ECLI:NL:GHAMS:2016:5521

• Datum uitspraak: 20 december 2016
• Publicatiedatum: 23 december 2016
• Zaaknummer: 200.200.116/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: J.C. Toorman; L.R. van Harinxma thoe Slooten; M.E. van Rossum
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindigingsovereenkomst huur bedrijfsruimte niet als nieuwe huurovereenkomst

In deze zaak ging het om een geschil over de beëindiging van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte. De huurster had financiële problemen en partijen sloten een overeenkomst tot beëindiging van de huur per 31 december 2016, met een huurverlaging en mogelijkheid tot tussentijdse opzegging. De huurster stelde dat deze overeenkomst een nieuwe huurovereenkomst was, zonder vereiste toestemming kantonrechter, en dat zij dus beschermd bleef door dwingendrechtelijke huurbescherming.

De voorzieningenrechter wees de vorderingen van de verhuurder af omdat niet uitgesloten was dat de overeenkomst als nieuwe huurovereenkomst zou worden gezien. Het hof kwam echter tot een ander oordeel. Het stelde vast dat de overeenkomst van 19 december 2014 een beëindigingsovereenkomst was zoals bedoeld in artikel 7:293 lid 3 BW, omdat deze onverplicht na aanvang van de oorspronkelijke huur was gesloten en niet de huurbescherming doorbrak.

Het hof vond dat de aanvullende afspraken over huurverlaging en tussentijdse opzegging niet leidden tot een nieuwe huurovereenkomst. De belangen van de huurster stonden niet in de weg aan ontruiming. Daarom vernietigde het hof het vonnis van de voorzieningenrechter en veroordeelde de huurster tot ontruiming van de bedrijfsruimte uiterlijk 31 januari 2017, betaling van huur vanaf 1 januari 2017, en gedogen van een te huur bord, met dwangsommen bij niet-naleving.

Uitkomst: De huurster is veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfsruimte uiterlijk 31 januari 2017 en betaling van huur vanaf 1 januari 2017.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.200.116/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/614346 / KG ZA 16-1041

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 december 2016

inzake

[appellante] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. M.J. Sarfaty te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.J. Borghuis te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 26 september 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de voorzieningenrechter), van 16 september 2016, in kort geding gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

De dagvaarding in hoger beroep bevat de grieven. [geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord ingediend.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Feiten

De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 2.1. tot en met 2.8 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende ) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

[appellante] is eigenaresse van de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: de bedrijfsruimte).

2.2.

[appellante] heeft met ingang van 1 januari 2011 de bedrijfsruimte verhuurd aan [geïntimeerde] voor € 55.000,-- per jaar.

2.3.

In de huurovereenkomst is onder meer bepaald:

3.1

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 2 (twee ) jaar, ingaande op 1 januari en lopende tot en met 31 december 2013.

3.2

Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 3 (drie) jaar, derhalve tot en met 31 december 2016. De overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor een aansluitende periode van 5 (vijf) jaar.

Waar 31 december 2016 staat, wordt 31 december 2015 bedoeld.

2.4.

Op 1 oktober 2014 heeft [geïntimeerde] [appellante] benaderd vanwege haar financiële moeilijkheden. In dat kader zijn partijen in onderhandeling getreden en hebben zij op of omstreeks 19 december 2014 een overeenkomst (hierna: de overeenkomst van 19 december 2014) gesloten, waarin – voor zover van belang – het navolgende is opgenomen:

1.1

De huurovereenkomst eindigt van rechtswege – en derhalve zonder dat opzegging daarvoor vereist is – met wederzijds goedvinden op 31 december 2016 .

1.2

Huurder kan de Huurovereenkomst voorafgaand aan 31 december 2016 enkel tussentijds opzeggen vanaf 1 januari 2016.

(…)

1.4.Huurder verplicht zich tot het leeg en ontruimd opleveren van het gehuurde uiterlijk per 31 december 2016 , zonder aanspraak te maken op huur- of ontruimingsbescherming of enige vergoeding uit welke hoofde ook.

2.1

Per 1 januari 2015 wordt de huurprijs verlaagd naar € 42.000,-- (te vermeerderen met BTW) per jaar.

(…)

5.1

Voor zover in onderhavige overeenkomst niet anders is overeengekomen, blijven de Huurovereenkomst en de toepasselijke Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte, ROZ model juli 2003, onverkort van kracht.

2.6.

Bij brief van 8 augustus 2016 heeft de advocaat van [geïntimeerde] aan [appellante] bericht dat [geïntimeerde] niet gebonden is aan een aantal bepalingen van de vaststellingsovereenkomst.

2.7.

Bij brief van 18 augustus 2016 heeft de advocaat van [appellante] daarop gereageerd en [geïntimeerde] verzocht te bevestigen dat zij het gehuurde weer ter beschikking zal stellen per 31 december 2016.

2.8.

[geïntimeerde] heeft geen gehoor gegeven aan dit verzoek van [appellante] .

3. Beoordeling

3.1.

In deze procedure vordert [appellante] ontruiming met enkele nevenvorderingen. Zij stelt daartoe onder verwijzing naar de overeenkomst van 19 december 2014 dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd tegen 31 december 2016. [geïntimeerde] heeft daar in haar verweer tegen de vorderingen tegenover gesteld dat de inhoud van artikel 1.1 van de overeenkomst van 19 december 2014 t haar niet bindt omdat deze overeenkomst moet worden beschouwd als een nieuwe huurovereenkomst, waarin zonder de benodigde voorafgaande toestemming van de kantonrechter is afgeweken van de dwingendrechtelijke huurbescherming. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen omdat niet uitgesloten is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de overeenkomst van 19 december 2014 als nieuwe huurovereenkomst moet worden aangemerkt, zodat deze in strijd is met de dwingendrechtelijke huurbescherming. De voorzieningenrechter heeft het daarom onvoldoende aannemelijk geacht dat de bodemrechter de gevorderde ontruiming zal toewijzen. Met de grieven komt [appellante] op tegen dit oordeel. Zij voert aan dat partijen geen nieuwe huurovereenkomst zijn aangegaan maar een beëindigingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:293 lid 3 BW.

3.2.

Het hof overweegt als volgt. [geïntimeerde] heeft onvoldoende betwist dat zij in het verleden regelmatig huurachterstanden heeft laten ontstaan en dat zij in 2014 aan [appellante] kenbaar heeft gemaakt dat zij genoodzaakt was de huurovereenkomst op te zeggen tegen 1 januari 2016 omdat zij de huurprijs niet langer kon opbrengen. Zij heeft [appellante] laten weten dat zij de huurovereenkomst alleen kon voortzetten als de huurprijs substantieel zou worden verlaagd en indien – anders dan in de huurovereenkomst voorzien – deze van jaar tot jaar kon worden opgezegd. [appellante] heeft daar niet mee willen instemmen. Na overleg zijn partijen beëindiging van de huurovereenkomst per 31 december 2016 schriftelijk overeengekomen. In deze overeenkomst is rekening gehouden met de mogelijkheid dat [geïntimeerde] voor de beoogde einddatum een andere bedrijfsruimte zou vinden, waartoe zij tussentijds zou mogen opzeggen. De huurprijs is voorts substantieel verlaagd.

3.3.

Tegen de geschetste achtergrond komt het hof tot een ander oordeel dan de voorzieningenrechter. Het hof beschouwt de overeenkomst van 19 december 2014 voorshands als een overeenkomst tot beëindiging met wederzijds goedvinden als bedoeld in artikel 7:293 lid 3 BW, nu deze overeenkomst door [geïntimeerde]
onverplicht is aangegaan
na aanvang van de huurovereenkomst.

Dat daarbij in het belang van [geïntimeerde] aanvullende afspraken zijn gemaakt, zoals huurverlaging en een mogelijkheid voor haar tot tussentijds opzeggen, impliceert - anders dan [geïntimeerde] bepleit - niet dat partijen een nieuwe huurovereenkomst zijn aangegaan. Ook niet indien de vertegenwoordiger van [appellante] - zoals [geïntimeerde] stelt - destijds heeft gezegd dat er met de overeenkomst sprake was van een "nieuwe verkorte huursituatie".

Dat de overeengekomen einddatum ligt op een later moment dan de datum waartegen [geïntimeerde] had kunnen (en aanvankelijk had willen) opzeggen, benadeelt de huurder onder de gegeven omstandigheden evenmin, gelet op de genoemde mogelijkheid tot tussentijds opzeggen. Deze wijziging doet, gelet op het betrekkelijk geringe verschil tussen deze data, ook overigens onvoldoende af aan het karakter van een beëindigingsovereenkomst.

Hetgeen [geïntimeerde] overigens heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.

3.4.

Het hof concludeert dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vorderingen van [appellante] zal toewijzen. De door [geïntimeerde] aangevoerde belangen staan niet aan dit oordeel in de weg. Nu [geïntimeerde] onvoldoende bestreden heeft toegelicht dat [appellante] bij ontruiming spoedeisend belang heeft, zal de gevraagde voorziening worden gegeven.

3.5.

Gelet op dit oordeel behoeven de grieven geen verdere afzonderlijke behandeling en zal het bestreden vonnis worden vernietigd. De vorderingen van [appellante] zullen als na te melden worden toegewezen. De vorderingen tot huurbetaling en tot gedogen van een “te huur bord” worden toegewezen en op deze laatste veroordeling zal een als na te melden te maximeren dwangsom worden gesteld. [geïntimeerde] zal worden verwezen in de proceskosten van beide instanties.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] de bedrijfsruimte aan de [adres] uiterlijk op 31 januari 2017 met het hare en de haren te ontruimen, onder achterlating van de aanwezige zaken welke eigendom zijn van [appellante] , en onder afgifte van alle in omloop zijnde sleutels, leeg, bezemschoon, in goede staat aan [appellante] ter beschikking te stellen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden, met machtiging van [appellante] om zo nodig die ontruiming zelf en op kosten van [geïntimeerde] te bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm;

veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellante] vanaf 1 januari 2017 tot aan de datum van algehele ontruiming een bedrag gelijk aan de laatst geldende huursom te betalen;

veroordeelt [geïntimeerde] om te gedogen dat een “te huur bord” aan het gehuurde wordt aangebracht, op straffe van een dwangsom van € 250,-- per dag tot een maximum van € 2.500,-- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [geïntimeerde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] begroot op € 696,75 aan verschotten en € 816,-- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 795,75 aan verschotten en € 894,-- voor salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, L.R. van Harinxma thoe Slooten en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 december 2016.