ECLI:NL:GHAMS:2016:5375

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.182.219/01

zaaknummers rechtbank Amsterdam : 2967181 CV EXPL 14-10212

2983235 CV EXPL 14-10739

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 december 2016

inzake

1.FINIMAX B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

2.
[appellant sub 2],

wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. A. Çinar te Maastricht,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. G.L. Breunesse te Leusden.

1.Het geding in hoger beroep

Appellanten worden hierna ieder afzonderlijk Finimax en [appellant sub 2] genoemd en gezamenlijk Finimax c.s. Geïntimeerde wordt hierna [geïntimeerde] genoemd.

Finimax c.s. zijn bij dagvaarding van 1 december 2015 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 3 september 2015, die onder bovengenoemde zaaknummers zijn gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en Finimax c.s. als gedaagden respectievelijk [appellant sub 2] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven tevens wijziging van eis, met producties;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Finimax c.s. hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en de vorderingen van Finimax c.s. zal toewijzen.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot dat het hof [appellant sub 2] niet-ontvankelijk zal verklaren in het hoger beroep voor zover het betreft de kwestie van de hoogte van de huurprijs en voor het overige het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

Finimax c.s. hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.

2.1.

[geïntimeerde] heeft Finimax benaderd voor een door Finimax te huur aangeboden woning aan de [adres] (hierna: de woning). Op 23 november 2011 heeft [A] van Finimax (hierna: [A] ) per e-mail, voor zover van belang, het volgende aan [geïntimeerde] gemeld:

“Hierbij de te bespreken huurovereenkomst en daarbij behorende voorwaarden en bijlagen.

Voor de goede meld ik je als volgt :

(..)

De commissie van 1 maandtermijn, dient na ondertekening worden overgemaakt en wordt schriftelijk vastgelegd in een overeenkomst. Indien de huurder afziet van huren na de inspectie dan zal deze worden teruggestort met inhouding van € 250,00 opmaakkosten huurovereenkomst.

(..)”

2.2.

Krachtens een op 24 november 2011 getekende schriftelijke

huurovereenkomst verhuurt [appellant sub 2] de woning aan [geïntimeerde] . In de huurovereenkomst staat als voorlopige ingangsdatum van de huur 1 augustus 2012. Blijkens artikel 4.2 van de huurovereenkomst bedroeg de huurprijs hij aanvang € 750,= per maand en bestaat deze uit een kale huur van € 655,= en servicekosten van € 95,=.

2.3.

De huurovereenkomst is door [A] , als vertegenwoordiger en gevolmachtigde van [appellant sub 2] , namens [appellant sub 2] ondertekend. In artikel 9. van de huurovereenkomst staat dat Finimax optreedt als beheerder en dat de huur dient te worden gestort op een rekening van Finimax.

2.4.

Na ontvangst van de factuur van 8 december 2012 betreffende € 750,= aan bemiddelingskosten heeft [geïntimeerde] deze op 12 december 2014 voldaan.

2.5.

In artikel 9.1 van de huurovereenkomst staat dat partijen hebben gekozen voor een voorlopige ingangsdatum omdat de woning nog door [appellant sub 2] gerenoveerd diende te worden. Deze renovatie heeft plaatsgevonden en uiteindelijk is de huurovereenkomst aangevangen op 1 april 2013.

2.6.

Op 25 juni 2013 heeft de huurcommissie een verzoek van [geïntimeerde] ontvangen om

uitspraak te doen over de redelijkheid van de per 1 april 2013 overeengekomen

huurprijs van € 655,= per maand. Naar aanleiding van dit verzoek heeft de

voorzitter op 1 oktober 2013 in het gehuurde een voorbereidend onderzoek laten

verrichten.

2.7.

Op 13 augustus 2013 heeft de huurcommissie een verzoek van [geïntimeerde] ontvangen

om uitspraak te doen met betrekking tot het voorschotbedrag voor servicekosten.

2.8.

Bij uitspraak van 31 januari 2014 (kenmerk ZKN-2013-006239) heeft de

huurcommissie uitspaak gedaan in de kwestie van het voorschot servicekosten. De

huurcommissie heeft met ingang van 1 september 2013 het voorschotbedrag voor

servicekosten op € 6,= per maand vastgesteld.

2.9.

Bij uitspraak van 31 januari 2014 (kenmerk ZKN-2013-003544), welke uitspraak

op 7 februari 2014 is verzonden, heeft de huurcommissie uitspaak gedaan over de

redelijkheid van de huurprijs. Daarin is onder meer het volgende geoordeeld:

“(...)
Puntenaantal

De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte met 101 punten te waarderen. Verhuurder heeft

bezwaar gemaakt regen dit puntenaantal voor wat betreft de onderdelen warmte isolatie, keuken,

badkamer, gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen en de woonomgeving.

Warmte isolatie

Volgens verhuurder is er een energielabel A aanwezig, hij heeft de commissie hiertoe een kopie van het label overhandigd. De commissie heeft voor het energielabel ep-online.nl geraadpleegd en

daaruit is gebleken dat op 1 november2011 het label is afgemeld, De commissie is daarom van

oordeel dat het energielabel moet worden opgenomen in de puntentelling. Energielabel A voor

meergezinswoningen wordt gewaardeerd met 32.00 punten.

Keuken

De verhuurder heeft opgemerkt dat er in de keuken een koel-/vriescombinatie aanwezig is. Dv

commissie gaat aan dit bezwaar van verhuurder voorbij. Ter zitting is duidelijk geworden dat er

sprake is van een koelkast met
daarineen vriesgedeelte. Er is dus geen sprake van een koel-/vriescombinatie. De toegekende 0,75 punten blijven ongewijzigd.

Sanitair

Verhuurder vindt de toegekende punten voor de luxe uitvoering in de badkamer (5,25) te laag, naar

zijn mening dienen dit 6,00 punten te zijn, bijvoorbeeld voor de aanwezigheid van een hardglazen

veiligheidsscherm om het bad. De commissie gaat voorbij aan dit bezwaar van de verhuurder. Zij

acht de door de verhuurder geuite bezwaren te mager: zo zijn er reeds punten toegekend voor de

schuif- of vouwwand met aluminium frame.

Gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen

Verhuurder heeft aangegeven dat de videofoon niet is opgenomen in de puntentelling. Nu ook

huurder ter zitting heeft verklaard dat een videofoon aanwezig is, neemt de commissie hiervoor 0,25

punten op.

Woonomgeving

Voor wat betreft verhuurders opmerkingen betreffende het onderdeel woonomgeving merkt de

commissie op dat zij zich conformeert aan de door de rapporteur opgenomen waardering met 12,25 punten. Rapporteur heeft deze waardering overgenomen vanuit het puntenhoek van de Dienst

Huurcommissie. De commissie ziet in het verweer van de gemachtigde van verhuurder geen

aanleiding van deze waardering van de woonomgeving af te wijken.

De commissie hecht er aan op te merken dat de rapporteur hij het vaststellen van het aantal punten per aspect gebruik heeft gemaakt van de “waarderingsmaatstaf beoordeling woonomgeving gemeente Amsterdam”. Rapporteur heeft tijdens het onderzoek in een vorige procedure ter plaatse aan de gemachtigde van verhuurder daarin inzage verleend. In deze maatstaf is het volgende aangegeven:

(..)

In het verweer van de gemachtigde van verhuurder heeft de commissie geen aanleiding gezien van de

waardering van de rapporteur af te wijken. De criteria zijn correct toegepast. De commissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 1 april 2013 daarom vast op 133,50, afgerond 134 punten. Bij

dit puntenaantal is de maximale buurprijsgrens € 638,72 per maand (exclusief bijkomende kosten).

Gebreken

De Huurcommissie beoordeelt tevens of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de

rapportage waren er hij aanvang van de huurovereenkomst in de woonruimte geen ernstige gebreken

op grond waarvan een tijdelijke verlaging van de huurprijs mogelijk zou zijn. Huurder heeft ter

zitting het tegendeel niet aangetoond of aannemelijk gemaakt. De Huurcommissie gaat daarom uit

van de juistheid van de rapportage.

Conclusie

De met ingang van 1 april 2013 overeengekomen huurprijs van € 655,00 per maand (exclusief

bijkomende kosten) is
niet redelijk. Wel
redelijkis een huurprijs van € 638,72 per maand (exclusief

bijkomende kosten).”

2.10.

Finimax heeft een schema opgemaakt waarin de werkzaamheden zijn vermeld die zij ten behoeve van de verhuur van de woning aan [geïntimeerde] heeft verricht. Het gaat om veertig “acties” in de periode van 25 oktober 2011 tot en met 16 april 2013.

3.Beoordeling

3.1.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg in de zaak met zaaknummer 2967181 CV EXPL 14-10212, samengevat, gevorderd dat de uitspraak van de huurcommissie van 31 januari 2013 zal worden vernietigd en de kale huurprijs per 1 april 2013 zal worden vastgesteld op € 474,10 per maand, dat Finimax zal worden veroordeeld tot terugbetaling van de bemiddelingskosten van € 750,= met rente en dat Finimax c.s. hoofdelijk zullen worden veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten ad € 136,13 en afgifte van het opleveringsrapport dat bij aanvang van de huurovereenkomst is opgemaakt, op straffe van een dwangsom, een en ander met hoofdelijke veroordeling van Finimax c.s. in de proceskosten.

3.2.

[appellant sub 2] heeft in eerste aanleg in de zaak met zaaknummer 2983235 CV EXPL 14-10739, samengevat, gevorderd dat de uitspraak van de huurcommissie van 31 januari 2013 zal worden vernietigd en dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat er sprake is van een woning waarvan de huur uitkomt boven de liberalisatiegrens, dat de tussen [appellant sub 2] en [geïntimeerde] overeengekomen huurprijs rechtsgeldig is en dat bij aanvang van de huurovereenkomst terecht een huurprijs van € 655,= per maand voor de gehele woning is overeengekomen, met beslissing over de proceskosten.

3.3

De kantonrechter heeft de vorderingen tot vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie afgewezen en heeft daartoe geoordeeld dat wanneer een beslissing van de rechter wordt gevorderd op grond van artikel 7:262 BW, zoals in het onderhavige geval, de uitspraak van de huurcommissie komt te vervallen en de punten die aan de huurcommissie waren voorgelegd opnieuw - aan de rechter - voorliggen. De kantonrechter heeft in de zaak met zaaknummer 2967181 CV EXPL 14-10212, voor zover van belang, geoordeeld dat Finimax in strijd met artikel 7:417 lid 4 BW bemiddelingskosten bij [geïntimeerde] in rekening heeft gebracht en dat het uit dien hoofde betaalde bedrag van € 750,= onverschuldigd door [geïntimeerde] is betaald en daarom door Finimax aan [geïntimeerde] moet worden terugbetaald. In beide zaken heeft de kantonrechter de huurprijs van de woning per 1 april 2013 vastgesteld op € 638,72 per maand exclusief bijkomende kosten, gebaseerd op 134 punten. De kantonrechter heeft de proceskosten in beide zaken tussen partijen gecompenseerd in die zin dat ieder de eigen kosten draagt. Het meer of anders gevorderde in beide zaken is afgewezen, een en ander uitvoerbaar bij voorraad. Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellant sub 2] en Finimax met twee grieven op.

3.4.

Met
grief 1bestrijdt [appellant sub 2] de vaststelling door de kantonrechter van de huurprijs van de woning op € 638,72 per maand exclusief bijkomende kosten.

3.5.

Voornoemde beslissing betreft een beslissing van de kantonrechter na een voorafgaande uitspraak van de huurcommissie waarin de huurprijs is vastgesteld, op de voet van artikel 7:262 lid 1 BW. Daartegen staat op grond van het tweede lid van artikel 7:262 BW geen hogere voorziening open. Dit rechtsmiddelenverbod kan worden doorbroken wanneer de kantonrechter buiten dan wel ten onrechte binnen het toepassingsgebied van artikel 7:246-7:265 BW en de UHW is getreden of aan de orde wordt gesteld dat fundamentele beginselen van een goede procesorde zijn geschonden.

3.6.

Nu [appellant sub 2] geen doorbrekingsgronden heeft aangevoerd, is hij in zoverre niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep. Voor zover [appellant sub 2] heeft bedoeld te betogen dat de kantonrechter zijn oordeel ten aanzien van de vaststelling van de huurprijs niet of gebrekkig heeft gemotiveerd, geldt dat naar vaste rechtspraak de omstandigheid dat een uitspraak gebrekkig of zelfs in het geheel niet is gemotiveerd geen grond oplevert voor doorbreking van het rechtsmiddelenverbod. Grief 1 faalt derhalve.

3.7.

Met
grief 2bestrijdt Finimax het oordeel van de kantonrechter dat Finimax ten onrechte bemiddelingskosten bij [geïntimeerde] in rekening heeft gebracht. Finimax voert primair aan dat zij op 24 november 2011 met [geïntimeerde] een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten, dat zij in dat verband zowel voor als na het sluiten van de huurovereenkomst werkzaamheden voor [geïntimeerde] heeft verricht (zie hiervoor 2.10) en daarom recht heeft op de tussen partijen overeengekomen vergoeding ad € 750,=. Finimax betwist dat zij vóór het sluiten van de huurovereenkomst (tevens) namens [appellant sub 2] is opgetreden. Finimax stelt dat zij de woning zonder medeweten of goedvinden van [appellant sub 2] te huur heeft aangeboden en dat zij pas bij het sluiten van de huurovereenkomst op 24 november 2011 bevoegdelijk is opgetreden als vertegenwoordiger en beheerder van [appellant sub 2] . Er is volgens Finimax dan ook geen sprake van het dienen van twee heren zoals bedoeld in artikel 7:417 lid 4 BW. Evenmin is Finimax een onredelijk voordeel overeengekomen in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW, aldus Finimax. Subsidiair stelt Finimax dat zij en [geïntimeerde] in ieder geval op 24 november 2011 mondeling zijn overeengekomen dat [geïntimeerde] aan Finimax een bedrag van € 750,= zal betalen voor de door Finimax verrichte en nog te verrichten werkzaamheden die zijn omschreven in het schema van Finimax (zie hiervoor 2.10).

3.8.

Het hof is van oordeel dat Finimax, doordat zij op 24 november 2011 in opdracht van [appellant sub 2] handelde en daarnaast bemiddelingskosten bij [geïntimeerde] in rekening heeft gebracht voor het totstandbrengen van de huurovereenkomst, een onredelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW is overeengekomen. Een dergelijk beding is op grond van artikel 7:264 lid 2 BW nietig. Finimax heeft derhalve geen recht op de bedoelde kosten. Voorts is niet voldoende gebleken dat [geïntimeerde] op 24 november 2011 opdracht heeft gegeven voor het verrichten van de werkzaamheden die in het schema van Finimax staan vermeld, zodat de bemiddelingskosten evenmin op die grond verschuldigd zijn. Uit al het voorgaande volgt dat Finimax ten onrechte (bemiddelings)kosten bij [geïntimeerde] in rekening heeft gebracht die zij, als onverschuldigd betaald, aan [geïntimeerde] dient terug te betalen. Dit betekent dat grief 2 faalt.

3.9.

Het door Finimax c.s. gedane bewijsaanbod is niet voldoende specifiek, zodat het hof daaraan voorbijgaat.

3.10.

De slotsom is dat de grieven falen. [appellant sub 2] zal niet-ontvankelijk worden verklaard in het hoger beroep tegen de beslissing van de kantonrechter op de voet van artikel 7:262 lid 1 BW. Het vonnis waarvan beroep zal voor het overige worden bekrachtigd. Finimax c.s. zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

verklaart [appellant sub 2] niet-ontvankelijk in het hoger beroep tegen de beslissing van de kantonrechter ex artikel 7:262 lid 1 BW;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt Finimax c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 311,= aan verschotten en € 894,= voor salaris advocaat;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.E. Molenaar en E.J. Rotshuizen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 december 2016.