ECLI:NL:GHAMS:2018:1396

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer : 200.227.485/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 5633196 CV EXPL 17-727

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 april 2018

inzake

WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. E. van der Hoeden te Laren,

tegen

ORGANISATIE VOOR BEWINDVOERING & INSOLVENTIE NEDERLAND B.V.,

in haar hoedanigheid van bewindvoerder van
[X],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

niet verschenen.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Lieven de Key en [X] genoemd.

Lieven de Key is bij dagvaarding van 6 november 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 2 oktober 2017, gewezen tussen Lieven de Key als eiseres en [X] als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven.

Ter rolle van 14 november 2017 is tegen [X] verstek verleend en heeft Lieven de Key geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en een productie in het geding gebracht.

Daarna heeft Lieven de Key arrest gevraagd.

Lieven de Key heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Lieven de Key zal toewijzen, met veroordeling van [X] in de kosten van het geding in beide instanties.

Lieven de Key heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In de toelichting op haar tweede grief heeft Lieven de Key bij gebrek aan wetenschap de juistheid bestreden van de vaststelling dat [X] strafrechtelijk is vrijgesproken van het voorhanden hebben van wapens, munitie en harddrugs. Het hof kan daarvan in dit geding dan ook niet uitgaan. Voor het overige zijn de vastgestelde feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen die derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.

2.1.

[X] staat sinds 4 maart 2010 onder bewind bij OBIN.

2.2.

[X] huurt met ingang van 14 april 2010 van Lieven De Key de sociale huurwoning aan de [adres] . De huurprijs bedraagt € 487,34 per maand.

2.3.

Op 11 april 2016 heeft de politie geconstateerd dat in de woning van [X] wapens en drugs aanwezig waren. Op 28 april 2016 heeft een verbalisant van de politie Amsterdam een proces-verbaal opgemaakt waarin is opgenomen:

“De woning was als woning in gebruik

In de woning was sprake van een:

Drugshandel/bezit, meerdere zakjes alsmede grote zak met daarin substantie lijkende op cocaïne.
Wapenbezit/handel, twee automatische vuurwapens, patroonhouders met munitie.”

2.4.

Op 29 april 2016 heeft de Burgemeester van Amsterdam besloten het gehuurde onmiddellijk te sluiten voor een periode van drie maanden, ingaande op 4 mei 2016. Dit besluit is genomen op grond van de artikelen 13 b van de Opiumwet, 125 van de Gemeentewet, 174a van de Gemeentewet en 5:31 lid 1 van de Algemene wet bestuursrecht. In de woning zijn blijkens het bevel tot sluiting de volgende goederen aangetroffen:

In de gangkast twee automatische machinegeweren;
In één van de machinegeweren zat een magazijn/houder met munitie;
In een kamer één magazijn/houder met munitie;
In een kamer twee magazijn/houders met munitie;

In de kelderbox behorende bij de woning zijn twee grote dozen met verpakkingsmateriaal aangetroffen, namelijk lege ongebruikte conservenblikjes met deksel (ongeveer 400 stuks). Deze blikken kunnen mogelijk worden gebruikt voor de verpakking van verdovende middelen. Verder zijn in de woning ook verdovende middelen aangetroffen:

Een plastic draagtas waarin een plastic zak met 754 gram 4-methyl-N-ethylcathinon;
Een plastic zakje met 0,74 gram cocaïne;
Een plastic zakje met 2,15 gram metamfetamine;
Een plastic zakje met 4,09 gram cocaïne.

En middelen die vaak worden gebruikt bij het maken en of versnijden van (hard)drugs:

Een plastic zakje met 23,0 gram fenacetine;
Een plastic zakje met 2-fenylacentonitril.

2.5.

[X] heeft geen bezwaar gemaakt tegen het bevel tot sluiting van de woning van de Gemeente Amsterdam van 29 april 2016.

2.6.

Op 11 mei 2016 heeft Lieven de Key [X] een brief gestuurd waarin de huurovereenkomst buitengerechtelijk werd ontbonden per 10 juni 2016 en [X] werd verzocht om binnen één maand het gehuurde leeg, ontruimd en in goede staat op te leveren en de sleutels in te leveren. [X] is tot 13 juni 2016 de tijd gegeven dit te doen.

2.7.

Op 27 mei 2016 heeft Lieven de Key [X] een brief gestuurd waarin zij stelt dat de huurovereenkomst per 11 mei 2016 buitengerechtelijk is ontbonden en dat [X] de woning uiterlijk op 13 juni 2016 dient op te leveren.

2.8.

Nadat [X] , die in verband met voornoemde feiten op 11 april 2016 was aangehouden, op 21 juli 2016 in vrijheid was gesteld heeft hij weer zijn intrek in de woning genomen.

3.Beoordeling

3.1.

Lieven de Key heeft in eerste aanleg, samengevat, primair gevorderd [X] te veroordelen de woonruimte aan de [adres] te ontruimen op grond van het feit dat de huurovereenkomst krachtens artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk is ontbonden. Subsidiair heeft Lieven de Key ontbinding van de huurovereenkomst alsmede ontruiming van het gehuurde gevorderd op de grond dat [X] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [X] heeft bestreden dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en heeft aangevoerd dat op grond van de redelijkheid en billijkheid het door Lieven de Key verzochte dient te worden afgewezen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat, gezien alle feiten en omstandigheden, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Lieven de Key de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. Het primair gevorderde is daarom afgewezen. Het subsidiair gevorderde is ook afgewezen op grond van het oordeel dat [X] niet heeft gehandeld in strijd met de verplichting zich als een goed huurder te gedragen. De kantonrechter heeft Lieven de Key in de proceskosten veroordeeld. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Lieven de Key met haar grieven op.

3.2

Lieven de Key voert bij grief I aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat bij gebruikmaking van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding een belangenafweging dient plaats te vinden. Volgens Lieven de Key is niet relevant of een verstoring van de openbare orde heeft plaatsgevonden, of [X] wetenschap had van de door een ander gepleegde feiten die tot de sluiting hebben geleid en of [X] een tekortkoming kan worden verweten. Volgens Lieven de Key gaat het om de vraag of het gebruik van haar bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst proportioneel is.

3.3.

Het hof oordeelt als volgt. Vooropgesteld wordt dat Lieven de Key de bevoegdheid toekwam de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk te ontbinden, nu het gehuurde op last van de gemeente Amsterdam op 29 april 2016 was gesloten in verband met verstoring van de openbare orde en gedragingen in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet. [X] heeft geen bezwaar gemaakt tegen het bevel tot sluiting van de gemeente Amsterdam, zodat van de juistheid daarvan moet worden uitgegaan. De rechter dient vervolgens te toetsen of de gevorderde buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW), dan wel misbruik van recht oplevert. Daarnaast dient de rechter de proportionaliteit te toetsen, door de vraag te beantwoorden of, gegeven de belangen van de verhuurder bij de buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming, de belangen van de huurder bij voortgezette bewoning niet onevenredig worden aangetast (artikel 8 EVRM).

3.4.

In het kader van de door haar verrichte toetsing heeft de kantonrechter het van belang geacht dat niet [X] , maar zijn zoon verantwoordelijk is voor de in de woning aanwezige wapens en (hard)drugs en dat [X] zelf is vrijgesproken van het voorhanden hebben van wapens. In hoger beroep kan van de juistheid van die stelling niet (meer) worden uitgegaan. Het hof acht het, anders dan de kantonrechter, hoe dan ook ongeloofwaardig dat [X] geen wetenschap heeft gehad van de aanwezigheid van wapens, munitie en (hard)drugs in een woning die slechts 59 m2 groot is. Anders dan [X] aanvoert blijkt uit het proces-verbaal van 28 april 2016 ook niet dat de wapens en (hard)drugs slechts zeer kort in de woning aanwezig zijn geweest. Daarbij komt dat, zelfs als [X] onwetend zou zijn geweest van de aanwezigheid van de wapens en de drugs in de woning, moet worden vastgesteld dat hij onvoldoende controle heeft gehouden op het gebruik van het gehuurde, dat is verworden tot een roversnest.

3.5.

De feitelijke beëindiging van het gebruik van het gehuurde door [X] beantwoordt aan het doel daarvan, te weten een (blijvende) beëindiging van maatschappelijk ontoelaatbaar en de leefbaarheid aantastend gedrag in de vorm van de aanwezigheid van wapens en (hard)drugs in de woning. In het verlengde daarvan weegt het belang van Lieven de Key bij een spoedige ontruiming ruimschoots op tegen het belang van [X] bij voortgezette bewoning van het gehuurde. Het gebruik door Lieven de Key van de haar gegeven bevoegdheid is dan ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en levert geen misbruik van bevoegdheid op.

3.6.

Bij deze uitkomst behoeft grief II, die ziet op het niet nakomen van verplichtingen uit de huurovereenkomst, geen verdere bespreking.

3.7.

De conclusie is dat grief I slaagt en dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Opnieuw rechtdoende zal het hof verklaren voor recht dat de litigieuze huurovereenkomst per 11 mei 2016 op goede gronden buitengerechtelijk is ontbonden en zal het hof [X] veroordelen tot ontruiming. Het hof acht de door de Lieven de Key gevorderde ontruimingstermijn van drie dagen na betekening van dit arrest te kort en stelt de ontruimingstermijn op vier weken na betekening van dit arrest.

3.8.

Niet in geschil is dat [X] gebruik maakt van het gehuurde, zodat hij verplicht is tot betaling van € 494,40 per maand – bij wijze van gebruiksvergoeding – tot aan de datum van ontruiming.

3.9.

Bij deze uitkomst past dat [X] in de proceskosten van beide instanties wordt veroordeeld, zoals gevorderd door Lieven de Key.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en, opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst van partijen buitengerechtelijk is ontbonden per 11 mei 2016;

veroordeelt [X] om het gehuurde met al degenen die en al datgeen dat zich daarin of daarop bevinden/bevindt binnen vier (4) weken na de betekening van dit arrest volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Lieven de Key te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;

veroordeelt [X] tot betaling van een bedrag van € 494,40 per maand als gebruiksvergoeding over de periode vanaf 11 mei 2016 tot aan de datum waarop het perceel door of vanwege [X] volledig verlaten en ontruimd zal zijn, voor zover dit niet reeds door [X] is voldaan;

veroordeelt [X] in de proceskosten aan de zijde van Lieven de Key, in eerste aanleg begroot op € 450,- aan salaris gemachtigde en in appel tot op heden begroot op € 813,31 aan verschotten en € 894,- aan salaris advocaat;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.P. Stolp en I.A. Haanappel-van der Burg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 april 2018.