Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.245.411/01 KG
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 6991857 / VV EXPL 18-52
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 maart 2019
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellante in principaal appel,
tevens geïntimeerde in incidenteel appel,
advocaat: mr. J. Veninga te Koog aan de Zaan,
tegen
A&S&F VASTGOED BEHEER B.V.,
gevestigd te Alkmaar,
geïntimeerde in principaal appel,
tevens appellante in incidenteel appel,
advocaat: mr. B.J.P. Komen te Alkmaar.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en ASF genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 3 september 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 8 augustus 2018, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer in kort geding gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en ASF als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie. De appeldagvaarding bevat de grieven.
[appellante] heeft vervolgens geconcludeerd overeenkomstig de eis als vervat in voornoemde dagvaarding en een productie in het geding gebracht.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel
appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met een productie.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen (naar het hof begrijpt) voor zover haar vorderingen zijn afgewezen en alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van ASF in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente.
ASF heeft in principaal appel geconcludeerd tot verwerping van het beroep en in incidenteel appel geconcludeerd tot, samengevat, (naar het hof begrijpt) vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van haar in hoger beroep vermeerderde vordering (met wettelijke rente), met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in beide instanties.
[appellante] heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot verwerping van het beroep, met veroordeling van ASF in de kosten.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen.
Grief 1 in principaal appelis gericht tegen onderdelen van deze opsomming. Voor zover van belang, zal het hof hierna rekening houden met de in deze grief genoemde bezwaren.
Grief 1 in principaal appelis gericht tegen onderdelen van deze opsomming. Voor zover van belang, zal het hof hierna rekening houden met de in deze grief genoemde bezwaren.
De feiten worden hierna in rechtsoverweging 3.1 weergegeven.
3.Beoordeling
3.1
Het gaat in deze zaak - voor zover in hoger beroep van belang - om het volgende.
3.1.1Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de (boven)woning [adres] . De woning behoort in eigendom toe aan [X] . De huurovereenkomst is aangegaan per 1 juli 2016. De bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs, inclusief voorschot vergoeding bijkomende leveringen en diensten, bedroeg laatstelijk € 785,-- per maand.
3.1.2
Artikel 3.1 van de huurovereenkomst luidt:
“Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 6 Maand en word stil zwijgend telken met 2 maand verlengd de huur periode is per maand opzegbaar.”
3.1.3
Op (dinsdag) 20 maart 2018 heeft [appellante] in een WhatsApp-gesprek met [X] aan hem bericht:
“Hey [X] , ik ben op dit moment onwijs druk met de gemeente en een urgentie verklaring.. De kans is er dat ik die krijg en op korte termijn een andere woning heb. Alleen missen ze de officiele brief met opzegging van de huur.. Enige wat daar in moet staan is dat de huur opgezegd word en de reden daar van dat jullie het gaan slopen.. Ik laat het je woensdag weten of ik die nodig heb, dan heb ik een afspraak bij de gemeente. (…)”
3.1.4
Op woensdag 21 maart 2018 heeft [appellante] in een WhatsApp-gesprek aan [X] meegedeeld:
“Hey [X] ! Super gesprek gehad bij de gemeente! Enige wat ze nog moeten hebben is dus idd de officiele huur opzegging.. Zonder dat mogen ze mij niks toewijzen omdat ik dan nog een woning heb.. Die man heeft mij even uitgelegd wat er in hoort te staan en dat is de reden van de opzegging... Dus sloop van het pand.. En de opzegtermijn van 4 maanden.. Oh en door jou of alain ondertekend. Zou jij die brief het liefst morgen bij mij kunnen langsbrengen?? Hoe sneller hun het hebben hoe sneller ik weg ben!”
3.1.5
Bij schrijven van 24 maart 2018 heeft [X] namens ASF aan [appellante] bericht:
“Nogmaals ter bevestiging zoals eerder via email gecorrespondeerd en persoonlijk eerder kenbaar gemaakt hebben wij i.v.m. onze sloop en nieuwe bouw plannen de huur overeenkomst met wederzijds goed vinden op gezegd voor de [adres] per 1 november 2017. Dit nogmaals ter bevestiging, wij hebben in middels begrepen dat u heeft ingestemd met de opzegging en een andere woning heeft gevonden”.
3.1.6
[appellante] heeft hierop via WhatsApp, gericht aan [X] , als volgt gereageerd:
“ [X] , hier de opzegbrief die ik heb mogen ontvangen. 1. Het adres klopt niet 2. De opzeg datum klopt niet 3. Mijn naam klopt niet. 4. Er is niks met wederzijdse goedkeuring 5. Ik heb nergens mee ingestemd 6. Ik heb helemaal geen andere woning. 7. Ik hoor een termijn van 6 weken te hebben om te reageren op de huuropzegging of ik er mee akkoord ga en dat staat nergens in de brief. Graag ontvang ik een normale nette huuropzegging.”
3.1.7
De gemachtigde van [appellante] heeft op 4 april 2018 aan ASF een e-mail gestuurd en daarin onder meer meegedeeld:
“ (...) Mag ik uw bevestiging (per e-mail) dat deze brief begrepen moet worden als een opzegging van de huurovereenkomst vanwege sloop van het pand aan de [adres] . Dit is voor cliënte onder andere van belang om een nieuwe woning te kunnen krijgen.(…)”
Op 5 april 2018 heeft voornoemde gemachtigde nogmaals een e-mail aan ASF gestuurd en daarin onder meer gevraagd
:
:
“(...)Mag ik de brief van 24 maart 2018 zo begrijpen dat u daarin de huurovereenkomst met cliënte opzegt vanwege dringend eigen gebruik in de zin van art. 7:274 lid 1 sub c BW Pro?(…)”
3.1.8
Bij brief van 19 april 2018 heeft [X] namens ASF aan [appellante] bericht:
“Hierbij deel ik u nogmaals mee dat de huurovereenkomst met een beperkte huur periode betrekking tot de woonruimte gelegen aan de [adres] is opgezegd per 1 november 2017. Met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden uit coulance eindig de huurovereenkomst op 1 februari 2018. Deze Brief is naar aanleiding en als toevoeging van de eerder toegezonden bevestiging huur opzegging van 24-03-2018 en mondeling meerden malen medegedeeld in 2017. (...) De reden van opzegging is dat we het pand dringend voor eigen gebruik willen gebruiken. U dient het gehuurde uiterlijk op31-05-2018te ontruimen zoals overeengekomen. Graag ontvang ik uiterlijk binnen een termijn van 1 weken na dagtekening van deze brief schriftelijk van u het bericht of u al of niet instemt met deze opzegging. (…) “
3.1.9
De gemachtigde van [appellante] heeft in reactie hierop op 25 april 2018 per e-mail aan
ASF bericht dat [appellante] alleen instemt met de opzegging wanneer een opzegtermijn van vier maanden wordt gehanteerd, ingaande per datum opzegging (19 april 2018) en in dat verband aanspraak gemaakt op de verhuiskostenvergoeding van artikel 7:275 BW Pro ten bedrage van € 5.993,--.
3.1.10
Bij e-mail van 15 mei 2018 heeft de gemachtigde van [appellante] aan ASF meegedeeld dat [appellante] circa twee weken zonder warm water heeft gezeten en - teneinde een oplossing te realiseren - betaling van de huur heeft opgeschort. Hij heeft toegezegd dat [appellante] , nu de warmwatervoorziening weer is gemaakt, een deel van de huur alsnog zou overmaken, zij het dat zij daarop de helft van de huur zou inhouden omdat zij de helft van de maand ‘absoluut’ geen huurgenot heeft gehad.
3.1.11
De gemachtigde van [appellante] heeft in zijn e-mail van 1 juni 2018 aan ASF bericht dat [appellante] een nieuwe woning heeft gevonden en dat zij kan instemmen met een oplevering per 15 juli 2018. Hij heeft daarbij aangedrongen op een spoedige betaling van de verhuiskostenvergoeding.
3.1.12
Op 8 juni 2018 heeft [X] namens ASF een e-mail gestuurd aan de gemachtigde van [appellante] en daarin onder meer meegedeeld:
“Ik bericht u inzake de Huuropzegging brief van A & S & F vastgoed Beheer B.V. aan mevrouw [appellante] d.d. 19-04-2018 deze brief is niet rechtsgeldig ondertekend door A & S & F Vastgoed Beheer B.V. en daarom is deze brief ook onrechtmatig en onterecht naar mevrouw verstuurd. Er is door de eigenaren van het pand geen opdracht gegeven aan A & S & F vastgoed Beheer B.V. en er is ook geen toestemmening gegeven voor de huur opzegging aan mevrouw [appellante] derhalve kunt u de opzegging brief d.d. 19-04-2018 als niet verzonden beschouwen zoals genoemd in boven staande opmerkingen en kan mevrouw blijven wonen op het adres. Maar mits deze voldoet aan tijdige huur betaling waar nu een achterstand in is ontstaan. Mocht mevrouw toch van mening zijn om een andere woning te betrekken dan kan er nadere afspraken worden gemaakt en een opleverdatum vaststellen en in te plannen waarna de eind afrekening kan worden opgemaakt.(...)”
3.1.l3 Bij e-mail van 26 juni 2018 heeft de gemachtigde van [appellante] aan ASF onder meer bericht:
“ (...) De opzegging is een eenzijdige rechtshandeling die - nadat het de huurder heeft bereikt – niet meer kan worden ingetrokken. Dat de eigenaar daar geen opdracht toe heeft gegeven, maakt verder niet uit. Cliënte heeft enkel een band met u als verhuurder en u bent de partij om de overeenkomst al dan niet op te zeggen. Mij blijkt ook niet dat de brief niet rechtsgeldig zou zijn ondertekend. U heeft altijd gehandeld namens A & S & F zodat cliënte ervan uit kan gaan dat ook de opzegging daarmee door A & S & F is gedaan.(…)”
3.1.14
[appellante] heeft het gehuurde op 15 juli 2018 ontruimd en de sleutels ingeleverd bij
ASF.
3.2.1
[appellante] heeft bij wege van voorlopige voorziening in conventie gevorderd dat ASF wordt veroordeeld tot betaling van een vergoeding voor de verhuiskosten, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten, alsmede wordt veroordeeld in de proceskosten.
Volgens [appellante] heeft ASF de huurovereenkomst opgezegd in verband met dringend eigen gebruik wegens renovatie, in welk geval ASF als verhuurder krachtens artikel 7:275 lid 3 BW Pro verplicht is bij te dragen in de verhuiskosten van haar als huurder. [appellante] heeft spoedeisend belang bij haar vordering omdat zij door toedoen van ASF moet verhuizen en de verhuiskostenvergoeding nodig heeft om zo de borg (ter grootte van een maand huur) te kunnen betalen en de woning te kunnen inrichten. Zij heeft onvoldoende middelen om deze kosten voor te kunnen schieten, aldus [appellante] .
3.2.2
ASF heeft bij wijze van tegenvordering in reconventie gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van een halve maand huurachterstand ten bedrage van € 392,50.
3.3
Bij het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter zowel de vordering van [appellante] als de tegenvordering van ASF afgewezen. De kantonrechter heeft overwogen, samengevat, dat niet, althans onvoldoende is gebleken dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd wegens dringend eigen gebruik van de woning door ASF omdat zonder beëindiging van de huurovereenkomst met [appellante] renovatie van de woning niet mogelijk is, en dat voor het horen van getuigen in kort geding geen aanleiding is. Gelet hierop staat niet, althans onvoldoende vast dat er grond is voor vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten, aldus de kantonrechter. Ook de vordering van ASF tot betaling van de huurachterstand acht de kantonrechter niet toewijsbaar, nu ASF geen concrete reden heeft gegeven welk spoedeisend belang zij daarbij heeft.
3.4
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen komen [appellante] in principaal appel met vier grieven, en ASF in incidenteel appel met een grief op. Tevens heeft ASF in hoger beroep haar vordering vermeerderd met de eindafrekening gas, water en licht en de kosten van afvoer- en opruimwerkzaamheden tot een totaalbedrag van € 1.934,05. De grieven in principaal en incidenteel appel zullen hierna achtereenvolgens worden behandeld.
3.5
In navolging van de kantonrechter stelt het hof voorop dat de gevorderde voorzieningen van partijen strekken tot betaling van een geldsom, voor toewijzing waarvan in kort geding slechts dan plaats is, als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling - bij afweging van de belangen van partijen - aan toewijzing niet in de weg staat. Verder is voor toewijzing van een vordering in kort geding vereist dat de aan die
vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende male waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is, anders dan in een bodemprocedure, in kort geding in beginsel geen plaats.
3.6
Centraal in dit hoger beroep staat de (in grief 2 in principaal appel aan de orde gestelde) vraag of voldoende aannemelijk is geworden dat de wil van ASF was gericht op het beëindigen van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik in verband met renovatie. Evenals de kantonrechter komt het hof tot het voorlopig oordeel dat dit niet het geval is en dat [appellante] , gelet op de gemotiveerde betwisting door ASF, onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat dringend eigen gebruik wegens renovatie de door ASF bedoelde opzeggingsgrond was en dat [appellante] dat zo heeft mogen begrijpen. Uit de WhatsApp-gesprekken van [appellante] met [X] trekt het hof, evenals de kantonrechter, de conclusie dat het [appellante] erom was te doen de verhuurder te bewegen de huur op te zeggen wegens dringend eigen gebruik in verband met renovatie van het gehuurde, zodat zij op basis daarvan een urgentieverklaring zou kunnen krijgen, waartoe [appellante] de in die opzegging op te nemen cruciale punten uitdrukkelijk aan [X] heeft gedicteerd. Daaraan doet niet af dat de gemeente Zaanstad bij brief van 12 juli 2018 aan [appellante] heeft meegedeeld dat na haar vertrek uit de (boven) woning deze niet meer als woonruimte mag worden gebruikt. Tussen partijen is immers niet in geschil dat het gehuurde ten tijde van het betrekken daarvan door [appellante] reeds in een slechte staat verkeerde en de huur een keer moest eindigen, in verband waarmee ASF zich heeft ingespannen een andere woning voor [appellante] te vinden. Hiermee faalt grief 2 in principaal appel.
3.7
Gelet op de voorgaande overweging behoeven de overige (van het welslagen van de tweede grief afhankelijke) grieven in principaal appel geen behandeling meer.
3.8
De grief van ASF in incidenteel appel ziet op betaling van een halve maand huurachterstand, de eindafrekening van gas, water en licht en de kosten van afvoer- en opruimwerkzaamheden. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [appellante] van deze vordering, zowel wat betreft het spoedeisend belang erbij als de omvang ervan, ziet het hof geen aanleiding tot toewijzing. Om de gegrondheid en omvang van de vordering te kunnen vaststellen, is nader onderzoek vereist, waarvoor in dit kort geding geen plaats is. Evenmin acht het hof aannemelijk dat ASF spoedeisend belang bij haar vordering heeft. De incidentele grief heeft geen succes.
3.9
Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel en ASF in de kosten van het incidenteel appel.
4.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van A&S&F begroot op € 726,-- aan verschotten en € 759,-- voor salaris;
veroordeelt ASF in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellante] begroot op € 379,50 voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het in beroep meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.M. Steenberghe, D.J. van der Kwaak en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2019.