ECLI:NL:GHAMS:2016:652

• Datum uitspraak: 23 februari 2016
• Publicatiedatum: 25 februari 2016
• Zaaknummer: 200.175.093/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.J.M. Smit; C.C. Meijer; E.M. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming van woning in kort geding afgewezen wegens onvoldoende bewijs van rechtsgeldige huurovereenkomst

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 23 februari 2016 uitspraak gedaan in hoger beroep over een vordering tot ontruiming van een woning. De appellant, die zich als huurder beschouwde, had in eerste aanleg een kort geding aangespannen tegen de geïntimeerden, die de woning bewoonden. De voorzieningenrechter had de vordering van de appellant afgewezen, omdat er te veel twijfel bestond over de rechtsgeldigheid van de huurovereenkomst tussen de appellant en de overleden verhuurder, [X]. De appellant stelde dat hij een huurovereenkomst had met [X] en dat hij recht had op de woning, maar het hof oordeelde dat er onvoldoende bewijs was voor de rechtsgeldigheid van deze overeenkomst. Het hof concludeerde dat de omstandigheden rondom de huurovereenkomst deden vermoeden dat er sprake was van een schijnconstructie, waarbij de huurovereenkomst was opgezet om de illegale verhuur van de woning aan toeristen te verdoezelen. De appellant had niet kunnen aantonen dat hij een ouder huurrecht had dat boven dat van de geïntimeerden prevaleerde. Het hof bekrachtigde het vonnis van de voorzieningenrechter en veroordeelde de appellant in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.175.093/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/588129 / KG ZA 15-680

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 februari 2016

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. S. Hulsman te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde sub 1] ,

2.
[geïntimeerde sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. C. Ravesteijn te Amsterdam,

3.
ANDEREN DIE ALS GEBRUIKERS OF ALS GEWEZEN GEBRUIKERS KRACHTENS EEN PERSOONLIJK OF ZAKELIJK RECHT VERBLIJVEN IN DE GEBOUWDE ONROERENDE ZAAK OF GEDEELTE HIERVAN, PLAATSELIJK BEKEND ALS [ adres 1] ,

geïntimeerden,

niet verschenen.

1. Het geding in hoger beroep

Appellant wordt hierna [appellant] , geïntimeerden sub 1 en 2 worden hierna gezamenlijk [geïntimeerden] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 4 augustus 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de voorzieningenrechter) van 8 juli 2015, dat onder bovenvermeld zaaknummer is gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en onder anderen [geïntimeerden] als gedaagden in conventie, tevens eiseressen in reconventie.

Tegen geïntimeerden sub 3 is verstek verleend.

[appellant] heeft daarna een memorie van grieven met producties ingediend.

Op de rol van 24 november 2015 is verval verleend van het recht van [geïntimeerden] op het nemen van een memorie van antwoord.

Daarna heeft [appellant] arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [appellant] zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met rente.

2. Feiten

2.1.

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.11 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die niet ter discussie staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.1.

[geïntimeerde sub 1] heeft op 26 februari 2015 een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van één jaar gesloten met [X] (hierna: [X] ) met betrekking tot een op dat moment aan [X] in eigendom toebehorend appartement aan de [ adres 1] (hierna de woning). De huur is ingegaan op 30 maart 2015. [geïntimeerden] bewonen de woning sinds 28 februari 2015. De totale huurprijs bedraagt € 1.495,- per maand. De woning wordt beheerd door A1 Executive Estate (hierna de beheerder).

2.1.2

[X] is op 28 maart 2015 overleden.

2.1.3.

Na het overlijden van [X] heeft [appellant] zich gemeld bij de beheerder en [geïntimeerden] Hij heeft zich, onder overlegging van een huurovereenkomst van 25 september 2013 met betrekking tot de woning tussen hem en [X] , op het standpunt gesteld dat hij de rechtmatige huurder van de woning is en heeft [geïntimeerden] verzocht de woning te verlaten.

2.1.4.

In de door [appellant] overgelegde tijdelijke huurovereenkomst van 25 september 2013, die is aangegaan voor de duur van één jaar, staat dat de woning aan hem is verhuurd voor een huur van € 580,- per maand, vermeerderd met een voorschot van € 50,- per maand voor bijkomende leveringen en diensten.

2.1.5.

[appellant] heeft op 31 maart 2015 de politie ingeschakeld. De politie heeft [geïntimeerden] gesommeerd de woning te verlaten aangezien [appellant] een huurovereenkomst van een eerdere datum kon tonen. [appellant] heeft [geïntimeerden] vervolgens een week de tijd gegeven de woning te verlaten.

2.1.6.

[geïntimeerden] hebben de woning in de aan hen gegunde periode niet verlaten. De advocaat van [appellant] heeft [geïntimeerden] bij brief van 13 april 2015 gesommeerd zulks alsnog binnen vijf dagen na dagtekening van de brief te doen, bij gebreke waarvan hun een juridische procedure in het vooruitzicht is gesteld.

2.1.7.

In een e-mail van 27 april 2015 van een medewerker van de beheerder aan de politie staat, voor zover voor deze procedure van belang, het volgende:

“Wij hebben elkaar eerder gesproken betreffende de probeersels van de heer [appellant] , om de

bewoonsters van het appartement aan de [adres 2] er uit te krijgen en intussen is het

duidelijk dat de heer [appellant] juridisch en ook praktisch geen enkel recht heeft om in dat appartement te

verblijven, noch daar aanspraak op te maken. Hij is intussen zover gegaan dat hij -- zodra een van de

dames buiten komt - ze aan te spreken en ze lastig te vallen. Intussen heeft hij ook al een mep

uitgedeeld en ziet het er naar uit dat hij, omdat hij geen andere middelen heeft, deze weg is

ingeslagen. Op aanraden van de advocaat van de dames zijn ze naar het bureau getogen om aangifte

te doen vorige week. Daar werden ze echter weggestuurd en moesten ze een afspraak maken met u.

Ze houden de dagelijkse treiterijen van de heer [appellant] niet lang meer vol. (...) Ik begrijp dat u vandaag

andere zaken aan het oplossen bent, maar hopelijk kunt u de dames morgen ontvangen om aangifte te doen. (...)”

2.1.8.

In een brief van 12 augustus 2014 aan onder meer [X] heeft de gemeente Amsterdam (verder: de gemeente) bericht dat door toezichthouders van het Stadsdeel Centrum op 12 augustus 2014 in de woning en de ondergelegen woningen, die ook aan [X] toebehoorden, toeristen zijn aangetroffen zonder dat sprake is van een

logiesgebouw met een vlucht- en brandveilige situatie. De gemeente heeft [X]

gelast het gebruik van het adres als logiesgebouw te staken en meegedeeld dat

zij de voordeuren van de logiesverblijven heeft afgesloten door het slot te

vervangen.

2.1.9.

Bij vonnis van 16 januari 2015 tussen een (beweerdelijk) huurder van een andere woning van [X] , gelegen aan de [adres 3] (huur € 600,- per maand) heeft de kantonrechter te Amsterdam de vordering van die (beweerdelijk) huurder om weer tot de woning te worden toegelaten, afgewezen op de grond dat sprake is van een schijnovereenkomst.

2.1.10.

In eerste aanleg heeft [appellant] een aantal kwitanties overgelegd, sommige op afzonderlijke stroken papier, andere in viertallen op hetzelfde vel papier, telkens ten bewijze van de contante betaling van een maand huur in de periode oktober 2013 - februari 2015.

2.1.11.

In een ongedateerde verklaring heeft [A] het volgende verklaard:

“Hierbij verklaar ik dat ik in opdracht van wijlen [X] huurcontracten heb opgesteld en

ook die van [appellant] . Ik meen mij te kunnen herinneren dat ik dit contract heb opgesteld eind

augustus of september 2013. Exacte datum weet ik niet meer.

Ook stelde ik in opdracht van [X] de kwitanties op. Deze kwitanties werden overhandigd aan [appellant] na ontvangst van de huur. Hier ben ik ook een aantal keren bij geweest. Deze ondertekende [X] en overhandigde deze aan [appellant] .”

2.1.12.

In een ongedateerde verklaring heeft [B] , partner van [A] , het volgende verklaard:

“Hierbij verklaar ik dat ik [appellant] heb leren kennen in café de Koophandel op de Bloemgracht. Wij raakten bevriend en ik ben dan ook herhaaldelijk een aantal keren bij [appellant] op visite geweest in [de woning, hof].”

3. Beoordeling

3.1.

[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd dat [geïntimeerden] en de andere gedaagden worden veroordeeld de woning te ontruimen, op straffe van verbeurte van dwangsommen, met hun veroordeling in de proceskosten.

3.2.

De voorzieningenrechter heeft de door [appellant] gevraagde voorziening geweigerd en [appellant] veroordeeld in de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op.

3.3.

Met de
grieven 1 tot en met 3 bestrijdt [appellant] het oordeel van de voorzieningen-rechter dat, kort gezegd, voorshands teveel twijfel bestaat over de vraag of een rechtsgeldige huurovereenkomst tussen [appellant] en [X] tot stand is gekomen.

3.4.

Het hof stelt voorop dat in een kort geding een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar is indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat de uitkomst van een bodemprocedure wordt afgewacht.

3.5.

[appellant] dient (aldus) voldoende aannemelijk te maken dat hij een ouder huurrecht op de woning heeft, dat boven het huurrecht van [geïntimeerden] prevaleert.

3.6.

[appellant] stelt dat [X] hem de woning te huur heeft aangeboden toen hij, [appellant] , dakloos was en dat hij (daarom) de voorwaarde van [X] , dat [appellant] de woning af en toe moest verlaten zodat [X] de woning aan toeristen kon verhuren, daarbij op de koop heeft toegenomen. Volgens [appellant] vond de verhuur aan toeristen slechts incidenteel plaats. Eind januari 2015 is [appellant] enige tijd afwezig geweest en bij terugkomst bleek dat hij geen toegang meer tot de woning had en dat [geïntimeerden] hun intrek in de woning hadden genomen, aldus steeds [appellant] . [appellant] beroept zich op de door hem overgelegde huurovereenkomst en kwitanties, de verklaringen van [A] en [B] en de als productie 5 bij de memorie van grieven overgelegde poststukken waaruit blijkt dat [appellant] op het adres van de woning post ontving. Daarnaast heeft [appellant] gewezen op de omstandigheid dat [X] in de bezwaarprocedure tegen de door de gemeente toegepaste bestuursdwang heeft aangevoerd dat sprake was van rechtmatige verhuur aan onder meer [appellant] .

3.7.

Het hof constateert (evenals de voorzieningenrechter) dat de onderhavige zaak opmerkelijk veel overeenkomsten vertoont met het feitencomplex dat aan het in 2.1.9 genoemde vonnis van 16 januari 2015 ten grondslag ligt en waarin is geoordeeld dat sprake is van een schijnconstructie met betrekking tot een andere woning van [X] . Ook in de onderhavige zaak is sprake van een gestelde huurovereenkomst waarin een woning van [X] , gezien de ligging daarvan, voor een opvallend lage huurprijs is verhuurd. Ook wordt in de onderhavige zaak gesteld dat de huur steeds contant is voldaan, tegen ontvangst van kwitanties die in uiterlijk en opmaak verrassend weinig van elkaar verschillen. Voorts is in de onderhavige zaak door de gemeente geconstateerd dat de woning en de daaronder gelegen woningen als toeristenlogies in gebruik waren zonder dat aan de wettelijke vereisten daarvoor was voldaan. Die constatering heeft plaatsgevonden in de periode dat [appellant] stelt huurder van de woning te zijn. Daarbij komt dat het betoog van [geïntimeerden] dat [X] , nadat hij in 2014 met de onregelmatige verhuur van de woning aan toeristen tegen de lamp was gelopen, de woning eerst aan een expat heeft verhuurd en daarna aan hen, in zoverre is bevestigd dat een zekere mevrouw [C] ter zitting in eerste aanleg heeft verklaard dat de woning, voordat deze aan [geïntimeerden] werd verhuurd, aan een expat was verhuurd en dat zij als makelaar bij het sluiten van beide huurcontracten aanwezig is geweest. Deze omstandigheden, in samenhang bezien, maken aannemelijk dat ook in het onderhavige geval sprake was van een schijnconstructie, waarbij tussen [X] en [appellant] een huurovereenkomst is gesloten om de illegale verhuur van de woning aan toeristen door [X] te verdoezelen en om [appellant] een inschrijfadres te bieden. Hetgeen [appellant] hier tegenover stelt en de stukken die hij in dat verband in het geding heeft gebracht, doen aan dat vermoeden niet af. De door [appellant] overlegde verklaringen van [A] en [B] zijn te summier en in te algemene bewoordingen gesteld om anders te kunnen oordelen. De stelling van [appellant] dat [X] hem een woning heeft aangeboden toen hij dakloos was, komt het hof, zonder nadere toelichting die ontbreekt, ook overigens niet (voldoende) aannemelijk voor. Gezien het vorenstaande is in dit geding niet voldoende aannemelijk geworden dat tussen [appellant] en [X] een rechtsgeldige huurovereenkomst is gesloten, zodat evenmin voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter een door [appellant] ingestelde ontruimingsvordering zal toewijzen. De gevorderde ontruiming is dan ook terecht afgewezen, ook tegen de niet verschenen geïntimeerden. De grieven 1 tot en met 3 falen derhalve.

3.9.

Gelet op deze uitkomst is [appellant] terecht veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg.
Grief 4 faalt eveneens.

3.8.

Nu deze kort geding procedure zich niet leent voor bewijs(levering), gaat het hof voorbij aan het bewijsaanbod van [appellant] .

3.10.

De slotsom is dat de grieven falen en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 311,00 aan verschotten.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, C.C. Meijer en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2016.