Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.203.359/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4038312 CV EXPL 15-8890
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van19 december 2017
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. T.H. Geukes Foppen te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. H.J.M. Winkelhuijzen te Alphen aan den Rijn.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 10 november 2016 in hoger beroep gekomen van – naar het hof begrijpt – de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 10 november 2015 en 6 september 2016, in deze zaak onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en onder meer [appellant] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met productie;
- memorie van antwoord.
Partijen hebben de zaak op 2 november 2017 doen bepleiten, [appellant] door mr. P.A.M. Neijtzell de Wilde en mr. F.A. Roscam Abbing, beiden advocaat te Amsterdam, en [geïntimeerde] door zijn hiervoor genoemde advocaat, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen – op straffe van verbeurte van een dwangsom – om binnen 7 dagen na het wijzen van dit arrest, de achterzolder in de oorspronkelijke staat terug te brengen en de sleutels over te dragen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stelling aangeboden.
2.Feiten
2.1
De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 10 november 2015 onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep relevant en aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.1
[appellant] huurt sinds 15 december 1996 de zelfstandige woonruimte op de derde etage aan de [adres] (verder: de woning). In de op schrift gestelde huurovereenkomst van 12 december 1996 tussen de toenmalige eigenaar van het pand waar de woning deel van uitmaakt en [appellant] is een aanvangshuurprijs overeengekomen van omgerekend € 159,07 (fl 350,55) per maand. Volgens deze overeenkomst omvat het gehuurde “de derde etage van het perceel plaatselijk bekend [adres] ”. Er wordt geen melding gemaakt van de huur van een zolderkamer.
2.1.2
In 1999 heeft [geïntimeerde] het gehele pand gekocht en een renovatie van het pand in gang gezet. Tussen 1 februari 2000 en 1 april 2000 heeft [geïntimeerde] de woning van [appellant] gerenoveerd. In die periode heeft [appellant] in een wisselwoning gewoond.
2.1.3
Bij brief van 14 juni 1999 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] onder meer geschreven:
“Zoals wij bespraken tijdens mijn bezoek begin mei van dit jaar, treft u hierbij de volgende zaken aan: - Akkoordverklaring tussen huurder en verhuurder in tweevoud
“Zoals wij bespraken tijdens mijn bezoek begin mei van dit jaar, treft u hierbij de volgende zaken aan: - Akkoordverklaring tussen huurder en verhuurder in tweevoud
- Puntentelling van de door u bewoonde woning vòòr renovatie (…).”
Volgens de bijlage bij deze brief bedroeg het aantal punten van de woning vóór renovatie 55. In deze puntentelling wordt onder “overige ruimten” melding gemaakt van een “zolder” van 4 m2 met een waarde van 3 punten.
2.1.4
Bij brief van 19 maart 2000 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] geschreven dat de woning in week 13 door de aannemer wordt opgeleverd, dat hij nieuwe sleutels zal krijgen van de portiekdeur en van de woningtoegangsdeur, en is een specificatie opgenomen van de te betalen huur per 1 april 2000:
“Huidige kale huur fl 350,55
Overeengekomen verhoging voor geriefsverbetering fl 65,00
Voorschot trapverlichting/intercom/CV onderhoud fl 20,00
Watergeldfl 23,37
Totaal maandelijks te voldoen vanaf 1 april 2000 fl 458,92”
2.1.5
Op 1 april 2000 heeft [appellant] niet alleen de gerenoveerde woning betrokken maar ook de linker achterzolderkamer op de vierde etage van het pand (verder: de achterzolderkamer).
2.1.6
Bij brief van 27 mei 2000 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] gevraagd om in te stemmen met een verhoging van de kale huurprijs van fl 415,55 met een bedrag van fl 15,79 ofwel 3,8 % tot fl 431,34, dit op basis van een aantal van 86 punten. Bij deze brief is een specificatie van de puntentelling gevoegd waarin onder “overige ruimten” melding wordt gemaakt van een “zolder” van 9,1 m2 met een waarde van 6,8 punten.
2.1.7
Bij brief van 2 juli 2014 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] verzocht om een nieuw huurcontract op te stellen, omdat de toenmalige partner van [appellant] medehuurder wilde worden.
2.1.8
Bij brief van 30 augustus 2014 heeft [geïntimeerde] [appellant] gesommeerd de achterzolderkamer te ontruimen en leeg aan hem op te leveren. [appellant] heeft aan die sommatie niet voldaan.
2.1.9
Bij inleidende dagvaarding van 8 april 2015 heeft [geïntimeerde] onder meer gevorderd - kort samengevat - dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat de achterzolderkamer niet wordt gehuurd door [appellant] en dat hij deze zonder recht en titel in gebruik heeft en dat de kantonrechter [appellant] hoofdelijk zal veroordelen om de achterzolderkamer te ontruimen en leeg op te leveren aan [geïntimeerde] .
3.Beoordeling
3.1
Bij tussenvonnis van 10 november 2015 heeft de kantonrechter geoordeeld dat niet vast is komen te staan dat er sprake is van overeenstemming tussen partijen waarbij [geïntimeerde] de achterzolderkamer met het doel van additionele verhuur aan [appellant] in gebruik heeft gegeven en er tussen partijen overeenstemming was over een tegenprestatie waartoe [appellant] zich heeft verbonden. Op basis van dit oordeel heeft de kantonrechter [appellant] en zijn voormalige partner toegelaten te bewijzen dat [appellant] ten tijde van de renovatie met [geïntimeerde] een huurovereenkomst is aangegaan met betrekking tot de achterzolderkamer. Bij eindvonnis van 6 september 2016 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] niet geslaagd is in de hem opgedragen bewijslevering en de primaire vordering van [geïntimeerde] toegewezen.
3.2
[appellant] heeft tegen dit eindvonnis drie grieven aangevoerd. De eerste twee grieven betreffen de vraag die in dit geding centraal staat, namelijk of met ingang van de voltooiing van de renovatie per 1 april 2000 tussen partijen een uitbreiding van de toen bestaande huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de achterzolderkamer. [appellant] stelt dat hij deze kamer op basis van een mondeling akkoord is gaan huren met ingang van 1 april 2000 voor een extra huur van fl 65,00 per maand. Ter nadere onderbouwing van deze stelling voert [appellant] aan dat hij sinds april 2000 de beschikking heeft over de sleutels van de achterzolderkamer en dat [geïntimeerde] tijdens de renovatie de elektriciteitsaansluiting van de derde etage heeft doorgetrokken naar deze kamer. Verder wijst [appellant] erop dat bij het ingaan van de nieuwe huursom op 1 april 2000 de woonruimte was vastgesteld op 86 punten, terwijl uit een eerdere puntentelling van 1 juli 1999 (dus vóór de renovatie) zou blijken dat de woning gewaardeerd was op 55 punten. De toename van het aantal punten wordt door [appellant] mede verklaard door de toevoeging van de achterzolderkamer aan het gehuurde.
3.3
[geïntimeerde] daarentegen betwist dat er mondelinge overeenstemming was bereikt met [appellant] om met ingang van 1 april 2000 de achterzolderkamer toe te voegen aan het gehuurde. Hij wijst er in dit verband op dat hij tot 2014 in de onjuiste veronderstelling verkeerde dat de achterzolderkamer al deel uitmaakte van het gehuurde op grond van de huurovereenkomst tussen [appellant] en zijn rechtsvoorganger. Om die reden voorzag de in 2000 door [geïntimeerde] en [appellant] overeengekomen huursom na renovatie ook niet in een additioneel bedrag voor de achterzolderkamer, aldus [geïntimeerde] .
3.4
Het hof heeft dus primair opnieuw de vraag te beantwoorden of na voltooiing van de renovatie in april 2000 tussen partijen een uitbreiding van de toen bestaande huurovereenkomst tot stand is gekomen in die zin dat vanaf dat moment ook de achterzolderkamer door [appellant] werd gehuurd, waarbij het hof – slechts veronderstellenderwijs – ervan uitgaat dat [appellant] de achterzolderkamer vóór renovatie niet in gebruik had. In dit verband oordeelt het hof dat de kantonrechter [appellant] terecht heeft belast met het bewijs dat de achterzolderkamer tot het gehuurde behoort. Vast staat immers tussen partijen dat krachtens de schriftelijke huurovereenkomst (slechts) tot het gehuurde behoort “de derde etage van het perceel plaatselijk bekend [adres] ” – waarin de achterzolderkamer dus niet is begrepen –, terwijl [appellant] , bij wege van bevrijdend verweer, heeft gesteld dat na voltooiing van de renovatie tussen hem en [geïntimeerde] is overeengekomen dat vanaf 1 april 2000 ook de achterzolderkamer tot het gehuurde zou gaan behoren.
3.5
Het hof is van oordeel dat niet vast is komen te staan dat na de renovatie in 2000 tussen [appellant] en [geïntimeerde] een uitbreiding van de sinds 1996 bestaande huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de achterzolderkamer. Het hof komt tot dit oordeel op grond van het volgende.
3.6
Allereerst onderschrijft het hof de rechtsoverwegingen 2 tot en met 5 uit het (eind)vonnis van de kantonrechter van 6 september 2016 en maakt het die tot de zijne, en overweegt het hof dat de kantonrechter terecht heeft geconcludeerd dat (enkel) op basis van de getuigenverklaringen [appellant] niet is geslaagd in het hem opgedragen bewijs. Voorts ontbreekt een schriftelijk stuk dat de bedoelde uitbreiding van de huurovereenkomst tekstueel onderbouwt. De brief van [geïntimeerde] van 19 maart 2000 (zie 2.1.4) wijst zelfs op het tegendeel, aangezien de destijds overeengekomen huurverhoging van fl 65,00 wordt omschreven als “Overeengekomen verhoging voor geriefsverbetering”, en dus niet als een verhoging vanwege extra woonruimte; verder is volgens die brief de kale huur in april 2000 gelijk gebleven aan de kale huur voorafgaand aan de renovatie. Daar komt bij dat de (naar het hof begrijpt: jaarlijkse wettelijke) huurverhoging per 1 juli 2000 die is aangekondigd in de brief van 27 mei 2000 (zie 2.1.6) dermate laag was (namelijk 3,8% ofwel fl 15,79) dat ook daaruit niet kan worden afgeleid dat [geïntimeerde] na de renovatie voor ogen had de huurovereenkomst uit te breiden met de achterzolderkamer. Het aantal punten van 6,8 dat in de bijlage bij deze brief wordt genoemd voor een “zolder” van 9,1 m2 toont dit evenmin aan: uit het verhandelde ter zitting van dit hof is gebleken dat verhuurder ook vóór de renovatie al een “zolder” van 4 m2 in de puntentelling bij de brief van 14 juni 1999 (zie 2.1.3) had meegeteld tegen een waarde van 3 punten, zonder dat hiervoor een grondslag in de toen bestaande huurovereenkomst te vinden was. Voor het verschil in m2 heeft [geïntimeerde] als (aannemelijke) verklaring gegeven dat het aanvankelijk (4 m2) om een schatting ging en hij pas later in staat was de desbetreffende ruimte (9,1 m2) op te meten. Aan deze puntentellingen kan dan ook onvoldoende bewijskracht worden ontleend. Dit brengt het hof tot de conclusie dat van een separaat aanbod, een separaat overeengekomen tegenprestatie en daarmee van wilsovereenstemming tussen partijen voor het aanvullend verhuren van de achterzolderkamer niet is gebleken. Het feit dat [appellant] over de sleutels van de achterzolderkamer beschikte en het feit dat [geïntimeerde] in 2000 de elektriciteit had doorgetrokken van de derde etage naar de achterzolderkamer maken dit niet anders; uit deze feiten kan immers, noch op zichzelf bezien, noch in het licht van de vorengenoemde omstandigheden, worden afgeleid dat [geïntimeerde] voor ogen had na de renovatie de achterzolderkamer toe te voegen aan het door [appellant] gehuurde.
3.7
Het voorgaande brengt mee dat de eerste twee grieven moeten worden verworpen.
3.8
Met de derde grief voert [appellant] subsidiair aan dat [geïntimeerde] zijn rechten heeft verwerkt, nu [appellant] vanaf de renovatie tot 2014 ongestoord gebruik heeft kunnen maken van de achterzolderkamer, [geïntimeerde] tot die tijd heeft ingestemd met het gebruik van die kamer door [appellant] en [geïntimeerde] in 2008 akkoord is gegaan met het rapport van de huurcommissie. Hiermee heeft [geïntimeerde] bij [appellant] het vertrouwen gewekt dat hij zijn rechten niet meer geldend zou maken, aldus (nog steeds) [appellant] .
3.9
Ook deze grief faalt. Het hof stelt voorop dat voor het aannemen van rechtsverwerking enkel tijdsverloop onvoldoende is en overweegt voorts dat het feit dat [geïntimeerde] in 2008 akkoord is gegaan met het rapport van de huurcommissie, niet is te kwalificeren als bijzondere omstandigheid als gevolg waarvan bij [appellant] het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat [geïntimeerde] zijn aanspraken met betrekking tot de achterzolderkamer niet meer geldend zou maken. Van rechtsverwerking is dus geen sprake.
3.1
[appellant] heeft geen stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat zijn bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.
3.11
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in appel.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 314,- aan verschotten en € 2.682,- voor salaris;
verklaart deze veroordeling in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, D.J. van der Kwaak en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 december 2017.