Uitspraak
arrest
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.195.450/01
zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/221370/ HA ZA 15-74
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 mei 2017
inzake
ALICANTE INVESTMENTS B.V.,
gevestigd te Akersloot, gemeente Castricum,
appellante,
advocaat: mr. K. Roderburg te Amsterdam,
tegen:
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. W.M. Blaauw te Haarlem.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Alicante en [geïntimeerde] genoemd.
Alicante is bij dagvaarding van 2 mei 2016 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Alkmaar, van 3 februari 2016, onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen Alicante als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met een productie;
- memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Alicante heeft geconcludeerd, onder wijziging van haar eis, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog:
primair:[geïntimeerde] zal veroordelen om de tussen partijen gesloten koopovereenkomst d.d. 1 april 2014 na te komen en als uitvoering daarvan zijn medewerking te verlenen aan de levering van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] , hierna ook te noemen de onroerende zaken, aan Alicante, nadat Alicante een bedrag van € 65.000,= in depot heeft geplaatst bij de notaris alwaar de levering zal plaatshebben ter zekerheid van de betaling van het restant van de koopsom aan [geïntimeerde] en onder de voorwaarde dat Alicante de aan de onroerende zaken verbonden hypothecaire geldlening overneemt, en [geïntimeerde] te veroordelen om alle ten behoeve van de levering van de onroerende zaken benodigde handelingen te verrichten,
subsidiair:
om [geïntimeerde] te veroordelen om de tussen partijen gesloten koopovereenkomst van 1 april 2014 na te komen door:
i. i) een beëdigde Spaanse vertaling van de huurkoopovereenkomst tussen partijen d.d. 1 april 2014 te ondertekenen;
ii) op verzoek van appellante, binnen een termijn van 14 dagen, alle vereiste handelingen te verrichten die nodig zijn voor overname van de hypothecaire geldlening verbonden aan de onroerende zaken;
iii) alle ten behoeve van de levering van de onroerende zaken benodigde handelingen te verrichten, onder de voorwaarde dat Alicante een bedrag van € 65.000,= in depot heeft geplaatst bij de notaris alwaar de levering zal plaatshebben ter zekerheid van de betaling van het restant van de koopsom en onder de voorwaarde dat Alicante de aan de onroerende zaken verbonden hypothecaire geldlening overneemt,
primair en subsidiair:
een en ander binnen een termijn van 30 dagen na betekening van het te wijzen arrest en op straffe van een dwangsom van € 200.000,= indien [geïntimeerde] niet aan het geëiste voldoet, te vermeerderen met € 1.000,= per dag of gedeelte daarvan dat de overtreding voortduurt met een maximum van € 200.000,=, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en – kennelijk – afwijzing van het in appel gevorderde, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.1.
[geïntimeerde] heeft in eigendom twee onroerende zaken in Spanje, te weten:
- een woonhuis aan de [adres 1]
- een appartement aan de [adres 2] .
2.1.2.
Alicante maakt haar onderneming van het verwerven en het beheren van vastgoed.
2.1.3.
Eind 2013 kwam [geïntimeerde] in financiële nood en ontstonden er achterstanden in de betaling van de hypotheek- en overige lasten verbonden aan de onroerende zaken.
2.1.4.
Partijen hebben erover gesproken de onroerende zaken over te doen aan Alicante. Alicante heeft zich in dat kader bereid getoond de vier achterstallige termijnen voor de hypotheek te voldoen.
2.1.5.
Tussen partijen is op 1 april 2014 een overeenkomst tot stand gekomen met het opschrift ‘huurkoopovereenkomst’ (hierna: de overeenkomst). De overeenkomst houdt - voor zover hier van belang - het volgende in:
“(…)
Artikel 1
1.1
[geïntimeerde] verkoopt met ingang van 11 maart 2014 in huurkoop aan Alicante Investments, gelijk Alicante Investments met ingang van de voormelde datum van huurverkoper in huurkoop aanneemt, het vastgoed gelegen aan [adres 1] , belast met hypotheek gevestigd door [bank] met een bedrag van € 499.500,00 en een appartement gelegen te [adres 2] (…).
1.2
De verkoop vindt plaats naar de toestand van het vastgoed per 11 maart 2014.
Het in de feitelijke macht van Alicante lnvestments gebrachte vastgoed is vanaf deze datum geheel voor rekening en risico van Alicante Investments.
Vanaf dat tijdstip zijn ook alle baten en lasten voor rekening van Alicante Investments.
(…)
Artikel 2
2.1
De koopprijs voor het verkochte bedraagt€ 585.000(…), zónder rente.
2.2
Alicante lnvestments zal de koopprijs voor het verkochte inclusief de rente voldoen als volgt. Plan van regelmatige afbetaling; De koopprijs ad€ 585.000dient te worden voldaan door overname van de hypotheekverplichting en een nabetaling van€ 85.000,00waarop reeds€ 9.000,00is voldaan.
Verder zal Alicante Investments maandelijkse termijnen, elk groot€ 1.000,00(…), betalen aan [geïntimeerde] welke door [geïntimeerde] dienen te worden aangewend ter betaling van de lopende hypotheekverplichting, dit voor het eerst op 1 april 2014, vervolgens op iedere eerste werkdag van de maand, dit totdat Alicante Investments een geschikte hypotheekbank heeft gevonden welke een hypotheek wenst te verstrekken op het gekochte, met een minimale inschrijving van€ 499.000,00
2.3
Het restant ad€ 76.000,00zal worden voldaan binnen 2 maanden na de ingangsdatum
-11 maart 2014- van deze overeenkomst. Voorts is Alicante Investments bekend met een hypotheekachterstand van 4 maanden welke voor haar rekening komt en reeds door haar is voldaan, tevens een achterstand van ca.€ 5.000,00aan kosten van het appartement te [adres 2] welke ook voor rekening komen van Alicante Investments, indien de kosten voor [adres 2] lager of hoger uitvallen dan€ 5000,00leidt dit niet tot enige verrekening, dit komt ten goede of ten laste van Alicante lnvestments. Alle nog lopende verplichtingen vanvóór 11 maart 2014voor wat betreft [adres 1] komen voor rekening van [geïntimeerde] en zullen derhalve in mindering worden gebracht op het nog te betalen bedrag aan [geïntimeerde] , dit met uitzondering van de kosten van elektra & gas en overige nog niet betaalde gebruikerslasten, waaronder waterverbruik en huisvuil en waterafvoerbelasting. De eigenaarsbelasting komt vanaf 11 maart 2014 voor rekening van Alicante lnvestments
Artikel 3
3.1
[geïntimeerde] behoudt zich uitdrukkelijk de eigendom van het verkochte voor, zolang Alicante Investments de (gehele) koopprijs als bedoeld in artikel 2 lid 3 van Pro deze overeenkomst alsmede al hetgeen Alicante Investments ingevolge ter zake kosten, boetes of anderszins verschuldigd is of verschuldigd zal worden aan [geïntimeerde] , niet mocht hebben voldaan.
(…)
3.3
Zolang Alicante Investments regelmatig aan haar verplichtingen uit deze overeenkomst voldoet, is zij bevoegd om het verkochte te beheren en te gebruiken en hieruit winst te genieten, als ware zij reeds eigenaar van het verkochte.
Artikel 4
(…)
4.2
Na volledige, eventuele vervroegde, betaling van het gehele ingevolge deze overeenkomst verschuldigde bedrag, verkrijgt Alicante Investments de volle en vrije eigendom van het verkochte, en wordt deze overeenkomst geacht geheel te zijn uitgevoerd.
Artikel 5
5.1
Zolang Alicante Investments niet volledig heeft voldaan aan haar betalingsverplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst – en [geïntimeerde] dus nog eigenaar is van het verkochte – is Alicante Investments verplicht het in huurkoop verkregen vastgoed als goed huurkoper te exploiteren (…)
(…)
Artikel 9
9.1
Indien Alicante Investments:
a. hetzij terzake van de huurkooptermijnen een achterstand heeft van meer dan € 3.000;
b. hetzij surséance van betaling, schuldsanering en/of faillissement aanvraagt;
c. hetzij opeisbare schulden aan derden welbewust onbetaald laat;
d. hetzij tot sluiting of liquidatie van de overgedragen onderneming overgaat,
e. hetzij in staat van faillissement wordt verklaard;
f. wanbetaling pleegt met betrekking tot de huur van de vastgoedruimte of andere verplichtingen uit de huurovereenkomst in ernstige mate niet nakomt; is [geïntimeerde] gerechtigd na een sommatie per aangetekend schrijven de onderhavige huurkoopovereenkomst zonder rechtelijke tussenkomst als ontbonden te beschouwen, respectievelijk de aan Alicante Investments overgedragen onderneming met de alsdan aanwezige inventaris weer in bezit te nemen met alles wat daartoe behoort en de aan Alicante Investments overgedragen of daarvoor in de plaats getreden inventaris en inrichting, voorraden en vorderingen weer tot zich te nemen.
(…)”
2.1.6.
Alicante is vanaf 11 maart 2014 in bezit gesteld van de onroerende zaken en heeft vanaf die datum alle lasten verbonden aan de onroerende zaken voldaan (hypotheekrente, belastingen, gas, water en licht). Partijen hebben in afwijking van de overeenkomst afgesproken dat de maandelijkse vergoeding van € 1.000,-- ten behoeve van de hypotheekverplichtingen door Alicante rechtstreeks op de hypotheekrekening van [geïntimeerde] bij [bank] zou worden betaald.
2.1.7.
Het restant van de koopsom buiten de hypotheek om (€ 76.000,--) is tot op heden nog niet volledig door Alicante voldaan. Op het oorspronkelijke bedrag strekken enige door Alicante voor [geïntimeerde] verrichte betalingen alsmede een contante betaling aan [geïntimeerde] , in mindering. Tussen partijen bestaat een geschil over de hoogte van de nog verschuldigde restantbetaling: volgens Alicante dient zij nog € 56.378,36 te betalen; [geïntimeerde] is van mening dat hij nog € 65.000,-- tegoed heeft.
2.1.8.
Bij aangetekende brief van 21 augustus 2014 heeft [geïntimeerde] Alicante in gebreke gesteld in verband met het uitblijven van de restantbetaling. Alicante ontkent dat zij deze brief heeft ontvangen.
2.1.9.
Vervolgens heeft [geïntimeerde] , nadat betaling uitbleef, bij aangetekende brief, onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 9 daarvan Pro, de ontbinding van de overeenkomst ingeroepen.
2.1.10.
Alicante heeft tegen de ingeroepen ontbinding bezwaar gemaakt en in kort geding een verbod gevorderd voor [geïntimeerde] om de onroerende zaken aan een derde te vervreemden. Bij vonnis van 11 november 2014 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland [geïntimeerde] op straffe van een dwangsom verboden
“de onroerende zaken te vervreemden anders dan aan Alicante totdat onherroepelijk uitspraak is gedaan in een nog aan te spannen bodemprocedure over de verkoop van de onroerende zaken van [geïntimeerde] aan Alicante (…).”
3.Beoordeling
3.1
In eerste aanleg heeft Alicante, kort gezegd, gevorderd wat zij thans in appel primair vordert, zoals onder 1 weergegeven. De rechtbank in het bestreden vonnis allereerst geoordeeld dat op de overeenkomst de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken (Twhoz) van toepassing is. Dat brengt mee dat de buitengerechtelijke ontbinding van [geïntimeerde] niet tot ontbinding van de overeenkomst heeft geleid, omdat ontbinding krachtens artikel 11 Twhoz Pro slechts door de rechter kan geschieden. [geïntimeerde] heeft in deze procedure geen ontbinding gevorderd, zodat de overeenkomst in stand is gebleven en Alicante hiervan nakoming kan vorderen. [geïntimeerde] hoeft ingevolge de overeenkomst pas mee te werken aan de overdracht van de eigendom van de onroerende zaken na volledige betaling door Alicante; Alicante moet dus als eerste presteren. Alicante heeft zich bereid verklaard zekerheid te stellen door het door [geïntimeerde] gewenste bedrag van het restant van de koopprijs van € 65.000,= bij een notaris te deponeren, maar de betaling van het restant vormt slechts een deel van de betalingsverplichting van Alicante. Zij moet ook de hypotheekverplichtingen van [geïntimeerde] overnemen. Nu de vordering van Alicante er niet in voorziet dat zij ook die verplichting nakomt en Alicante evenmin heeft onderbouwd dat zij die verplichting kan nakomen, is er geen aanleiding [geïntimeerde] reeds nu te verplichten tot medewerking aan de overdracht, aldus steeds de rechtbank. Vervolgens is de vordering van Alicante in eerste aanleg afgewezen. Omdat partijen op onderdelen in het ongelijk werden gesteld heeft de rechtbank de proceskosten gecompenseerd.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Alicante met twee grieven op.
3.2
Met grief I voert Alicante aan dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [geïntimeerde] pas hoeft mee te werken aan de overdracht van de onroerende zaken na volledige betaling van het volgens de overeenkomst verschuldigde bedrag. Uit artikel 3.1 vloeit volgens haar voort dat [geïntimeerde] moet meewerken zodra de koopprijs “als bedoeld in artikel 2 lid 3 van Pro de overeenkomst” is voldaan. De in artikel 2 lid 3 genoemde Pro koopprijs is “het restant van € 76.000,=” en daarin staat niet dat moet blijken dat Alicante in staat is de hypotheekverplichtingen van [geïntimeerde] over te nemen. [geïntimeerde] verzet zich tegen deze uitleg van Alicante.
3.3
Nu partijen verdeeld zijn over de betekenis van (in het bijzonder artikel 3 lid 1 van Pro) de overeenkomst zal het hof deze uitleggen volgens de zogenoemde Haviltexmaatstaf. Volgens deze maatstaf dient uitleg niet plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin de overeenkomst is gesteld, maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis.
3.4
Het hof volgt Alicante niet in de door haar voorgestane uitleg van de overeenkomst. Op zichzelf is het juist dat artikel 3 lid 1 verwijst Pro naar artikel 2 lid Pro 3 (waar het restantbedrag van € 76.000,= wordt besproken) en niet naar artikel 2 lid Pro 1 (waarin staat dat de koopprijs voor het verkochte € 585.000,= bedraagt). Dat is voor de uitleg echter niet doorslaggevend. Artikel 3 lid 1 bepaalt Pro dat [geïntimeerde] zich uitdrukkelijk de eigendom voorbehoudt zolang Alicante “de (gehele) koopprijs” niet heeft voldaan. Met die bewoordingen wordt voldoende duidelijk tot uitdrukking gebracht dat de bepaling ziet op het bedrag van € 585.000,= (de totale koopprijs, die de som vormt van het bedrag van de hypotheek en het restantbedrag). Een andere (gehele) koopprijs is er in de overeenkomst niet. Dat wordt verwezen naar een artikellid waarin alleen een restantbedrag aan de orde is, is dan van ondergeschikte betekenis. Daarbij komt dat het eigendomsvoorbehoud van artikel 3 lid 1 niet Pro alleen ziet op niet-voldoening van die “(gehele) koopprijs”, maar ook van “al hetgeen Alicante Investments ingevolge ter zake kosten, boetes of anderszins verschuldigd is of verschuldigd zal worden aan [geïntimeerde] ”. Ook dat onderdeel van de bepaling wijst erop dat [geïntimeerde] pas tot overdracht is gehouden nadat Alicante aan al haar verplichtingen onder de overeenkomst heeft voldaan, niet alleen het restantbedrag. Hetzelfde geldt voor artikel 4 lid Pro 2. In het licht van het vorenstaande valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien waarom [geïntimeerde] reeds na voldoening van het restantbedrag gehouden zou zijn aan de overdracht van de onroerende zaken mee te werken, zonder enige zekerheid omtrent de overname van de (beduidend omvangrijker) hypotheekverplichting. Alicante heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die meebrengen dat haar uitleg voor juist moet worden gehouden. Grief 1 faalt dan ook.
3.5
Grief II betreft het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] pas is gehouden tot medewerking aan levering van de onroerende zaken nadat Alicante heeft aangetoond dat zij in staat is de hypotheekverplichtingen over te nemen. Alicante heeft in dit verband aangevoerd dat het aan de opstelling van [geïntimeerde] te wijten is dat zij die verplichtingen niet heeft kunnen overnemen; de beoogde nieuwe hypotheekverstrekker, [bank] , eist dat partijen een nieuwe Spaanstalige overeenkomst ondertekenen maar [geïntimeerde] weigert dat. Voorts voert zij aan dat het oordeel van de rechtbank, gezien de opstelling van de Spaanse bank en die van [geïntimeerde] , tot een impasse leidt. Volgens Alicante is een redelijke uitleg en toepassing van de overeenkomst dat zij (niet eerder dan) bij levering van de onroerende zaken in staat dient te zijn om de hypothecaire verplichtingen over te nemen.
3.6
[geïntimeerde] heeft er allereerst op gewezen dat de prestatie van Alicante tweeledig is, en niet alleen overname van de hypotheekverplichtingen maar ook betaling van het restant van de koopprijs van € 65.000,= omvat. Alicante heeft reeds in eerste aanleg aangeboden de betaling van het bedrag van € 65.000,= zeker te stellen door het bedrag in depot bij een notaris te storten. [geïntimeerde] wordt niet gevolgd in zijn verweer dat een dergelijke storting niet volstaat omdat aan hem persoonlijk moet worden betaald. In het licht van hetgeen in verband met de uitvoering van de overeenkomst tussen partijen is voorgevallen acht het hof deze wijze van betaling (waarbij er veronderstellenderwijs vanuit wordt gegaan dat de notaris ook de instructie zal krijgen voormeld bedrag direct voorafgaand aan de levering van de onroerende zaken aan [geïntimeerde] uit te betalen) gelijk te stellen aan rechtstreekse betaling aan [geïntimeerde] .
3.7
Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] gehouden is tot medewerking aan de levering van de onroerende zaken indien en zodra genoemd bedrag als overwogen bij een notaris in depot is gestort en Alicante aantoont dat zij in staat is de hypotheekverplichtingen over te nemen. Aan dat laatste dient [geïntimeerde] echter de medewerking te verlenen die van hem redelijkerwijs mag worden gevergd. Dat Alicante niet in de overname van de hypotheekverplichtingen is geslaagd uitsluitend omdat [geïntimeerde] weigert aan de eis van [bank] te voldoen om een Spaanstalige vertaling van de overeenkomst te ondertekenen, heeft Alicante vooralsnog onvoldoende onderbouwd. De e-mail die zij in dat verband heeft overgelegd is niet afkomstig van [bank] maar van Banco Mare Nostra. In die e-mail wordt verder om een “purchase and sale agreement” gevraagd, niet om een (beëdigde) Spaanstalige versie en evenmin valt eruit af te leiden dat en waarom de vertaling door [geïntimeerde] zou moeten worden ondertekend, zoals Alicante vordert. Dat ligt ook niet voor de hand, het gaat immers niet om een nieuwe overeenkomst. Verder heeft Alicante onvoldoende geconcretiseerd dat zij op haar beurt wel aan alle eisen en voorwaarden voor overname van de hypothecaire lening heeft voldaan. Nu zij veroordeling van [geïntimeerde] tot nakoming c.q. medewerking vordert, versterkt met een dwangsom, mag dat van haar gevergd worden.
3.8
Het hof zal, mede gezien het tijdsverloop dat inmiddels sedert de memorie van grieven is verstreken, Alicante in de gelegenheid stellen te preciseren en met stukken te onderbouwen (a) dat zij aan alle eisen die de beoogde hypotheekverlener aan haar stelt heeft voldaan, en welke eisen dat zijn, (b) dat, voor zover zij nog niet aan al die eisen heeft voldaan, [geïntimeerde] niet de medewerking heeft verleend en nog steeds niet wil verlenen die in dit verband van hem benodigd is en redelijkerwijze kan worden gevergd, en wat die medewerking behelst, en (c) indien de medewerking van [geïntimeerde] is of zal worden verleend, dat en per (bij benadering) wanneer de hypotheekverplichtingen zullen worden overgenomen. Alicante zal hiertoe een akte met producties mogen nemen. Het is aan Alicante om te bepalen met welke stukken zij haar nadere stellingen onderbouwt, hoewel in de rede ligt dat in ieder geval een verklaring van de beoogde nieuwe hypotheekverstrekker in het geding wordt gebracht. [geïntimeerde] mag bij antwoordakte reageren. Partijen kunnen daarna arrest vragen dan wel, indien hun dat nuttig voorkomt, om een comparitie van partijen.
3.9
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 27 juni 2017 voor akte aan de zijde van Alicante teneinde te voldoen aan hetgeen in rov. 3.8 is overwogen, waarop [geïntimeerde] bij antwoordakte zal mogen reageren;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.R. van Harinxma thoe Slooten, R.J.M. Smit en C.C. Meijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2017.