ECLI:NL:GHAMS:2019:2899

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.250.841/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6614832 CV EXPL 18-2455

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 augustus 2019

inzake

GOTTHARD VASTGOED B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. M. van Schie te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Gotthard en [geïntimeerde] genoemd.

Gotthard is bij dagvaarding van 3 december 2018 in hoger beroep gekomen van het eindvonnis van 3 september 2018 en het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 30 april 2018 (hierna gezamenlijk: het vonnis) van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Gotthard als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven.

Op de eerstdienende dag heeft Gotthard op de rol geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en nog een productie in het geding gebracht.

Vervolgens heeft [geïntimeerde] een memorie van antwoord, met producties, ingediend.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Gotthard heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en

– uitvoerbaar bij voorraad – alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met rente.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.

Gotthard heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1.1 tot en met 1.1.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met
grief 2voert Gotthard aan dat de feiten onvolledig zijn weergegeven omdat in rov. 1.1.5 ten onrechte is opgenomen dat Gotthard aan [geïntimeerde] twee in plaats van drie vervangende woonruimten heeft aangeboden. Laatstgenoemd onderdeel van de grief slaagt en het hof zal hiermee in het navolgende (zie onder 3.1.5) rekening houden. Voor het overige zijn de feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3.Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak – voor zover in hoger beroep van belang – om het volgende.

3.1.1

[geïntimeerde] , thans 72 jaar oud, huurt sedert 1971 de woning aan de [adres] (verder: de woning) te [plaats] . De woning bestaat uit een woonruimte van circa 70 m2 op de tweede verdieping en daarbij is later een zolderkamer aan de voorzijde met wc, douche en wasruimte van tussen de 30 en 40 m2 bijgekomen. De huurprijs bedroeg in januari 2018 € 221, 46 per maand.

3.1.2

Gotthard is sedert 2003 eigenaar van het pand waar de woning deel van uitmaakt. Zij heeft in 2015 de begane grond en de eerste verdieping van het pand, die als bedrijfsruimte in gebruik zijn, gerenoveerd.

3.1.3

Halverwege 2016 is de woning gelegen op de derde verdieping en de zolderkamer aan de achterzijde van het pand vrijgekomen.

3.1.4

Gotthard wenst thans op zowel de tweede, derde als vierde verdieping een woning te realiseren.

3.1.5

In het kader daarvan heeft zij [geïntimeerde] laten weten de huurovereenkomst met haar te willen beëindigen en haar drie vervangende woonruimten aangeboden. [geïntimeerde] heeft daarmee niet ingestemd.

3.1.6

Gotthard heeft daarop bij brief van 29 maart 2017 de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. [geïntimeerde] is daarmee niet akkoord gegaan.

3.1.7

Bij brief van 3 juli 2017 heeft Gotthard aan [geïntimeerde] voorgesteld een nieuwe

huurovereenkomst voor uitsluitend de tweede verdieping met haar te sluiten. In ruil voor afstand van de zolderkamer zou Gotthard op de tweede verdieping een slaapkamer en een badkamer met douche en wastafel maken en zou de huidige huurprijs ongewijzigd blijven.

3.1.8

[geïntimeerde] heeft dat voorstel hij brief van 13 juli 2017 afgewezen.

3.1.9

Gotthard heeft bij brief van 25 juli 2017 de huurovereenkomst – onder handhaving van de eerdere opzegging – tegen 1 februari 2018 opgezegd wegens het weigeren van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.

3.2

In eerste aanleg heeft Gotthard gevorderd, samengevat, [geïntimeerde] te veroordelen, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, medewerking te verlenen aan de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst conform het ROZ-model 2003 voor woonruimte voor de tweede verdieping met instandhouding van de thans geldende huurprijs, en alle medewerking te verlenen aan de noodzakelijke aanpassingen van de tweede verdieping op straffe van verbeurte van een dwangsom, althans het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen met veroordeling van [geïntimeerde] het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten (met wettelijke rente en nakosten).

3.3

De kantonrechter heeft zowel de primaire als de subsidiaire vordering van Gotthard afgewezen. Ten aanzien van de primaire vordering heeft zij overwogen, samengevat, dat het voorstel niet een redelijk aanbod is in de zin van artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub d BW, zodat na afweging van de belangen van Gotthard en [geïntimeerde] en de andere relevante omstandigheden daarbij in aanmerking nemend, van [geïntimeerde] in redelijkheid niet kan worden verlangd dat zij het aanbod aanvaardt. De kantonrechter acht daarbij vooral van belang dat door de voorgenomen renovatieplannen van Gotthard – het op de zolder realiseren van een woonruimte – het woongenot van [geïntimeerde] achteruit zal gaan. Gotthard wil immers op de zolder een woonruimte realiseren waardoor [geïntimeerde] een substantieel deel van haar huidige woonruimte zal moeten inleveren. Dat [geïntimeerde] dit deel van haar woonruimte niet of nauwelijks gebruikt (nog daargelaten de vraag in hoeverre dat voor deze zaak van belang is) heeft Gotthard niet aangetoond. Het financiële belang van Gotthard om op de zolder een woonruimte te realiseren levert in verhouding tot de belangen van [geïntimeerde] geen zwaarwegend belang op. Evenmin kan worden geoordeeld, zoals subsidiair gevorderd, dat Gotthard het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik (renovatie) in de zin van artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c jo lid 3 BW, nu zij de huurovereenkomst uitsluitend uit financiële overwegingen wenst te beëindigen, aldus nog steeds de kantonrechter.

3.4

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Gotthard op met haar (overige)
grieven 1, 3 en 4, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling.

3.4.1

Ter toelichting voert Gotthard aan dat zij een redelijk aanbod aan [geïntimeerde] heeft gedaan en de belangenafweging in haar voordeel dient uit te vallen. [geïntimeerde] heeft vanaf 1971 tot halverwege de jaren 90 op de tweede verdieping geslapen, zodat er geen noodzaak is om daarvoor de ruimte op de vierde verdieping te gebruiken. Gezien de grootte van ca. 70 m2 is de woning op de tweede verdieping ruim genoeg voor een eenpersoonshuishouden en niet valt in te zien waarom [geïntimeerde] de tweede verdieping niet ook als hobbyruimte en opslagruimte kan gebruiken. [geïntimeerde] heeft met haar brief van 13 juli 2017 zelf het bewijs geleverd dat zij de kamer op de vierde verdieping niet elke dag gebruikt en er niet elke dag slaapt (“met grote regelmaat”). De latere verklaring van de voormalige huurder van de derde verdieping van 18 februari 2018 dat [geïntimeerde] in de periode 2005 tot 2016 de ruimte op de vierde verdieping gebruikte als slaapvertrek, doet daaraan niet af. Het financiële belang van Gotthard bij het vrijkomen van de ruimte op de vierde verdieping dient zwaarder te wegen dan het belang van [geïntimeerde] bij behoud van deze ruimte, aldus (nog steeds) Gotthard.

3.4.2

Aan haar beroep op dringend eigen gebruik legt Gotthard ten grondslag dat zij de huurovereenkomst uit financiële overwegingen wenst te beëindigen, gelet op de exploitatieverliezen uit het verleden en toekomstige verliezen bij ongewijzigde voortzetting van de huurovereenkomst. Weliswaar was zij bekend met de lage huurprijs toen zij het complex kocht waarvan de woning van [geïntimeerde] deel uitmaakt, maar dat betekent niet dat zij tot in lengte der jaren een exploitatietekort van ruim € 4.400,-- per jaar behoeft te accepteren.

3.4.3

Het hof stelt voorop dat het de in dit verband relevante rechtsoverwegingen (7 tot en met 14) uit het vonnis van de kantonrechter volledig onderschrijft en tot de zijne maakt. Daaraan voegt het nog het volgende toe. Ter onderbouwing van zowel haar primaire als subsidiaire vordering heeft Gotthard, tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] , ook in hoger beroep onvoldoende gesteld om deze alsnog voor toewijzing in aanmerking te laten komen. Tussen partijen is niet in geschil dat de kantonrechter het juiste toetsingscriterium heeft gehanteerd voor de vraag of het aanbod van Gotthard als verhuurder redelijk is, wel geldt dit voor de uitkomst van de belangenafweging. Aangezien Gotthard zich uitsluitend op een financieel belang beroept en ook in hoger beroep niet heeft aangetoond dat een dringende noodzaak bestaat tot verbetering van haar financiële positie, kan haar primaire vordering, de belangen van [geïntimeerde] en de overige omstandigheden van het geval daarbij in aanmerking nemend, niet slagen. De subsidiaire vordering is eenzelfde lot beschoren. Voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik moet een structurele wanverhouding bestaan tussen de exploitatiekosten en huuropbrengsten. Wanneer de verhuurder overwegend financiële motieven voor zijn opzegging heeft, dient terughoudendheid te worden betracht bij de beoordeling of zo’n structurele wanverhouding bestaat. Zoals Gotthard ook in hoger beroep betoogt, wenst zij de huurovereenkomst (uitsluitend) uit financiële overwegingen te beëindigen en gaat het om een exploitatieverlies van ruim € 4.400,-- per jaar. Gelet op de restrictieve toets die het hof dient toe te passen, is voornoemd bedrag (daargelaten de betwisting ervan door [geïntimeerde] ) onvoldoende hoog om tot een geldige beëindigingsgrond te kunnen leiden.

Aan bewijslevering, zoals door Gotthard aangeboden, komt het hof derhalve niet toe.

3.5

De conclusie is dat de grieven geen succes hebben. Grief 2 slaagt weliswaar deels maar leidt niet tot een ander oordeel. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Gotthard zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Gotthard in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 318,-- aan verschotten en € 1.074,-- voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.M. Steenberghe, D.J. van der Kwaak en

E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2019.