Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.201.064/01
zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : 4238898 CV EXPL 15-15950
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 september 2017
inzake
WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. E. Goemans te Amsterdam,
tegen:
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. H.J. Menger te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Lieven De Key en [geïntimeerde] genoemd.
Lieven De Key is bij dagvaarding van 14 juli 2016 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 19 april 2016, onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen Lieven De Key als eiseres in conventie en verweerster in reconventie en onder meer [geïntimeerde] als gedaagde in conventie en eiseres in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens wijziging en vermeerdering van eis, met producties;
- memorie van antwoord, met een productie;
Ten slotte is arrest gevraagd.
Lieven De Key heeft geconcludeerd, onder vermeerdering van haar eis, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de gewijzigde vorderingen toe zal wijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.14 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met grief 1 richt Lieven De Key zich tegen de vermelding onder 1.3 dat [geïntimeerde] de woning op 15 september 2012 heeft betrokken. Het hof zal daarmee rekening houden. Voor het overige zijn deze feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen zij derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.1.
Lieven De Key heeft in juni 2011 aan de voormalige echtgenoot van [geïntimeerde] , [X] , een woning verhuurd die is gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt deel uit van de zogenaamde Sibbelpanden. Het betreft geliberaliseerde huur.
2.1.2.
[X] en [geïntimeerde] zijn [in] 2012 gehuwd. Later is [geïntimeerde] in het gehuurde getrokken. Bij e-mail van 26 juli 2012 heeft [X] onder meer aan Lieven De Key geschreven:
Kan er een nieuw deurplaatje gemaakt worden voor [X] en [geïntimeerde] (mijn vrouw)
2.1.3.
[geïntimeerde] staat sedert 23 december 2012 op het gehuurde ingeschreven.
2.1.4.
[X] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Vanwege die betalingsachterstand heeft Lieven De Key [X] op 22 augustus 2012 gedagvaard. [geïntimeerde] trad in die procedure op als gemachtigde van [X] .
2.1.5.
Bij vonnis van 7 januari 2013 heeft de kantonrechter [X] onder meer veroordeeld tot betaling van een huurachterstand van € 14.169,28, berekend tot en met november 2012, en heeft hij de gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen. De eis in reconventie is afgewezen.
2.1.6.
Lieven De Key heeft dit vonnis betekend onder gelijktijdige aanzegging tot ontruiming van het gehuurde op 4 februari 2013.
2.1.7.
[X] staat sinds 16 januari 2013 niet meer ingeschreven in het gemeentelijk basisregister op het adres van het gehuurde.
2.1.8.
Bij brief van 16 januari 2013 heeft [geïntimeerde] zich op het standpunt gesteld dat zij als echtgenote van [X] medehuurder is en dat het vonnis jegens haar niet geldend is, aangezien zij niet in de procedure is betrokken. Lieven De Key heeft daarop een kort geding tot ontruiming aanhangig gemaakt tegen [geïntimeerde] . Voorafgaand aan de zitting heeft [geïntimeerde] € 6.001,29 aan Lieven De Key betaald, welk bedrag Lieven De Key in mindering heeft gebracht op de huurachterstand. Lieven De Key heeft de ontruiming niet doorgezet.
2.1.9.
Per e-mail van 6 februari 2013 heeft [geïntimeerde] aan Lieven De Key onder meer geschreven dat haar (ex-)man niet meer in het gehuurde woont en zij vanaf november 2012 alleen hoofdhuurder is.
2.1.10.
Lieven De Key heeft op 7 februari 2013 een aanvraagformulier voor een contractwijziging opgestuurd aan [geïntimeerde] , die Lieven De Key op 4 juni 2013 ingevuld retour heeft ontvangen. De door Lieven De Key daarbij verzochte stukken ontbraken. Partijen hebben nadien gecorrespondeerd over de contractwijziging.
2.1.11.
Een aantal van de Sibbelpanden bleek na oplevering van de renovatie in 2011 in meer of mindere mate met vochtproblemen te kampen te hebben. Over de aanpak van die vochtproblemen heeft Lieven De Key de bewoners van de Sibbelpanden sedert 2011 op verschillende tijdstippen geïnformeerd, door brieven (o.a. aan [geïntimeerde] op 23 mei 2013 en aan de bewoners op 22 januari 2015 en 9 juni 2015) en door het houden van informatiebijeenkomsten (producties 22 en 23 Lieven De Key).
2.1.12.
Op 16 september 2013 en 5 januari 2014 heeft [geïntimeerde] melding gemaakt van vochtproblemen in het gehuurde en koude problemen in de tuinkamer. Op 27 maart 2014 heeft [geïntimeerde] over deze problematiek een klacht bij Lieven De Key ingediend.
2.1.13.
Bij brief van 28 april 2014 heeft Lieven De Key [geïntimeerde] onder meer laten weten:
(…)
In deze brief reageert De Key op uw klacht van 27 maart 2014, waarin u klaagt over het niet aanbieden van huurverlaging, andere woningen en schadevergoedingen in verband met een vochtprobleem in uw woning.
Vochtprobleem
Er is sprake van een vochtprobleem in een aantal begane grondwoningen van dit complex, het zogenaamde Sibbelcomplex. We werken al enige tijd aan een definitieve oplossing (…) De Key zal opdracht geven om uw CV installatie te laten controleren.
(…)
Verzoek om controle afspraak
Helaas kennen we de omstandigheden in uw woning niet. Die moeten we eerst met eigen ogen waarnemen voordat we een besluit over tijdelijke huurkorting kunnen nemen. De heer [A] , senior opzichter bij onze afdeling Ontwikkeling & Realisatie, stond deze maand drie keer vergeefs voor uw deur. Helaas liet hij geen kaartje achter met het verzoek om ons te bellen. We hebben recent per e-mail verzocht om rechtstreeks een controle afspraak met hem te maken. (…)
Lieven De Key heeft het verzoek om een afspraak te maken nadien meermalen tevergeefs herhaald.
2.1.14.
Lieven De Key heeft [geïntimeerde] op 19 juni 2015 in rechte betrokken, onder meer vanwege het bestaan van een huurachterstand. [geïntimeerde] heeft in reconventie aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering met terugwerkende kracht tot 15 september 2012.
2.1.15.
Na interventie van de kantonrechter heeft Lieven De Key het gehuurde voor het eerst op 26 november 2015 kunnen inspecteren op gebreken. In het rapport van het op 26 november 2015 verrichte onderzoek (zie productie 30 Lieven De Key) staat, samengevat, het volgende vermeld. De muren van het gehuurde bevatten een normale hoeveelheid vocht en verdere droging is niet nodig. De twee woningen ter linker- en rechterzijde van het gehuurde zijn al aangepakt en dat verklaart waarom het gehuurde reeds zonder ingreep is opgedroogd. De foto’s laten ook zien dat de vochtklachten in het gehuurde minder ernstig waren. Dat laatste wordt ook verklaard door de recente ontdekking dat de hoogte van de voordeurdrempel correspondeert met de ernst van de vochtklachten in de woningen. De nattere Sibbelpanden hebben een lagere dorpel en het gehuurde hoort daar niet bij. Het bij [geïntimeerde] aanwezige vochtgevoel wordt verklaard door de CV installatie, die opnieuw moet worden ingeregeld en waarvan een gescheurde koppeling moet worden vervangen.
2.1.16.
Van 8 januari 2016 tot en met 9 februari 2016 heeft Lieven De Key werkzaamheden uit laten voeren in het gehuurde. Lieven De Key heeft de muren van het souterrain laten injecteren. Polygon Nederland B.V. (hierna: Polygon) heeft op 18 januari 2016 een vochtmeting gedaan in het gehuurde en geconcludeerd – kort gezegd – dat de wanden in de woning droog waren zodat geforceerd drogen in het gehuurde niet nodig was. De CV installatie is op dat moment niet ingeregeld; [geïntimeerde] was - aldus haar brief van 16 maart 2016 aan Lieven De Key - niet akkoord met de wijze waarop het herstel volgens de monteur zou plaatsvinden.
2.1.17.
Nadat [geïntimeerde] bij mail van 14 april 2016 aan Lieven De Key liet weten bezwaar te maken tegen de huurverhoging per 1 juli 2016 omdat het gehuurde nog steeds gebreken vertoonde, heeft Lieven De Key [geïntimeerde] bij brief van 26 april 2016 onder meer bericht:
klachten
Verder zijn tussen 8 januari en 8 februari maatregelen genomen om de vochtklachten op te lossen. Najaar 2015 constateerden we bij u dat de woning droog was. De werkzaamheden zijn in uw woning dus preventief uitgevoerd; niet omdat er op dat moment nog sprake was van een klacht.
Dat er geen verbeteringen zijn uitgevoerd aan uw centrale verwarming is uw verantwoording. Twee bedrijven hebben de opdracht aan De Key teruggegeven omdat u niet meewerkt. Wanneer u besluit alsnog mee te werken mag u dat doorgeven. Dan worden de werkzaamheden ook bij u uitgevoerd.
2.1.18.
Bij gelegenheid van de oplevering van de werkzaamheden is de CV van het gehuurde opnieuw ingeregeld. Het proces-verbaal van oplevering van de werkzaamheden d.d. 8 juni 2016 heeft [geïntimeerde] niet ondertekend. Volgens haar was nog steeds sprake van gebreken en werkte de CV nog steeds niet goed.
2.1.19.
De bruto huur voor het gehuurde bedroeg volgens productie 11 van Lieven de Key per 1 juli 2012 € 1.436,60, per 1 juli 2013 € 1.472,41, per 1 januari 2014 € 1.471,41, per 1 juli 2014 € 1.508,03, per 1 juli 2015 € 1.545,65 en per 1 juli 2016 € 1.578,08. Lieven De Key heeft de overeengekomen huurkorting op de verschuldigde huur in mindering gebracht.
2.1.20.
[geïntimeerde] betaalt sedert juli 2013 € 1.400,= per maand aan huur en vanaf september 2013 tot en met november 2015 € 700,= per maand. Voor de periode december 2016 tot en met januari 2017 heeft zij een totaalbedrag € 1.680,= betaald.
3.Beoordeling
3.1
In het geding in eerste aanleg heeft Lieven De Key, kort samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, in conventie vorderingen ingesteld die er primair toe strekten dat [geïntimeerde] als wettelijk medehuurder tot en met 7 januari 2013 hoofdelijk aansprakelijk is voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, dat een eventuele huurovereenkomst zou worden ontbonden en dat [geïntimeerde] zou worden veroordeeld tot ontruiming en tot voldoening van de achterstallige huur, met nevenvorderingen. [geïntimeerde] vorderde op haar beurt in reconventie dat de huurprijs vanaf 15 september 2012 tot het tijdstip van herstel van de gebreken op de helft zou worden gesteld, dat de gebreken zouden worden hersteld en passende woonruimte tijdens de herstelwerkzaamheden zou worden aangeboden, met nevenvorderingen.
3.2
Tijdens de mondelinge behandeling op 14 december 2015 zijn partijen overeengekomen
1. dat de herstelwerkzaamheden in beginsel in de tweede week van januari 2016 zouden aanvangen;
2. dat Lieven De Key gedurende de eerste vier weken van de herstelprocedure [geïntimeerde] een vervangende woning ter beschikking zou stellen;
3. dat [geïntimeerde] gedurende de herstelperiode 50% van de sinds juli 2015 geldende kale huur was verschuldigd;
4. dat de kantonrechter een beslissing zou worden gevraagd ten aanzien van de huurachterstand en de gevorderde verlaging van de huurprijs.
3.3
De kantonrechter heeft vervolgens, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, het volgende beslist. Vanaf 15 september 2012 kreeg [geïntimeerde] haar hoofdverblijf in het gehuurde en was zij als medehuurster hoofdelijk aansprakelijk, maar omdat [X] bij vonnis van 7 januari 2013 is veroordeeld om de huurachterstand tot en met november 2012 te betalen is redelijkerwijs alleen de na november 2012 verschenen huur aan haar toerekenbaar. Lieven De Key heeft [geïntimeerde] niet ontruimd, doch haar desverzocht de formulieren opgestuurd om zich als huurster te registreren en heeft de betalingen van [geïntimeerde] zonder protest aanvaard. Er is tussen beiden dus een huurovereenkomst tot stand gekomen. De huur is vanaf december 2012 tot juli 2013 geheel voldaan, daarna slechts ten dele. Omdat [geïntimeerde] onvoldoende heeft betwist dat zij Lieven De Key heeft verhinderd bij het verhelpen van de gebreken was zij tot opschorting van haar betalingsverplichting niet gerechtigd, en schoot zij daarin dus tekort. Wel waren er substantiële gebreken in het gehuurde vanwege de vochtproblemen die een huurprijsvermindering met 30% rechtvaardigen. Gezien [geïntimeerde] ’s houding is een vermindering op zijn plaats van 25 % vanaf 1 oktober 2012 en van 30% vanaf de maand dat [geïntimeerde] om herstel van de CV heeft verzocht (1 februari 2013) tot het moment dat een aanvang is gemaakt met de herstelwerkzaamheden en partijen een huurprijs van 50% zijn overeengekomen. [geïntimeerde] dient daarom aan Lieven De Key de huurachterstand te betalen die vanaf juli 2013 tot juni 2015 is ontstaan, waarop de vastgestelde huurprijsvermindering in mindering strekt. De tekortkomingen van [geïntimeerde] rechtvaardigen niet de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. De proceskosten in conventie en in reconventie zijn gecompenseerd.
3.4
Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Lieven De Key met haar grieven op. Thans vordert Lieven De Key, samengevat en naar het hof begrijpt,
1. te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] sinds 9 juli 2012, althans bij een in goede justitie te bepalen datum, tot en met 7 januari 2013 wettelijk medehuurder is van het gehuurde en over die periode aansprakelijk is voor de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst;
2. de huurovereenkomst met [geïntimeerde] die na 7 januari 2013 tot stand is gekomen met betrekking tot het gehuurde te ontbinden per de datum van dit arrest, althans een in goede justitie te bepalen datum;
3. [geïntimeerde] te veroordelen het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit arrest, of een nader door het hof te bepalen datum, met medeneming van al het hare en al diegenen die zich van harentwegen aldaar bevinden, te ontruimen en ontruimd te houden en het gehuurde bezemschoon, aan Lieven De Key ter beschikking te stellen met achterlating van hetgeen aan Lieven De Key toebehoort en onder afgifte van de sleutels;
4. Lieven De Key te machtigen de ontruiming op kosten van [geïntimeerde] ten uitvoer te leggen (desgewenst met behulp van de sterke arm van politie en justitie) in geval [geïntimeerde] in gebreke blijft om het gehuurde binnen de in dit vonnis genoemde termijn te ontruimen en ontruimd te houden;
5. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een vergoeding, gelijk aan de laatste geldende huurprijs, voor het gebruik van het gehuurde voor iedere maand of gedeelte daarvan dat zij vanaf februari 2017 tot en met de datum van dit arrest nog in het gehuurde verblijft;
6. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een vergoeding, gelijk aan de laatste geldende huurprijs, voor het gebruik van het gehuurde voor iedere maand of gedeelte daarvan dat zij na de in dit arrest gestelde datum van ontruiming nog in het gehuurde verblijft;
7. [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van het bedrag van € 36.100,18, bestaande uit de huurachterstand vanaf augustus 2012 tot en met januari 2017 zonder huurprijsvermindering, althans het bedrag ter hoogte van € 28.279,39, bestaande uit de huurachterstand met inbegrip van een huurprijsvermindering van maximaal 15%, althans het bedrag ter hoogte van € 19.153,12, bestaande uit de huurachterstand met inbegrip van de door de kantonrechter vastgestelde huurprijsvermindering van maximaal 30%, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, over de periode vanaf 1 augustus 2012 tot 7 januari 2013 en vanaf 7 januari 2013 tot en met januari 2017, althans een in goede justitie te bepalen periode;
8. [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, met rente en met nakosten.
3.5
Met grief 1 heeft Lieven De Key het tijdstip waarop [geïntimeerde] het gehuurde heeft betrokken aan de orde gesteld. De grief slaagt. Uit de door Lieven De Key overgelegde huwelijksakte blijkt dat [geïntimeerde] en [X] [in] 2012 zijn getrouwd. Krachtens artikel 7:266 BW Pro is [geïntimeerde] dan van rechtswege medehuurster van [X] , zolang het gehuurde haar tot hoofdverblijf strekt. [X] heeft op 26 juli 2012 aan Lieven De Key verzocht om een nieuw naamplaatje met daarop de namen van hemzelf en “mijn vrouw”. Dit doet vermoeden dat [geïntimeerde] toen al op het gehuurde woonde. Dat vermoeden wordt versterkt doordat [geïntimeerde] in haar conclusie van antwoord onder verwijzing naar dat verzoek zelf schrijft “
De Key wist dus dat [geïntimeerde] in het gehuurde woonde”; die opmerking staat intussen haaks op haar eigen verweer dat zij pas op 15 september 2012 in het gehuurde is komen wonen. Dat dat laatste de waarheid is heeft [geïntimeerde] , in het licht van het gemotiveerde betoog van Lieven De Key, onvoldoende concreet toegelicht en onderbouwd zodat het hof daaraan voorbij zal gaan. Met Lieven De Key gaat het hof er daarom vanuit dat [geïntimeerde] in juli 2012 medehuurster is geworden en (in ieder geval) vanaf de eerste navolgende huurtermijn, 1 augustus 2012 hoofdelijk aansprakelijk werd voor de betaling van de huur.
De Key wist dus dat [geïntimeerde] in het gehuurde woonde”; die opmerking staat intussen haaks op haar eigen verweer dat zij pas op 15 september 2012 in het gehuurde is komen wonen. Dat dat laatste de waarheid is heeft [geïntimeerde] , in het licht van het gemotiveerde betoog van Lieven De Key, onvoldoende concreet toegelicht en onderbouwd zodat het hof daaraan voorbij zal gaan. Met Lieven De Key gaat het hof er daarom vanuit dat [geïntimeerde] in juli 2012 medehuurster is geworden en (in ieder geval) vanaf de eerste navolgende huurtermijn, 1 augustus 2012 hoofdelijk aansprakelijk werd voor de betaling van de huur.
3.6
Met grief 2 voert Lieven De Key aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat, nu [X] is veroordeeld tot betaling van de huur tot en met november 2012, aan [geïntimeerde] redelijkerwijs alleen de na november 2012 verschenen huur kan worden toegerekend. Deze grief slaagt eveneens. Uit het slagen van grief 1 volgt immers dat [geïntimeerde] vanaf 1 augustus 2012 als medehuurster hoofdelijk aansprakelijk was voor de nakoming van de huurbetalingsverplichting. Het gegeven dat bij vonnis van de kantonrechter van 7 januari 2013 alleen [X] tot betaling is veroordeeld en niet ook [geïntimeerde] , volstaat niet als omstandigheid om [geïntimeerde] niet ook de vóór december 2012 verschenen huur toe te rekenen, nu die veroordeling er niet aan in de weg staat dat Lieven De Key de achterstallige huur bij [geïntimeerde] als hoofdelijk aansprakelijke medehuurster verhaalt. Dat vonnis heeft – anders dan [geïntimeerde] bepleit – tegenover haar ook geen kracht van gewijsde nu zij daarbij geen partij was. Lieven De Key heeft dan ook belang bij het verkrijgen van een titel tot betaling jegens [geïntimeerde] vanaf 1 augustus 2012.
3.7
Bovenstaande oordelen brengen mee dat de gevorderde verklaring voor recht aldus toewijsbaar is dat [geïntimeerde] in juli 2012 wettelijk medehuurster van het gehuurde is geworden en zij voor de periode van 1 augustus 2012 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tussen Lieven De Key en [X] op 7 januari 2013, hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
3.8
De grieven III, IV en V, die gezamenlijk worden besproken, betreffen de vraag of de gebreken in het gehuurde - te weten de vochtproblemen alsmede de problemen met de CV - huurprijsverminderingen als bedoeld in artikel 7:207 BW Pro rechtvaardigen en zo ja, van welke omvang.
3.9
Uit de toelichting op grief III leidt het hof af dat deze grief alleen is gericht tegen de kwalificatie “substantieel” van de gebreken en dat Lieven De Key op zichzelf erkent dat ook het gehuurde een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro bevatte, zij het dat zij meent dat uit de inspectie op 26 november 2015 en de meting van Polygon op 18 januari 2016 volgt dat “de gebreken niet zo ernstig waren als [geïntimeerde] tot dan toe had beweerd”.
3.1
Over de vochtproblemen wordt het volgende overwogen. Uit het rapport van de inspectie op 26 november 2015 leidt het hof af dat er op dat moment geen vochtprobleem meer in het gehuurde was, omdat de muren een normaal vochtpercentage bevatten. Wel moet er een vochtprobleem zijn geweest, omdat uit de foto’s in het rapport blijkt dat het stuukwerk van de muren in de slaapkamer en de werk/tuinkamer net boven de plint enigszins door vocht is aangetast. De foto’s tonen evenwel geen schimmel- of vochtplekken, wat volgens Lievn De Key in andere Sibbelwoningen wel het geval was. Uit (onder andere) de brief van Lieven De Key van 26 april 2016 (rov. 2.1.17) volgt ook dat zij de uitgevoerde werkzaamheden als preventieve maatregelen ziet, niet als herstel van een gebrek. Polygon heeft in januari 2016 ook gerapporteerd dat de muren droog waren. Met Lieven De Key is het hof van oordeel dat er voor de periode vanaf 26 november 2015 geen gebrek door een in het gehuurde aanwezig vochtprobleem kan worden vastgesteld. [geïntimeerde] heeft weliswaar aangevoerd dat het vochtprobleem grotendeels (dus niet geheel) is verholpen en dat zij nog steeds gezondsheidsklachten heeft, maar een onderbouwing daarvan is geheel achterwege gebleven. Het hof gaat er daarom als onvoldoende betwist vanuit, dat er ná 25 november 2015 geen gebrek meer in het gehuurde aanwezig was vanwege een vochtprobleem. Voor huurprijsvermindering bestaat in zoverre geen grondslag.
3.11
Het hof stelt voorop dat niet ieder gebrek in het gehuurde zonder meer recht geeft op een vermindering van de huurprijs. Ook niet als het om vochtproblemen gaat. Dat is slechts het geval indien het huurgenot daardoor substantieel wordt aangetast. Voor het bepalen van de ernst van het vochtprobleem dat vóór 26 november 2015 bestond, was een onderzoek ter plaatse nodig geweest. Uit de (door [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd bestreden) stellingen van Lieven De Key, zoals onderbouwd met o.a. het rapport van 26 november 2015, blijkt namelijk dat de ernst van de vochtproblemen per woning verschilde, dat er ook (Sibbel)woningen waren waar zich geen vochtprobleem heeft voorgedaan en dat het vochtprobleem in het gehuurde geringer was dan dat van andere woningen. Ondanks de jarenlang lopende correspondentie tussen partijen over de vochtproblemen en de verzoeken van Lieven De Key om ter plaatse de situatie te mogen opnemen teneinde het verzoek om huurkorting te kunnen beoordelen (zie rov. 2.1.13), heeft [geïntimeerde] echter steeds geweigerd Lieven De Key of haar aannemer toestemming te verlenen om daartoe het gehuurde te betreden. Zij deed dat omdat volgens haar een opzichter of aannemer van Lieven De Key niet onafhankelijk is en onvoldoende deskundig om de door de vochtproblemen veroorzaakte slechte luchtkwaliteit in het gehuurde en haar gezondheidsklachten (ademhalingsproblemen) te beoordelen. Dit standpunt miskent evenwel dat de Lieven De Key (en de rechter) zich een oordeel moet(en) kunnen vormen over de omvang van het gebrek nu [geïntimeerde] vanwege dat gebrek om huurkorting verzocht. Een eventuele huurkorting zal immers in verhouding moeten staan tot de ernst van het gebrek. Lieven De Key hoefde voor haar onderzoek (dan) ook geen onafhankelijk onderzoeker in te schakelen. [geïntimeerde] heeft haar betoog over haar gezondheidsklachten en de slechte luchtkwaliteit verder niet onderbouwd. Van een redelijke weigeringsgrond is daarom niet gebleken. Concrete, verifieerbare informatie over de mate waarin zich voor 26 november 2015 vochtproblemen voordeden heeft [geïntimeerde] ten slotte niet verstrekt, terwijl ook uit de foto’s die op 26 november 2015 zijn genomen niet valt op te maken dat het woongenot van [geïntimeerde] op enig moment wezenlijk aangetast is geweest. Dat Lieven De Key in het kader van een vaststellingsovereenkomst ter zitting van 14 december 2015 bereid was om voor de duur van de herstelwerkzaamheden een wisselwoning ter beschikking te stellen en [geïntimeerde] 50% huurkorting te verlenen, bevat naar ’s hofs oordeel geen indicatie voor de vermoedelijke ernst van het vochtprobleem vóór 26 november 2015, te minder nu Lieven De Key - onbestreden - om haar moverende redenen elke huurder diezelfde 50% huurkorting heeft aangeboden en voorts uit het inspectierapport van laatstgenoemde datum volgt dat er op dat moment geen vochtprobleem (meer) was. Een en ander leidt ertoe dat de ernst van het vochtprobleem in het gehuurde tot 26 november 2015 niet kan worden vastgesteld, hetgeen geheel is te wijten aan de houding van [geïntimeerde] .
3.12
Juist omdat de verschillende Sibbelwoningen in verschillende mate met vochtproblemen te kampen hadden kan niet geoordeeld worden dat (de ernst van) het gebrek in het gehuurde reeds bij Lieven De Key in voldoende mate bekend was. [geïntimeerde] heeft dan krachtens artikel 7:207 BW Pro pas aanspraak op huurprijsvermindering vanaf de dag dat zij Lieven De Key daarvan behoorlijk kennis heeft gegeven. Het komt het hof voor dat in die wettelijke term “behoorlijke kennisgeving” ligt besloten dat [geïntimeerde] als huurster Lieven De Key toegang tot het gehuurde dient te verstrekken om de ernst van de situatie te kunnen beoordelen. Op het gegeven dat zij dat zonder goede grond heeft nagelaten, stuit dan haar beroep op artikel 7:207 BW Pro af. Maar ook indien daarover anders gedacht zou moeten worden, en [geïntimeerde] in beginsel wel een beroep op artikel 7:207 BW Pro toekomt, acht het hof dat beroep van [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, omdat die huurprijsvermindering dan op een hoger percentage zou kunnen uitkomen dan waar [geïntimeerde] recht op zou hebben gehad indien die ernst van het gebrek wel had kunnen worden vastgesteld, en zij dus in feite zou worden beloond voor haar onredelijke weigering die vaststelling te laten plaatsvinden. Voor een huurprijsvermindering vanwege het vochtprobleem is daarom geen plaats. Grief V slaagt in zoverre.
3.13
Wat betreft de huurkorting van 5% vanwege de problemen met de CV-installatie overweegt het hof als volgt. Lieven De Key bestrijdt dat [geïntimeerde] al op 1 februari 2013 om herstel van de CV heeft gevraagd, zoals de kantonrechter aan het einde van rov. 23 als uitgangspunt hanteert, en heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] dat niet eerder dan bij mail van 15 januari 2014 deed. Dat laatste correspondeert ook met hetgeen de kantonrechter als vaststaand feit vaststelde. [geïntimeerde] heeft in hoger beroep weliswaar aangevoerd dat zij wel in februari 2013 heeft geklaagd over de CV, maar heeft dat niet verder toegelicht. Het hof gaat er daarom vanuit dat [geïntimeerde] , zoals de kantonrechter aan het begin van rov. 23 trouwens ook aannam, eerst op 5 januari 2014 aan Lieven De Key heeft meegedeeld dat er een gebrek was ter zake de CV. Volgens Lieven De Key heeft [geïntimeerde] gedurende de periode vanaf 18 mei 2015 tot 8 januari 2016 (het aanvangsmoment van de herstelwerkzaamheden in het gehuurde) geen medewerking aan het herstel verleend en dient de huurprijsvermindering over die periode op 0% te worden gesteld. De grief richt zich dan ook kennelijk niet tegen de huurprijsvermindering voor de daaraan voorafgaande periode, dus van 5 januari 2014 tot en met 17 mei 2015. In zoverre blijft de door de kantonrechter bepaalde huurprijsvermindering van 5% in ieder geval in stand. Een berekening van het daarmee samenhangende bedrag heeft Lieven De Key niet verstrekt. Het hof begroot dat bedrag op (5/100 x € 1.471,41 x 6 =) € 441,42 + (5/100 x € 1.508,03 x 11 =) € 829,41 = € 1.270,83.
3.14
[geïntimeerde] heeft niet voldoende gemotiveerd betwist dat zij tussen 18 mei 2015 en 8 januari 2016 niet heeft meegewerkt aan de herhaalde pogingen van Lieven De Key om herstel van de CV installatie te doen plaatsvinden. Nu die medewerking voor herstel onontbeerlijk was, komt het hof op dezelfde alternatieve grondslagen als onder 3.9.2 genoemd tot het oordeel dat haar voor die periode geen huurprijsvermindering toekomt. In zoverre slaagt de grief dan ook. Of [geïntimeerde] na aanvang van de werkzaamheden in januari 2016 wel voldoende medewerking heeft verleend – wat Lieven De Key betwist – kan in het midden blijven, nu de grief van Lieven de Key niet op die periode betrekking heeft.
3.15
Grief VI betreft het oordeel van de kantonrechter dat de tekortkomingen van [geïntimeerde] de ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigen. Daarover oordeelt het hof als volgt. De hiervoor gegeven oordelen brengen mee dat [geïntimeerde] verplicht is de volledige huur (behoudens € 1.270,83) te betalen. Volgens [geïntimeerde] is er geen huurachterstand maar heeft zij een vordering op Lieven De Key. Ook hier is iedere toelichting en onderbouwing achterwege gebleven, zodat het hof zal uitgaan van de opgaven van Lieven De Key. Volgens die opgaven (producties 11, 12 en 13 bij memorie van grieven) bedraagt de totale betalingsachterstand van [geïntimeerde] zonder huurkorting gerekend van 1 augustus 2012 tot en met juni 2015 € 12.446,99 en gerekend van 1 augustus 2012 tot 1 januari 2017 € 36.100,18. Er is geen aanleiding bij de beoordeling van het ontbindingsverzoek slechts de huurachterstand tot juni 2015 in aanmerking te nemen, maar ook indien het hof dat wel zou doen resteert, ook na vermindering met de hiervoor vastgestelde huurvermindering van € 1.270,83, een zeer substantiële huurachterstand, namelijk van circa zeven maanden. Deze achterstand heeft [geïntimeerde] welbewust en over een periode van jaren laten ontstaan.
3.15.1.
[geïntimeerde] beroept zich nog op een opschortingsrecht, maar ook als dat recht haar op enig moment toekwam doet dat geen afbreuk aan haar verplichting thans de gehele achterstallige huur (verminderd met € 1.270,83) te betalen.
3.15.2.
[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat zij en haar kinderen bij ontruiming dakloos zullen worden. Zij heeft echter geen feiten gesteld waaruit zou kunnen volgen dat het voor haar niet mogelijk is een andere huurwoning in de vrije sector te verwerven.
3.15.3.
Waarom [geïntimeerde] een terme de grace zou moeten worden gegund om de huurachterstand alsnog te betalen is door [geïntimeerde] niet onderbouwd en het hof ziet daartoe ook geen redenen aanwezig.
3.16
Het hof kan, een en ander afwegende, dan ook tot geen ander oordeel komen dan dat de vordering van tot ontbinding van de huurovereenkomst, gezien de zeer omvangrijke huurachterstand (in het voor [geïntimeerde] gunstigste scenario circa 7 maanden), die [geïntimeerde] welbewust jarenlang heeft laten toenemen, moet worden toegewezen. Daarbij merkt het hof op dat [geïntimeerde] , hoewel zij zelf stelt dat de vochtproblemen grotendeels zijn verholpen, in de in januari 2016 aan het gehuurde uitgevoerde werkzaamheden kennelijk geen aanleiding heeft gezien om de volledige huur te gaan betalen, doch integendeel de huurachterstand nog verder heeft laten oplopen. Volgens het overzicht van Lieven De Key is sinds februari 2016 in totaal slechts € 1.280,00 aan huur voldaan en [geïntimeerde] heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat zij meer heeft betaald. De vordering van Lieven De Key tot ontbinding en ontruiming zal daarom als in het dictum te vermelden worden toegewezen, en voor het overige (waaronder de gevraagde machtiging tot ontruiming, nu deze niet meer past in het wettelijk stelsel) worden afgewezen. Ook de vordering tot betaling van de huurachterstand voor de periode tot en met januari 2017 van € 36.100,18, zal worden toegewezen, na daarop de huurvermindering ten bedrage van € 1.270,83 in mindering te hebben gebracht. Lieven de Key heeft niet (voldoende duidelijk) betaling gevorderd van de huurtermijnen vanaf januari 2017 tot de datum van dit arrest, zodat voor die periode ook geen veroordeling tot betaling kan volgen. Bij het bedrag van de toegewezen betalingsvordering zijn de volledige, geïndexeerde huurtermijnen in aanmerking genomen. De indexatie van de huurtermijnen is zozeer verweven met de betalingsvordering van Lieven De Key dat het niet in strijd is met de goede procesorde dat Lieven De Key in appel betaling vordert van de thans geldende geïndexeerde huurtermijnen. Niets had [geïntimeerde] in de weg gestaan om, indien zij daartoe gronden zag, in deze procedure tegen die indexatie gemotiveerd verweer te voeren. Haar niet onderbouwde stelling dat nog sprake is van gebreken en/of achterstallig onderhoud acht het hof onvoldoende om hierover ander te oordelen.
3.17
De grieven slagen derhalve. Het vonnis waarvan beroep zal, voor zover in dit hoger beroep aan de orde, worden vernietigd. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep,
en opnieuw rechtdoende:
verklaart voor recht dat [geïntimeerde] sinds juli 2012 tot de ontbinding van de huurovereenkomst tussen Lieven De Key en [X] op 7 januari 2013 wettelijk medehuurster is van het gehuurde en vanaf de huurtermijn 1 augustus 2012 hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst;
ontbindt de huurovereenkomst die na 7 januari 2013 tussen Lieven De Key en [geïntimeerde] met betrekking tot het gehuurde tot stand is gekomen;
veroordeelt [geïntimeerde] het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit arrest, met medeneming van al het hare en al diegenen die zich van harentwegen aldaar bevinden, te ontruimen en ontruimd te houden en voornoemde woning bezemschoon aan Lieven De Key ter beschikking te stellen, met achterlating van hetgeen aan Lieven De Key toebehoort en onder afgifte van de sleutels, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van een vergoeding, gelijk aan de laatste geldende huurprijs, voor het gebruik van het gehuurde voor iedere maand of gedeelte daarvan dat zij na de in dit arrest gestelde datum van ontruiming nog in het gehuurde verblijft;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan Lieven De Key van de tot 1 januari 2017 bestaande huurachterstand ten bedrage van € 34.829,35;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Lieven De Key begroot op € 210,19 aan verschotten en € 500,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 814,= aan verschotten, € 894,= voor salaris en op € 131,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- ingeval van betekening en met de wettelijke rente, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan deze bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en);
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, L.A.J. Dun en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 september 2017.