Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 15/00063
1 december 2016
uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak van 26 januari 2015 in de zaak met kenmerk AMS 14/3101 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Q], de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2014 de waarde van de onroerende zaak [de woning] (hierna: de woning) voor het jaar 2014 vastgesteld op
€ 395.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2014 bekendgemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bewaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 22 april 2014 de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De rechtbank heeft bij uitspraak van 26 januari 2015 – waarin belanghebbende en de heffingsambtenaar telkens zijn aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’ – op het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar als volgt beslist:
“De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 390.000,- en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting van de woning tot een aanslag berekend naar die waarde;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 45,- te vergoeden.”
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 13 februari 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en dit bij brief van 30 augustus 2016 aangevuld.
1.5.
Belanghebbende heeft op 7 september 2016 nadere stukken ingediend. Deze nadere stukken zijn in kopie aan de heffingsambtenaar verzonden.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 oktober 2016. Namens de heffingsambtenaar is verschenen R. Meyer. Belanghebbende is niet ter zitting verschenen . Blijkens gegevens van PostNL is de naar belanghebbende op 9 september 2016 per aangetekende post verzonden uitnodiging om op de zitting te verschijnen op 14 september 2016 bezorgd op het woonadres van belanghebbende. Belanghebbende is aldus tijdig en op de juiste wijze uitgenodigd, zodat de zitting doorgang heeft kunnen vinden. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
Het Hof stelt de feiten als volgt vast.
2.1.
Belanghebbende is in het jaar 2014 eigenaar van de woning. De woning betreft een geschakelde twee-onder-een-kap woning uit 1986. De woning heeft een grote dakkapel en een carport/eigen oprit. De inhoud van de woning is 352 m³; de kavel heeft een oppervlakte van 219 m².
2.2.
De woning is eind 2014 verkocht voor een bedrag van € 375.000. In 2015 hebben in de nabije omgeving van de woning meerdere woningtransacties plaatsgevonden; de koopsommen variëren van € 295.000 tot € 375.000. De WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2015, waardepeildatum 1 januari 2014, is vastgesteld op € 375.000.
2.3.
Tot de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde gedingstukken behoort een ‘Taxatiematrix’. In deze taxatiematrix is ter onderbouwing van de vastgestelde waarde aansluiting gezocht bij verkoopgegevens van twee vergelijkingsobjecten welke zijn gelegen in de omgeving van de woning. Dienaangaande vermeldt de taxatiematrix de volgende gegevens:
[vergelijkingsobject 1] (verkocht op 21 februari 2013 voor € 412.000)
Type object Rijwoning kop
Bouwjaar 1986
Bruto inhoud 352 m³
Kavel 285 m²
Bijgebouwen Geen
Kwaliteit/luxe Gemiddeld
Onderhoud Gemiddeld
Voorzieningen Goed, bovengemiddeld
Ligging Goed, bovengemiddeld, vrij uitzicht
Buurwoning onderhavige woning
[vergelijkingsobject 2] (verkocht op 2 juli 2012 voor € 330.000)
Type object Rijwoning
Bouwjaar 1987
Bruto inhoud 340 m³
Kavel 129 m²
Bijgebouwen Garage
Kwaliteit/luxe Gemiddeld
Onderhoud Gemiddeld
Voorzieningen Gemiddeld
Ligging Gemiddeld
Geen eigen oprit/parkeerplaats
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de WOZ-waarde van de woning op
1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) niet te hoog is vastgesteld.
3.2.
De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep een WOZ-waarde van € 390.000. Belanghebbende bepleit een waarde van € 345.000.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard reeds omdat de heffingsambtenaar hangende het beroep de WOZ-waarde heeft verlaagd tot € 390.000. Naar het oordeel van de rechtbank is deze waarde niet te hoog en de rechtbank heeft daartoe – voor zover in hoger beroep nog relevant – het volgende overwogen:
“(…)
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Verweerder heeft de vastgestelde WOZ waarde onderbouwd aan de hand van twee vergelijkingsobjecten, te weten een woning aan de [vergelijkingsobject 1], die is verkocht op 21 februari 2013 voor € 412.000,- en een woning aan de [vergelijkingsobject 2] die is verkocht op 2 juli 2012 voor € 330.000.
6. Ten aanzien van het door verweerder gehanteerde vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 1] heeft eiser ter zitting aangevoerd dat hier geen sprake is van een reëele, marktconforme transactie. De bewoonster, de dochter van de huidige eigenaar, woonde al ongeveer twee jaar in deze woning voor de registratie in het kadaster. Volgens eiser was de woning echter al eerder verkocht. Deze transactie is daarom volgens eiser niet bruikbaar als vergelijkingsobject.
7. Verweerder heeft in reactie op eisers stelling de leveringsakte van de [vergelijkingsobject 1] te [Q] geraadpleegd. Hieruit volgt dat het koopcontract op 14 november 2012 is getekend, slechts anderhalve maand voor de onderhavige waardepeildatum 1 januari 2013. Het verkoopcijfer is volgens verweerder dan ook zeer goed bruikbaar.
8. De stelling van eiser dat de [vergelijkingsobject 1] niet als vergelijkingsobject kan worden gebruikt volgt de rechtbank niet. Eiser heeft in reactie op de leveringsakte gesteld dat op papier alles blijkbaar volgens de regels is gegaan. Eiser kan echter nog altijd niet plaatsen dat de verkoopprijs, in de periode van flink lagere huizenprijzen, op die waarde is gesteld. Eiser heeft zijn stelling echter op geen enkele wijze kunnen onderbouwen. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan te nemen dat ten aanzien van deze woning geen sprake is geweest van een marktconforme transactie. Nu de transactiedatum zeer dicht bij de waardepeildatum is gelegen en het vergelijkingsobject naar het oordeel van de rechtbank vanwege de grootte, ligging en het type woning voldoende vergelijkbaar is met de woning van eiser, ziet de rechtbank geen reden om het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 1] buiten beschouwing te laten. Ook het vergelijkingsobject gelegen aan de [vergelijkingsobject 2] is naar het oordeel van de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. Verweerder heeft deze objecten dan ook kunnen gebruiken ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. (…)”
4.2.
Het Hof komt – met inachtneming van het hiernavolgende – tot hetzelfde oordeel als de rechtbank. Mede naar aanleiding van hetgeen in hoger beroep nog door partijen naar voren is gebracht, overweegt het Hof hierover als volgt.
4.3.
Belanghebbende stelt zich – onder verwijzing naar de vastgestelde WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2015 alsmede de onder 2.2 vermelde woningtransacties – op het standpunt dat de WOZ-waarde voor het jaar 2014 te hoog is vastgesteld en verzoekt het Hof deze vast te stellen op € 345.000. Belanghebbende neemt hierbij het standpunt in dat eind 2014 de huizenmarkt ‘nadrukkelijk is aangetrokken’.
4.4.
Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met zijn onder 2.3 vermelde taxatiematrix heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Daartoe overweegt het Hof dat de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] – anders dan de door belanghebbende aangevoerde woningtransacties – kort na respectievelijk voor de waardepeildatum zijn verkocht en – zoals de rechtbank terecht heeft geoordeeld – wat betreft type, uitstraling, omvang en ligging voldoende met de woning vergelijkbaar zijn. Met name de naastgelegen buurwoning [vergelijkingsobject 1] is goed vergelijkbaar. Het Hof constateert dienaangaande dat belanghebbende zijn bij de rechtbank ter zitting ingenomen stelling dat hier sprake zou zijn van een niet-marktconforme transactie in hoger beroep niet heeft herhaald en het Hof ziet overigens geen aanleiding op dit punt anders te oordelen dan de rechtbank. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de (nader) op € 390.000 vastgestelde waarde. Rekening houdend met de verschillen – dat wil zeggen waardebepalende elementen – tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, zoals de aanwezigheid van een dakkapel/garage/carport, de inhoud en het kaveloppervlak, welke verschillen de heffingsambtenaar genoegzaam heeft toegelicht, geven die verkoopprijzen naar het oordeel van het Hof voldoende steun aan de conclusie dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2013 met € 390.000 niet te hoog is vastgesteld.
4.5.1.
Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat de thans in geschil zijnde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de vastgestelde WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2015, overweegt het Hof dat doel en strekking van de Wet WOZ met zich brengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak (jaar) opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van met de woning vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde die op een eerdere of latere waardepeildatum voor de onroerende zaak is vastgesteld, is in zoverre dan ook niet relevant. De stelling van belanghebbende wordt verworpen.
4.5.2.
Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat bij de waardering moet worden uitgegaan van de eind 2014 voor de woning overeengekomen verkoopprijs van € 375.000, overweegt het Hof dat deze transactie bijna twee jaar na de waardepeildatum tot stand is gekomen. Het Hof acht dit tijdsverloop te lang om de WOZ-waarde op de waardepeildatum te kunnen bepalen aan de hand van deze koopsom; dit transactiegegeven is daarom niet bruikbaar en doet niet af aan de hiervoor onder 4.4 weergegeven oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt met de transactiegegevens van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De door belanghebbende overige aangevoerde woningtransacties, die alle ruim twee jaar na de waardepeildatum hebben plaatsgevonden, acht het Hof om dezelfde reden evenmin bruikbaar om de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum te bepalen.
Slotsom
4.6.
De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. H.E. Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 1 december 2016 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.