Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 15/00164
22 december 2016
uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak van 11 maart 2015 in de zaak met kenmerk HAA 13/4963 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Y], de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2013 de waarde van de onroerende zaak [objectaanduiding] te [Z] voor het jaar 2013 vastgesteld op € 61.000.
1.1.2.
De heffingsambtenaar heeft in hetzelfde geschrift de aanslagen onroerendezaakbelastingen (eigenaars- en gebruikersdeel) voor het jaar 2013 (hierna: de aanslagen OZB) bekendgemaakt, elk berekend naar een grondslag van € 12.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 19 november 2013 de WOZ-waarde van de onroerende zaak verlaagd tot € 42.000. De heffingsambtenaar heeft bij diezelfde uitspraak de onder 1.1.2 vermelde aanslagen OZB verminderd, elk berekend naar een grondslag van € 7.000.
1.3.
De rechtbank heeft bij uitspraak van 11 maart 2015 het beroep inzake de vastgestelde waarde ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 9 april 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 oktober 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
1.6.
Na sluiting van het onderzoek heeft de heffingsambtenaar op 3 november 2016 een stuk ingediend, welk stuk hij eveneens aan belanghebbende heeft verzonden. Het Hof heeft hierin geen aanleiding gezien het onderzoek te heropenen, aangezien de daarin opgenomen mededelingen (omtrent uitbetaling van verminderingen van aanslagen over de jaren 2012 en 2014) nier relevant zijn voor de onderhavige procedure. Het Hof heeft het stuk retour gezonden aan de heffingsambtenaar.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak [objectaanduiding] (voorheen aangeduid als [XXX]).
2.2.
De onroerende zaak betreft een tuinbouwbedrijf, bestaande uit grond, tuinbouwkassen en een schuur. De grond heeft een totale oppervlakte van ongeveer 11.700 m².
2.3.1.
De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2012 laten taxeren door J.G. Kampert (hierna: de taxateur). In het ter zake opgemaakte taxatierapport, gedagtekend 12 maart 2014, is vermeld dat van de totale oppervlakte ter grootte van 11.700 m² – na het buiten aanmerking laten van vrijgestelde cultuurgrond – een gedeelte ter grootte van 1.830 m² bij de waardering is betrokken.
2.3.2.
De door de taxateur bepaalde waarde is blijkens het taxatierapport als volgt opgebouwd:
Kas (type Venlo)
Prijs per m³
Waarde
1.416 m²
€ 0
€ 0
Schuur
Prijs per stuk
1 stuks
€ 0
€ 0
Ondergrond kas
Prijs per m²
1.487 m²
€ 23
€ 34.201
Grond bij niet-woning
Prijs per m²
343 m²
€ 23
€ 7.889
WOZ-waarde totaal afgerond
€ 42.000
OZB-waarde totaal afgerond
€ 7.000
Verder zijn in het taxatierapport (onder meer) de volgende gegevens in een matrix – ter zitting is een verbeterde matrix overgelegd – opgenomen:
Adres
Gebouwen
Waarde bijge-bouwen
Verkoop-datum
verkoop-prijs
Opp(…)perceel
Prijs per m²
Bestem-ming
[object]
Kas Venlo 1.416 m² Schuur 40m²
€ 0
n.v.t.
n.v.t.
Totaal
11.700 m²
Meegetaxeerd
1.830 m²
€ 23
Agrarisch
[vergelijkingsobject 1]
Kas
Breedkapper
147 m²
€ 882
28-12-2010
€ 28.050
748 m²
€ 36,32
Agrarisch
[vergelijkingsobject 2]
Schuur 480 m²
Bouwjaar 2012
Metalen wanden
€ 82.080
01-04-2014
€ 125.000
1.210 m²
€ 35,47
Agrarisch
Voornoemde verbetering houdt verband met het oppervlak van de schuur alsmede de verkoopprijs van het [vergelijkingsobject 2]. In eerste aanleg is de heffingsambtenaar uitgegaan van een oppervlak van 330 m² en een verkoopprijs van € 100.000; dit leidde tot een vierkante meterprijs van € 36.
3.Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van 1 januari 2012. Belanghebbende bestrijdt in hoger beroep ook de vastgestelde OZB-waarde van € 7.000.
4.Beoordeling van het geschil
WOZ-waarde
4.1.
De bewijslast met betrekking tot de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ rust op de heffingsambtenaar. De waarde wordt volgens dat artikel bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
4.2.
De heffingsambtenaar heeft – evenals in eerste aanleg – ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast onder andere verwezen naar het onder 2.3.2 vermelde rapport en de bijbehorende matrix waarin de waarde van de onroerende zaak wordt bepaald op € 42.000 alsmede op een bij het rapport gevoegde Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten (hierna: de Taxatiewijzer), met daarin een grondwaardetabel die betrekking heeft op ‘erf zonder een woning daarop’ in de regio [Y] aan de hand waarvan de onroerende zaak is gewaardeerd op € 52.869.
4.3.
De rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast en zij heeft daartoe – voor zover in hoger beroep relevant – het volgende overwogen:
“5. (…) In dit taxatierapport [
d.d. 12 maart 2014] is, behoudens gegevens van de onroerende zaak en van een tweetal vergelijkingsobjecten, tevens een berekening van de waarde van de onroerende zaak opgenomen, welke berekening is gebaseerd op de bij het taxatierapport gevoegde Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten (hierna: de Taxatiewijzer), met daarin een grondwaardetabel die betrekking heeft op ‘erf zonder een woning daarop’ in de regio [Y], die, naar de rechtbank begrijpt, is opgesteld op basis van verkopen in dat gebied. De berekening op grond van de Taxatiewijzer leidt tot een waarde van de onroerende zaak van € 52.869. De rechtbank heeft geen reden aan de juistheid van de gehanteerde tabel te twijfelen en is van oordeel dat verweerder hiermee aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van € 42.000 niet te hoog is. Ook de verkoopcijfers van de eveneens in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] - ook in de regio gelegen percelen grond met kassen en/of schuren en met een agrarische bestemming, met een gemiddelde waarde per vierkante meter van € 36,32 en € 36 - geven steun aan het oordeel dat de voor de onroerende zaak gestelde waarde van € 42.000 - met een gemiddelde waarde per vierkante meter van € 23 - niet te hoog is. (…)”
d.d. 12 maart 2014] is, behoudens gegevens van de onroerende zaak en van een tweetal vergelijkingsobjecten, tevens een berekening van de waarde van de onroerende zaak opgenomen, welke berekening is gebaseerd op de bij het taxatierapport gevoegde Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten (hierna: de Taxatiewijzer), met daarin een grondwaardetabel die betrekking heeft op ‘erf zonder een woning daarop’ in de regio [Y], die, naar de rechtbank begrijpt, is opgesteld op basis van verkopen in dat gebied. De berekening op grond van de Taxatiewijzer leidt tot een waarde van de onroerende zaak van € 52.869. De rechtbank heeft geen reden aan de juistheid van de gehanteerde tabel te twijfelen en is van oordeel dat verweerder hiermee aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van € 42.000 niet te hoog is. Ook de verkoopcijfers van de eveneens in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] - ook in de regio gelegen percelen grond met kassen en/of schuren en met een agrarische bestemming, met een gemiddelde waarde per vierkante meter van € 36,32 en € 36 - geven steun aan het oordeel dat de voor de onroerende zaak gestelde waarde van € 42.000 - met een gemiddelde waarde per vierkante meter van € 23 - niet te hoog is. (…)”
4.4.
Het Hof verenigt zich met het oordeel van de rechtbank alsmede met de gronden waarop het berust, met dien verstande dat het Hof daarbij uitgaat van de in hoger beroep overgelegde verbeterde matrix. Mede naar aanleiding van hetgeen belanghebbende in hoger beroep aanvoert, overweegt het Hof verder het volgende.
4.5.1.
Blijkens het taxatierapport is van de totale oppervlakte ter grootte van 11.700 m² een stuk grond van 9.870 m² buiten de waardering gehouden (het Hof begrijpt: op de voet van artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken; de ‘cultuurgrondvrijstelling’). Voorts is aan de op het perceel aanwezige opstallen (kas en schuur) geen waarde toegekend vanwege de slechte staat waarin ze verkeren. De onroerende zaak is aldus getaxeerd op (afgerond) € 42.000 (grond 1.830 m² (ondergrond kas 1.487 m² + grond bij niet-woning 343 m²) x € 23). Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar gehanteerde maatvoering op zichzelf niet bestreden, zodat het Hof deze in het hierna volgende tot uitgangspunt neemt.
4.5.2.
Het Hof acht met de rechtbank de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] (hierna tezamen: de vergelijkingsobjecten) wat betreft type (tuinbouwbedrijf; bestemming: agrarisch-tuinbouw) voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak, zodat – ook naar het oordeel van het Hof – de daarvoor gerealiseerde koopsommen kunnen dienen ter staving van de vastgestelde waarde.
4.6.1.
Belanghebbende stelt in hoger beroep – in de kern weergegeven en naar het Hof begrijpt – dat de bestemming van het [vergelijkingsobject 1] ten tijde van verkoop niet (meer) een agrarische was; volgens belanghebbende wist de koper van plannen van de gemeente [Y] om aldaar 13.000 woningen te realiseren. Voorts wijst belanghebbende erop dat het tuinbedrijf dat op het desbetreffende stuk grond werd uitgeoefend niet rendabel was. De heffingsambtenaar heeft het een en ander – mede onder verwijzing naar het bestemmingsplan d.d. 17 juni 2011 – bestreden: de bestemming van het vergelijkingsobject is nog steeds ‘agrarisch-tuinbouw’ en de Gemeente [Y] is voornemens om 10.000 woningen te realiseren in de zogenoemde Westflank, een gebied waartoe het vergelijkingsobject niet behoort.
4.6.2.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de bestemming van het [vergelijkingsobject 1] niet is gewijzigd. De enkele, niet nader onderbouwde betwisting door belanghebbende doet daaraan niet af. Hetgeen overigens door belanghebbende is aangevoerd, acht het Hof, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onvoldoende om het [vergelijkingsobject 1], althans de koopsom daarvan, buiten beschouwing te laten. De enkele omstandigheid dat sprake zou zijn geweest van een onrendabel tuinbouwbedrijf is daarvoor onvoldoende.
4.6.3.
Belanghebbende voert voorts in hoger beroep aan dat de opstallen (kassen) die op het perceel van het [vergelijkingsobject 2] aanwezig waren, door de verkoper moesten worden gesloopt en afgevoerd; de heffingsambtenaar zou met de kosten daarvan ten onrechte geen rekening hebben gehouden. De heffingsambtenaar heeft deze stelling bestreden door te verwijzen naar een luchtfoto na verkoop: op de foto zijn de kassen zichtbaar, aldus de heffingsambtenaar.
4.6.4.
Het Hof overweegt dienaangaande dat belanghebbende de constatering van de heffingsambtenaar dat de kassen niet zijn gesloopt, niet heeft bestreden. De andersluidende stelling van belanghebbende kan – naar het oordeel van het Hof – niet slagen, reeds omdat deze geen steun vindt in de feiten.
4.6.5.
Belanghebbende wijst in hoger beroep op de verkoop – dat is niet in geschil – van enkele percelen grond aan de [objectaanduiding] op 27 februari 2015 voor een bedrag van € 126.500. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat deze verkoop bij de onderhavige waardering tot uitgangspunt moet dienen, kan het Hof belanghebbende daarin niet volgen, omdat – naar zijn oordeel – deze verkoop te ver na de onderhavige waardepeildatum 1 januari 2012 tot stand is gekomen. Bovendien heeft de heffingsambtenaar onbetwist en gemotiveerd gesteld dat op een deel van de percelen aan de [objectaanduiding] geen ‘agrarische’ bestemming rust maar een ‘groene’ bestemming, zodat de (gemiddelde) vierkante meterprijs een stuk lager is. Gelet daarop volgt het Hof de heffingsambtenaar in zijn stelling dat de percelen grond aan de [objectaanduiding] bij de onderhavige waardering niet bruikbaar zijn, althans minder dan voormelde vergelijkingsobjecten.
4.7.1.
Belanghebbende stelt zich ter zitting op het standpunt – naar het Hof begrijpt – dat de heffingsambtenaar ten onrechte waarde heeft toegekend aan het stuk grond van 343 m² (aangeduid in de matrix als ‘grond-niet woning’). Het gaat hier volgens belanghebbende om een stukje grond gelegen onder de dijk, dat onbeteelbaar, onproductief en onverkoopbaar is zodat het stuk grond daarom op nihil moet worden gewaardeerd.
4.7.2.
Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat bij de waardering geen, althans onvoldoende, rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak – in casu dat 343 m² van het perceel, kort gezegd, vanwege de ligging niet bruikbaar is als agrarische grond – overweegt het Hof dat blijkens de matrix is uitgegaan van een vierkante meterprijs van € 23 terwijl uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten (na herleiding) een gemiddelde vierkante meterprijs van € 35,90 blijkt. Het Hof acht aannemelijk dat aldus – bij zowel de WOZ-waarde als bij de OZB-waarde (zie 2.3.2) – rekening is gehouden met voornoemd verschil. Dat het stuk grond vanwege de ligging onder de dijk op nihil moet worden gewaardeerd acht het Hof niet aannemelijk. Hetgeen belanghebbende hierover heeft aangevoerd, acht het Hof onvoldoende voor een dergelijke conclusie.
OZB-waarde
4.8.1.
De heffingsambtenaar heeft bij het vaststellen van de OZB-aanslagen op de voet van artikel 220d van de Gemeentewet de cultuurgrondvrijstelling toegepast. De heffingsambtenaar heeft voor een deel grond, groot 343 m² (aangeduid in de matrix als ‘grond-niet woning’), niet voornoemde vrijstelling toegepast, omdat dit deel – aldus begrijpt het Hof – niet bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. Daarvan uitgaande heeft de heffingsambtenaar de OZB-aanslagen opgelegd, elk berekend naar een waarde van (afgerond) € 7.000 (343 m² * € 23).
4.8.2.
Voor zover belanghebbende zich met zijn betoog (zie 4.7.1) ook heeft bedoeld te beroepen op toepassing van de vrijstelling van artikel 220d van de Gemeentewet ter zake van het stuk grond van 343 m², overweegt het Hof het volgende.
4.8.3.
Artikel 220d van de Gemeentewet luidt – voor zover hier van belang – als volgt:
“1. In afwijking in zoverre van artikel 220c wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerende-zaakbelastingen buiten aanmerking gelaten, voor zover dit niet reeds is geschied bij de bepaling van de in dat artikel bedoelde waarde, de waarde van:
a.ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, daaronder mede begrepen de open grond, alsmede de ondergrond van glasopstanden, die bedrijfsmatig aangewend wordt voor de kweek of teelt van gewassen, zonder daarbij de ondergrond als voedingsbodem te gebruiken;
b.glasopstanden, die bedrijfsmatig worden aangewend voor de kweek of teelt van gewassen, voor zover die ondergrond daarvan bestaat uit de in onderdeel a bedoelde grond;”
4.8.4.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht geen vrijstelling heeft toegepast op het stuk grond van 343 m². Daartoe overweegt het Hof dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat het stuk grond bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd. Dit te minder nu belanghebbende zelf ter zitting heeft verklaard – zo begrijpt het Hof – dat het stuk grond niet wordt aangewend voor bedrijfsmatige activiteiten.
4.9.
De klachten van belanghebbende over hem in rekening gebrachte aanmaningskosten en de terugbetaling van gemeentebelastingen over eerdere jaren vallen buiten het bestek van de onderhavige procedure.
Slotsom
4.10.
De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. H.E. Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 22 december 2016 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.