Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.183.721/01 NOT
nummer eerste aanleg : AL/2015/138
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 4 april 2017
inzake
[naam] ,
wonend te [plaats] ,
appellant,
tegen
mr. [naam] ,
kandidaat-notaris te [plaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. T.J.P. Jager, advocaat te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellant (hierna: klager) heeft op 12 januari 2016 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 17 december 2015 (ECLI:NL:TNORARL:2015:86). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen geïntimeerde (hierna: de kandidaat-notaris) in alle onderdelen ongegrond verklaard.
1.2.
Op 17 februari 2016 heeft klager een aanvullend beroepschrift in het geding gebracht.
1.3.
De kandidaat-notaris heeft op 22 april 2016 een verweerschrift bij het hof ingediend.
1.4.
Klager heeft op 18 en 19 oktober 2016 nog aanvullende stukken bij het hof ingediend die hij reeds per e-mail aan het hof had verzonden op 17 oktober 2016. Het hof heeft klager bericht dat het e-mailbericht van 17 oktober 2016 buiten beschouwing gelaten zou worden omdat dit stuk is aangemerkt als een repliek, waarvoor geen toestemming was gegeven. Het hof heeft wel kennisgenomen van de aanvullende producties bij genoemd e-mailbericht.
1.5.
Op 9 januari 2017 heeft de kandidaat-notaris nog aanvullende producties bij het hof ingediend.
1.6.
Op 11, 12 en 16 januari 2017 heeft klager nog aanvullende stukken in het geding gebracht die hij reeds per e-mailberichten van 6,7 en 8 januari 2017 aan het hof had verzonden.
1.7.
De zaak is, tezamen met de zaak met zaaknummer 200.183.579/01 NOT (klacht tegen notaris mr. [naam] , hierna: de notaris, op wiens kantoor de kandidaat-notaris werkzaam was), behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 19 januari 2017. Klager en de gemachtigde van de kandidaat-notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; beiden aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota. De kandidaat-notaris is, met berichtgeving vooraf, niet verschenen.
2.Stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.Feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Klager heeft tegen de vaststelling van die feiten bezwaar gemaakt. Het hof zal hiermee (voor zover relevant) bij de beoordeling rekening houden.
3.2.
Kort gezegd gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1.
Klager was eigenaar van twee panden gelegen aan de [straatnaam nummer 1 en 2] . Deze panden waren bezwaard met een recht van hypotheek ten behoeve van [naam] (hierna: de bank).
3.2.2.
Bij brief van 19 maart 2015 heeft de bank de kandidaat-notaris verzocht om mee te werken aan de executieverkoop van voormelde panden, omdat klager zijn verplichtingen voortvloeiende uit de aan hem verstrekte hypothecaire geldleningen, alsmede zijn verplichtingen uit nadere afspraken met de bank, niet nakwam. Gezien het feit dat klager nog tot 1 mei 2015 van de bank de mogelijkheid had gekregen om tot voldoening van al het door hem verschuldigde over te gaan, heeft de bank bij dezelfde brief aan de kandidaat-notaris verzocht de uitvoering van de veilingopdracht in ieder geval tot die datum aan te houden.
3.2.3.
Nadat de bank het kantoor van de notaris had verzocht de veilingprocedure in gang te zetten, heeft de notaris bij brief van 20 mei 2015 aan klager medegedeeld de veilingopdracht van de bank te hebben ontvangen en hem aangezegd dat de veiling zou gaan plaatsvinden op 21 september 2015.
3.2.4.
Klager heeft een dag later per e-mail verzocht het dossier per direct
‘on hold’ te zetten wegens de claim die er lag bij de bank en de onduidelijkheden die er waren ten aanzien van het recht om te executeren.
‘on hold’ te zetten wegens de claim die er lag bij de bank en de onduidelijkheden die er waren ten aanzien van het recht om te executeren.
3.2.5.
In reactie op voormelde e-mail heeft de notaris per e-mail van 26 mei 2015 aan klager onder meer bericht:
“Als u het niet eens bent met de voorgenomen executieverkoop dan adviseer ik u een advocaat in de hand te nemen en zo spoedig mogelijke een Kort geding te starten jegens [de bank] , waarbij u dan eist dat zij niet zal overgaan tot executieveiling van de 2 panden.
Wat betreft het uitbrengen van de exploiten en de melding op veilingwebsites zal ik wachten tot dinsdag 16 juni 2015, zodat u 3 weken tijd heeft de Kort geding rechter te vragen om voor deze datum uitspraak te doen (..).”
3.2.6.
Bij dagvaarding van 23 juli 2015 heeft (de advocaat van) klager de bank gedagvaard om voor de rechtbank [plaats] te verschijnen en de rechtbank verzocht – kort samengevat – wegens onjuistheden en gebreken in onder meer de hypotheekakten en eigendomstitels over te gaan tot schorsing van de tenuitvoerlegging van de door de bank aangekondigde veiling.
3.2.7.
In augustus 2015 heeft publicatie van de veiling plaatsgevonden door de notaris op verschillende websites en in een dagblad.
3.2.8.
De zitting in kort geding heeft plaatsgevonden op 26 augustus 2015. De kandidaat-notaris was aanwezig bij die zitting.
3.2.9.
Bij vonnis in kort geding van 18 september 2015 van de voorzieningenrechter in de rechtbank [plaats] is de door klager gevorderde schorsing van de tenuitvoerlegging van de veiling van de panden afgewezen.
3.2.10.
Op 21 september 2015 heeft de veiling van de panden plaatsgevonden.
4.Standpunt van klager
Klager verwijt de kandidaat-notaris het volgende.
i. De kandidaat-notaris heeft bij de voorbereiding van de veiling zijn rechercheplicht en ook overige taken verzaakt.
Volgens klager heeft de kandidaat-notaris – voorafgaand aan de veiling – de geldigheid van de hypotheken van de bank niet naar behoren onderzocht. Indien de kandidaat-notaris dat wel zou hebben gedaan, dan zou hem duidelijk zijn geworden dat de bank de panden niet als eerste hypotheekhouder had mogen veilen omdat klager het recht van eerste hypotheek had (door de voormalige eigenaren aan klager verleend). Verder is onvoldoende onderzoek gedaan naar de kadastrale splitsing.
ii. De kandidaat-notaris heeft onjuiste en/of onvoldoende informatie verstrekt aan zowel de voorzieningenrechter als aan klager, althans de vragen van klager niet dan wel onvoldoende beantwoord.
Klager wijst in dit verband op de vele e-mails waarin hij opmerkingen heeft gemaakt en de kandidaat-notaris vragen heeft gesteld over onder meer verschillende juridische kwesties in zijn zaak (vermenging, horizontale dan wel verticale vestiging van de hypotheken, de kadastrale splitsing, de nietigheid van de hypotheken van de bank, de rangwisseling en de misleiding door de bank). De kandidaat-notaris heeft daarop volgens klager onvoldoende (adequaat) gereageerd en bepaalde gegevens bewust achtergehouden.
iii. De kandidaat-notaris heeft zich tijdens de veilingprocedure partijdig gedragen.
Klager baseert dit laatste verwijt niet alleen op het feit dat de kandidaat-notaris in opdracht van de bank is overgegaan tot veiling van de panden, maar ook op het feit dat de kandidaat-notaris bij de zitting op 26 augustus 2015 aan de zijde van de bank aanwezig was.
iv. De kandidaat-notaris heeft de veiling doorgezet terwijl klager hem juist had verzocht dat niet te doen.
v. De kandidaat-notaris heeft klager en [heer X] (hypotheekhouder van het pand aan de [straatnaam nummer 2]) onheus bejegend.
5.Standpunt van de kandidaat-notaris
5.1.
De kandidaat-notaris heeft ten aanzien van klachtonderdeel i. aangevoerd dat hij heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een kandidaat-notaris die een veilingopdracht krijgt, althans uitvoert. Na ontvangst van de opdracht van de bank heeft hij alle nodige – kadastrale – recherches verricht en onderzocht of en op welke grond de bank eerste hypotheekhouder van de panden was geworden. De kandidaat-notaris is daarbij niet gestuit op juridische onjuistheden.
Verder heeft de kandidaat-notaris gewezen op het feit dat de voorgenomen veiling door de notaris voldoende tijdig (vier maanden van te voren) aan klager is medegedeeld en hij, althans de notaris, heeft bewerkstelligd dat de bank instemde met een uitstel van publicatie van de executieverkoop. Bovendien is klager gewezen op de mogelijkheid een kort geding tot schorsing van de tenuitvoerlegging van de veiling aanhangig te maken, is met de executieverkoop gewacht op de uitspraak in kort geding en is over de uiteindelijke executieverkoop uitgebreid contact gehouden met klager en diens advocaat.
5.2.
De kandidaat-notaris heeft betwist dat hij onjuiste, onvolledige en/of onvoldoende informatie aan klager heeft verstrekt. De kandidaat-notaris, althans de notaris, heeft klager tijdig van het voornemen te veilen op de hoogte gesteld en hem de gelegenheid gegeven om een advocaat in te schakelen en een kort geding te starten. Verder heeft de kandidaat-notaris zoveel als mogelijk inhoudelijk gereageerd op de vragen en opmerkingen van klager, zowel door ter zake gericht onderzoek te doen als door klager daarover te informeren. Het was voor de kandidaat-notaris echter ondoenlijk om (direct) alle e-mails die klager had gestuurd (ongeveer 150 e-mails in een periode van circa vijf maanden) te beantwoorden.
5.3.
De kandidaat-notaris heeft aangevoerd dat hij veel veilingdossiers behandelt en meestal ook aanwezig is bij de terechtzitting als er in een dossier een procedure over het recht te mogen veilen wordt gevoerd. Bij de zitting van 26 augustus 2015 was de kandidaat-notaris ook aanwezig. Hij heeft destijds plaatsgenomen op de publieke tribune en is niet, zoals klager stelt, aan de zijde van de bank verschenen.
De kandidaat-notaris heeft verder nog erop gewezen dat de voorzieningenrechter de eis tot schorsing van de tenuitvoerlegging van de veiling heeft afgewezen, zodat het doorzetten van de veiling niet als partijdig optreden kan worden aangemerkt. Tot slot heeft de kandidaat-notaris betwist dat hij klager en [heer X] onheus heeft bejegend.
6.Beoordeling
Klachtonderdeel i.
6.1.
Met de kamer is het hof van oordeel dat de kandidaat-notaris de plicht tot recherche deugdelijk heeft vervuld, dat de kandidaat-notaris ook anderszins zorgvuldig is opgetreden en voldoende met de belangen van klager rekening heeft gehouden. Het hof neemt de gronden van de kamer hiertoe over en maakt deze tot de zijne. In hoger beroep zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die een ander oordeel rechtvaardigen. Op grond van de in het geding gebrachte akten met betrekking tot de eigendomsverkrijging van beide onroerende zaken, de daarop gevestigde hypotheken en de rangwisselingen daarvan, mocht de kandidaat-notaris er van uitgaan dat de bank eerste recht van hypotheek op beide panden had en derhalve bevoegd was tot executie over te gaan. Dit betekent dat dit klachtonderdeel ongegrond is.
Klachtonderdeel ii.
6.2.
Uit de overgelegde e-mailcorrespondentie blijkt genoegzaam dat de kandidaat-notaris adequaat heeft gereageerd op de vele vragen van klager. Dat de kandidaat-notaris niet iedere
e-mail afzonderlijk heeft beantwoord is – mede gelet op de hoeveelheid e-mails en vragen van de zijde van klager – niet in strijd met de op hem rustende zorgplicht. Van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door de kandidaat-notaris is daarom ook geen sprake geweest.
e-mail afzonderlijk heeft beantwoord is – mede gelet op de hoeveelheid e-mails en vragen van de zijde van klager – niet in strijd met de op hem rustende zorgplicht. Van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door de kandidaat-notaris is daarom ook geen sprake geweest.
6.3.
De stelling van klager dat de kandidaat-notaris de voorzieningenrechter van onjuiste informatie heeft voorzien acht het hof – evenals de kamer – onvoldoende onderbouwd. Bovendien ligt het, zoals ook de kamer heeft geoordeeld, niet voor de hand dat de kandidaat- notaris onjuiste informatie aan de voorzieningenrechter heeft verstrekt, aangezien de kandidaat-notaris geen partij was in de kort geding procedure.
6.4.
Uit het voorgaande volgt dat ook dit klachtonderdeel ongegrond is.
Klachtonderdeel iii.
6.5.
Het hof is van oordeel dat dit klachtonderdeel, dat ziet op de vermeende partijdigheid van de kandidaat-notaris, ongegrond is. Uit niets blijkt dat de kandidaat-notaris partijdig heeft gehandeld. Met de kamer is het hof van oordeel dat zijn aanwezigheid op de publieke tribune bij de zitting van 26 augustus 2015 slechts getuigt van zorgvuldige betrokkenheid. Het hof acht het wel ongelukkig dat de kandidaat-notaris in het vonnis in kort geding van 18 september 2015 onder ‘1. De procedure’ is genoemd als zijnde verschenen aan de zijde van de bank. Dit valt hem echter niet te verwijten.
Klachtonderdelen iv. en v.
6.6.
De kamer heeft deze klachtonderdelen ongegrond verklaard. In hoger beroep zijn geen argumenten naar voren gebracht die tot een ander oordeel moeten leiden. Het hof verenigt zich daarom met het oordeel van de kamer en verwijst daarnaar.
6.7.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.8.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.Beslissing
Het hof bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.M.A. Verscheure, A.H.N. Stollenwerck en B.J.M. Gehlen en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2017 door de rolraadsheer.