Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.230.327/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/621342/HA ZA 17-3
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 juli 2019
inzake
VERENIGING VAN EIGENAARS [adres],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante in principaal appel,
geïntimeerde in incidenteel appel,
advocaat: mr. T. Delmée te Tilburg,
tegen
JOMO B.V.,
gevestigd te Uithoorn,
geïntimeerde in principaal appel,
appellante in incidenteel appel,
advocaat: mr. B.H.M. Karens te Ede.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna de VvE en Jomo genoemd.
De VvE is bij dagvaarding van 18 december 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 11 oktober 2017, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Jomo als eiseres en de VvE als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis), dat is hersteld bij vonnis van 8 november 2017 (hierna: het herstelvonnis).
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met een productie.
Partijen hebben de zaak op 7 mei 2019 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd
Ten slotte is arrest gevraagd.
De VvE heeft in het principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis en het herstelvonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Jomo zal afwijzen, met haar veroordeling - uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente. In het incidenteel appel heeft zij geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en het herstelvonnis, voor zover door Jomo aangevallen en veroordeling van Jomo - uitvoerbaar bij vooraad - in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.
Jomo heeft, na eiswijziging in hoger beroep, geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en het herstelvonnis voor zover daarbij haar vorderingen zijn toegewezen, vernietiging van die vonnissen voor zover daarbij haar vorderingen zijn afgewezen en integrale toewijzing van die vorderingen, zoals gewijzigd in hoger beroep, met veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Beide partijen hebben als hun eerste grief aangevoerd dat die feiten onvolledig zijn. Voor zover relevant zal het hof met de door partijen aanvullend aangevoerde feiten, mits vaststaand, rekening houden. De juistheid van de door de rechtbank vastgestelde feiten is niet in geschil. Waar nodig aangevuld met andere feiten die enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet (voldoende) zijn weersproken, zijn die feiten de volgende.
a. De eigendom van het gebouw [adres] is op 11 februari 1992 gesplitst in 46 appartementsrechten, met gelijktijdige oprichting van de VvE.
b. In het splitsingsreglement is het volgende bepaald:
(…)
B.AANDELEN, DIE DOOR DE SPLITSING ONTSTAAN, EN AANDELEN IN DE VERPLICHTING TOT HET BIJDRAGEN IN DE SCHULDEN EN KOSTEN, DIE VOOR REKENING VAN DE GEZAMENLIJKE EIGENAARS ZIJN.
Artikel 2.
1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor de navolgende breukdelen:
de appartementsrechten 1, 3, (…) en 46 elk (…);
de appartementsrechten 2, 5, (…) en 45 elk (…);
het appartementsrecht 43 voor eenhonderdvijfenvijftig/vijfduizend negenhonderdtiende deel.
2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de gemeenschappelijke baten.
3. De schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn worden als volgt verdeeld:
I. De stookkosten, waterverbruik, glasverzekering, en vijftig procent (50%) van het gemeenschappelijk electraverbruik, komen ten laste van:
a. de eigenaren van de appartementsrechten 2, 5, (…) en 45 elk (…);
b.de eigenaren van de appartementsrechten 1, 3, (…) en 46 elk (…);
c. de eigenaar van het appartementsrecht 43 voor vijfennegentig/drieduizend tweehonderdzevenenveertigste deel;
II. Vijftig procent (50%) van het gemeenschappelijk electraverbruik, de schoonmaakkosten, onderhoudsabonnementen van de elektrische installaties en de kosten van de huismeester komen ten laste van eigenaren van de appartementsrechten elk voor een gelijk deel.
III. Voor de overige schulden en kosten zijn de eigenaars voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
4. Alle kostenposten worden verhoogd met de daarop vallende beheers- en administratiekosten.
C.SCHULDEN EN KOSTEN VOOR REKENING VAN DE GEZAMENLIJKE EIGENAARS.
Artikel 3.
Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 lid 1 sub a van Pro het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
a. die welke weggemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met (…) herstellingswerkzaamheden (…) van de gemeenschappelijke gedeelten en (…) zaken (…);
c. de schulden en kosten van de vereniging;
d. (…) schadevergoeding door de gezamenlijke eigenaars als zodanig verschuldigd (…);
e. de kosten van een rechtsgeding waarin de gezamenlijke eigenaars (…) optreden (…);
f. de assurantiepremiën (…);
g. (…) publiekrechtelijke lasten (…);
h. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig.
(…)
F.GEBRUIK, BEHEER EN ONDERHOUD VAN DE GEMEENSCHAPPELIJKE GEDEELTEN EN DE GEMEENSCHAPPELIJKE ZAKEN.
Artikel 9.
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden onder meer gerekend voor zover aanwezig:
(…)
b. technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen, in de privé gedeelten) (…).
(…)
L.OPRICHTING- EN VASTSTELLING VAN DE STATUTEN- VAN DE VERENIGING VAN EIGENAARS.
(…)
III.BESTUUR VAN DE VERENIGING.
Artikel 41.
(…)
6. Het bestuur is verplicht om, indien daarom ten minste twee eigenaars schriftelijk verzoeken, alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen, welke die eigenaars mochten verlangen, en hen op hun verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden; (…).
c. Jomo was tussen 2010 en 8 september 2017 gerechtigde tot het appartementsrecht met nummer 43.
d. Op 10 juli 2007 heeft de vergadering van eigenaars van de VvE besloten de variabele kosten van de gebruikte warmte af te rekenen op basis van metingen met warmtemeters in de appartementen. In een brief van 25 september 2015 aan Jomo heeft het bestuur van de VvE hierover geschreven:
Van de gaskosten wordt 30% toegerekend aan het warmwatersysteem. De overige 70% zijn pure verwarmingskosten waarvan 30% als vaste kosten worden aangemerkt en de overige 70% zijn variabele kosten die verdeeld woorden door registratie van de warmtemeters.
In de vergadering van 10 juli 2007 waren 28 van de 46 appartementsrechten vertegenwoordigd. De notulen van die vergadering zijn goedgekeurd ter vergadering van 29 mei 2008, waarbij 27 appartementsrechten waren vertegenwoordigd.
e. Jomo heeft tegen het besluit van 10 juli 2007 bezwaar gemaakt.
3.Beoordeling
3.1
In de inleidende dagvaarding heeft Jomo gesteld dat het sinds 2007 door de VvE gehanteerde systeem van afrekening van stookkosten in strijd is met de wet, de splitsingsakte en het splitsingsreglement en dat alle daartoe strekkende besluiten en handelingen nietig zijn. Zij heeft een dienovereenkomstige verklaring voor recht gevorderd, alsmede veroordeling van de VvE tot
- verschaffing aan Jomo van inzage in alle op de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen betrekking hebbende boeken, registers en bescheiden,
- verstrekking aan Jomo van alle door haar verzochte inlichtingen betreffende de administratie van het gebouw en het beheer van de fondsen,
- herziening van de vaststelling van de afrekeningen van de stookkosten over de jaren 2010 tot en met 2015, in overeenstemming met het bepaalde in de splitsingsakte en het splitsingsreglement en
- terugbetaling aan Jomo van het verschil tussen het door haar betaalde en het op grond van de nieuwe afrekeningen door haar verschuldigde.
3.2
Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank voor recht verklaard dat het door de VvE gehanteerde systeem van afrekening van stookkosten in strijd is met de splitsingsakte en de VvE veroordeeld tot vaststelling van nieuwe afrekeningen over de periode 2010 tot en met 2015 en tot terugbetaling van het verschil tussen het door Jomo betaalde en het door haar werkelijk verschuldigde over de jaren 2010 tot en met 2015. Voor het overige zijn de vorderingen van Jomo afgewezen. De VvE is in de gedingkosten veroordeeld, welke kostenveroordeling bij het herstelvonnis is verbeterd.
3.3
De VvE heeft in principaal appel vier grieven aangevoerd en Jomo in incidenteel appel drie grieven. Jomo heeft in hoger beroep haar eis aldus vermeerderd dat die ook betrekking heeft op de afrekening over de jaren 2016 en 2017.
3.4
Bij haar memorie van antwoord in incidenteel appel heeft de VvE betoogd dat de rechtbank Jomo ambtshalve niet ontvankelijk had behoren te verklaren omdat in deze zaak een processueel ondeelbare rechtsverhouding bestaat. Een oordeel in de onderhavige procedure zou meebrengen dat in de rechtsverhouding met de overige appartementseigenaars een oordeel wordt geveld, terwijl dat oordeel jegens die overige appartementseigenaars geen rechtskracht heeft, aldus de VvE. Dit betoog wordt verworpen. In de VvE zijn al die overige appartementseigenaars vertegenwoordigd. Bovendien zijn de afrekeningen een kwestie tussen de VvE en Jomo. Tot welke gevolgen de uitkomst van de procedure leidt in de onderlinge verhoudingen tussen de appartementseigenaars zal binnen de VvE moeten worden beslist.
3.5
Grief 2 in principaal appel houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de sinds 2007 gehanteerde wijze van afrekening van stookkosten in strijd is met het splitsingsreglement. Subsidiair betoogt de VvE met deze grief dat het beroep van Jomo op die strijdigheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.5.1
Bij de uitleg van een bepaling in het splitsingsreglement komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die het splitsingsreglement hebben vastgesteld. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de bewoordingen van de desbetreffende bepaling, bezien in het licht van de gehele inhoud van het splitsingsreglement en de splitsingsakte.
3.5.2
In artikel 9 van Pro het splitsingsreglement is de centraleverwarmingsinstallatie, inclusief de radiatoren in de appartementen, bestempeld als een gemeenschappelijke zaak. Vervolgens is in artikel 3 van Pro het reglement bepaald dat tot de schulden die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen, behoren de kosten van gebruik van de gemeenschappelijke zaken. Gelet op het bepaalde in artikel 9 betreft Pro dit dus ook de kosten van gebruik van de centraleverwarmingsinstallatie in de appartementen, dat wil zeggen de voor de verwarming van de privé gedeelten gemaakte stookkosten. Ten slotte is in artikel 2 lid 3 onder Pro I van het reglement geregeld hoe de stookkosten moeten worden omgeslagen over de appartementseigenaars. Gelet op het bepaalde in artikel 3 en Pro artikel 9 kan Pro de in artikel 2 lid 3 gebruikte Pro term stookkosten niet, zoals de VvE bepleit, worden uitgelegd als slechts die stookkosten die zijn gemaakt voor de verwarming van de gemeenschappelijke ruimten, maar heeft die term betrekking op alle stookkosten, zowel binnen als buiten de appartementen gemaakt. De door de VvE bepleite enge uitleg zou immers betekenen dat het splitsingsreglement niet voorziet in een systeem voor afrekening van de stookkosten betreffende de verwarming van de appartementen, hoewel die kosten dus onder artikel 3 vallen Pro, hetgeen naar objectieve maatstaven, gelet op de omvang van die kosten, niet de bedoeling kan zijn geweest van de opstellers van het splitsingsreglement.
3.5.3
Aan het voorgaande kan niet afdoen het betoog van de VvE dat het Modelreglement 1992, waarop het splitsingsreglement is gebaseerd, erop is gericht een zo redelijk mogelijke verdeling van kosten over de appartementseigenaars te bewerkstelligen naar de stand van de techniek op dat moment, terwijl de huidige stand van de techniek mogelijk maakt de stookkosten om te slaan over de appartementseigenaars naar rato van hun daadwerkelijke gebruik. Dat betoog kan wel een rol spelen bij de beoordeling van de redelijkheid van een eventueel besluit tot wijziging van de hiervoor genoemde artikelen van het splitsingsreglement in het kader van de invoering van een nieuw afrekensysteem, maar is onvoldoende om de mogelijkheid van een ander afrekensysteem in het bestaande splitsingsreglement in te lezen, nu het reglement zelf voor een dergelijke dynamische uitleg te weinig aanknopingspunten biedt. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van het afrekensysteem voor deze stookkosten slechts acht wordt geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. In zoverre faalt grief 2.
3.5.4
Het beroep van de VvE op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid faalt eveneens. Ook als ervan wordt uitgegaan dat de standen van de warmtemeters een juiste indicatie geven van de hoeveelheid warmte die in het appartement van Jomo is gebruikt (hetgeen Jomo betwist), moet worden geoordeeld dat het niet onaanvaardbaar is dat Jomo minder betaalt dan de kosten van haar daadwerkelijke gebruik. Dat is immers het rechtstreekse en voorzienbare gevolg van de in artikel 2 van Pro het splitsingsreglement gemaakte keuze. In dat artikel is de wijze van omslaan van de totale stookkosten neergelegd op een voor alle (bestaande en toekomstige) appartementseigenaars kenbare, inzichtelijke en bindende wijze. Daarbij komt dat de wet de mogelijkheid biedt het splitsingsreglement voor de toekomst te wijzigen als daarvoor goede gronden bestaan, bijvoorbeeld omdat de gevolgen van de huidige afrekeningswijze te knellend zijn.
3.6.1
Met grief 3 in principaal appel betoogt de VvE, subsidiair, dat zij niet gehouden kan worden Jomo het verschil terug te betalen tussen het bedrag van de stookkosten op grond van de metingen van de warmtemeters en het bedrag van de stookkosten op grond van artikel 2 van Pro het splitsingsreglement, omdat Jomo daardoor ongerechtvaardigd zou worden verrijkt ten koste van de VvE. Jomo hoeft in dat geval immers voor de door haar gebruikte warmte minder te betalen dan de daadwerkelijke kosten, die dan gedeeltelijk ten laste van de VvE komen. Aan die verrijking ligt geen redelijke oorzaak ten grondslag, aldus de VvE.
3.6.2
Ook deze grief heeft geen succes. De rechtvaardiging van de door de VvE gestelde (maar door Jomo betwiste) verrijking, te weten het voordeel minder te betalen dan de kosten van het daadwerkelijke gebruik, is gelegen in het splitsingsreglement zelf, nu aan de daarin gemaakte keuze inherent is dat sommige appartementseigenaars minder betalen dan de kosten van hun daadwerkelijke gebruik en anderen juist meer.
3.7
Grief 4 in principaal appel heeft geen zelfstandige betekenis en deelt het lot van de hiervoor behandelde twee grieven. Dit betekent dat de grieven in principaal appel niet tot vernietiging van het bestreden vonnis en het herstelvonnis kunnen leiden.
3.8.1
De rechtbank heeft de vordering van Jomo tot verklaring voor recht dat alle besluiten en handelingen die strekken tot het door de VvE gehanteerde systeem van afrekening van stookkosten, nietig zijn, afgewezen op grond van de overweging dat deze vordering niet specifiek genoeg was. Hiertegen richt zich grief 2 in incidenteel appel. Jomo specificeert deze vordering in hoger beroep aldus dat die ziet op alle besluiten en handelingen die verband houden met de afrekening van de (stook)kosten over de jaren 2010 tot en met 2017. Zij stelt dat zij haar vordering niet verder kan toespitsen omdat zij niet weet welke besluiten door de VvE zijn genomen, omdat deze heeft geweigerd haar inzage te geven.
3.8.2
De grief is tevergeefs voorgedragen. Nog daargelaten dat (feitelijke) handelingen niet nietig kunnen zijn, beschikt het hof nog immer over te weinig gegevens over de aard en de inhoud van de door Jomo bedoelde (rechts)handelingen om daarover een verklaring voor recht te kunnen geven, terwijl ook niet duidelijk is welk belang Jomo zou hebben bij een dergelijke verklaring voor recht, naast de verklaring voor recht dat het afrekensysteem in strijd is met het splitsingsreglement en de veroordeling van de VvE tot vaststelling van juiste afrekeningen en tot terugbetaling aan Jomo van het teveel betaalde.
3.8.1
Grief 3 in incidenteel appel bestrijdt de afwijzing van de vorderingen van Jomo tot veroordeling van de VvE tot het verstrekken van inzage en inlichtingen. De rechtbank heeft de afwijzing gebaseerd op de overweging dat de VvE heeft toegezegd inzage te zullen geven en inlichtingen te zullen verstrekken, Jomo geen gebruik heeft gemaakt van een uitnodiging van de VvE om te bespreken welke inlichtingen zij wilde ontvangen en de vorderingen bovendien niet voldoende zijn gespecificeerd. In hoger beroep specificeert Jomo deze vorderingen aldus dat de gevorderde inzage ziet op alle stukken en bescheiden met betrekking tot de afrekening van kosten over de jaren 2010 tot en met 2017 en de gevraagde inlichtingen op de afrekeningen van kosten die aan Jomo zijn gezonden over de jaren 2010 tot en met 2017. Voorts betoogt Jomo met deze grief dat zij, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, wel degelijk belang heeft bij oplegging van de gevorderde dwangsom met betrekking tot afrekening, inzage en informatieverstrekking, omdat de VvE onwillig is.
3.8.2
In dit geding is niet gebleken dat (het bestuur van) de VvE ooit aan Jomo inlichtingen of inzage heeft geweigerd wanneer daarom door Jomo voldoende specifiek was verzocht. Op grond van het verhandelde ter zitting in hoger beroep heeft het hof de overtuiging gekregen dat (het bestuur van) de VvE de toezegging tot het verstrekken van alle in hoger beroep gevraagde informatie en het verschaffen van inzage, gestand zal doen. Ook de toegespitste vorderingen zullen derhalve worden afgewezen.
3.8.3
Ter zitting in hoger beroep is gebleken dat de VvE aan Jomo al wel een vorm van afrekening heeft verstrekt over de stookkosten over de jaren 2010 tot en met 2017, maar nog geen definitieve. Bovendien verschillen partijen van mening over de juistheid van de (voorlopige) afrekening. Het hof vertrouwt erop dat de VvE na dit arrest de afrekeningen definitief zal maken. Te vrezen valt dat een dwangsom meer kwaad dan goed zal doen. Het hof ziet dan ook geen reden op dit moment de veroordeling tot het vervaardigen van afrekeningen te versterken met een dwangsom.
3.8.4
Al met al faalt ook grief 3 in incidenteel appel.
3.9
Het falen van alle grieven in het principaal en in het incidenteel hoger beroep leidt ertoe dat het bestreden vonnis, zoals bij herstelvonnis verbeterd, zal worden bekrachtigd. De vordering tot het vaststellen van de afrekeningen met betrekking tot de stookkosten over de jaren 2016 en 2017 en de vordering tot terugbetaling van hetgeen Jomo over die jaren teveel heeft betaald aan stookkosten, waarmee Jomo haar eis in hoger beroep heeft vermeerderd, zullen worden toegewezen. Aan de VvE zal een iets langere termijn worden gegund voor het vaststellen van de (definitieve) afrekeningen over die jaren, overeenkomstig de door de rechtbank gehanteerde termijn. De wettelijke rente is toewijsbaar met ingang van tien dagen na de datum van de memorie van Jomo.
3.1
Als de in het ongelijk gestelde partij zal de VvE worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel en Jomo in de kosten van het incidenteel appel.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis, zoals bij herstelvonnis verbeterd;
veroordeelt de VvE om binnen twee maanden na betekening van dit arrest de afrekeningen met betrekking tot de stookkosten over de jaren 2016 en 2017 vast te stellen in overeenstemming met hetgeen daarover in de splitsingsakte is vermeld;
veroordeelt de VvE om het verschil tussen de door Jomo betaalde stookkosten en de door Jomo werkelijk verschuldigde stookkosten over de jaren 2016 en 2017 aan Jomo te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat verschil met ingang van 6 juli 2018 tot de voldoening;
veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in principaal appel, tot op heden aan de zijde van Jomo begroot op € 726,= aan verschotten en € 3.222,= voor salaris en € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
veroordeelt Jomo in de kosten van het geding in incidenteel appel, tot op heden aan de zijde van Jomo begroot op € 726,= aan verschotten en € 3.222,= voor salaris en € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, H.M.M. Steenberghe en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2019.