ECLI:NL:GHAMS:2019:3633

• Datum uitspraak: 8 oktober 2019
• Publicatiedatum: 9 oktober 2019
• Zaaknummer: 200.260.244/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: D.J. van der Kwaak; A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar; A.S. Dogan
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming sociale huurwoning wegens verboden onderverhuur zonder hoofdverblijf huurder

In deze zaak vordert Stichting Ymere ontruiming van een sociale huurwoning die door [appellant] wordt gehuurd, omdat hij de woning zonder toestemming geheel onderverhuurt en zelf geen hoofdverblijf meer heeft. De huurovereenkomst bevat een verbod op onderverhuur zonder toestemming van de verhuurder.

Tijdens een huisbezoek in februari 2019 werd vastgesteld dat meerdere onderhuurders in de woning verbleven en dat [appellant] elders woonde. Hij ontkende dit en voerde onder meer een tijdelijk verblijf in Nigeria aan, maar kon dit niet aannemelijk maken. De voorzieningenrechter veroordeelde [appellant] tot ontruiming en betaling van huurachterstanden.

Het hof bevestigt dat [appellant] onvoldoende bewijs heeft geleverd dat hij hoofdverblijf had in de woning en dat de onderverhuur zonder toestemming plaatsvond, waardoor hij tekortschiet in zijn verplichtingen. Gezien het belang van Ymere bij het behoud van sociale huurwoningen voor de doelgroep, is ontruiming gerechtvaardigd. Het hof bekrachtigt het vonnis en veroordeelt [appellant] in de proceskosten.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis en veroordeelt [appellant] tot ontruiming van de woning en betaling van proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.260.244/01 SKG

zaaknummer/rolnummer rechtbank Noord-Holland: C/15/286109 / KG ZA 19-163

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 oktober 2019

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. B. Wernik te Haarlem,

tegen

STICHTING YMERE ,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd.

1. Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 13 mei 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland van 16 april 2019, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer/rolnummer in kort geding gewezen tussen Ymere als eiseres en onder meer [appellant] als gedaagde. De dagvaarding bevat één grief.

[appellant] heeft vervolgens geconcludeerd overeenkomstig de eis als vervat in voornoemde dagvaarding en daarbij producties in het geding gebracht.

Ymere heeft daarna een memorie van antwoord ingediend.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van Ymere zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

Ymere heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing – uitvoerbaar bij voorraad – over de proceskosten, inclusief nakosten.

2. De feiten

De voorzieningenrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat de juistheid van die opsomming niet in geschil is, zal ook het hof van die feiten uitgaan.

3. De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) Ymere is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 Woningwet en is eigenares van de woning gelegen aan het adres [adres] (verder: de woning).

(ii) Op 7 november 2001 is [appellant] met de rechtsvoorgangster van Ymere een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de woning. De huurprijs bedroeg vanaf 1 juli 2018 € 835,55 per maand.

(iii) In de algemene huurvoorwaarden behorende bij de huurovereenkomst (verder: de algemene huurvoorwaarden) is onder meer het volgende bepaald:

“5.2 De huurder zal de woning gedurende de duur van de huurovereenkomst als hoofdverblijf hebben. (…) De huurder zal niet zonder toestemming van de verhuurder de woning in zijn geheel onderverhuren of aan derden in gebruik geven. De verhuurder zal alleen op schriftelijk ingediende aanvragen tot toestemming reageren.“

(iv) Op 4 februari 2019 hebben de consulenten woonfraude en overlast [A] en [B] van Ymere, samen met inspecteur en toezichthouder van de gemeente Haarlem [C] , de woning bezocht. In hun ‘Verslag huisbezoek’ van 5 februari 2019 hebben [A] en [B] het volgende vermeld:

“ [adres]

Datum: 4 februari 2019

Aanwezig: [A] , [C] (gemeente Haarlem), [B]

Tijdens het huisbezoek aan de [adres] hebben wij meneer [D] aangetroffen, hij staat samen met de 3 anderen ingeschreven op het adres. Daarmee deelt hij de woning, ieder persoon heeft zijn eigen kamer.

Meneer [D] gaf aan samen met 3 anderen de woning te huren. Zij wonen meer dan 3 jaar op de woning sommigen 4 jaar. [D] betaalt zelf 500 euro per maand voor zijn kamer. De anderen betalen 500,- en 400,-. In totaal betalen zij samen 1800,- voor de woning.

[D] heeft aangegeven dat de huisbaas [appellant] ) elke maand de huur komt halen. Als hij op vakantie is of niet in staat is om te komen, komt een vrouw (mevrouw [E] ).

[D] gaf aan dat meneer [appellant] momenteel in het buitenland is en dat hij waarschijnlijk over een week terugkomt. Meneer [appellant] woont zelf niet op de woning aan de [adres] . Hij woont elders in [plaats] met mevrouw [E] .

Meneer [D] gaf aan geen huurcontract te hebben met meneer [appellant] . Hij betaalt de huur van 500,- maandelijks cash.

Meneer [D] heeft ons zijn eigen telefoonnummer en de telefoonnummer van meneer [appellant] en mevrouw [E] gegeven.

[D] : [telefoonnummer]

[appellant] : [telefoonnummer]

[E] : [telefoonnummer]

Tot slot gaf meneer [D] aan dat vanavond mevrouw [E] komt om zijn huur op te halen. [A] heeft een visitekaartje achtergelaten. Meneer [D] zei dat hij het kaartje aan mevrouw [E] zou geven.”

In zijn ‘Verslag en rapport van bevindingen Huisbezoek’ van 6 februari 2019 heeft [C] het volgende vermeld:

“
Locatie : [adres]

Datum: maandag 4 februari 2019.

Reden: controle woonfraude en inschrijvingen wet BRP (Basisregistratie Personen).

Rapporteurs: De ambtenaar [C] aangewezen toezichthouder van de gemeente Haarlem en o.a. belast met woonfraude (toezicht conform BRP) en [A] van Ymere.

Aanleiding: Bij een eerder huisbezoek op 19/12/2016 werd geconstateerd dat de hoofdbewoner op dit adres niet woonachtig is op het adres [adres] en hier een terugmelding over gemaakt. Hier is niet duidelijk waarom dit niet verder is opgepakt door het Digiteam. Na deze constatering is een her controle uitgevoerd met Ymere.

Betrokkenen:

(…)

[appellant] Man [geboortedatum]

[F] Man [geboortedatum]

[D] Man [geboortedatum]

[G] Man [geboortedatum]

[H] Man [geboortedatum]

Bureauonderzoek: BRP raadpleging op verhuisverleden en terugmeldingen.

Bevindingen 19-7-2018

Op maandag 4 februari 2019 om ± 13.15 uur aankomst bij de woning. De voordeur wordt geopend door een manspersoon die zich legitimeert met Nederlands rijbewijs als [D] . Hij nodigt ons uit in de woning en laat zijn verblijfsruimte zien. Hij geeft aan dat de hoofdbewoner en tevens de huurder van Ymere,
[appellant] , niet aanwezig is en ook niet in de woning verblijft. [appellant] zou al zo’n twee a drie jaar niet meer in de woning wonen en hij verhuurt deze aan andere mensen.

Bij alle slaapkamers, die allen op slot zijn, geeft [D] aan wie er woont er welk huur bedrag wordt betaald voor de slaapkamers. [D] zelf betaalt € 500,= euro in de maand voor zijn kamer. De kamer naast hem kost ook € 500,= en de twee kamers aan de voorzijde kosten elk € 400,= per maand. In totaal ontvangt [appellant] € 1.800,= per maand voor de woning, die hij zelf huurt van Ymere.

Uit het interview met [D] wordt niet duidelijk op welk adres [appellant] wel verblijft. Wel geeft [D] aan dat hij weet dat hij bij een vrouw in [plaats] zou moeten wonen. Dit weet hij omdat of [appellant] de huur maandelijks ophaalt of een vrouw, waarvan hij niet weet hoe zij heet. [A] geeft aan dat deze situatie niet is toegestaan en dat Ymere brieven gaat sturen om de situatie ongedaan te maken.

Algemene en aanvullende informatie

Uit navraag bij SOZAWE blijkt dat [appellant] momenteel geen uitkering meer heeft, maar wel bij de dienst bekend is.

Conclusie:

[appellant] woont niet op het adres [adres] en verhuurt illegaal de woning van Ymere door aan andere persoenen.

Naar waarheid opgesteld op 6-2-2019 door:

[C] , inspecteur en toezichthouder van de gemeente Haarlem.“

( v) Bij brief van 7 februari 2019 heeft Ymere [appellant] gesommeerd de huur per 25 maart 2019 te beëindigen, bij gebreke waarvan een procedure aanhangig zal worden gemaakt.

(vi) Bij brief van 28 februari 2019 heeft mr. Visser namens Ymere [appellant] nogmaals gesommeerd om vóór 7 maart 2019 schriftelijk te bevestigen dat hij de woning uiterlijk op 25 maart 2019 vrijwillig ontruimt.

(vii) Bij brief van 28 februari 2019 heeft mr. Visser namens Ymere [D] , [F] , [G] en [H] gesommeerd om vóór 7 maart 2019 schriftelijk te bevestigen dat zij de woning uiterlijk op 25 maart 2019 vrijwillig ontruimen.

(viii) [appellant] , [D] , [F] , [G] en [H] hebben niet aan de sommaties voldaan.

3.2.

Ymere heeft in eerste aanleg bij wijze van voorlopige voorziening gevorderd, kort gezegd, onder meer [appellant] hoofdelijk te veroordelen om de woning – op straffe van verbeurte van een dwangsom – te ontruimen, [appellant] te veroordelen tot betaling aan Ymere van een bedrag van € 23.146,80 ter zake van winstafdracht (met wettelijke rente), [appellant] te veroordelen tot betaling aan Ymere van een bedrag van € 1.846,82 ter zake van huurachterstand en servicekosten (met wettelijke rente), onder meer [appellant] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 925,00 (met wettelijke rente) en onder meer [appellant] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten en wettelijke rente). Zij heeft daartoe, kort gezegd, het volgende gesteld. Ymere verhuurt sociale huurwoningen met relatief lage huurprijzen aan personen die op grond van de vigerende regels hiervoor in aanmerking komen. Het is huurders niet toegestaan om de gehele woning aan anderen onder te verhuren. Uit de Basisregistratie Personen blijkt dat, naast [appellant] , ook vier anderen ( [D] , [F] , [G] en [H] ) op het adres van de woning staan ingeschreven, in ieder geval dat zij ten tijde van het huisbezoek op 4 februari 2019 op het adres stonden ingeschreven. Gebleken is dat dezen en/of vier andere personen tegelijkertijd als onderhuurder in de woning wonen, terwijl [appellant] daar niet zijn hoofdverblijf heeft. Daarmee schiet [appellant] als huurder jegens Ymere toerekenbaar tekort in de nakoming van zijn verbintenissen uit hoofde van de huurovereenkomst en onttrekt hij de woning aan de doelgroep waarvoor deze bestemd is. Ymere maakt aanspraak op de winst uit de verboden onderverhuur, die berekend moet worden door het bedrag te bepalen dat [appellant] gedurende twee jaar (de periode waarin de verboden onderhuur in ieder geval plaatsvond) bovenop de door hem aan Ymere verschuldigde huur van de bewoners heeft ontvangen. Daarnaast maakt Ymere aanspraak op achterstallige huur en servicekosten. Nu sprake is van verboden onderhuur verblijven de vier anderen zonder recht of titel in de woning. Ymere heeft een spoedeisend belang bij de vordering tot ontruiming van de woning. Uit een oogpunt van signaalfunctie is het van belang dat zij laat zien dat illegale verhuur niet wordt geaccepteerd. Omdat er veel vraag is naar sociale huurwoningen heeft Ymere er belang bij dat de woning zo snel mogelijk ter beschikking kan worden gesteld aan kandidaat-huurders. Het spoedeisend belang van de vorderingen tot betaling van de winstafdracht en de huur-en servicekostenachterstand is gelegen in de proceseconomie. [appellant] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd.

3.3.

De voorzieningenrechter heeft in het vonnis waarvan beroep, kort gezegd en voor zover thans relevant, onder meer [appellant] – op straffe van verbeurte van een dwangsom – hoofdelijk veroordeeld om de woning te ontruimen, [appellant] veroordeeld tot betaling aan Ymere van een bedrag van € 1.846,82 ter zake van huurachterstand en servicekosten (met wettelijke rente), [appellant] veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten en wettelijke rente) en het meer of anders gevorderde afgewezen. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt [appellant] in hoger beroep met één grief op.

3.4.

Kern van het geschil tussen partijen is of voldoende grond bestaat de vordering tot ontruiming van de woning in kort geding toe te wijzen. Met betrekking tot de vraag of dit het geval is, dient het hof zich als in kort geding beslissende rechter te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure.

3.5.

Partijen zijn het erover eens dat krachtens artikel 5.2 van de algemene huurvoorwaarden [appellant] verplicht was gedurende de looptijd van die overeenkomst hoofdverblijf te hebben in de woning en deze slechts met toestemming van de verhuurder
in zijn geheel mocht onderverhuren of aan derden in gebruik mocht geven. Partijen zijn het er tevens over eens dat [appellant] ingevolge deze bepaling de woning wel (deels) mocht onderverhuren of aan derden in gebruik mocht geven indien (ook) hijzelf daar hoofdverblijf hield. Omdat vaststaat dat [appellant] aan Ymere geen toestemming heeft gevraagd de woning in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, tevens vaststaat dat zich in de woning onderhuurders bevonden en Ymere stelt dat [appellant] daar zelf geen hoofdverblijf hield, is daarom cruciaal of dit laatste het geval was.

3.6.

Met zijn grief voert [appellant] aan dat de voorzieningenrechter in rechtsoverweging 4.5 van het vonnis waarvan beroep ten onrechte heeft overwogen dat de (onder 3.1 sub (iv) geciteerde) verklaring van [A] en [B] en die van [C] alsmede de overgelegde woningkaart voldoende aanwijzingen bevatten om voorshands bewezen te achten dat [appellant] geen hoofdverblijf (meer) in de woning had, en dat dit betekent dat het aan [appellant] is om tegenbewijs te leveren. Daarnaast richt de grief zich tegen de (deel)overweging van de voorzieningenrechter dat hij, in het licht van de omstandigheid dat de vier onderhuurders uiteraard belang hebben bij de uitkomst van dit kort geding (aangezien zij ook op straat komen te staan als vast komt te staan dat illegaal wordt onderverhuurd), de geloofwaardigheid van hun verklaringen in twijfel trekt. Ten slotte bestrijdt de grief in het bijzonder de (deel)overweging dat bewijsstukken die gewicht in de schaal zouden kunnen leggen zoals gedateerde foto’s van deelname door [appellant] aan de collectieve bewoning, (recente) persoonlijke correspondentie van [appellant] op dit adres, verklaringen van buren, etc. ontbreken. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

3.7.

[appellant] heeft, voor zover van belang, in hoger beroep allereerst aangevoerd dat de verklaring van [A] en [B] en die van [C] niet betrouwbaar zijn omdat [D] gebrekkig Nederlands spreekt en moeite heeft te communiceren in het Nederlands, dat [D] ook een schriftelijke verklaring heeft afgelegd waarin hij verklaart dat [appellant] wèl hoofdverblijf heeft in de woning en dat aannemelijk is dat [D] door de taalbarrière tijdens de inspectie van 4 februari 2019 niet duidelijk heeft kunnen overbrengen dat [appellant]
tijdelijk niet in de woning verbleef wegens een verblijf in Nigeria van enkele maanden in verband met het overlijden van zijn vader. Het hof kan [appellant] hierin niet volgen, reeds omdat geen van de drie overige aanwezigen bij het gesprek met [D] te kennen heeft gegeven dat de uitlatingen van [D] moeilijk te volgen, en dus voor tweeërlei uitleg vatbaar, waren. De schriftelijke verklaring van [D] zelf alsmede (zelfs) de schriftelijke verklaring van [appellant] zelf van 7 december 2018 (“(…) zijn nederlands taal is nog niet denderend.”) wekken evenmin de indruk dat zijn beheersing van de Nederlandse taal zo gebrekkig was dat hij dergelijke, zeer ingrijpende vergissingen zou kunnen maken. Daar komt nog bij dat [appellant] volstrekt onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij enkele maanden in Nigeria heeft verbleven in verband met het overlijden van zijn vader en daarom tijdelijk geen hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Het enkele overzicht van vluchten van Amsterdam (via Parijs) naar Lagos en vice versa, is daartoe ontoereikend, reeds omdat niet blijkt (uit bijvoorbeeld uitgeprinte tickets en/of betalingsbewijzen van deze vluchten) dat deze vluchten ook daadwerkelijk zijn geboekt. Ook heeft [appellant] geen enkel bewijs overgelegd betreffende het overlijden van zijn vader. Uit het voorgaande volgt dat ook het hof van oordeel is dat de (onder 3.1 sub (iv) geciteerde) verklaring van [A] en [B] en die van [C] alsmede de overgelegde woningkaart voldoende aanwijzingen bevatten om voorshands voldoende aannemelijk te achten dat [appellant] geen hoofdverblijf (meer) in de woning had.

3.8.

Voorts heeft [appellant] aangevoerd dat de voorzieningenrechter ten onrechte de geloofwaardigheid van de verklaringen van de onderhuurders in twijfel heeft getrokken. Het hof onderschrijft op dit punt de daarop betrekking hebbende rechtsoverweging (4.5, tweede en derde alinea) van de voorzieningenrechter ten volle en maakt die tot de zijne. Daaraan voegt het toe dat voor zover [appellant] heeft betoogd dat onderhuurder [H] slechts tijdelijk in de woning verbleef in verband met zijn eigen verblijf van enkele maanden in Nigeria wegens het overlijden van zijn vader, dit betoog faalt op grond van wat het hof hiervoor (onder 3.7) heeft overwogen, en dat uit het uittreksel Basisregistratie Personen zoals door Ymere in eerste aanleg overgelegd blijkt dat ook al eerder, te weten in 2017, vier andere personen in de woning verbleven. Daarbij tekent het hof nog aan dat [appellant] – als ervan wordt uitgegaan dat ook hij in de woning verbleef en de woning vier slaapkamers bevat die elk door een van de onderhuurders werd gebruikt – niet heeft gesteld op welke plek in de woning hij de nacht doorbracht.

3.9.

Ten slotte heeft [appellant] aangevoerd dat bewijsstukken die gewicht in de schaal zouden kunnen leggen zoals gedateerde foto’s van deelname door [appellant] aan de collectieve bewoning, (recente) persoonlijke correspondentie van [appellant] op dit adres, verklaringen van buren, etc. in voldoende mate aanwezig zijn, en heeft hij aanvullende bewijsstukken overgelegd. Het hof onderschrijft ook op dit punt allereerst de daarop betrekking hebbende rechtsoverweging (4.5, vierde alinea) van de voorzieningenrechter ten volle en maakt die tot de zijne. Voors acht het hof de in hoger beroep als aanvullende bewijsstukken gepresenteerde producties onvoldoende overtuigend. Zo zijn de foto’s ongedateerd en staan onderhuurders of gebruikers van de woning daarop niet (mede) afgebeeld (althans is de identiteit van de afgebeelde personen niet duidelijk), terwijl de foto’s kennelijk zijn afgedrukt op een moment dat de procedure in eerste aanleg al in volle gang was. Dat de correspondentie van DigiD en Ziggo is gericht aan het adres waar [appellant] stond ingeschreven, is weinig zeggend, andere wel mogelijk betekenisvolle correspondentie (bijvoorbeeld brieven van vrienden en/of familie gericht aan dit adres) is niet overgelegd. De verklaringen van een aantal buren dat [appellant] in de woning zou wonen, zijn weinig relevant, met name omdat de
naaste buren van [appellant] een dergelijke verklaring niet hebben afgegeven.

3.10.

Ymere is als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 lid 1 Woningwet verplicht zorg te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen – waarvoor, naar feit van algemene bekendheid is, een wachttijd geldt van tien tot achttien jaar – onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen binnen onze maatschappij. Het hof oordeelt voorshands, alle voornoemde omstandigheden in aanmerking nemend en de belangen van partijen over en weer afwegend, dat [appellant] onvoldoende rekening heeft gehouden met het voornoemde belang van Ymere en zodanig is tekortgeschoten in zijn uit artikel 5.2 van de algemene huurvoorwaarden voortvloeiende verplichting dat de ontruiming van de woning in kort geding gerechtvaardigd is. Het hof acht voldoende waarschijnlijk dat de bodemrechter tot een zelfde uitkomst zal komen.

3.11.

De slotsom luidt dat het appel faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

4. De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Ymere gevallen, op € 2.020,00 voor verschotten, op € 1.391,00 voor salaris advocaat en op € 157,00 voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 82,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar en A.S. Dogan en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2019.