Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.237.060/01 KG
zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland: 6583394 \ VV EXPL 18-12
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 november 2018
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellant,
advocaat: mr. M. Raaijmakers te Hoofddorp,
t e g e n
CAMELOT VASTGOEDBEHEER EN BEVEILIGING B.V., voorheen genaamd
CAMELOT VASTGOEDBEHEER B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.W.R. Hoogstraten te Den Haag.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en Camelot genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 5 april 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 8 maart 2018, in kort geding onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen Camelot als eiseres en [appellant] als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven alsmede producties.
Nadat [appellant] overeenkomstig de appeldagvaarding van grieven had gediend en voormelde producties had overgelegd, heeft Camelot een memorie van antwoord ingediend.
Op 25 oktober 2018 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, bij welke gelegenheid voormelde advocaten het standpunt van partijen nader hebben toegelicht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering van Camelot alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
Camelot heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.
2.De feiten
De kantonrechter heeft onder 2.1 en 2.2 van het bestreden vonnis een aantal feiten opgesomd waarvan hij bij de beoordeling is uitgegaan. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3.De beoordeling
3.1.
In deze zaak gaat het om het volgende.
( a) Met ingang van 26 januari 2017 heeft [appellant] van de gemeente Haarlemmermeer (verder: de gemeente) gehuurd de woning aan de [adres 1] (verder ook: de woning), zulks voor bepaalde tijd, namelijk tot en met 25 oktober 2017. Het betreft een huurovereenkomst als bedoeld in art. 7:271 lid 1 BW Pro. Artikel 3.3 van de huurovereenkomst luidt:
“De verhuurder is verplicht om niet eerder dan 3 maanden, maar uiterlijk 1 maand voordat de bepaalde tijd is verstreken de huurder schriftelijk te informeren over de datum waarop de huur eindigt. De verhuurder zal huurder daarover schriftelijk mededelen per aangetekende brief en/of per deurwaardersexploot.”
( b) In mei 2017 heeft de gemeente het volledige beheer van de woning overgedragen aan Camelot.
( c) [appellant] is na 25 oktober 2017 in de woning blijven wonen.
( d) In de eerste aanleg van dit kort geding heeft Camelot (als gemachtigde van de gemeente) de ontruiming van de woning door [appellant] gevorderd. Bij het bestreden vonnis van 8 maart 2018 heeft de kantonrechter de vordering toegewezen en [appellant] verwezen in de proceskosten.
( e) [appellant] heeft de woning op 3 april 2018 verlaten.
3.2.
Grief Ihoudt in dat de kantonrechter ten onrechte (in overweging 5.1 van het bestreden vonnis) heeft geoordeeld dat Camelot, “gelet op de aard van het geschil”, bij haar vordering een spoedeisend belang heeft. Volgens [appellant] staan er in het complex waartoe de woning behoort al maanden meerdere woningen (althans één woning) leeg, zodat het niet noodzakelijk was dat [appellant] de woning per direct moest verlaten. De grief faalt. Camelot heeft bij inleidende dagvaarding gesteld dat de gemeente op grond van overheidsbeleid is gehouden een bijzondere doelgroep, bestaande uit ongeveer twintig statushouders en negentien spoedzoekenden (zoals jongeren en zogeheten urgenten), van tijdelijke huisvesting te voorzien en met dit specifieke doel het wooncomplex aan de [adres 1] tot en met [adres 2] (tot welk complex de door [appellant] gehuurde woning behoort) heeft verworven. [appellant] heeft dit niet betwist. Camelot wil de woning, na ontruiming door [appellant] , klaarblijkelijk aanbieden aan een ander lid van voormelde bijzondere doelgroep en daarmee voormeld overheidsbeleid namens de gemeente uitvoeren. Daarmee is het spoedeisend belang van Camelot bij de door haar gevraagde voorziening in voldoende mate gegeven. De enkele stelling dat er in het onderhavige complex andere woningen dan de door [appellant] gehuurde woning leegstaan, indien juist, wettigt niet de conclusie dat Camelot geen spoedeisend belang heeft bij de ontruiming van de door [appellant] gehuurde woning.
3.3.1.
Met
grief IIbetoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte (in de overwegingen 5.4 en 5.5 van het bestreden vonnis) heeft geconcludeerd, zakelijk, dat Camelot [appellant] deugdelijk heeft bericht over het eindigen van de huurovereenkomst.
grief IIbetoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte (in de overwegingen 5.4 en 5.5 van het bestreden vonnis) heeft geconcludeerd, zakelijk, dat Camelot [appellant] deugdelijk heeft bericht over het eindigen van de huurovereenkomst.
3.3.2.
Camelot stelt [appellant] (per gewone post) een brief van 25 juli 2017 te hebben gestuurd waarbij hem de huur per 25 oktober 2017 is opgezegd. Voor het feit dat de brief die [appellant] (als onderdeel van productie 3) bij de inleidende dagvaarding is betekend als dagtekening 18 januari 2018 vermeldt (en niet 25 juli 2017), heeft Camelot bij memorie van antwoord, sub 13, een verklaring gegeven (het zou gaan om een bij het uitprinten automatisch gegenereerde datum) welke [appellant] , hoewel nog aan het woord geweest, niet voldoende gemotiveerd heeft betwist. Het hof zal daarom van de juistheid van die verklaring uitgaan. [appellant] betwist deze brief te hebben ontvangen.
3.3.3.
Niet ter discussie staat dat Camelot (eveneens) op 25 juli 2017 een aan [appellant] gerichte e-mail heeft gestuurd naar het mailadres [mailadres] (met als bijlage de hiervoor vermelde brief van 25 juli 2017). In die mail wordt meegedeeld dat de einddatum van de onderhavige huurovereenkomst 25 oktober 2017 is en dat de eindoplevering van de woning op die datum, te 10.00 uur, gepland staat. Volgens [appellant] heeft Camelot deze mail niet naar het door hem opgegeven mailadres, [mailadres] , gestuurd en heeft hij (ook) deze mail niet ontvangen.
3.3.4.
De huurovereenkomst vermeldt als het e-mailadres van [appellant] [mailadres] Ook als juist is, wat Camelot betwist, dat [appellant] bij het aangaan van de huur het volgens hem correcte mailadres [mailadres] heeft opgegeven en dit adres (destijds door de gemeente) onjuist is genoteerd, heeft te gelden dat [appellant] de huurovereenkomst, met daarop de vermelding van het onjuiste mailadres, heeft ondertekend. Camelot mocht er daarom op vertrouwen dat zij haar mededeling over de beëindigingsdatum van de huur naar dat mailadres mocht sturen. Hieraan doet niet af dat [appellant] na het sluiten van de overeenkomst met een ander mailadres met Camelot heeft gecorrespondeerd. [appellant] heeft niet gesteld dat hij Camelot ooit heeft meegedeeld dat zij mededelingen voortaan uitsluitend naar het door hem in die correspondentie gebruikte mailadres mocht sturen. Verder heeft Camelot ter zitting in hoger beroep verklaard dat zij naar aanleiding van de mail van 25 juli 2017 naar het adres [mailadres] geen bericht heeft gekregen dat die mail op dat adres niet kon worden ontvangen. Camelot mocht er daarom in redelijkheid op vertrouwen dat die mail [appellant] had bereikt. De omstandigheid dat dat niet het geval is moet, gegeven het feit dat hij de huurovereenkomst met het onjuiste mailadres heeft ondertekend, voor rekening van [appellant] blijven. Bovendien acht het hof, gegeven het feit dat de postbestelling hier te lande doorgaans adequaat is, voldoende aannemelijk dat de opzeggingsbrief van Camelot van 25 juli 2017 [appellant] daadwerkelijk heeft bereikt.
3.3.5.
De conclusie is dat de grief faalt.
3.4.
Grief IIIis gericht tegen een overweging ten overvloede (overweging 5.5 van het vonnis vanaf “Daarbij komt nog”) en behoeft om die reden geen behandeling.
3.5.
Het bewijsaanbod van [appellant] zal worden verworpen, reeds omdat voor bewijslevering in dit kort geding geen plaats is.
3.6.
De slotsom is dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. [appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden verwezen.
4.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
verwijst [appellant] in de kosten van het appel, aan de zijde van Camelot gevallen en tot op heden in de hoofdzaak begroot op € 726,= wegens verschotten, op € 2.148,= wegens salaris van de advocaat en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dit arrest;
verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, R.J.M. Smit en L.R. van Harinxma thoe Slooten en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 november 2018.