Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.213.159/01 NOT
nummer eerste aanleg : 616731/NT 16-70 Th
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 19 september 2017
inzake
mr. [naam] ,
wonend te [plaats] ,
appellant,
tegen
mr. [naam] ,
notaris te [plaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. G.L. Maaldrink, advocaat te 's-Gravenhage.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellant (hierna: klager) heeft op 3 april 2017 een beroepschrift - met bijlage - bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Amsterdam (hierna: de kamer) van 9 maart 2017 (ECLI:NL:TNORAMS:2017:13). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) in al haar onderdelen ongegrond verklaard.
1.2.
De notaris heeft op 15 mei 2017 een verweerschrift - met bijlagen - bij het hof ingediend.
1.3.
Bij brief van 4 juli 2017 heeft het hof partijen in de gelegenheid gesteld te reageren op nieuwe informatie die het hof van de kamer heeft ontvangen die van belang is of kan zijn voor de behandeling van de zaken in hoger beroep. Partijen hebben hiervan geen gebruik gemaakt.
1.4.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 13 juli 2017. Klager en de notaris, vergezeld van haar gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigde van de notaris aan de hand van aan het hof overgelegde pleitaantekeningen.
2.Stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.Feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
3.2.
Kort weergegeven gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1.
De notaris is projectnotaris voor het door [B.V.] (verder: [B.V.] ) ontwikkelde project [naam project] , omvattende de verkoop en bouw van eengezinswoningen te [plaats]. Tot de door [B.V.] aan de notaris opgedragen werkzaamheden behoren onder andere:
- het beoordelen van de model koop- aannemingsovereenkomst (verder: KAO);
- het opstellen en verlijden van de akten van levering;
- het opstellen en verlijden van de overige benodigde notariële akten, zoals een akte vestiging mandeligheid en een akte oprichting beheervereniging.
3.2.2.
De woningen zijn vrij op naam verkocht; de notariskosten zijn voor rekening van verkoper.
3.2.3.
De verkoop is verricht door een makelaar. Deze heeft ook de informatie in het voortraject verzorgd, zoals informatie over de bijzonderheden met betrekking tot (een mandeligheid ten aanzien van) het gezamenlijke binnenterrein van het project. De notaris is niet betrokken bij de verkoop.
3.2.4.
Klager heeft op 16 februari 2015 de KAO getekend voor [naam project] bouwnummer [nummer]. Op 27 februari 2015 heeft een medewerker van het notariskantoor aan klager de ontvangst van de door hem getekende KAO bevestigd.
3.2.5.
Op 16 juli 2015 heeft [B.V.] aan klager een brief gezonden, inhoudende, voor zover van belang:
“In afwijking op artikel 1 lid Pro b van de koop-/aannemingsovereenkomst, waarin staat vermeld dat de grond aan u geleverd zal worden binnen 6 weken nadat de bouw is gestart, bieden wij u de mogelijkheid de grond eerder aan u te leveren. Indien u hiervan gebruik wenst te maken verzoeken wij u om deze brief, welke u in tweevoud ontvangt, voor akkoord te ondertekenen. De getekende brief kunt u overhandigen aan de notaris ten tijde van het transport. De notaris zal deze week contact met u opnemen om een afspraak in te plannen. (…)
Volgens de koop-/aannemingsovereenkomst artikel 5 lid Pro 5.a.1 bent u vanaf het vervallen van de opschortende voorwaarden (per 10 juli 2015), rente verschuldigd tot aan de levering bij de notaris. In afwijking van de koop-/aannemingsovereenkomst artikel 5 lid Pro 5.a.1 heeft [B.V.] besloten om de rente op te schorten naar 1 september 2015. Dit betekent, dat indien vóór 1 september de levering bij de notaris heeft plaats gevonden, u geen rente verschuldigd bent conform artikel 5 lid Pro 5.a.1. (per 10 juli 2015). Indien de levering na 1 september 2015 plaatsvindt dan bent u een rente verschuldigd van 6%.”
3.2.6.
Een medewerker van het kantoor van de notaris heeft klager op 5 augustus 2015 bericht dat de passeerafspraak voor zijn woning stond gepland op 28 augustus 2015. Op 18 augustus 2015 is aan klager de conceptakte van levering en de nota van afrekening gezonden.
3.2.7.
Klager heeft de notaris op 24 augustus 2015 een e-mail gezonden waarin hij heeft gewezen op ‘10 aandachtspunten’ ter voorbereiding van het passeren op 28 augustus 2015.
3.2.8.
Klager heeft de notaris bij e-mail van 27 augustus 2015 verzocht om een toelichting op de brief van [B.V.] van 16 juli 2015. Diezelfde dag heeft een medewerker van het kantoor van de notaris klager per e-mail bericht dat de notaris deze brief met klager op 28 augustus 2015 zou doornemen.
3.2.9.
Op 28 augustus 2015 heeft de notaris, nadat klager de brief van 16 juli 2015 had ondertekend, de akte van levering gepasseerd.
3.2.10.
Klager heeft op 13 september 2016 per e-mail aan de notaris een aansprakelijkstelling gezonden wegens door klager gestelde wanprestatie van [B.V.] ten aanzien van de uitvoering van de KAO. Deze aansprakelijkheidsstelling was gericht aan mevrouw [gevolmachtigde] , de medewerker van het kantoor van de notaris die als gevolmachtigde van [B.V.] de akte van levering heeft getekend.
3.2.11.
De administratrice van het kantoor van de notaris heeft deze e-mail van klager op 14 september 2016 doorgezonden aan [B.V.] met het verzoek de e-mail in behandeling te nemen; zij heeft klager diezelfde dag daarover ingelicht.
3.2.12.
Klager heeft de notaris op 23 september 2016 een e-mail gezonden, inhoudende:
“Gaarne omvang ik per omgaande doch in ieder geval voor vrijdag 23 september 2016 om 17 uur de NAW gegevens alsmede het nummer van het identiteitsbewijs van mevrouw [gevolmachtigde], gevolmachtigde van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [B.V.] ter voorbereiding van rechtsmiddelen tegen de door haar vertegenwoordigde voornoemde [B.V.].”
3.2.13.
De administratrice heeft klager op 26 september 2016 per e-mail geantwoord. Dit bericht houdt in, voor zover van belang:
“Voor alle duidelijkheid, derhalve uw wederpartij is [B.V.] . Mevrouw [gevolmachtigde] is niet in dienst bij de [B.V.] , maar bij ons notariskantoor. Het notariskantoor is echter niet uw contractpartij, doch de [B.V.] is dat. (..)
Op grond van haar privacy is het mij niet toegestaan om haar adres en identiteitsbewijsgegevens te verstrekken aan u en gezien het bovenstaande is voor u ook niet nodig, nu u uw correspondentie in deze kwestie (...) direct aan de [B.V.] moet richten.”
De administratrice heeft klager er in een eerder e-mailbericht van diezelfde dag op gewezen dat zij van [B.V.] heeft begrepen dat de kwestie hun aandacht heeft en dat klager desgewenst vrijblijvend contact kan opnemen met het garantie-instituut, het SWK (Stichting Waarborgfonds Koopwoningen).
3.2.14.
Klager heeft op 28 september 2016 een e-mail aan de notaris gezonden, inhoudende:
“Met dit bericht wordt u geinformeerd over het voornemen tegen u een klacht in te dienen bij de kamer voor het notariaat. Er zijn ernstige bezwaren, onvolkomenheden bij de overdracht van onroerend goed en vermoedens van belangenverstrengeling. Vanaf februari 2015 bent u telkens geinformeerd over onvolkomenheden inzake de verkoop van het onroerend goed in het project [naam project] . U heeft onvoldoende informatie verstrekt en onvoldoende vragen beantwoord. De belangen van de koper in het project [naam project] zijn geschaad en u bent geinformeerd over de schade. Helaas heeft u een minnelijke schikking tussen koper en verkoper telkens gefrustreerd.”
3.2.15.
De notaris heeft op 28 september 2016 per e-mail als volgt gereageerd, voor zover van belang:
“Voor en tijdens het tekenen van de akte van levering hebben ik en mijn medewerkers uitgebreid de tijd genomen om uw vragen over de akte van levering te beantwoorden. Voor zover uw vragen alleen inhoudelijk beantwoord konden worden door uw wederpartij [B.V.] hebben wij die vragen aan haar doorgelegd en haar reactie aan u medegedeeld.
Ook nadien hebben wij uw vragen telkens prompt beantwoord.
Het is mij dan ook niet duidelijk welke vragen door mij of mijn kantoor onbeantwoord zijn gebleven, anders dan dat ik u niet de persoonlijke NAW gegevens van mijn medewerkster geef zoals u mij afgelopen vrijdag vroeg.
Het is mij ook niet duidelijk wat u bedoelt met “Helaas heeft u een minnelijke schikking tussen koper en verkoper telkens gefrustreerd.” Welke schikking doelt u op en op welke wijze zou ik die hebben gefrustreerd?
Ik heb u afgelopen vrijdag per mail voorgesteld om telefonisch contact te hebben, maar u heeft aangegeven dat u alleen schriftelijk contact wenst. Graag zou ik toch telefonisch contact met u hebben. Uiteraard is het ook mogelijk dat wij een afspraak maken zodat u mij persoonlijk kan toelichten waar uw klacht over gaat.”
4.Standpunt van klager
Het verwijt dat klager de notaris maakt valt uiteen in de navolgende onderdelen.
1. Er is sprake van belangenverstrengeling omdat de notaris aan de ene kant optreedt als vertegenwoordiger/gemachtigde/juridisch adviseur van [B.V.] , terwijl zij zich ten opzichte van klager tevens presenteert als onpartijdige notaris die akten passeert.
2. De notaris weigert klager inzage in de onderliggende documenten met betrekking tot de woningen van het project.
3. De notaris heeft een minnelijke schikking tussen klager en [B.V.] gefrustreerd.
5.Standpunt van de notaris
De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
6.Beoordeling
Nieuwe klachten
6.1.
Klager heeft het hof in zijn beroepschrift verzocht om het handelen van de notaris te beoordelen op een aantal niet eerder in de eerste aanleg genoemde punten, hetgeen het hof beschouwt als het voorleggen van nieuwe klachten in hoger beroep. Ten aanzien van deze nieuwe klachten heeft te gelden dat het hof op grond van artikel 107 lid 4 van Pro de Wet op het notarisambt (Wna) de zaak in hoger beroep opnieuw in volle omvang behandelt en dat dit betekent dat alleen in beschouwing worden genomen de klachten die ook in de procedure in eerste aanleg aan de orde zijn geweest. Klager zal in de nieuwe klachten niet-ontvankelijk worden verklaard.
Klachtonderdeel 1
6.2.
Ten aanzien van dit klachtonderdeel verenigt het hof zich met het oordeel van de kamer en de gronden waarop dit berust. In hoger beroep zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een ander oordeel rechtvaardigen. Ook het hof is van een belangenverstrengeling niet gebleken. Het enkele feit dat de notaris projectnotaris is en uit dien hoofde voor [B.V.] werkzaamheden in het kader van het project [naam project] heeft verricht ter uitvoering van de KAO, betekent nog niet dat de notaris bij het verlijden van de leveringsakte geen oog zou hebben gehad voor de belangen van klager. Het is voorts staande praktijk dat medewerkers van een notariskantoor als gevolmachtigde dan wel getuige bij het passeren van een akte optreden, zoals ook in dit geval is gebeurd.
6.3.
Indien de vragen van klager die hij per e-mailberichten van 24 en 27 augustus 2015 aan de notaris heeft gesteld ten tijde van het passeren van de akte van levering op 28 augustus 2015 niet afdoende zijn beantwoord, zoals klager ter onderbouwing van dit klachtonderdeel heeft aangevoerd, had klager destijds kunnen afzien van het ondertekenen van de aan hem verzonden brief van [B.V.] van 16 juli 2015 en van het ondertekenen van de akte van levering. Nu klager is overgegaan tot ondertekening van beide stukken, was hij kennelijk op dat moment van mening dat hij door de notaris voldoende was geïnformeerd.
De kamer heeft dit klachtonderdeel terecht ongegrond verklaard.
Klachtonderdeel 2
6.4.
Klager heeft in het beroepschrift en ter zitting in hoger beroep aangevuld - zo begrijpt het hof - dat dit klachtonderdeel geen betrekking heeft op de NAW-gegevens van de medewerkster van het kantoor van de notaris die als gevolmachtigde van [B.V.] de akte van levering heeft getekend, zoals de kamer dit klachtonderdeel heeft opgevat, maar dat hij doelt op onderliggende stukken tussen [B.V.] en [B.V.2] en tussen [B.V.] en de gemeente [plaats] . Volgens klager heeft hij deze stukken herhaaldelijk bij de notaris opgevraagd. De notaris heeft betwist dat opgevraagde documenten niet zijn afgegeven, anders dan de NAW-gegevens van de medewerkster.
6.5.
Het hof overweegt als volgt. Nu uit het dossier niet althans onvoldoende blijkt dat klager de door hem bedoelde stukken (herhaaldelijk) bij de notaris heeft opgevraagd, heeft klager dit klachtonderdeel onvoldoende onderbouwd. Bovendien mocht de notaris uit het feit dat klager de KAO bij de makelaar heeft getekend afleiden dat aan klager onderliggende stukken voor zover die voor hem noodzakelijk waren door de makelaar waren verstrekt. Het hof acht dit klachtonderdeel, evenals de kamer, ongegrond.
Klachtonderdeel 3
6.6.
Voor wat het derde klachtonderdeel betreft heeft klager ter zitting in hoger beroep verklaard dat hij met zijn klacht dat de notaris een minnelijke schikking tussen [B.V.] en hem heeft gefrustreerd doelt op het feit dat hij de notaris heeft gevraagd of de levering kon plaatsvinden zonder dat hij de brief van [B.V.] van 16 juli 2015 ondertekende en dat de notaris daar onvoldoende op is ingegaan. De notaris heeft volgens klager op 28 augustus 2015 gezegd dat hij verplicht was om bedoelde brief te ondertekenen, alvorens de akte van levering getekend kon worden. Volgens de notaris heeft klager er na haar uitleg zelf voor gekozen om de brief (en de akte) te ondertekenen. Zij weet niet waar dit klachtonderdeel op ziet. Tevens blijkt uit de tekst van de brief dat klager ervoor kon kiezen om al dan niet gebruik te maken van het in de brief door [B.V.] gedane aanbod.
Bij deze stand van zaken en gezien het feit dat ook het hof niet duidelijk is geworden op welke minnelijke schikking klager het oog heeft en hoe de notaris deze gefrustreerd heeft, wordt dit klachtonderdeel eveneens ongegrond verklaard.
6.7.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.8.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.Beslissing
Het hof:
- verklaart klager niet-ontvankelijk in de in hoger beroep nieuw geformuleerde klachten;
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, A.H.N. Stollenwerck en M. Bijkerk en in het openbaar uitgesproken op 19 september 2017 door de rolraadsheer.