Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.243.762/01 KG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6978053 KK EXPL 18-511
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 april 2019
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. D.A.H. Segbert te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde sub 1]
en
[geïntimeerde sub 2] ,
beiden wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. H.J.J. Hendrikse te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] , [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd. Indien [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] gezamenlijk worden bedoeld zullen zij worden aangeduid als [geïntimeerden]
[appellante] is bij dagvaarding van 1 augustus 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 18 juli 2018, onder bovengenoemd zaaknummer in kort geding gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden, hierna het vonnis.
De appeldagvaarding bevat de grieven en producties waaronder de processtukken van de procedure in eerste aanleg.
Op de dienende dag heeft [appellante] van grieven gediend overeenkomstig de appeldagvaarding.
[geïntimeerden] hebben daarna de memorie van antwoord ingediend.
[appellante] heeft bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep een akte wijziging van eis genomen. Zij heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen de woonboot ‘ [naam woonboot] ’ [adres] te ontruimen en ontruimd te houden en die geheel leeg en vrij van huur en gebruiksrechten en in goede staat op te leveren onder afgifte van alle sleutels, binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen arrest en tot betaling van de kosten van ontruiming indien zij niet aan de veroordeling tot ontruiming zullen voldoen en dat het hof [geïntimeerden] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van minimaal € 3.500,- tot maximaal € 4.250,- per maand tot het moment waarop zij de woonboot zullen verlaten en [geïntimeerden] zullen veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis en tot afwijzing van de vorderingen van [appellante] met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.
Partijen hebben nog stukken in het geding gebracht en de zaak ter zitting van 14 februari 2019 doen bepleiten, [appellante] door mr. Segbert en [geïntimeerden] door mr. Hendrikse, beide advocaten aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.6 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.
2.1
[appellante] is eigenaar van de woonboot ‘ [naam woonboot] ’ [adres] (hierna ‘de woonboot’). De woonboot is met trossen aan de kade verbonden en is met een aan de kade bevestigde trap bereikbaar. Op de kade bevindt zich geen voor de woonboot bestemde afgebakende ruimte. Tussen de kade en de woonboot bevinden zich afkoppelbare aansluitingen voor energie, water en riool.
2.2
[appellante] is eigenaar van onder meer nog vier woonboten in Amsterdam en een hotel (hierna ‘het hotel’). Het hotel bevindt zich in de nabijheid van de woonboot. [geïntimeerde sub 1] was voor [appellante] in het hotel werkzaam en verzorgde onder meer de verhuur van de woonboten voor short stay. Toen de woonboot in 2012 vrij kwam, hebben [geïntimeerden] en [appellante] een mondelinge afspraak gemaakt. Die afspraak hield in dat [geïntimeerden] de woonboot van [appellante] huurden, een gedeelte van 60 m² daarvan bewoonden en een gedeelte van 40 m² beschikbaar was voor bed & breakfast (hierna ‘B&B’).
2.3
Over de huurprijs spraken partijen af dat die per maand kan verschillen en afhankelijk is van de opbrengst per maand van de B&B: indien de B&B-opbrengst minder is dan € 3.500,- betalen [geïntimeerden] het verschil tussen de opbrengst en
€ 3.500,- aan [appellante] en indien de B&B-opbrengst meer is dan € 4.250,- dan betaalt [appellante] het verschil tussen de opbrengst en € 4.250,- aan [geïntimeerden] . Telkenjare was de B&B-opbrengst hoger dan € 3.500,- met als gevolg dat op [geïntimeerden] geen betalingsverplichtingen jegens [appellante] rustten ter zake van de huur.
2.4
Begin 2018 wensten partijen de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen.
Vooruitlopend op het opstellen van een huurovereenkomst heeft [geïntimeerde sub 1] per e-mail van 23 februari 2018 aan (onder anderen) [appellante] geschreven:
“Hierbij bevestig ik onze afspraak omtrent de huur van de [naam woonboot] . Wij huren de boot en gebruiken een gedeelte als B&B. Hierdoor verschilt de huur per maand en is tussen de 3500 en 4250 euro inclusief. 3500 is het minimum en als de opbrengsten van de B&B in een maand hoger zijn dan 3500 betalen wij tot 4250 euro. Graag akkoord met het opstellen van een huurcontract. Het contract mag op naam van [geïntimeerde sub 2] en mijzelf, wij hebben 1 maand opzegtermijn en [appellante] 6 maanden opzegtermijn.”
2.5
[appellante] heeft bij brief van 3 mei 2018 van mr. J. Groen aan [geïntimeerde sub 1] de huurovereenkomst opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden met ingang van 3 november 2018 en [geïntimeerde sub 1] verzocht de opzegging te bevestigen en met de heer [X] een afspraak te maken voor de inspectie van de woonboot. Per e-mail van 23 mei 2018 van mr. Groen heeft [appellante] aan [geïntimeerde sub 1] een laatste kans gegeven de opzegging te bevestigen en hem bij gebreke daarvan het instellen van een ontruimingsvordering in kort geding in het vooruitzicht gesteld.
Bij e-mailbericht van 24 mei aan mr. Groen heeft [geïntimeerde sub 1] mr. Groen onder meer verzocht om opgave van de reden van opzegging en om [appellante] te adviseren van opzegging af te zien.
2.6
Bij brief van 6 juni 2018 van mr. D.H.H. Segbert heeft [appellante] aan [geïntimeerde sub 1] geschreven:
“(…) Omdat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak, is ook geen sprake van een mogelijkheid zich daartegen te verzetten, zoals u lijkt te veronderstellen in uw bericht van 24 mei jl. Voor wat het juridisch waard is, is de reden voor opzegging dat cliënte zelf weer (vrijelijk) wenst te beschikken over de boot. Bovendien is cliënte van mening dat u zich niet gedraagt als goed huurder, onder andere omdat (…).
Daar komt bij dat de gemeente Amsterdam haar regels omtrent B&B steeds strenger maakt. (...) Cliënte wil niet dat de boot wordt gebruikt in strijd met de wensen en regels van de gemeente Amsterdam”.
3.Beoordeling
3.1
[appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter [geïntimeerden] zal veroordelen de woonboot uiterlijk op 3 november 2018 te ontruimen, te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [appellante] te stellen, aan [appellante] een gebruikersvergoeding te voldoen van minimaal € 3.500,- en maximaal € 4.250,- per maand tot de dag waarop [geïntimeerden] de woonboot zullen hebben verlaten en hen zal veroordelen in de eventueel te maken ontruimingskosten en in de proceskosten. Aan deze vorderingen heeft [appellante] ten grondslag gelegd dat zij de huurovereenkomst geldig en - voorzover nodig - met redenen heeft opgezegd met toepassing van de overeengekomen opzegtermijn en een spoedeisend belang heeft bij de ontruiming van de woonboot door [geïntimeerden]
3.2
[geïntimeerden] hebben de vorderingen van [appellante] en hetgeen zij daaraan ten grondslag heeft gelegd betwist. Zij hebben gesteld dat [appellante] geen spoedeisend belang bij de ontruiming heeft, de zaak zich vanwege onduidelijkheid over de gemengde aard van de overeenkomst niet leent voor behandeling in kort geding en dat de door [appellante] aangevoerde gronden voor de opzegging niet juist zijn.
3.3
De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen en [appellante] veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerden] Zij heeft daartoe - kort samengevat - overwogen dat vooralsnog niet geoordeeld kan worden dat [geïntimeerden] geen aanspraak konden maken op huurbescherming omdat niet voldoende duidelijk is hoe de tussen partijen bestaande overeenkomst gekwalificeerd moet worden en evenmin zonder meer kan worden aangenomen dat de woonboot verplaatsbaar is en niet is aan te merken als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:233 BW Pro. De kantonrechter achtte wel een spoedeisend belang van [appellante] aanwezig.
3.4
Tegen het vonnis en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met haar grieven op. Met grief I bestrijdt [appellante] het oordeel van de kantonrechter dat niet zonder meer aangenomen kan worden dat de woonboot verplaatsbaar is. In grief II wordt betoogd dat de woonboot een roerende zaak is. Grief III is gericht tegen het oordeel dat het voor de vraag of het voor woonruimte geldende regime van huurbescherming van toepassing is, van belang is hoe de gemengde overeenkomst gekwalificeerd moet worden. In grief IV klaagt [appellante] erover dat de kantonrechter een oordeel heeft gegeven over de opzeggronden en in dat kader heeft overwogen dat niet aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [geïntimeerden] hun verplichtingen jegens [appellante] op een zodanige wijze hebben geschonden dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Grief V bevat de – op de grieven I tot en met IV gegronde - conclusie van [appellante] dat de kantonrechter haar vorderingen ten onrechte heeft afgewezen en haar heeft veroordeeld in de proceskosten.
De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
3.5
[appellante] heeft een spoedeisend belang. Zij beroept zich immers op de rechtsgeldigheid van de opzegging van de huurovereenkomst als gevolg waarvan [geïntimeerden] volgens haar vanaf 3 november 2018 de woonboot zonder recht of titel bewonen. De eerste vraag die voorligt is of [geïntimeerden] een beroep kunnen doen op huurbescherming zoals die geldt bij de verhuur van woonruimte. In dat kader twisten partijen over de vraag of de woonboot als een roerende of onroerende zaak aangemerkt dient te worden.
3.6
[appellante] heeft gesteld dat de woonboot roerend is omdat het een schip is in de zin van artikel 8:1 BW Pro. Zij heeft ter onderbouwing van dat standpunt erop gewezen dat de woonboot zelfstandig drijft, meebeweegt met de stand van het water, niet bevestigd is aan de bodem en afgemeerd is aan de kade met kabels en stroppen en door middel van afkoppelbare leidingen verbonden is aan de nutsvoorzieningen van energie, water en riool. Voorts heeft [appellante] een verklaring van [Y] van 29 januari 2019 in het geding gebracht waarin staat dat de snelkoppeling van de leidingen voor de nutsvoorzieningen ‘met enkel een waterpomptang of verstelsleutel kunnen worden losgekoppeld’, dat dat loskoppelen een half uur tot maximaal drie kwartier duurt en dat het losmaken van de touwen ongeveer tien minuten tot een kwartier in beslag neemt. De woonboot blijft volgens [appellante] een roerende zaak ook indien die geacht kan worden bedoeld te zijn duurzaam ter plaatse te verblijven.
[geïntimeerden] hebben naar voren gebracht dat de woonboot onroerend is omdat deze bedoeld is om duurzaam als woning te gebruiken en ter plaatse te blijven. Zij hebben ter onderbouwing aangevoerd dat de (waarde van de) woonboot onlosmakelijk is gekoppeld aan de vaste ligplaatsvergunning, dat de woonboot vanwege de aansluitingen van de nutsvoorzieningen aan de kade ongeschikt is om mee te varen en dat niet van belang is of de woonboot zelfstandig drijft en voor onderhoud naar een werf gesleept kan worden. Voorts leiden [geïntimeerden] onder meer uit de Wet verduidelijking voorschriften woonboten (
Stb.2017 nr 32) af dat de huurder van een woonboot dezelfde huurbescherming toekomt als de huurder van een woning.
Stb.2017 nr 32) af dat de huurder van een woonboot dezelfde huurbescherming toekomt als de huurder van een woning.
3.7
Het hof neemt als uitgangspunt dat volgens artikel 8:1 BW Pro onder schepen alle zaken worden verstaan die blijkens hun constructie bestemd zijn te drijven en drijven of hebben gedreven en dat een schip in het algemeen een roerende zaak is. De vraag of de woonboot als een roerende of onroerende zaak aangemerkt dient te worden, wordt beheerst door artikel 3:3 BW Pro waarin is bepaald dat een bouwwerk dat duurzaam met de grond is verenigd, onroerend is (zie ook Hoge Raad 15 januari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9136). Anders dan [geïntimeerden] betogen volgt uit de Wet verduidelijking voorschriften woonboten niet dat woonboten onroerend zijn noch dat de huurder daarvan recht heeft op huurbescherming omdat die wet uitsluitend betrekking heeft op de onduidelijkheid of een woonboot voor de toepassing van de Woningwet en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht aangemerkt dient te worden als een bouwwerk. Beslissend is derhalve of de woonboot duurzaam met de grond verenigd is.
3.8
De woonboot is niet duurzaam met de grond verenigd. Daarvoor acht het hof beslissend dat de woonboot uitsluitend aan de kade verbonden is door middel van touwen en leidingen ten behoeve van de nutsvoorzieningen en riolering. Deze verbindingen zijn niet aan te merken als duurzame vereniging van de woonboot met de grond. Een dergelijke vereniging kan evenmin afgeleid worden uit het feit dat de woonboot vanwege de (waarde van de) vaste ligplaatsvergunning bestemd is duurzaam ter plaatse te blijven en als woning gebruikt te worden. Die duurzame bestemming doet niet af aan het feit dat de woonboot een schip is als bedoeld in artikel 8:1 BW Pro en mitsdien een roerende zaak is. Dit betekent dat de woonboot geen woonruimte is als bedoeld in artikel 7:233 BW Pro en dat [geïntimeerden] op die grond geen aanspraak kunnen maken op de huurbescherming van Afdeling 5 van Boek 7 BW.
3.9
[geïntimeerden] hebben in dit kader tevens een beroep gedaan op de volgens hen bestaande onduidelijkheid over wat zij met [appellante] hebben afgesproken althans bedoeld hebben af te spreken. Zij hebben erop gewezen dat een schriftelijke overeenkomst ontbreekt, dat vanwege de B&B de rechtsverhouding met [appellante] tevens een kenmerk van een dienstverleningsovereenkomst heeft en dat voor het verkrijgen van duidelijkheid over wat partijen hebben afgesproken nader onderzoek nodig is. [appellante] heeft gesteld dat de afspraken zijn vastgelegd en bevestigd in het e-mailbericht van 23 februari 2018 van [geïntimeerde sub 1] aan [appellante] en dat de zakelijke samenwerking niet meer omvat dan dat de betalingen door de gasten van de B&B gedaan worden in het hotel.
3.1
Het hof is van oordeel dat de beantwoording van de vraag of [geïntimeerden] aanspraak kunnen maken op huurbescherming niet afhankelijk is van het verkrijgen van nadere duidelijkheid over enig onderdeel van hetgeen zij hebben afgesproken, waarvoor in het kader van de procedure in kort geding geen plaats zou zijn. Zowel uit de reeds sedert 2012 bestaande rechtsverhouding, als uit de e-mail van [geïntimeerde sub 1] van 23 februari 2018 aan [appellante] blijkt dat sprake is van een overeenkomst op grond waarvan [geïntimeerden] een deel van de woonboot van [appellante] huren om er zelf te wonen voor een huurprijs waarvan de hoogte afhankelijk is van de opbrengst van de B&B in het andere deel de woonboot. Dat enerzijds [geïntimeerden] voor de boekingen van de B&B zorgen en anderzijds de betalingen door de gasten van de B&B via het hotel verlopen en het hotel zorgdraagt voor de sleuteloverdracht en de schoonmaak van de B&B doen er allemaal niet aan af dat de rechtsverhouding tussen partijen in overwegende mate wordt bepaald door het element van de huur en daarom als een huurovereenkomst van een als schip aan te merken woonboot kwalificeert.
3.11
Vervolgens is de vraag aan de orde of voorshands voldoende zeker is dat de bodemrechter zal oordelen dat de opzegging van de huurovereenkomst van 3 mei 2018 tegen 3 november 2018 stand houdt. Voor het antwoord op die vraag stelt het hof voorop dat de huurovereenkomst een duurovereenkomst is die voor onbepaalde tijd is aangegaan en dat of, en zo ja onder welke voorwaarden, die opzegbaar is, wordt bepaald door de inhoud daarvan en door de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen. Uit de e-mail van [geïntimeerde sub 1] van 23 februari 2018 aan [appellante] blijkt dat de huurovereenkomst opzegbaar is en dat [appellante] bij opzegging een opzegtermijn van zes maanden in acht dient te nemen. De bevoegdheid van [appellante] tot opzegging van de huurovereenkomst laat onverlet dat zij bij het gebruik maken van die bevoegdheid rekening dient te houden met de gerechtvaardigde belangen van [geïntimeerden] Die gehoudenheid ligt besloten in de eisen van de redelijkheid en billijkheid. Op grond van artikel 6:248 lid 1 BW Pro kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat voor de opzegging een voldoende zwaarwegende grond dient te bestaan en daarbij een langere termijn in achtgenomen moet worden dan tussen partijen is overeengekomen.
3.12
Het hof is van oordeel dat de wens van [appellante] om de woonboot ter vrije beschikking voor onder meer de verhuur te verkrijgen onder de gegeven omstandigheden voldoende zwaarwegend is, omdat [geïntimeerden] door de inkomsten van [appellante] uit de B&B feitelijk geen huur betalen en - gegeven het feit dat de opbrengst van de B&B steeds meer dan € 3.500,= per maand is geweest en met enige regelmaat zelfs meer dan € 4.250,- per maand bedraagt - aannemelijk is dat [appellante] bij verhuur van de woonboot aanzienlijk meer huur kan ontvangen. Dit betekent dat niet ter zake doet of [geïntimeerden] zich als een goed huurder hebben gedragen en mitsdien evenmin dat [appellante] geen grief hebben gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat daarvan niet gebleken is. Tegenover het belang van [appellante] om de vrije beschikking over de woonboot te verkrijgen, staat het belang van [geïntimeerden] bij het behoud van de huurovereenkomst. Dat belang betreft niet alleen het gebruik van het gedeelte van de woonboot als hun woonruimte Met de boekingen voor de B&B voorzien [geïntimeerden] [appellante] van een zodanig inkomen dat zij feitelijk geen huur betalen en telkenjare de meeropbrengst boven € 4.250,- per maand van [appellante] ontvangen. Daarbij komt dat het voor [geïntimeerden] niet eenvoudig zal zijn in Amsterdam een vergelijkbare combinatie van woonruimte en bron van inkomsten te vinden. Tegenover voornoemd belang van [appellante] staan dus eveneens als zwaarwegend te beschouwen woon- en inkomensbelangen aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] c.s.
3.13
Gelet op de duur en aard van de overeenkomst, hetgeen partijen over de opzegging en de door [appellante] in acht te nemen opzegtermijn zijn overeengekomen en de afweging van de belangen van [appellante] bij beëindiging van de huurovereenkomst enerzijds en van [geïntimeerden] bij het voortduren daarvan anderzijds, is het hof voorshands van oordeel dat onvoldoende zeker is dat de bodemrechter zal oordelen dat de opzegging van de huurovereenkomst van 3 mei 2018 tegen 3 november 2018 stand zal houden. De redelijkheid en billijkheid brengen met zich dat [appellante] met het oog op de belangen van [geïntimeerden] bij de opzegging een langere termijn dan de overeengekomen zes maanden in acht diende te nemen. Gegeven het belang van [appellante] om de vrije beschikking over de woonboot te verkrijgen en in aanmerking nemende dat [geïntimeerden] sinds begin mei 2018 weten dat [appellante] wil komen tot beëindiging van de overeenkomst, bepaalt het hof bij wege van voorlopige voorziening dat [geïntimeerde sub 1] c.s. de woonboot vanaf de datum van dit arrest nog één jaar op de tussen partijen gebruikelijke wijze mogen bewonen met dien verstande dat zij de woonboot uiterlijk op 1 mei 2020 dienen te ontruimen, te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [appellante] te stellen.
3.12
De slotsom luidt dat de grieven slagen, het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de vorderingen van [appellante] als nader omschreven zullen worden toegewezen. Omdat geen van beide partijen geheel in het gelijk zal worden gesteld, zullen de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep worden gecompenseerd.
4.De beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerden] de woonboot uiterlijk op 1 mei 2020 te ontruimen, te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [appellante] te stellen;
veroordeelt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk tot betaling van een gebruikersvergoeding van minimaal € 3.500,- en, indien de opbrengsten van de B&B hoger zijn dan
€ 3.500,- , tot maximaal € 4.250,- per maand tot en met de dag waarop zij de woonboot hebben ontruimd;
veroordeelt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk tot betaling van de executiekosten die verband houden met gedwongen ontruiming, voor zover zij niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming zullen hebben voldaan;
bepaalt dat beide partijen de eigen proceskosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep dragen;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.M. Steenberghe, C. Uriot en
M.J. Schaepman - de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 april 2019.