ECLI:NL:GHAMS:2017:549 - Gerechtshof Amsterdam - Ontruiming sociale huurwoning wegens verlies hoofdverblij...

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.206.825/01 SKG

zaak/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/618718 / KG ZA 16-1349

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 februari 2017

inzake

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. E. Doornbos te Badhoevedorp,

tegen:

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd.

[appellant] is onder aanvoering van grieven bij dagvaarding van 12 januari 2017 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de voorzieningenrechter) van 23 december 2016, onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen Ymere als eiseres en (onder anderen) [appellant] als gedaagde. Op de dienende dag is van grieven gediend overeenkomstig de appeldagvaarding.

Ymere heeft daarna een memorie van antwoord ingediend, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 24 januari 2017 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Zowel [appellant] als Ymere heeft nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Ymere zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

2.Feiten

2.1

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.16 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die vaststaan op grond van niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.1.

Ymere is eigenaresse van de woning gelegen aan de [adres 1] (hierna: de woning). De rechtsvoorganger van Ymere heeft de woning met ingang van 7 februari 1998 verhuurd aan [appellant] . Het betreft een sociale huurwoning met drie kamers met een woonoppervlak van 45 m2. De huurprijs bedraagt thans € 619,48 per maand.

2.1.2.

In de algemene huurvoorwaarden woningen, die in de huurovereenkomst daarop van toepassing zijn verklaard, is in artikel 3.1 bepaald dat de huurder verplicht is zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en in artikel 3.4 dat het de huurder verboden is de gehuurde woonruimte zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder aan derden in gebruik te geven of onder te verhuren.

2.1.3.

Uit de door Ymere overgelegde informatie uit het kadaster blijkt dat [appellant] met zijn echtgenote op 19 februari 2016 een woning in eigendom heeft verworven aan het adres [adres 2] . De koopsom voor de woning bedroeg € 370.000,=.

2.1.4.

Na een melding van de gebiedsbeheerder van Ymere dat [appellant] en zijn gezin niet meer in de woning woonachtig zouden zijn, hebben medewerkers van Ymere in augustus 2016 diverse pogingen gedaan een huisbezoek aan de woning af te leggen. Zij troffen telkens niemand aan.

2.1.5.

Bij twee afzonderlijke brieven van 30 augustus 2016 - zowel geadresseerd aan het adres in [plaats] als aan de [adres 1] - heeft Ymere [appellant] gesommeerd de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen tegen 30 september 2016.

2.1.6.

In reactie hierop heeft [appellant] op 5 september 2016 gebeld naar Ymere. In

het gespreksverslag staat, voor zover relevant, kennelijk als mededelingen/uitspraken van [appellant] het volgende vermeld:

“(...) De hypotheek staat op mijn naam: ik heb mijn vrouw geholpen met inkomen, want zij wil niet in een kleine woning wonen. (...) Ik woon hier ( [adres 1] ) graag en kan niet opzeggen. Ik kan niet opzeggen. Ik zit hier 20 jaar. Ik heb alle respect met de wet, maar deze woning kan ik niet achterlaten. Kan ik deze woning kopen? Dit is de enige woning waar ik in NL heb gewoond, dat is een emotionele band. Ik heb medische problemen. Ik werk in Amsterdam centrum, de reistijd [plaats] is te veel. Ik ben hartpatiënt, ik kan niet ver weg. Ik wil dit erbij houden. Ik woon hier alleen en soms logeert mijn neef hier. Familie. Ik werk op de [adres 3] , ik werk in de horeca. Vanaf [plaats] is dat te ver, mijn vrouw en ik hebben een geschil, maar zijn wel getrouwd gewoon nog. Grotere kinderen wonen bij haar en de kleinste woont bij mij en zit op de [naam school] . (…)”

2.1.7.

Na dit telefoongesprek heeft Ymere bij brief van 12 september 2016 [appellant] wederom gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen per 30 oktober 2016.

2.1.8.

Op 19 september 2016 heeft [A] , woonachtig aan de [adres 4] , schriftelijk verklaard:

“De mensen in de [adres 1] wonen daar al sinds juni niet meer.”

2.1.9.

In een door Ymere op 22 september 2016 ontvangen brief, verklaart [B]

, woonachtig aan de [adres 5] , het volgende:

“(...) u vroeg of ik schriftelijk wilde bevestigen dat er op [adres 1] iemand anders woont dan de bewoners die op dat adres staat ingeschreven.

Deze bewoners hebben een huis gekocht en nu woont er iemand anders wij weten niet wie deze persoon is, maar wel hebben wij last dat die s’nachts de deur nogal hard dicht doet (...)”

2.1.10.

Bij e-mail van 28 september 2016 heeft [C] het volgende verklaard:

“(...) ik woon in de [adres 6] .

Sinds enige tijd wonen er nieuwe mensen op nr [adres 1] bij mij in de straat. Ik heb de oude bewoners niet zien verhuizen, maar weet wel dat deze een koophuis hebben in [plaats] . (...) Ik denk dat het een soort hotel is geworden, want er komen steeds andere mensen naar buiten. (...)“

2.1.11.

Op 3 oktober 2016 heeft Ymere gesproken met een leerkracht van de [naam school]

in Amsterdam. De leerkracht heeft verteld dat de jongste zoon van [appellant] , [zoon appellant] geboren [in] 2005, bij hen op school heeft gezeten, maar verhuisd is. Hij gaat nu op een andere school naar groep 8.

2.1.12.

Bij brief van 5 oktober 2016 heeft de advocaat van Ymere [appellant] nogmaals in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen en heeft zij aangekondigd bij afwezigheid van bericht een gerechtelijke procedure te zullen starten. [appellant] heeft vervolgens contact gezocht en er is een afspraak gemaakt voor een gesprek op het kantoor van Ymere op 12 oktober 2016. [appellant] heeft de afspraak afgezegd en is niet verschenen op de nieuwe afspraak van 27 oktober 2016.

2.1.13.

In een e-mail van 8 november 2016, met als onderwerp “ [adres 1] ”.

heeft [D] het volgende geschreven:

“Hierbij de melding over de buren,

De buren zelf zijn nog steeds niet in de woning aanwezig wel zijn er geluiden te horen van hun achterdeur (...)

meerdere malen is er te zien geweest dat er mensen uit de woning kwamen die wij niet herkende ook zijn er toen mensen in de tuin van de woning gesignaleerd daar is toen nog een foto van gemaakt door mijn dochter en doorgestuurd naar [E][kennelijk de hierna te melden [E] ; hof]
dus het komt er op neer er zitten mensen in de woning maar niet de buren zelf”

2.1.14.

Bij e-mail van 8 november 2016 heeft [E] , gebiedsbeheerder van Ymere, meegedeeld:

Ik werk nu ongeveer een jaar in Amsterdam-Noord. (...) In ditzelfde jaar ben ik meerdere malen per week langs de [adres 1] gelopen en heb ik nog nooit iemand thuis gezien. De omwonenden hebben mij meerdere malen aangegeven dat de hoofdhuurder vertrokken is en er een neef in deze woning zit. (…)”

2.1.15.

Onder de door Ymere in het geding ingebrachte stukken bevinden zich door

buurtbewoners gemaakte foto’s van een man en een vrouw met drie kinderen die uit

de woning vertrekken.

2.1.16.

De echtgenote van [appellant] heeft op 28 november 2016 schriftelijk verklaard:

Hierbij verklaar ik [echtgenote appellant] echtegnoote van Dhr. [appellant] dat hij nog steeds op de [adres 1] woont en sinds dat ik verhuis ben naar [plaats] . Hij komt wel af en toe naar [plaats] om de kinderen te zien want sinds [zoon appellant][de jongste zoon, hof]
ging naar de andere school in [plaats] , was hij verdrietig om zijn vrienden te verlaten in Amsterdam Noord en er was een spraak van terug naar zijn oude school maar het ging niet door en bleef hij bij mij in [plaats] want [zoon appellant] moest in het begin van Amsterdam naar [plaats] reizen met de bus voor zijn school. Ik breng ook de kinderen af en toe naar Amsterdam Noord en soms gaan ze vanzelf om hun vader te zien.

2.1.17.

Op 6 december 2016 heeft [F] , wonend aan de [adres 7] , schriftelijk verklaard:

dat de heer [appellant] woont aan de [adres 1] geregeld thuis verkeerd. Overdag is de heer op zijn werk, maar slaapt thuis zoals gewoonlijk

2.1.18.

Op 18 januari 2017, dit is na het bestreden vonnis, heeft mevr. [G] , wonend op [adres 8] , schriftelijk verklaard:

Bij deze wil ik mededelen dat de heer [appellant] wonende aan de [adres 1] dit adres ook zelf bewoond.

2.1.19.

Blijkens een ongedateerde handgeschreven verklaring heeft [H] , wonende aan de [adres 9] , verklaard:

ik verklaar dat de heer [appellant] nog op [adres 1] woont

3.Beoordeling

3.1

Ymere vordert in dit kort geding ontruiming van de woning door (onder anderen) [appellant] , op de grondslag dat hij ernstig en structureel in strijd met de huurovereenkomst handelt door niet zijn hoofdverblijf in de woning te hebben en deze zonder toestemming aan derden in gebruik te geven.

3.2

De voorzieningenrechter heeft de vordering van Ymere toegewezen. Tegen dat oordeel en de grondslagen waarop het berust is het hoger beroep van [appellant] gericht.

3.3

Met zijn grieven, die beogen het geding in volle omvang aan het oordeel van het hof te onderwerpen, voert [appellant] - samengevat - aan dat de voorzieningenrechter teveel gewicht heeft gehecht aan de verklaringen van buurtbewoners (grief 1), dat [appellant] wel een plausibele verklaring heeft voor het feit dat hij in Amsterdam woont (grief 2), dat hij wel twee weken met zijn neef in de woning heeft gewoond (grief 3), dat hij voldoende bewijs heeft overgelegd dat hij nog altijd in de woning woont (grief 4) en dat Ymere geen spoedeisend belang heeft (grief 5).

3.4

Indien [appellant] zijn hoofdverblijf niet meer in de woning heeft, rechtvaardigt deze tekortkoming (waarvan de bewijslast op Ymere rust) ontbinding van de huurovereenkomst. In kort geding is de vordering van Ymere tot ontruiming van de woning slechts toewijsbaar indien zeer waarschijnlijk is dat de bodemrechter de vordering tot ontbinding en ontruiming zal toewijzen, in aanmerking genomen dat van Ymere, gezien haar belang bij een spoedige beslissing, de belangen van [appellant] daartegen afwegend, niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Het hof zal gelet op het bovenstaande moeten beoordelen of voldoende aannemelijk is dat [appellant] zijn hoofdverblijf niet meer in de woning heeft.

3.5

Het feit dat [appellant] in februari 2016 voor een bedrag van € 370.000,= een woning in [plaats] heeft gekocht die, naar tijdens de zitting in hoger beroep bleek, ca. 100 m2 groot is, vormt een belangrijke indicatie dat [appellant] in de woning niet meer zijn hoofdverblijf heeft. Het is immers onwaarschijnlijk dat ondanks het bezit van die koopwoning, [appellant] in de woning (die slechts 45 m2 groot is) zijn hoofdverblijf heeft behouden. [appellant] houdt vol dat dat laatste (wel) het geval is en hij heeft daarover op verschillende tijdstippen verklaringen gegeven. Die verklaringen zijn evenwel onvoldoende consistent, zoals volgt uit hetgeen hierna wordt overwogen, en dat brengt mee dat het hof deze onvoldoende plausibel acht.

3.5.1.

Zo heeft [appellant] verschillend verklaard over zijn aanwezigheid in [plaats] . Op 5 september 2016 verklaarde hij tegenover Ymere dat zijn oudste kinderen bij zijn vrouw in [plaats] wonen, maar zijn jongste zoon bij hem in Amsterdam woont en daar op de [naam school] zit. Bij pleidooi in eerste aanleg is namens [appellant] verklaard dat de echtgenote van [appellant] met “de kinderen” (dus blijkbaar ook de jongste zoon) naar [plaats] is verhuisd en dat [appellant] door de week in Amsterdam verblijft maar met name de zondagen en de maandagen bij zijn gezin in [plaats] is; van maandag tot en met zaterdag is hij altijd in Amsterdam. Bij pleidooi in hoger beroep heeft [appellant] gezegd dat hij gedurende de weekends (zaterdag en zondag) bij zijn gezin in [plaats] is. Waarom de verklaringen van [appellant] in dit opzicht niet consistent zijn heeft hij onvoldoende kunnen ophelderen. Evenmin is een sluitende verklaring gegeven voor de - niet betwiste - constatering van Ymere dat de jongste zoon van [appellant] op 5 september 2016, toen [appellant] zijn verklaring bij Ymere aflegde, niet (meer) op de [naam school] in Amsterdam zat. De verklaring van [appellant] ’s echtgenote dat [appellant] “af en toe” in [plaats] is om de kinderen te zien, en de kinderen ook naar hun vader in Amsterdam komen (daarmee suggererend dat [appellant] gescheiden leeft van zijn echtgenote), strookt met geen van de verklaringen die [appellant] heeft afgelegd.

3.5.2.

Op 5 september 2016 heeft [appellant] ook verklaard, dat vanwege zijn hartproblemen de reistijd naar [plaats] teveel is en hij daarom de woning in Amsterdam “erbij” wil houden. Dit betoog heeft hij later, bijvoorbeeld ter zitting in hoger beroep, herhaald, maar hij heeft niet betwist dat de reistijd met de auto van [plaats] naar de onderneming van [appellant] in Amsterdam niet veel langer is dan de reistijd per auto van de woning naar diezelfde onderneming. Dat een dagelijkse autorit naar [plaats] (in tegenstelling tot de rit naar de woning in Amsterdam Noord) om gezondheidsredenen prohibitief zou zijn ( [appellant] verklaarde daarover ter zitting in hoger beroep dat hij na circa tien minuten autorijden altijd in slaap valt) is evenwel dermate ongeloofwaardig dat zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet van de juistheid van dat betoog kan worden uitgegaan. Wat zijn medische conditie betreft heeft [appellant] slechts een verklaring van een cardioloog overlegd waaruit volgt dat hij bij deze onder behandeling is.

3.5.3.

[appellant] heeft ten slotte op 5 september 2016 tegenover Ymere verklaard dat hij al 20 jaar in de woning woont, een emotionele band met de woning heeft en dat hij daarom niet kan opzeggen. Bij die gelegenheid heeft hij ook gevraagd of hij de woning kon kopen. Dit aspect heeft [appellant] later niet meer naar voren gebracht.

3.6

Dat [appellant] niet meer in de woning zijn hoofdverblijf heeft wordt verder ondersteund door hetgeen medewerkers van Ymere hebben waargenomen. Vanwege het feit dat [appellant] een schotelantenne aan de woning had bevestigd alsmede in het kader van buurtonderzoek met betrekking tot het project “in de buurt” hebben zij in 2016 bij herhaling en op verschillende manieren geprobeerd met [appellant] contact te krijgen, zonder resultaat. Op brieven is toen door [appellant] evenmin gereageerd. Ook dat vormt een aanwijzing dat [appellant] toen niet meer in de woning woonde. [appellant] voert in dit verband wel aan dat de verklaringen van medewerkers van Ymere “gekleurd” zijn, maar waarom dat zo is en welk belang die medewerkers of Ymere bij het geven van onjuiste verklaringen zouden hebben, heeft hij verder niet toegelicht. Dat de verklaringen niet onder ede zijn afgelegd, is in elk geval onvoldoende reden om deze als zonder waarde terzijde te schuiven.

3.7

Ymere heeft ten slotte verklaringen overgelegd van onder meer [C] ( [adres 6] ), [B] ( [adres 5] ), [D] ( [adres 10] ) en [A] ( [adres 4] ). [C] zegt te weten dat de oude bewoners een koophuis hebben (in [plaats] ) en spreekt over nieuwe mensen in de woning. Volgens [B] hebben de bewoners van de [adres 1] een huis gekocht en woont er in de woning nu iemand anders. Volgens [A] wonen de bewoners van [adres 1] daar sinds juni (2016) niet meer. [D] spreekt eveneens over andere mensen in de woning. Al deze verklaringen bevestigen de stelling van Ymere dat [appellant] en zijn gezin niet meer in de woning wonen maar in hun huis in [plaats] en dat [appellant] de woning door andere personen laat gebruiken. [appellant] heeft de juistheid betwist van de verklaringen van [C] en [B] : de verklaring van laatstgenoemde is volgens hem “gekleurd” omdat de dochter van mevrouw [B] de woning van [appellant] zou willen hebben. Daar heeft Ymere - onbetwist - tegenovergesteld dat die dochter de woning niet kan betalen en voor de woning ook niet in aanmerking komt. [appellant] heeft verder niet toegelicht waarom de verklaring van [C] niet juist zou zijn en die onjuistheid ligt ook niet in de rede, nu ook de andere verklaringen die Ymere heeft ingebracht dezelfde strekking hebben. [appellant] heeft op zijn beurt verklaringen van [F] ( [adres 7] ), [H] ( [adres 11] ) en [G] ( [adres 8] ) overgelegd, maar die verklaringen zijn zo weinig specifiek geformuleerd dat deze niet opwegen tegen de door Ymere ingebrachte verklaringen.

3.8

De door [appellant] in het geding gebrachte foto’s en reisbescheiden maken evenmin aannemelijk dat [appellant] ondanks de aanschaf van de koopwoning in [plaats] zijn hoofdverblijf in de woning heeft behouden. Ook indien hij na die aanschaf nog weleens in de woning heeft verbleven (al dan niet gelijktijdig met zijn neef en diens kinderen, hetgeen uit de door [appellant] overgelegde foto’s zou kunnen volgen) impliceert dat in het licht van de hiervoor opgesomde feiten en omstandigheden immers nog niet het behoud van zijn hoofdverblijf aldaar. [appellant] heeft ook nog bankafschriften en bonnen in het geding gebracht van aankopen in de buurt van de woning, maar heeft allereerst onvoldoende aannemelijk gemaakt dat híj die aankopen heeft gedaan. Dat had hij wel behoren te doen, nu de pinbetalingen met verschillende pasnummers zijn gedaan. Daar komt bij dat veel aankopen ten behoeve van de horecaonderneming van [appellant] lijken te zijn gedaan, hetgeen [appellant] ook bevestigt, en niet, althans niet eenduidig, wijzen op persoonlijke aankopen voor een eenpersoonshuishouden in de [adres 1] . Een aanwijzing dat [appellant] hoofdverblijf in de woning heeft behouden valt daarom in deze bescheiden onvoldoende te vinden.

3.9

De slotsom luidt daarom dat hetgeen [appellant] heeft aangevoerd, mede gezien de gebrekkige onderbouwing daarvan, tegenover de door Ymere overgelegde bewijsmiddelen onvoldoende gewicht in de schaal legt. Dat [appellant] de woning niet meer als hoofdverblijf heeft, heeft Ymere dan ook voldoende aannemelijk gemaakt.

3.1

Voor zover nog van belang is - als niet dan wel onvoldoende betwist - eveneens voldoende aannemelijk dat [appellant] de woning zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Ymere aan derden in gebruik heeft gegeven.

3.11

Naar het oordeel van het hof is het zeer waarschijnlijk dat de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan. Nu verder vaststaat dat de woning een (naar zijn aard: schaarse) sociale huurwoning betreft, die Ymere wenst te kunnen toewijzen aan een woningzoekende die daarvoor in aanmerking komt, heeft Ymere spoedeisend belang bij ontruiming. Het belang van [appellant] (die hoe dan ook over een koopwoning beschikt waar hij kan wonen) weegt daar onvoldoende tegen op.

3.12

Dat Ymere geen spoedeisend belang zou hebben omdat zij [appellant] eerder in kort geding had kunnen dagvaarden dan zij deed, is, in het licht van de bestrijding van dat betoog door Ymere, door [appellant] niet voldoende toegelicht.

3.13

Tegen de hierboven gegeven oordelen stuiten alle grieven af. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 716,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, R.J.M. Smit en J.F. Aalders en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2017.