Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.227.472/01
zaak- / rolnummer rechtbank : C/15/246653/HA ZA 16-498
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 december 2018
inzake
1.[appellant sub 1] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2.
[appellant sub 2],
[appellant sub 2],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
3.
[appellant sub 3],
[appellant sub 3],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
4.
[appellant sub 4],
[appellant sub 4],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
5.
[X],
[X],
wonend te [woonplaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. K.A. Cerutti te Hoorn,
tegen
EME II-A B.V.,
gevestigd te Assendelft,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.C.J. Hanrath te Alkmaar.
1.Het geding in hoger beroep
Appellanten sub 1 tot en met 5 zullen hierna [appellanten] worden genoemd. Appellant sub 5 zal afzonderlijk met [X] worden aangeduid, geïntimeerde met EME II-A.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 12 september 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 14 juni 2017 onder bovenvermeld zaaknummer, voor zover gewezen tussen EME II-A als eiseres in conventie en [appellanten] als gedaagden in conventie.
[X] en EME II-A hebben daarna, respectievelijk, de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord met producties.
[X] en EME II-A hebben de zaak ter zitting van 4 oktober 2018 doen bepleiten, [X] door mr. Cerutti voornoemd, aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd, en EME II-A door mr. Hanrath voornoemd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[X] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, met uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van EME II-A in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
EME II-A heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [X] in de kosten van het geding in hoger beroep.
[X] en EME II-A hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.13 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1
Bij notariële akte van 26 januari 2005 (hierna: de leveringsakte) hebben [X] en [X] Vastgoed B.V. (in de akte gezamenlijk aangeduid als verkoper) een aantal percelen grond, gelegen aan de [adres] , in eigendom overgedragen aan de rechtsvoorganger van EME II-A als koper. De koopsom is in de leveringsakte vastgesteld op € 2.000.000,=. Voor een deel van de bij eigendomsoverdracht betaalde som van € 2.000.000,= te weten € 700.000,= is tussen koper en verkoper een rentevergoeding van 5% per jaar overeengekomen, te betalen door verkoper aan koper als tegenprestatie voor de vooruitbetaling, door EME II-A, van dit deel van de koopsom op het moment van juridische levering, in plaats van op het latere moment van de feitelijke levering.
2.2.
De leveringsakte houdt, mede met betrekking tot voornoemde onderdelen, onder meer het volgende in:
Feitelijke levering (aflevering), staat van het verkochte, baten en lasten, risico
Artikel 2
De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden na het gereedkomen van de sloop- en saneringswerkzaamheden. (…)
Verkoper heeft het recht tot voortgezet gebruik tot uiterlijk zesentwintig januari tweeduizend zeven. Indien verkoper na zesentwintig januari tweeduizend zeven gebruik wil maken van het recht tot voortgezet gebruik, zullen partijen een aanvullende overeenkomst aangaan omtrent de nadere invulling van dit recht tot voortgezet gebruik.
De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte zal geschieden: in onverhuurde/niet-verpachte staat, vrij van opstallen, gesaneerd en geschikt voor woningbouw met tuin.
(…)
Bouwvergunning
Artikel 8
Tot het moment van het onherroepelijk worden van de hiervoor gemelde bouwvergunning (eerste en tweede fase), is verkoper aan koper een rentevergoeding van vijf procent (5%) op jaarbasis over een bedrag van zevenhonderdduizend euro (€ 700.000,00) verschuldigd, exclusief omzetbelasting (derhalve een bedrag van vijfendertigduizend euro (€ 35.000,00) op jaarbasis), te voldoen jaarlijks bij vooruitbetaling.
Het al dan niet verkrijgen van een onherroepelijke bouwvergunning (eerste en tweede fase) komt geheel voor risico van koper. (…)
2.3.
De genoemde percelen grond zijn samengevoegd tot één perceel dat thans kadastraal bekend is als gemeente [gemeente] sectie [sectie] (hierna: het perceel).
2.4.
[X] en [X] Vastgoed B.V. zijn het perceel na de juridische levering aan EME II-A blijven gebruiken, ook na 26 januari 2007. In 2009 zijn zij met EME II-A in gesprek gegaan over de vergoeding voor dit gebruik. In een e-mailbericht van 2 maart 2009 van [A] (hierna: [A] ) namens EME II-A aan [X] wordt daarover onder meer het volgende opgemerkt:
(…) Kom eigenlijk tot de conclusie dat het aan tafel besprokene toch het best de waarheid benaderd. € 35000 plus een bedrag van € 60000 (ic bedrag tussen de 73500 en 55500) daarboven.
Jij gaf echter nadrukkelijk aan dat er niet meer ruimte beschikbaar is dan totaal € 62.000. Voor ons betekent dit een rente vergoeding over het geïnvesteerd bedrag van bijna 2 ½ procent. (...)
(…)
Als het genoemde bedrag hard is, en er dus niet meer dan € 62.000 beschikbaar is, zullen we daar mee moeten leven. Wij willen er dan wel graag iets van een stijging in brengen van zeg € 5.000 per jaar. Is het onderstaande schema voor voortgezet gebruik een redelijk compromis?
27-1-07 tm 08 62.000
27-1-08 tm 09 62.000
27-1-09 tm 10 62.000
27-1-10 tm 11 67.000
27-1-11 tm 12 72.000
Denk dat het verstandig is de termijn van het voortgezet gebruik te begrenzen tot 27-1-2012 en eventuele verlenging alsdan weer te bespreken. (…)
2.5.
Op 19 april 2010 heeft [X] een door EME II-A opgesteld overzicht ondertekend, waarin de ontwikkeling van de vordering van EME II-A op [X] , inclusief 5% rente op jaarbasis, in verband met het voortgezet gebruik van het perceel op de voet van het hiervoor weergegeven schema wordt weergegeven met vaststelling van die vordering op een totaalbedrag van € 164.455,75 per 31 december 2009. Op 27 mei 2011 heeft [X] een soortgelijk overzicht ondertekend waarin bedoelde vordering van EME II-A per 31 december 2010 inclusief rente wordt vastgesteld op een bedrag van € 211.848,26. In beide overzichten zijn ook de betalingen zijdens [X] verwerkt tot een totaal van € 64.437,88.
2.6.
Bij brief van 2 november 2011 heeft [A] namens EME II-A het volgende aan [X] Vastgoed B.V. ter attentie van [X] geschreven:
(…) Bijgaand zend ik je de facturen tot en met november 2011 voor het voortgezette gebruik van de opstallen te [plaats] . In 2010 was nog sprake van incidentele betalingen. In 2011 is echter nog niets betaald. De schuld aan ons is hierdoor verder opgelopen waardoor wij nu aangeven dat de grens is bereikt. Voor de totale schuld stellen wij je met deze brief formeel in gebreke.
Bijgevoegd was een overzicht van de ontwikkeling in 2011 van de totale vordering van EME II-A op [X] in verband met het voortgezet gebruik van het perceel tot een bedrag van € 285.747,20.
2.7.
Op 29 november 2011 zijn vijf vennootschappen van [X] door de rechtbank te Haarlem in staat van faillissement verklaard, te weten: [X] Groep B.V., [X] Milieu B.V., [X] Grondwater Techniek B.V., [X] Geotechniek Beemster B.V. en Tjaden Adviesbureau voor Grondmechanica B.V.
2.8.
De curator in de faillissementen, mr. F.P. Klaver te Alkmaar, heeft bij brief van 29 december 2011 voor zover nodig de huurovereenkomsten tussen de gefailleerde vennootschappen en EME II-A op zo kort mogelijke termijn opgezegd. In het feitelijk gebruik van het perceel is geen wijziging gekomen, ook niet nadat op 22 februari 2012 ook [X] Vastgoed B.V. door de rechtbank te Haarlem in staat van faillissement was verklaard en door de curator ook namens die vennootschap de huur voor zover nodig was opgezegd.
2.9.
[X] , althans een drietal door hem gecontroleerde vennootschappen: [X] [appellant sub 1] , [appellant sub 2] en [appellant sub 3] (appellanten sub 1 tot en met 3), hebben vanuit de faillissementen een doorstart gemaakt. Tussen EME II-A en [appellant sub 1] is in 2012 een huurovereenkomst gesloten voor het gebruik van een deel van het perceel in de periode 1 april 2012 tot en met 31 oktober 2012. Voornoemde vennootschappen (althans één of meer van hen, dan wel [X] ) hebben het gebruik van het perceel nadien voortgezet zonder dat aan EME II-A een gebruiksvergoeding is betaald, behoudens in de periode die volgde op de hierna te noemen uitspraak in kort geding van 14 april 2016.
2.10.
Nadat EME II-A had aangekondigd een kort geding te zullen aanspannen heeft [X] bij brief van 19 november 2015 onder meer het volgende aan EME II-A laten weten:
-
Verwijzing dat de overeenkomst zou zijn gesloten met inmiddels gefailleerde of geliquideerde vennootschappen is niet van belang. De uiteindelijke afspraken zijn gemaakt met de heer [X] deels als eigenaar in privé van onroerende zaken en ultimate beneficiary owner (UBO) van de bedoelde vennootschappen. Dat de vennootschappen in een of andere vorm betrokken waren bij de betaling van de koopsom doet niet ter zake dus ook niet het feit dat zij inmiddels failliet zijn.
Verwijzing dat de overeenkomst zou zijn gesloten met inmiddels gefailleerde of geliquideerde vennootschappen is niet van belang. De uiteindelijke afspraken zijn gemaakt met de heer [X] deels als eigenaar in privé van onroerende zaken en ultimate beneficiary owner (UBO) van de bedoelde vennootschappen. Dat de vennootschappen in een of andere vorm betrokken waren bij de betaling van de koopsom doet niet ter zake dus ook niet het feit dat zij inmiddels failliet zijn.
2.11.
Bij e-mail van 24 november 2015 heeft mr. Hanrath onder meer het volgende aan [X] medegedeeld:
U bent privé met cliënt een rentevergoeding van 5% per jaar over 700K overeengekomen. Uiteindelijk is deze rentevergoeding tezamen met een vergoeding voor voortgezet gebruik van de percelen in de jaarlijkse vergoeding ad. € 62.000,- opgenomen. Op 27 mei 2011 heeft u nog een overzicht van het verschuldigde voor akkoord ondertekend. De vordering bedroeg toen € 211.848,26. Sindsdien hebben er geen betalingen meer plaatsgevonden en kort nadat voor cliënte de maat vol was werden de faillissementen van de [Xgroep] uitgesproken. Een en ander doet aan de verschuldigdheid van de rente- en gebruiksvergoeding niet af. Ook nadien bent u nog rentevergoeding verschuldigd geworden. Sinds 27 mei 2011 bent u tenminste vijfmaal € 35.000,- aan rentevergoeding verschuldigd geworden, derhalve € 175.000,-. Hierbij eis ik deze vergoeding over de afgelopen 10 jaar op. Voorts vordert cliënt de wettelijke handelsrente over de onbetaald gelaten rentevergoeding op. Met deze email stuit cliënte de verjaring van voornoemde vorderingen. Ik verzoek, en zo nodig sommeer, u om binnen vijf dagen na heden de somma van € 386.848,- over te maken (…)
2.12.
Bij vonnis in kort geding van 14 april 2016 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland, op vordering van EME II-A, [appellanten] tot ontruiming veroordeeld, maar daarbij bepaald dat EME II-A aan die veroordeling slechts rechten kan ontlenen indien [appellanten] een vanaf 1 april 2016 verschuldigde gebruiksvergoeding van € 4.167,= (bij herstelvonnis van 26 mei 2016 verminderd tot € 3.417,=) per maand na schriftelijke sommatie niet binnen de daarin te noemen termijn van 2 weken voldoet.
2.13.
Tegen voornoemd vonnis in kort geding is geen hoger beroep ingesteld. [appellanten] hebben tot op heden de in het vonnis bepaalde maandelijkse gebruiksvergoeding voldaan.
3.Beoordeling
3.1
Nu [appellant sub 1] , [appellant sub 2] , [appellant sub 3] en [appellant sub 4] bij de memorie van grieven te kennen hebben gegeven dat zij geen grieven wensen te formuleren tegen het bestreden vonnis zullen zij, bij gebreke van grieven, in het hoger beroep niet ontvankelijk worden verklaard.
3.2
De rechtbank heeft, voor zover hier van belang, in het bestreden vonnis onder meer geoordeeld dat tussen [X] en EME II-A omstreeks 2009/2010 (alsnog) een aanvullende overeenkomst tot het voortgezet gebruik van het perceel tot stand is gekomen, tegen betaling van een gebruiksvergoeding van € 62.000,- per jaar, met 5% rente op jaarbasis. De rechtbank heeft in de verder opgelopen betalingsachterstand met betrekking tot deze gebruiksvergoeding grond gezien om [appellanten] tot ontruiming van het perceel te veroordelen. Daarnaast heeft de rechtbank [X] veroordeeld tot betaling aan EME II-A van € 620.000,= wegens het gebruik van het perceel in de periode van 26 januari 2007 tot en met 25 januari 2017 (hierna: gebruiksvergoeding), vermeerderd met 5% rente per jaar over de in die periode maandelijks opeisbaar geworden betalingstermijnen van telkens € 5.166,67 en [X] veroordeeld tot betaling aan EME II-A van een rentevergoeding van telkens € 35.000,= per jaar over de periode van 24 november 2010 tot en met 25 januari 2017 (hierna: rentevergoeding), vermeerderd met de wettelijke handelsrente. Tegen de veroordelingen tot betaling van de gebruiksvergoeding en de rentevergoeding komt [X] met zes grieven op.
3.3
Met de
grieven 1, 2, 3 en 5, die zich lenen voor gezamenlijke bespreking, verzet [X] zich tegen het oordeel van de rechtbank dat hij persoonlijk gebonden is om de betreffende gebruiks- en rentevergoeding te betalen. In zijn ogen moet op grond van diverse omstandigheden worden aangenomen dat de in geding zijnde betalingsverplichtingen niet op hem, maar uitsluitend op [X] Vastgoed B.V. rusten. Hij voert hiertoe aan dat hij slechts 6,1% van de percelen heeft geleverd, welk deel bovendien geen economische waarde vertegenwoordigde, aangezien het om een stukje tuin ging, terwijl het merendeel, 93,9%, in eigendom was van [X] Vastgoed B.V. [X] Vastgoed B.V. heeft de koopsom ontvangen en alle uit de leveringsakte voortvloeiende betalingen verricht. Niet [X] , maar [X] Vastgoed B.V. en de na haar faillissement doorstartende vennootschappen hebben het perceel gebruikt. De brief van 19 november 2015 en de door [X] ondertekende schuldbekentenissen wijzen volgens hem niet erop dat hij in persoon een aanvullende overeenkomst met EME II-A heeft gesloten. Deze schuldbekentenissen heeft hij alleen in de hoedanigheid van directeur van [X] Vastgoed B.V. getekend. De sommaties en later de verzoeken tot ontruiming afkomstig van EME II-A waren telkens gericht aan de vennootschappen, en niet aan [X] in persoon.
grieven 1, 2, 3 en 5, die zich lenen voor gezamenlijke bespreking, verzet [X] zich tegen het oordeel van de rechtbank dat hij persoonlijk gebonden is om de betreffende gebruiks- en rentevergoeding te betalen. In zijn ogen moet op grond van diverse omstandigheden worden aangenomen dat de in geding zijnde betalingsverplichtingen niet op hem, maar uitsluitend op [X] Vastgoed B.V. rusten. Hij voert hiertoe aan dat hij slechts 6,1% van de percelen heeft geleverd, welk deel bovendien geen economische waarde vertegenwoordigde, aangezien het om een stukje tuin ging, terwijl het merendeel, 93,9%, in eigendom was van [X] Vastgoed B.V. [X] Vastgoed B.V. heeft de koopsom ontvangen en alle uit de leveringsakte voortvloeiende betalingen verricht. Niet [X] , maar [X] Vastgoed B.V. en de na haar faillissement doorstartende vennootschappen hebben het perceel gebruikt. De brief van 19 november 2015 en de door [X] ondertekende schuldbekentenissen wijzen volgens hem niet erop dat hij in persoon een aanvullende overeenkomst met EME II-A heeft gesloten. Deze schuldbekentenissen heeft hij alleen in de hoedanigheid van directeur van [X] Vastgoed B.V. getekend. De sommaties en later de verzoeken tot ontruiming afkomstig van EME II-A waren telkens gericht aan de vennootschappen, en niet aan [X] in persoon.
Als hij al hoofdelijk aansprakelijk zou zijn, zo stelt [X] subsidiair, dan moet de overeenkomst worden aangemerkt als een borgstelling, die krachtens 1:89 lid 1 in samenhang met 1:88 lid 1 BW is vernietigd door zijn echtgenote.
3.4
Met betrekking tot de verplichting tot betaling van een gebruiksvergoeding stelt het hof voorop dat [X] het bestaan daarvan als zodanig niet betwist. Nagegaan moet worden of deze (ook) rust op [X] in persoon. Zoals EME II-A heeft betoogd is in de leveringsakte met zoveel woorden opgenomen dat [X] in twee hoedanigheden is aan te merken als verkoper, namelijk “voor zich in privé” en in zijn hoedanigheid van zelfstandig bevoegd directeur van [X] Groep B.V., die de directie voert over [X] Vastgoed B.V. Daar komt bij dat de schuldbekentenissen van 19 april 2010 en 27 mei 2011 door [X] voor akkoord zijn getekend, zonder dat daarbij is vermeld dat dat in zijn hoedanigheid van directeur is geschied. Zoals de rechtbank heeft overwogen blijkt uit niets dat dat het geval is geweest. Dat het hier slechts om een administratieve vastlegging van de financiële verhouding tussen EME II-A en [X] Vastgoed B.V. gaat, zoals [X] stelt, is niet nader onderbouwd. Verder heeft [X] in eerste aanleg, namelijk in punt 39 van de conclusie van antwoord, zelf gesteld dat hij “in privé” recht had op het gebruik van het perceel, hetgeen hij ook met zoveel woorden heeft vermeld in zijn e-mail van 19 november 2015 aan EME II-A (zie 2.10). Hij heeft zich ook daarnaar gedragen door toe te laten dat, na het faillissement van [X] Vastgoed B.V., de doorstartende vennootschappen het perceel gebruikten. Dat EME II-A deze vennootschappen heeft aangeschreven om het perceel te ontruimen, ligt dan ook voor de hand. Verder sluit het feit dat EME II-A facturen heeft gericht aan [X] Vastgoed B.V., zijnde een van de verkopers, en dat [X] Vastgoed B.V. facturen heeft betaald, niet uit dat ook [X] als contracterende partij moet worden aangemerkt. Welke afspraken [X] Vastgoed B.V. en [X] onderling hebben gemaakt over de nakoming van de uit de leveringsakte voortvloeiende betalingsverplichtingen doet niet ter zake. Hetzelfde geldt voor het feit dat EME II-A te kennen heeft gegeven dat zij wegens het faillissement van [X] Vastgoed B.V. haar vordering op die partij heeft afgeboekt. [X] heeft tot slot op geen enkele wijze onderbouwd waarom de overeenkomst aldus moet worden uitgelegd dat hij daarbij slechts als borg heeft opgetreden; hij was immers zelf gerechtigd tot het gebruik van het (gehele) perceel, waarvoor de desbetreffende vergoeding moest worden betaald. De omstandigheid dat [X] gerechtigd was tot het gebruik van het gehele perceel (van welk recht hij ook gebruik heeft gemaakt) brengt voorts met zich dat hij op grond van de overeenkomst naast [X] Vastgoed B.V. hoofdelijk voor de gehele gebruiksvergoeding was verbonden. De conclusie is dan ook dat [X] kan worden aangesproken tot betaling van de overeengekomen gebruiksvergoeding. De grieven 1, 2, 3 en 5 falen.
3.5
Met
grief 4verzet [X] zich tegen het oordeel van de rechtbank dat hij over de periode van 24 november 2010 tot en met 25 januari 2017, naast een afzonderlijke gebruiksvergoeding, ook een rentevergoeding verschuldigd is. [X] is van mening dat in de in 2009 overeengekomen jaarbedragen ook de rentevergoeding is inbegrepen.
grief 4verzet [X] zich tegen het oordeel van de rechtbank dat hij over de periode van 24 november 2010 tot en met 25 januari 2017, naast een afzonderlijke gebruiksvergoeding, ook een rentevergoeding verschuldigd is. [X] is van mening dat in de in 2009 overeengekomen jaarbedragen ook de rentevergoeding is inbegrepen.
3.6
EME II-A betwist dit laatste. Zij stelt hiertoe dat nimmer is gediscussieerd over de rentevergoeding en dat de verplichting tot betaling hiervan voortvloeit uit de leveringsakte.
3.7
Op grond van de leveringsakte staat vast dat aanvankelijk is overeengekomen dat [X] en [X] Vastgoed B.V., tot het moment van het onherroepelijk worden van de bouwvergunning (eerste en tweede fase), aan EME II-A een rentevergoeding van vijf procent (5%) op jaarbasis verschuldigd zijn over een bedrag van zevenhonderdduizend euro (€ 700.000,=) exclusief omzetbelasting (derhalve een bedrag van vijfendertigduizend euro (€ 35.000,=) op jaarbasis), te voldoen jaarlijks bij vooruitbetaling. Uit deze akte blijkt ook dat, als na 26 januari 2007 het gebruik wordt voortgezet, de partijen een aanvullende overeenkomst zouden aangaan. Uit de e‑mail van [A] aan [X] van 2 maart 2009 valt op te maken dat de partijen in 2009 met elkaar in gesprek zijn gegaan en dat EME II-A heeft geaccepteerd dat [X] niet meer dan € 62.000,= per jaar beschikbaar had voor zowel voortgezet gebruik als rentevergoeding. Op basis hiervan heeft [A] in diezelfde e-mail een “redelijk compromis” voorgesteld met jaarbedragen voor de periode januari 2007 tot en met januari 2012. Uit dit compromis blijkt niet dat dit enkel ziet op de gebruiksvergoeding. Integendeel, door de woorden “Voor ons betekent dit een rente vergoeding over het geïnvesteerde bedrag van bijna 2,5 procent” blijkt dat het de bedoeling is geweest van de partijen om aanvullende afspraken te maken over zowel gebruiksvergoeding als rentevergoeding. Verder wordt in de brief van [A] van 2 november 2011 aan [X] gesproken over “de totale schuld” (zie 2.6). In de aangehechte bijlage keert het in 2009 overeengekomen jaarbedrag voor het jaar 2011 terug van € 62.000,00. Tot slot blijkt ook uit een e-mail van 24 november 2015 van mr. Hanrath aan [X] dat “Uiteindelijk (…) deze rentevergoeding tezamen met een vergoeding voor het voortgezet gebruik van de percelen in de jaarlijkse vergoeding ad € 62.000,- (is) opgenomen.” De conclusie is dan ook dat [X] over de periode van 24 november 2010 tot en met 25 januari 2017 naast de in de e-mail van [A] van 2 maart 2009 genoemde bedragen niet ook nog eens een aparte rentevergoeding verschuldigd is. Grief 4 slaagt en het bestreden vonnis zal in zoverre worden vernietigd.
3.8
Met
grief 6komt [X] op tegen het oordeel van de rechtbank dat de rentevergoeding over meer dan twee jaar na de juridische levering verschuldigd is. [X] stelt dat deze vergoeding was bedoeld als vergoeding vanwege de vervroegd ontvangen koopsom, maar dat het niet aan hem ligt dat de feitelijke levering zo lang op zich heeft laten wachten. Hij wijst in dit verband ook op artikel 8 lid 3 van de leveringsakte dat bepaalt dat het risico van het al dan niet verkrijgen van een bouwvergunning op EME II-A rust.
grief 6komt [X] op tegen het oordeel van de rechtbank dat de rentevergoeding over meer dan twee jaar na de juridische levering verschuldigd is. [X] stelt dat deze vergoeding was bedoeld als vergoeding vanwege de vervroegd ontvangen koopsom, maar dat het niet aan hem ligt dat de feitelijke levering zo lang op zich heeft laten wachten. Hij wijst in dit verband ook op artikel 8 lid 3 van de leveringsakte dat bepaalt dat het risico van het al dan niet verkrijgen van een bouwvergunning op EME II-A rust.
3.9
Zoals door EME II-A terecht is betoogd, volgt uit de leveringsakte niet dat de daarin vastgelegde rentevergoeding zou eindigen op 26 januari 2007. Zoals niet in geschil is, vormde de rentevergoeding een tegenprestatie voor het feit dat EME II-A al op het moment van de juridische levering € 700.000,00 extra heeft vooruitbetaald. Omdat de bouwvergunning nog niet onherroepelijk was verkregen en daardoor ook de feitelijke levering niet had plaatsgevonden, is deze verplichting blijven voortduren. Artikel 8 van de leveringsakte biedt geen enkel aanknopingspunt voor de aanname dat deze verplichting na twee jaar zou eindigen. De verplichting bij een langdurige vertraging de rentevergoeding te blijven betalen vindt slechts haar grens in het bepaalde in artikel 6:248 BW, de eisen van redelijkheid en billijkheid. Voor een geslaagd beroep daarop is hetgeen [X] heeft gesteld echter niet genoeg. Grief 6 faalt daarom.
3.1
De slotsom is dat de grieven 1, 2, 3, 5 en 6 falen en dat grief 4 slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd voor zover [X] daarbij is veroordeeld tot betaling van de betreffende rentevergoeding en tot betaling van de proceskosten en zal voor het overige worden bekrachtigd.
3.11
Nu [X] en EME II-A over en weer in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten aldus gecompenseerd dat iedere partij de eigen kosten draagt van het geding in eerste aanleg en hoger beroep.
3.12
[appellant sub 1] , [appellant sub 2] , [appellant sub 3] en [appellant sub 4] zullen als in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de kosten van het door hen ingestelde hoger beroep. Nu dat beroep geen extra proceskosten voor EME II-A heeft meegebracht, begroot het hof die kosten op nihil.
4.Beslissing
Het hof:
verklaart [appellant sub 1] , [appellant sub 2] , [appellant sub 3] en [appellant sub 4] niet-ontvankelijk in het hoger beroep;
vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij (in punt 6.5) [X] is veroordeeld tot betaling aan EME II-A van de overeengekomen rentevergoeding van telkens € 35.000 per jaar over de periode van 24 november 2010 tot en met 25 januari 2017, vermeerderd met de wettelijke handelsrente en voor zover daarbij (in punt 6.2) [X] is veroordeeld in de proceskosten;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering tot betaling van de (voormelde) rentevergoeding af;
compenseert de proceskosten van het geding in eerste aanleg tussen EME II-A en [X] aldus dat ieder de eigen kosten draagt;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt [appellant sub 1] , [appellant sub 2] [appellant sub 3] en [appellant sub 4] in de kosten van het hoger beroep tussen deze partijen en EME II-A, en begroot die kosten voor zover tot heden gevallen aan de zijde van EME II-A op nihil;
bepaalt dat [X] en EME II-A ieder de eigen kosten dragen van onderhavige tussen hen gevoerde procedure in hoger beroep;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.E. Molenaar en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 december 2018.