet ertoe kan leiden dat de bijkomende schade buiten het door het hof beoogde deskundigenonderzoek wordt gehouden.
2.6
Het hof ziet ontoereikende grond om de door Chipshol als gevolg van de oplegging van het bouwverbod geleden schade opnieuw te onderzoeken, voor zover daarover reeds is beslist. Het hof blijft dus bij hetgeen het heeft overwogen en beslist in zijn tussenarrest van 27 december 2011 (in het bijzonder in de rechtsoverwegingen 3.3 en 3.4).
Chipshol is het van meet af aan grondig oneens geweest met de door de deskundigen begrote schadeloosstelling. Die kwestie is na debat ten overstaan van de rechtbank en de Hoge Raad onderzocht en grotendeels beslecht, met inbegrip van een beslissing over bijkomende schade. De recente cijfers waarop Chipshol zich beroept, bieden onvoldoende grond voor het oordeel dat het hof tot zijn taak zou moeten rekenen die kwestie opnieuw te onderzoeken. Het (enkel) terugrekenen met de cijferreeks van RIGO volstaat in dit verband niet. Alleen al de door de deskundigen aangebrachte differentiatie van de door het bouwverbod getroffen percelen en de door de deskundigen ontwikkelde visie op de vorm van de door het bouwverbod getroffen percelen, staan eraan in de weg het door RIGO gevonden gemiddelde zonder meer toe te passen op het gehele in dit geding omstreden grondgebied.
2.7
Het hof herhaalt zijn eerdere vooropstelling dat geen goede reden bestaat om bij de begroting van de waardevermeerdering als gevolg van de opheffing van het bouwverbod een andere systematiek te volgen dan bij de begroting van de schade(loosstelling) als gevolg van de oplegging van het bouwverbod. Daarmee verdraagt de nauwe samenhang tussen beide artikelen, zoals door de Hoge Raad in zijn arrest van 22 februari 2013 besproken, zich immers niet. Dat betekent in het bijzonder dat bij begroting van de waardevermeerdering door opheffing van het bouwverbod moet worden meegenomen de waarde die de redelijk handelende koper voorafgaand aan de opheffing van het bouwverbod bereid was toe te kennen aan de kans dat het bouwverbod zou worden opgeheven.
De Luchthaven heeft anders verdedigd. Dat standpunt moet falen. De waardevermindering in 2003 is begroot met verdiscontering van verwachtingen. Dat is gebeurd, zowel door de gevonden waarde te verminderen met 10% vanwege de kans op het bouwverbod, als door de resterende “agrarische” waarde te verhogen met € 0,7 mio vanwege de kans dat het bouwverbod zou worden opgeheven. Voor het aldus verkleinde verschil is Chipshol schadeloos gesteld. Daarbij past niet om de per peildatum 28 juni 2007 relevante verwachtingswaarde buiten beschouwing te laten. Bij dat oordeel heeft het hof betrokken dat het Chipshol jegens de Luchthaven gedurende de periode dat het bouwverbod gold, in beginsel vrijstond om haar recht op de grond te verkopen en dat naar redelijke verwachting moet worden aangenomen dat bij een dergelijke transactie de kans op opheffing van het bouwverbod van invloed zou zijn geweest op de tussen koper en verkoper bedongen koopprijs. Dat geldt overigens mogelijk ook voor de daarmee samenhangende dreiging van een vordering ex artikel 55 LVW Pro.
2.8
Het hof realiseert zich dat partijen behoefte hebben aan snelle beëindiging van dit geding. Partijen hebben het hof evenwel niet ervan overtuigd dat de oplossing daarin moet worden gezocht dat het hof het eventuele bestaan en de omvang van de betalingsverplichting die voortkomt uit artikel 55 LVW Pro, zelf vaststelt zonder raadpleging van deskundigen.
Geen van de rekensystemen die partijen aan het hof hebben voorgehouden, biedt daartoe voldoende aanknopingspunten. Dat geldt voor de herleiding die de Luchthaven voorstaat met behulp van de in 2016 gerealiseerde verkoopopbrengst. Het geldt ook voor de herleiding die Chipshol voorstaat met behulp van de prijsindexreeks van RIGO en de jaarcijfers van Chipshol Holding. Daarvoor zijn die gegevens niet specifiek genoeg.
2.9
Anders dan eerder in dit geding heeft Chipshol zich op het standpunt gesteld dat de bijzondere omstandigheid dat een deel van het Groenenbergterrein is onteigend ten behoeve van de N201 buiten beschouwing moet blijven.
Nu inmiddels is gebleken dat die onteigening vervroegd vóór de peildatum 28 juni 2007 heeft plaatsgehad en de stellingen van Chipshol voor het overige niets meer inhouden op grond waarvan de in te schakelen deskundigen acht zouden moeten slaan op deze omstandigheid, ziet het hof ervan af aan de deskundigen te vragen om deze omstandigheid te betrekken bij de schadebegroting.
2.1
Slotsom van deze overwegingen is dat het hof zal voortgaan op de ingeslagen weg. Het hof zal deskundigen inschakelen en deze verzoeken het hof voor te lichten aan de hand van de vraag:
wilt u, uitgaande van de in het deskundigenrapport van 5 juli 2006 gehanteerde kerngegevens en begrotingssystematiek, begroten welke waarde in het economisch verkeer de betrokken gronden hadden direct vóór de opheffing van het bouwverbod, alsmede of en, zo ja met welk bedrag op 28 juni 2007 de waarde in het economisch verkeer van de betrokken gronden is vermeerderd als gevolg van de opheffing van het bouwverbod?
2.11
Het hof zal van dit tussenarrest en de daaraan voorafgaande tussenarresten beroep in cassatie openstellen teneinde partijen de gelegenheid te bieden de in dit geding door het hof tot uitgangspunt gekozen begrotingssystematiek door de Hoge Raad te doen toetsen, alvorens deskundigen hun onderzoek aanvangen.
2.12
Bij gelegenheid van de op 24 oktober 2016 gehouden pleidooien is uitvoerig van gedachten gewisseld over de mogelijkheden om het geschil in der minne op te lossen.
Beide partijen hebben te kennen gegeven uit te zien naar beslechting van hun geschil op korte termijn, maar het verschil tussen hun standpunten bleek vooralsnog onoverbrugbaar.
Het hof heeft het niet verantwoord geacht om te kiezen voor de “snelle” schadebegroting die beide partijen hebben bepleit, elk op een wezenlijke andere manier met een wezenlijk andere uitkomst. In zoverre hebben partijen onder ogen te zien dat een snelle oplossing op dit moment onbereikbaar is.
Het hof heeft van partijen begrepen dat zij na kennisneming van het oordeel van het hof opnieuw bij elkaar te rade willen gaan om een oplossing te zoeken, bij voorkeur onder leiding van het hof. Het hof wil partijen gelet op de omvang en complexiteit van al hetgeen in de zaak nog aan de orde is, die gelegenheid niet onthouden en zal om die reden een comparitie van partijen gelasten. Het hof zal op relatief korte termijn na deze uitspraak een dag voor de te houden comparitie bepalen teneinde rekening te houden met de voor het cassatieberoep geldende termijnen.
Zou zich op voorhand aftekenen, dat een dergelijk beraad geen goede zin heeft, dan verwacht het hof dat partijen dat tijdig berichten.
2.13
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
3.3. Beslissing
Het hof:
bepaalt dat partijen, vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot vertegenwoordiging bevoegd is (door schriftelijke machtiging of anderszins), tezamen met hun advocaten, verschijnen ten overstaan van mr. G.B.C.M. van der Reep, daartoe als raadsheer‑commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op maandag 9 januari 2017 om 9.30 uur teneinde een schikking te beproeven;
bepaalt dat van dit tussenarrest en de daaraan voorafgaande tussenarresten beroep in cassatie mag worden ingesteld;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, J.C.W. Rang en J.F. Aalders door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 december 2016.