ECLI:NL:GHAMS:2019:3930 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep kort geding over verlenging huurovereenkomst...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.267.424/01

zaaknummer rechtbank: 8002227\VV EXPL 19-140

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 november 2019

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. B.F. Eblé te Haarlem,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. Sandberg te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 11 oktober 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 9 oktober 2019, in kort geding gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellant] als gedaagde. De appeldagvaarding bevat de grieven.

[appellant] heeft een memorie overeenkomstig de appeldagvaarding ingediend, met producties. [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog zal bepalen dat hij wordt toegelaten tot het leveren van bewijs van zijn stellingen in de door hem geëntameerde bodemzaak tegen [geïntimeerde] en dat de ontruiming dient te worden uitgesteld in afwachting van de uitspraak in die bodemzaak, met beslissing over de proceskosten.

Ter zitting van het hof van 17 oktober 2019 heeft [geïntimeerde] geantwoord, producties overgelegd en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

Partijen hebben voorts hun standpunten nader doen toelichten door hun respectieve advocaten als hiervoor vermeld, ieder aan de hand van pleitnotities die aan het hof zijn overgelegd. Vervolgens is arrest gevraagd.

2. Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het vonnis onder 2. de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.

2.2.

Bij schriftelijke huurovereenkomst van 28 augustus 2017 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] verhuurd de woning aan de [adres] (hierna: de woning).

2.3.

In de huurovereenkomst staat – voor zover relevant – het volgende:

3.Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomt is aangegaan voor de duur van twee jaar ingaande op 1 september 2017 en lopende tot en met 31 augustus 2019.

(…)

3.2

Na afloop van de in 3.1 genoemde huurperiode dient het gehuurde leeg, schoon en in de oude staat op te leveren zonder dat hiervoor opzegging nodig is.

2.4.

Op 4 juni is door de deurwaarder aan [appellant] in persoon een brief namens [geïntimeerde] betekend waarin is aangezegd dat de huurovereenkomst op 31 augustus 2019 eindigt en is hem verzocht de woning vóór of op genoemde datum leeg en ontruimd op te leveren.

2.5.

[appellant] heeft [geïntimeerde] laten weten niet tot ontruiming over te gaan. [appellant] is een bodemprocedure gestart waarin hij vordert dat [geïntimeerde] wordt verplicht de lopende huurovereenkomst te continueren.

2.6.

[appellant] heeft de huur voor de woning steeds aan [geïntimeerde] voldaan.

3.Beoordeling

3.1.

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] ontruiming van de woning gevorderd. Aan deze vordering heeft hij – kort gezegd – ten grondslag gelegd dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, namelijk twee jaar, zijn aangegaan en dat de huurovereenkomst op 31 augustus 2019 rechtsgeldig is geëindigd. [appellant] verblijft derhalve sinds 31 augustus 2019 zonder recht of titel in de woning, zodat [geïntimeerde] het recht heeft ontruiming van de woning te vorderen.

3.2.

[appellant] heeft onder meer als verweer gevoerd dat hij weliswaar een huurovereenkomst voor twee jaar heeft getekend maar dat hij onmiddellijk na ontvangst van die overeenkomst met [geïntimeerde] heeft gebeld, dat [geïntimeerde] toen heeft meegedeeld dat deze als [appellant] de huur gewoon betaalde automatisch zou worden verlengd, hetgeen het geval is geweest, dat dit beding een mondelinge aanvulling is op de huurovereenkomst en dat hij daarvan in de bodemprocedure bewijs wil leveren.

3.3.

De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerde] toegewezen. Daarbij heeft hij – kort gezegd – overwogen dat [geïntimeerde] het einde van de huurovereenkomst tijdig heeft aangezegd waarna deze van rechtswege geëindigd is. Dat partijen (mondeling) aanvullende afspraken hebben gemaakt, is door [geïntimeerde] gemotiveerd betwist. [geïntimeerde] heeft ter zitting aangedragen dat geen van de door [appellant] genoemde getuigen bij het gestelde telefoongesprek tussen [appellant] en hem aanwezig is geweest zodat zij daar niets over kunnen verklaren en [appellant] heeft geenszins op een andere manier het bestaan van een dergelijk aanvullend beding aannemelijk gemaakt. Voor een eventueel nader onderzoek naar de inhoud van het telefoongesprek waar [appellant] zijn verweer op stoelt is in kort geding geen plaats, aldus nog steeds de kantonrechter.

3.4.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met drie grieven. Grief I houdt – kort gezegd – in dat de kantonrechter ten onrechte voorbij is gegaan aan het feit dat [appellant] in de reeds lopende bodemzaak heeft aangeboden om de feiten die ten grondslag liggen aan zijn stelling te bewijzen en in strijd met vaste jurisprudentie van de Hoge Raad op de bewijsbaarheid daarvan vooruit is gelopen. [appellant] merkt op dat wanneer zijn vordering in de bodemzaak wordt toegewezen, de verlenging van de huurovereenkomst een feit is.

3.5.

[appellant] stelt in dit verband dat hij onmiddellijk na ontvangst per e-mail van de huurovereenkomst telefonisch contact heeft gezocht met [geïntimeerde] omdat hij, mede gelet op de investeringen die hij in de woning wilde doen, bezwaren had tegen de in de huurovereenkomst opgenomen tweejaarstermijn. [geïntimeerde] zou hem daarop hebben medegedeeld: “
Ik doe dit altijd zo, indien je de huur betaalt, wordt er automatisch verlengd.” Behalve zijn eigen getuigenverklaring hierover zouden als bewijs van dit telefoongesprek onder meer verklaringen van zijn zoon, [X] en diverse andere bewoners van het [naam straat] kunnen dienen, aan wie [appellant] (kort) na het bewuste telefoongesprek verslag zou hebben uitgebracht. Dat de door hem gestelde afspraak met [geïntimeerde] is gemaakt, blijkt volgens [appellant] verder uit het feit dat [geïntimeerde] , die ook de verhuurder is van de andere woningen in het [naam straat] , aan de andere bewoners met wie hij een huurcontract voor twee jaar heeft gesloten eenzelfde toezegging heeft gedaan. Ook hiervan heeft [appellant] bewijs aangeboden
.

3.6.

[geïntimeerde] heeft bij gelegenheid van pleidooi toegelicht dat hij omstreeks december 2016 eigenaar is geworden van (de woningen in) het [naam straat] . Sindsdien heeft hij vijf nieuwe huurcontracten gesloten, allemaal voor de termijn van twee jaar. Eén van deze contracten is door hem voortijdig ontbonden, wegens een huurachterstand. Van de overige bewoners, behoudens [appellant] , is het contract na afloop van de tweejaarstermijn verlengd. [geïntimeerde] betwist dat [appellant] onmiddellijk na ontvangst van de huurovereenkomst met hem heeft gebeld en dat hij tegen [appellant] heeft gezegd dat als de huur betaald zou worden, de huurovereenkomst na die twee jaar automatisch zou worden verlengd. Dat gesprek is volgens [geïntimeerde] niet gevoerd, die toezegging is niet gedaan en die afspraak is niet gemaakt. [geïntimeerde] heeft een spoedeisend belang om weer over de woning te kunnen beschikken, omdat hij hiervoor reeds een nieuwe huurder heeft gevonden.

3.7.

Het hof stelt voorop dat een veroordeling tot ontruiming van een gehuurde woning een ingrijpende maatregel is, waarvoor in kort geding slechts plaats is als met een voldoende mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat een bodemprocedure tot dezelfde uitkomst zal leiden en van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van de bodemprocedure afwacht.

3.8.

Naar het oordeel van het hof wordt in dit geval aan dit criterium niet voldaan. Weliswaar hebben [geïntimeerde] en [appellant] een huurovereenkomst getekend voor de duur van twee jaar die tussen hen dwingend bewijs oplevert, maar dat neemt niet weg dat indien zij mondeling afspraken over de verlenging daarvan hebben gemaakt, [geïntimeerde] gehouden is om deze na te komen. [geïntimeerde] betwist niet dat indien [appellant] er in slaagt om te bewijzen dat [geïntimeerde] de door hem gestelde toezegging heeft gedaan, de huurovereenkomst niet is geëindigd. [geïntimeerde] heeft het tijdelijke huurcontract dat hij, nadat hij eigenaar was geworden, met een aantal andere bewoners van het [naam straat] op één na, na afloop van de tweejaarstermijn verlengd en in het ene geval waarin dat niet is gebeurd was sprake van een huurachterstand. Mede in dit licht kan de stelling van [appellant] dat hem mondeling is toegezegd dat (ook) zijn huurovereenkomst zou worden verlengd indien hij de huur zou betalen niet bij voorbaat terzijde worden geschoven en dient de mogelijkheid te worden geboden nader feitelijk onderzoek te doen. De uitkomst van dit onderzoek in de bodemprocedure, waarbij mogelijk getuigen zullen worden gehoord, staat naar het oordeel van het hof niet zonder meer vast. [geïntimeerde] heeft ook onvoldoende onderbouwd dat van hem niet kan worden gevergd dat hij die uitkomst afwacht. Er is aldus onvoldoende grond om in dit kort geding op een uitspraak in de bodemprocedure vooruit te lopen.

3.9.

Dit brengt het hof tot de conclusie dat de grief I doel treft en het bestreden vonnis moet worden vernietigd. De overige grieven behoeven, voor zover zij al zelfstandige betekenis hebben, geen afzonderlijke bespreking.

3.10.

[appellant] heeft gevorderd dat het hof zal bepalen dat hij in de bodemprocedure zal worden toegelaten tot bewijslevering. Het hof zal [appellant] hierin niet-ontvankelijk verklaren. Daargelaten dat deze vordering te laat, want eerst in hoger beroep is ingesteld, is het aan de bodemrechter om hierover te beslissen.

De vordering om te bepalen dat de ontruiming dient te worden uitgesteld in afwachting van de uitspraak in die bodemzaak, deelt dit lot.

3.11.

De vordering van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning zal worden afgewezen. De proceskosten van het geding in beide instanties komen voor rekening van [geïntimeerde] .

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en opnieuw rechtdoende:

verklaart [appellant] niet ontvankelijk in zijn vordering om te bepalen dat hij wordt toegelaten tot het leveren van bewijs van zijn stellingen in de bodemzaak tegen [geïntimeerde] en dat de ontruiming dient te worden uitgesteld in afwachting van de uitspraak in die bodemzaak;

wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellant] begroot op € 480,00 voor salaris;

veroordeelt [geïntimeerde] tevens in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden begroot op € 425,04 aan verschotten en € 3.222,00 voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, M.E. Van Rossum en J.M.R. Vastenburg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 november 2019.