ECLI:NL:GHAMS:2017:482

• Datum uitspraak: 21 februari 2017
• Publicatiedatum: 21 februari 2017
• Zaaknummer: 200.195.491/01 NOT
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.M.A. Verscheure; C.H.M. van Altena; J.W. van Zaane
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging geen tuchtrechtelijk verwijt aan kandidaat-notaris bij vastgoedtransacties woningbouwvereniging

Het gerechtshof Amsterdam behandelde het hoger beroep van het Bureau Financieel Toezicht (BFT) tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat, waarin een ambtshalve bedenking tegen een kandidaat-notaris ongegrond werd verklaard. Het BFT stelde dat de kandidaat-notaris tekort was geschoten in zijn onderzoeks- en waarschuwingsplicht bij begeleiding van onroerendgoedtransacties van een woningbouwvereniging.

De kandidaat-notaris was van 2000 tot 2012 verbonden aan een notariskantoor dat optrad bij diverse vastgoedprojecten van de woningbouwvereniging. Het BFT voerde een onderzoek uit naar de financiële onafhankelijkheid van het notariskantoor en de handelwijze van de kandidaat-notaris bij drie geselecteerde projecten, waarbij 51 akten waren gepasseerd. Het onderzoek leidde tot een rapport waarin werd geconcludeerd dat de kandidaat-notaris onvoldoende dossiervorming had verricht en tekort was geschoten in zijn zorgplicht.

Het hof bevestigde echter het oordeel van de kamer dat geen sprake was van schending van de notariële zorgplicht. De transacties betroffen professionele partijen die werden bijgestaan door deskundige adviseurs, waardoor de notaris goede grond had te vertrouwen op hun deskundigheid en inzicht. Hoewel de dossiervorming op enkele punten te wensen overliet, was dit onvoldoende voor een gegronde tuchtrechtelijke bedenking. Het hof oordeelde dat de maatstaf juist was toegepast en dat de kandidaat-notaris niet verwijtbaar had gehandeld.

De bestreden beslissing van de kamer werd bevestigd en het beroep van het BFT ongegrond verklaard.

Uitkomst: Het hof bevestigt dat de kandidaat-notaris geen tuchtrechtelijk verwijt treft en verklaart het beroep van het BFT ongegrond.

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.195.491/01 NOT

nummer eerste aanleg : SHE/2013/32

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 21 februari 2017

inzake

Bureau Financieel Toezicht,

gevestigd te Utrecht,

appellant,

tegen

[kandidaat-notaris] ,

kandidaat-notaris te [plaats] ,

geïntimeerde,

gemachtigden: mrs. P. Wanders en J.D. Kraaikamp, advocaten te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

1.1.

Appellant (hierna: het BFT) heeft overeenkomstig de in artikel 107 lid 1 van de Wet op het notarisambt (Wna) daartoe gegeven mogelijkheid op 18 juli 2016 een beroepschrift - met bijlage - bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort 's-Hertogenbosch (hierna: de kamer) van 20 juni 2016 (ECLI:NL:TNORSHE:2016:31). De kamer heeft in de bestreden beslissing de door de plaatsvervangend voorzitter van de kamer op grond van artikel 96 lid 6 (oud) Wna aan de kamer voorgelegde bedenkingen tegen geïntimeerde (hierna: de kandidaat-notaris) ongegrond verklaard.

1.2.

Van het BFT is op 22 augustus 2016 een aanvullend beroepschrift - met bijlagen - ontvangen.

1.3.

De kandidaat-notaris heeft op 25 oktober 2016 een verweerschrift bij het hof ingediend.

1.4.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 8 december 2016. Namens het BFT zijn verschenen mrs. R. Wisse en Y. Oortwijn-Schilthuizen. De notaris, vergezeld van zijn gemachtigden, is eveneens verschenen. Allen hebben het woord gevoerd; mr. Wisse en mr. Kraaikamp aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities.

2. Stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.

3. Het vooronderzoek c.a.

Het hof verwijst voor:

- het verzoek van de KNB;

- de onderzoeksopdracht van 12 oktober 2012 van de voorzitter van de kamer;

- het verzoek van het BFT;

- de onderzoeksopdracht van 26 november 2012 van de voorzitter van de kamer;

- het verloop van het (voor)onderzoek door de plaatsvervangend voorzitter van de kamer;

- het verloop van het (voor)onderzoek door het BFT;

- de rapportage van het BFT van 18 december 2014;

- de ambtshalve bedenking van de plaatsvervangend voorzitter;

- de schriftelijke reactie van de kandidaat-notaris;

- de mondelinge behandeling door de kamer op 30 maart 2016;

- de onderzoeksdoelstellingen en bevindingen van het BFT;

- het verweer van de kandidaat-notaris;

naar hetgeen de kamer heeft overwogen in de bestreden beslissing onder 1. De procedure, 3. De onderzoeksdoelstellingen en bevindingen van het BFT en 4. De reactie van de notaris (het verweer).

4. De feiten

4.1.

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.

4.2.

Kort weergegeven gaat het in deze zaak om het volgende.

4.2.1.

De kandidaat-notaris is in de jaren 2000 – 2012 verbonden geweest aan het notariskantoor [notariskantoor] te [plaats] , eerst als kandidaat-notaris en vervolgens als notaris.

4.2.2.

Voormeld notariskantoor trad op als projectnotaris bij diverse onroerend goed projecten van woningbouwvereniging [woningbouwvereniging] (hierna: [woningbouwvereniging] ) te [plaats] . [woningbouwvereniging] is in opspraak geraakt vanwege vastgoedtransacties die in de media uitvoerig belicht zijn.

4.2.3.

Op initiatief van de KNB is er vervolgens een onderzoek naar het notariskantoor gestart. Het door het BFT uitgevoerde onderzoek zag op de financiële onafhankelijkheid van het notariskantoor ten opzichte van [woningbouwvereniging] en op de handelwijze van de individuele (kandi-
daat-)notarissen. Bij het onderzoek zijn verschillende vennootschappen van “het concern” [woningbouwvereniging] betrokken.

Het BFT heeft aan de hand van een risicoprofiel een selectie gemaakt en zijn onderzoek uiteindelijk beperkt tot een drietal projecten in het kader waarvan de kandidaat-notaris in de periode 2007 – 2011 in totaal 51 akten gepasseerd heeft.

Het betreft:

1. het project [project] (2 woontorens, stadvilla’s en een kantoorgebouw inclusief parkeerplaatsen in [plaats] );

2. het project [project] (waarbij projectontwikkelaar [projectontwikkelaar] voor [woningbouwvereniging] in [plaats] een project wilde ontwikkelen van 105 miljoen euro; dit project is nooit van de grond gekomen waarna [woningbouwvereniging] een afwaardering van 32 miljoen heeft moeten plegen op dit project); en

3. het project [project] (een medisch centrum, 22 appartementen, een gemeenschapshuis, 8 studio’s met personeelsruimten en parkeerplaatsen in [plaats] ).

4.2.4.

Het BFT heeft zijn bevindingen neergelegd in een rapport van 18 december 2014. Het onderzoek ter zake van de financiële onafhankelijkheid van het notariskantoor ten opzichte van [woningbouwvereniging] heeft niet tot een bedenking tegen de kandidaat-notaris geleid.

5. Het standpunt van het BFT

5.1.

Het verwijt dat het BFT de kandidaat-notaris maakt betreft de ambtshalve bedenking van de plaatsvervangend voorzitter, die ziet op schending van de in artikel 98 lid 1 (oud) Wna (thans artikel 93 lid 1 Wna) neergelegde norm door te handelen als geconstateerd in het rapport van het BFT. Die bevindingen komen erop neer dat de kandidaat-notaris bij het begeleiden van de transacties is tekortgeschoten in zijn onderzoeks- en waarschuwingsplicht en dat de kandidaat-notaris in dat kader zijn verplichting tot dossiervorming onvoldoende heeft nageleefd.

5.2.

Volgens het BFT heeft de kamer in de bestreden beslissing (kort weergegeven) een verkeerde maatstaf aangelegd bij de beoordeling van de handelwijze van de kandidaat-notaris bij de door het BFT onderzochte transacties en heeft de kamer de rol van de kandidaat-notaris als te lijdelijk opgevat.

6. Standpunt van de kandidaat-notaris

De kandidaat-notaris heeft verweer gevoerd. Volgens de kandidaat-notaris is - samengevat - hij zich terdege bewust geweest van zijn zorgplicht maar is [woningbouwvereniging] een professionele woningcorporatie die bij de door het BFT onderzochte transacties steeds werd bijgestaan door deskundige professionals en adviseurs, zodat zijn zorgplicht in zoverre begrensd was. Dat de transacties waar het BFT op doelt risicovol of te duur zijn gebleken, kan de kandidaat-notaris niet worden verweten. De bindende afspraken daarover waren reeds gemaakt voordat de kandidaat-notaris bij de projecten werd betrokken.

7. Beoordeling

7.1.

Het hof stelt (evenals de kamer) voorop dat de omvang van de zorgplicht van een notaris in hoge mate bepaald wordt door de concrete omstandigheden van het geval. In het onderhavige geval zijn de transacties die voorwerp van onderzoek door het BFT zijn geweest aangegaan door professionele partijen, die daarbij bijgestaan werden door deskundige adviseurs. Uitgangspunt bij dergelijke transacties tussen professionele partijen is dat de notariële zorgplicht haar grens vindt waar de notaris goede grond heeft erop te kunnen vertrouwen dat de desbetreffende belanghebbende zichzelf reeds op de hoogte had gesteld en dat deze tevoren reeds voldoende inzicht had in hetgeen nodig was ter bereiking van het beoogde resultaat, vgl. HR 27 maart 1992, NJ 1993, 188. Verder is van belang dat de kandidaat-notaris bij de totstandkoming van de transacties (de obligatoire fase) niet betrokken is geweest.

7.2.

De kamer heeft de handelwijze van de kandidaat-notaris bij de door het BFT in zijn rapport onderzochte transacties aan de onder 7.1. vermelde maatstaf getoetst in de rechtsoverwegingen 5.4. tot en met 5.17. De kamer is hierbij - kort gezegd - tot het oordeel gekomen dat geen sprake was van het niet naleven van de notariële zorgplicht door de kandidaat-notaris.

7.3.

De kamer is in rechtsoverweging 5.26. tot de slotsom gekomen dat de kandidaat-notaris kan worden tegengeworpen dat de dossiervorming op enkele punten (door de kamer besproken onder 5.7. en 5.9.) te wensen overlaat en dat in een enkele akte van levering duidelijker tot uitdrukking gebracht had kunnen worden dat de tegenprestatie reeds voldaan was ter gelegenheid van een eerdere transactie (door de kamer besproken onder 5.14.). De kamer heeft deze conclusies van onvoldoende gewicht geacht voor een gegrond te achten bedenking jegens de kandidaat-notaris. Daarbij heeft de kamer wat de dossiervorming betreft betrokken dat de kandidaat-notaris thans niet meer de houder van het protocol is en niet uitgesloten is dat de dossiervorming wel op orde was maar stukken buiten toedoen van de kandidaat-notaris geen onderdeel meer uitmaken van de desbetreffende dossiers. De kamer heeft de tegen de kandidaat-notaris ingediende bedenking ongegrond geacht.

7.4.

Het hof kan zich met voormeld oordeel van de kamer, zoals hiervoor weergegeven onder 7.2. en 7.3. verenigen en met de gronden waarop dat oordeel rust. Het hof ziet geen reden om anders te oordelen dan de kamer heeft gedaan. Uit het dossier en het verhandelde ter zitting is vast komen te staan dat [woningbouwvereniging] bij de door het BFT onderzochte transacties steeds werd bijgestaan door adviseurs, onder meer op fiscaal gebied. Niet is betwist dat de ingeschakelde adviseurs deskundig waren op hun terrein en verder is niet gebleken dat de reputatie van deze deskundigen in het geding was. Voorts is niet gebleken dat er andere aanwijzingen waren dat de kandidaat-notaris, die op regelmatige basis voor [woningbouwvereniging] werkzaamheden verrichte, geen goede grond had om erop te kunnen vertrouwen dat [woningbouwvereniging] zichzelf reeds op de hoogte had gesteld en tevoren reeds voldoende inzicht had verkregen in hetgeen nodig was ter bereiking van het door [woningbouwvereniging] beoogde resultaat. Het hof is gezien het hiervoor overwogene van oordeel dat de kamer de door het BFT onderzochte transacties aan de juiste ter zake geldende maatstaf heeft getoetst en terecht tot de conclusie is gekomen dat van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door de kandidaat-notaris geen sprake is.

In de door het BFT in hoger beroep aangehaalde jurisprudentie, die onder meer betrekking heeft op ABC-transacties en hypotheekfraude, is sprake van (bedenkelijke) omstandigheden die in casu niet aan de orde zijn, zodat die jurisprudentie niet onverkort van toepassing is op de hier aan de orde zijnde transacties.

7.5.

Gezien het voorgaande is het hof, met de kamer, van oordeel dat geen sprake is van een gegronde bedenking dat tuchtrechtelijke normen zijn overschreden. Het hof maakt het oordeel van de kamer tot het zijne en zal de beslissing van de kamer bevestigen.

7.6.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.

7.7.

Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.

8. Beslissing

Het hof bevestigt de bestreden beslissing.

Deze beslissing is gegeven door mrs. A.M.A. Verscheure, C.H.M. van Altena en J.W. van Zaane en in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2017 door de rolraadsheer.