Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 15/00555
22 juni 2017
uitspraak van de eerste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: mr. F. Roet (Meldpunt Collectief Onrecht B.V.) te Heerhugowaard
tegen de uitspraak van 12 mei 2015 in de zaak met kenmerk AWB 14/35 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Y], de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2013 de waarde van de onroerende zaak [de woning] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2013 vastgesteld op € 310.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2013 bekendgemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bewaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 29 november 2013 de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
De rechtbank heeft bij uitspraak van 12 mei 2015 het beroep niet-ontvankelijk verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 17 juni 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 mei 2017. Namens de heffingsambtenaar is verschenen E.J.M. Verhagen. Belanghebbende noch diens gemachtigde zijn verschenen. Blijkens gegevens van PostNL is de naar de gemachtigde op 13 maart 2017 per aangetekende post verzonden uitnodiging om op de zitting te verschijnen op
14 maart 2017 bezorgd op het kantooradres van de gemachtigde. Belanghebbende is aldus tijdig en op de juiste wijze uitgenodigd, zodat de zitting doorgang heeft kunnen vinden. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak – waarin belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’ – de volgende feiten vastgesteld:
“1. Eiser heeft op 18 maart 2013 een zogenoemd Opdrachtformulier GratisinBezwaar.nl. (hierna: opdrachtformulier) ondertekend. Daarbij heeft eiser GratisinBezwaar.nl gemachtigd om voor en namens hem de opdracht voor het maken van bezwaar tegen de WOZ-waarde van de woning in behandeling te nemen en in rechte op te treden. In het opdrachtformulier heeft eiser tevens het Meldpunt Collectief Onrecht B.V. gemachtigd om hem in rechte te vertegenwoordigen in een eventuele juridische (vervolg)procedure.
2. Meldpunt Collectief Onrecht B.V. is op 2 januari 2014 namens eiser tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gekomen. Dit beroepschrift is ondertekend in opdracht van “Gemachtigde”. Bij het beroepschrift is onder meer een afschrift van het opdrachtformulier van 18 maart 2013 overgelegd.
3. Verweerder heeft in zijn verweerschrift geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van het beroep.”
2.1.2.
Nu partijen tegen de feitenvaststelling van de rechtbank geen bezwaren hebben aangevoerd, gaat ook het Hof daarvan uit. Het Hof vult de feiten als volgt aan.
2.2.
Het in onderdeel 2 van de rechtbankuitspraak genoemde beroepschrift van Meldpunt Collectief Onrecht B.V. luidt – voor zover in hoger beroep van belang – als volgt:
“BEROEPSCHRIFT
[belanghebbende] (…), te dezer zake woonplaats kiezende ten kantore van Meldpunt Collectief Onrecht B.V. aan het adres [adres] Heerhugowaard, welke namens hem bepaaldelijk gevolmachtigd is het beroep in te dienen.”
2.3.
Het in onderdelen 1 en 2 van de rechtbankuitspraak genoemde opdrachtformulier van 18 maart 2013 – dat als bijlage bij het beroepschrift is gevoegd – luidt onder ander als volgt:
Opdrachtformulier GratisinBezwaar.nl
(…)
Ondertekening
Hierbij geeft ondergetekende aan volledig rechtsbevoegd te zijn en kennis te hebben genomen van de voorwaarden gratisinbezwaar.nl (raadpleegbaar op www.gratisinbezwaar.nl/voorwaarden). (…). Verder machtigt ondergetekende gratisinbezwaar.nl om voor en namens haar de opdracht in behandeling te nemen in rechte op te treden. (…)
Ondergetekende verzoekt gratisinbezwaar.nl deze opdracht in behandeling te nemen. Tevens machtig ik hierbij Meldpunt Collectief Onrecht B.V. om mij in rechte te vertegenwoordigen in een eventuele juridische (vervolg) procedure.
Ondertekening:
(…)
Mail, stuur of fax het formulier aan ons via één van onderstaande wijze:
Meldpunt Collectief Onrecht
[adres]
te Heerhugowaard
(…)”
2.4.
De rechtbank heeft bij brief van 7 januari 2014 Meldpunt Collectief Onrecht B.V. erop gewezen dat het beroepschrift niet voldoet aan de daaraan te stellen voorwaarden en in dat verband (uitsluitend) gevraagd om een schriftelijke machtiging (niet ouder dan één jaar) waaruit blijkt dat hij is ge(vol)machtigd beroep in te stellen. Op 13 januari 2014 heeft de rechtbank een getekende volmacht retour ontvangen.
2.5.
De rechtbank heeft bij uitspraak van 12 mei 2015 het beroep niet-ontvankelijk verklaard.
2.6.
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning.
2.7.
De woning betreft een twee-onder-een-kapwoning met een uitgebouwde woonkamer (een uitbouw), een garage en een tuin. Het bouwjaar is 1987. Exclusief de garage is de inhoud van de woning 408 m³. De perceelgrootte is 344 m².
2.8.
Tot de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde gedingstukken behoort een zogenoemde ‘Waardematrix’. In deze Waardematrix is ter onderbouwing van de vastgestelde waarde aansluiting gezocht bij verkoopgegevens van vier vergelijkingsobjecten welke onder andere zijn gelegen in de omgeving van de woning. Dienaangaande vermeldt de Waardematrix de volgende gegevens:
[vergelijkingsobject 1] (verkocht op 18 april 2013 voor € 232.000)
Type woning: twee-onder-een-kapwoning
Bouwjaar: 1987
Inhoud woning: 344 m³
Kaveloppervlak: 240 m²
De woning betreft de buurwoning van de onderhavige woning en heeft een garage.
[vergelijkingsobject 2] (verkocht op 17 juni 2011 voor € 275.000)
Type woning: geschakelde twee-onder-een-kapwoning
Bouwjaar: 1981
Inhoud: 414 m³
Kaveloppervlak: 267 m²
[vergelijkingsobject 3] (verkocht op 31 augustus 2010 voor € 340.000)
Type woning: twee-onder-een-kapwoning
Bouwjaar: 1997
Inhoud: 417 m³
Kaveloppervlak: 280 m²
De woning heeft een garage.
[vergelijkingsobject 4] (verkocht op 16 januari 2012 voor € 315.000)
Type woning: twee-onder-een-kapwoning
Bouwjaar: 1989
Inhoud woning
inclusief uitbouw: 427 m³
Kaveloppervlak: 257 m²
De woning heeft een garage, dakkapel, carport en een tuinhuis/berging.
2.9.
Tot de door belanghebbende in eerste aanleg overgelegde gedingstukken behoort een taxatierapport d.d. 15 december 2013 van KennemerWaerde taxatie en advies o.g., opgesteld door S.P.M. van der Linden. De waarde van de woning wordt in dat taxatierapport getaxeerd op € 240.000. Naast de onder 2.8 vermelde vergelijkingsobjecten (behoudens [vergelijkingsobject 1]) bevat het taxatierapport onder meer gegevens van de volgende twee zogenoemde referentieobjecten:
[referentieobject 1] (verkocht op 15 juni 2012 voor € 290.000)
Type woning: twee-onder-een-kapwoning
Bouwjaar: 1981
Inhoud woning
inclusief uitbouw: 540 m³
Kaveloppervlak: 334 m²
[referentieobject 2] (verkocht op 20 augustus 2013 voor € 302.000)
Type woning: twee-onder-een-kapwoning
Bouwjaar: 1987
Inhoud woning: 490 m³
Kaveloppervlak: 564 m²
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
In hoger beroep is in de eerste plaats in geschil of de rechtbank het beroep niet-ontvankelijk heeft kunnen verklaren, hetgeen de heffingsambtenaar stelt doch belanghebbende bestrijdt.
3.2.
Indien vorenstaande vraag ontkennend wordt beantwoord, verzoeken partijen het Hof de zaak zelf af te doen en te beoordelen of de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog is vastgesteld.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft het beroep op de voet van artikel 6:6 in samenhang met artikelen 6:5 en 8:24 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) niet-ontvankelijk verklaard – kort samengevat – vanwege het ontbreken van een toereikende machtiging.
4.2.
Het Hof volgt de rechtbank niet in dit oordeel, omdat het – gelet op het hiernavolgende – geen steun vindt in de stukken van het geding.
4.3.1.
De bevoegdheid van Meldpunt Collectief Onrecht B.V. om namens belanghebbende beroep in te stellen blijkt naar het oordeel van het Hof onmiskenbaar reeds uit de onder 2.3 weergegeven tekst van de met het beroepschrift overgelegde opdrachtformulier. Daarin heeft belanghebbende immers (ook) Meldpunt Collectief Onrecht B.V. uitdrukkelijk gemachtigd om hem in rechte te vertegenwoordigen.
4.3.2.
Nu de stukken van het geding geen aanwijzingen bevatten dat zich tussen het verlenen van deze machtiging in de bezwaarfase en het instellen van het beroep bij de rechtbank een omstandigheid als bedoeld in artikel 3:72 BW heeft voorgedaan waardoor de vertegenwoordigingsbevoegdheid van Meldpunt Collectief Onrecht B.V. zou zijn geëindigd, kon de rechtbank – naar het oordeel van het Hof – in redelijkheid geen aanleiding vinden om eraan te twijfelen of die bevoegdheid ten tijde van het instellen van het beroep nog bestond, en op die grond van Meldpunt Collectief Onrecht B.V. een nieuwe schriftelijke machtiging te verlangen (zie HR 11 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:840, BNB 2013/244).
4.4.
Het voorgaande oordeel houdt in dat de rechtbank het beroep ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard. Aan de op 13 januari 2014 door de rechtbank ontvangen (maar dus ten onrechte opgevraagde) volmacht komt – wat daar verder ook van moge zijn – geen betekenis toe.
4.5.
Bij die stand van het geding twisten partijen over de vastgestelde WOZ-waarde van de woning.
4.6.
Belanghebbende betoogt, onder verwijzing naar het onder 2.9 vermelde taxatierapport van KennemerWaerde taxatie en advies o.g., dat de waarde van de woning € 240.000 bedraagt. De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep de door hem vastgestelde waarde van € 310.000 en verwijst daartoe onder andere naar de onder 2.8 vermelde Waardematrix en daarin vermelde vergelijkingsobjecten.
4.7.
De bewijslast met betrekking tot de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ rust op de heffingsambtenaar. De waarde wordt volgens dat artikel bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (
Kamerstukken II1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Kamerstukken II1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
4.8.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met zijn in eerste aanleg overgelegde Waardematrix heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast; de vastgestelde waarde vindt voldoende steun in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 4]. Het Hof overweegt in dit verband nader als volgt.
4.9.
Met partijen is het Hof van oordeel dat het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] goed met de woning vergelijkbaar is, zodat de daarvoor op 17 juni 2011 gerealiseerde verkoopprijs kan worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning.
4.10.
Het Hof acht – anders dan belanghebbende stelt – het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] wat betreft type, uitstraling en omvang voldoende met de woning vergelijkbaar, zodat de daarvoor op 16 januari 2012 gerealiseerde koopsom eveneens kan worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning.
Anders dan belanghebbende kennelijk veronderstelt, dient bij het hanteren van de vergelijkingsobjecten te worden bedacht dat niet is vereist dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning, maar dat gebruik daarvan is bedoeld om aan de hand van de verkoopprijzen de waarde van de woning te kunnen vaststellen. De door belanghebbende gestelde betere ligging, het uitzicht over landerijen en vaarwater alsmede betere kwaliteit (modernere afwerking) van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4], maakt dit vergelijkingsobject niet ongeschikt voor vergelijking met de woning, die een dergelijke ligging en kwaliteit ontbeert. Wel moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat hij met voornoemde verschillen – die hij overigens niet heeft bestreden – alsook overige waardebepalende elementen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten bij de waardebepaling in voldoende mate rekening heef gehouden (zie verder 4.12).
4.11.
Het Hof kent aan de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 3] welke zijn gerealiseerd op achtereenvolgens ruim 15 maanden na en 16 maanden voor de onderhavige waardepeildatum, in dit geval minder gewicht toe, omdat – zoals hiervoor is overwogen – twee beter bruikbare transacties voorhanden zijn. In zoverre acht het Hof voornoemde vergelijkingsobjecten minder geschikt om de waarde mee te onderbouwen.
4.12.
Belanghebbende heeft gewezen op verschillen in – kort gezegd – ligging en kwaliteit tussen de woning en het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] (zie 4.10); volgens belanghebbende heeft het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] een betere ligging en is het van een betere kwaliteit. Het Hof overweegt hierover dat de heffingsambtenaar – gelet op de onder 2.8 vermelde Waardematrix en de toelichting dienaangaande – voornoemde verschillen tot uitdrukking heeft gebracht door bij het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 4] een hogere vierkante- en kubieke meterprijs (€ 472 c.q. € 400) dan bij de woning (€ 418 c.q. € 376) te hanteren. Naar het oordeel van het Hof is op die wijze voldoende rekening gehouden met voornoemde verschillen.
4.13.
Belanghebbende heeft voorts gewezen op het verschil in uitzicht tussen de woning en het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2]; volgens belanghebbende heeft het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2], anders dan de woning, vrij uitzicht over het water en is daarmee geen rekening gehouden. De heffingsambtenaar heeft evenwel met zijn in eerste aanleg overgelegde foto’s (bijlagen I en J bij het verweerschrift) voldoende aannemelijk gemaakt dat het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] uitzicht heeft op bosschages, die het uitzicht op het daarachter gelegen water belemmeren, en dat tussen het uitzicht van dit vergelijkingsobject en de woning in zoverre dus geen zodanige verschillen bestaan, dat daarmee bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden.
4.14.
Rekening houdend met de overige relevante verschillen, dat wil zeggen waardebepalende elementen, tussen de woning en de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 4], zoals in voorkomend geval de aanwezigheid van een berging, dakkapel of carport, geven de verkoopprijzen van die vergelijkingsobjecten – naar het oordeel van het Hof – in beginsel voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarde van € 310.000.
4.15.
Het door belanghebbende ingebrachte onder 2.9 vermelde taxatierapport en de daarin vermelde referentieobjecten brengen het Hof niet tot een ander oordeel. Het in dit rapport genoemde referentieobject [referentieobject 2] is verkocht ruim 19 maanden na de onderhavige waardepeildatum en het Hof acht dit object daarom in de gegeven omstandigheden – gelijk in 4.11 is overwogen ten aanzien van de objecten van de heffingsambtenaar – minder geschikt. Ten aanzien van het in het rapport genoemde referentieobject [referentieobject 1] heeft de heffingsambtenaar onbetwist gesteld – kort gezegd – dat de daarvoor gerealiseerde koopsom niet de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt. De twee overige in het taxatierapport genoemde referentieobjecten [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 4] zijn ook door de heffingsambtenaar bij zijn taxatie gebruikt en onderbouwen – zoals reeds hiervoor is overwogen – de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde. Het Hof overweegt tot slot dat het taxatierapport, zonder herleidinggegevens, die ontbreken, niet, althans onvoldoende, inzichtelijk maakt op welke wijze de getaxeerde waarde van € 240.000 tot stand is gekomen.
4.16.
Belanghebbende heeft tot slot betoogd dat bij de waardering geen rekening is gehouden met de dalende (woning)markt (-/- 9,5% volgens CBS). Dit betoog faalt. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde afgeleid (wat betreft de hiervoor besproken vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 4]) uit een half jaar vóór respectievelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare objecten, terwijl bovendien de transactieprijs van [vergelijkingsobject 2] bij de vergelijking is herrekend naar de prijs op de waardepeildatum. Met een (eventuele) waardeverandering ten opzichte van eerdere tijdvakken is bij de bepaling van de waarde van de woning in zoverre dan ook rekening gehouden. Uit het voorgaande volgt ook dat een op CBS-gegevens gebaseerde stelling inzake een daling van de woningmarkt in zijn geheel zoals gebruikt door belanghebbende, te algemeen is om als onderbouwing te kunnen dienen voor de specifieke waardebepaling van de woning op de waardepeildatum.
Slotsom
4.17.
Het hoger beroep is gegrond omdat het beroep ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard; de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd. Het beroep van belanghebbende bij de rechtbank is ongegrond, omdat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
5.Kosten
Het Hof ziet aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende op de voet van artikel 8:75 Awb, omdat het hoger beroep gegrond is. Het Hof stelt deze vast op € 495, zijnde de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand, overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht opgenomen tarief (in dit geval 1 punt hoger beroepschrift met een wegingsfactor 1). Overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gesteld noch gebleken.
6.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 495;
- gelast dat de inspecteur het door belanghebbende in hoger beroep betaalde griffierecht van € 123 vergoedt.
De uitspraak is gedaan door mr. H.E. Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 22 juni 2017 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.