ECLI:NL:GHAMS:2019:4511 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep opzegging huurovereenkomst wegens dringend e...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team 1

zaaknummer: 200.250.272/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 4942230 CV EXPL 16-10343

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 december 2019

inzake

[appellant],

wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente ] ,

appellant,

advocaat: mr. M.T.C. Bikker te Utrecht,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2] ,

beide wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. P.J. van de Pol te Haarlem.

1.Het geding in hoger beroep

Appellant wordt hierna [appellant] genoemd; geïntimeerden [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] en tezamen [geïntimeerden]

[appellant] is bij dagvaarding van 29 augustus 2018 in hoger beroep gekomen van een eindvonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 30 mei 2018 en van het daaraan voorafgaande comparitievonnis van 4 april 2018 voor zover het rov. 1.5 betreft, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in (voorwaardelijke) reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie en eisers in (voorwaardelijke) reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven tevens houdende eiswijziging, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte overlegging (aanvullende) producties, tevens houdende nader bewijsaanbod en

een vermindering van eis van 4 oktober 2019 van de zijde van [appellant] .

Partijen hebben de zaak ter zitting van 17 oktober 2019 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

[geïntimeerden] hebben nog producties in het geding gebracht.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, zal vernietigen en de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [appellant] zal toewijzen, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep, met begroting op voorhand van de nakosten en rente.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.

[appellant] heeft bewijs aangeboden van zijn stellingen.

2.Feiten

2.1.

Als gesteld en niet gemotiveerd weersproken staat tussen partijen het volgende vast:

a. [appellant] verhuurt met ingang van 1 augustus 2010 aan [geïntimeerden] een woning aan de [adres] De woning werd voordien bewoond door [appellant] zelf. Het contact tussen hen beiden is tot stand gekomen via een gemeenschappelijke relatie van partijen, de heer [X] .

b. [geïntimeerden] bewonen de woning met hun meervoudig gehandicapte dochter [A] , die 4,5 dag per week naar een nabij gelegen dagopvang gaat.

c. De huurovereenkomst, die op verzoek van [geïntimeerden] op naam van de zoon van [geïntimeerde sub 1] is gesteld, is aangegaan voor drie jaar en daarna stilzwijgend verlengd. In 2013 is een lagere huurprijs afgesproken, te weten € 1.235,00 per maand, inclusief voorschot voor nutsvoorzieningen.

d. [appellant] en zijn echtgenote zijn in 2010 in de woning boven het cafébedrijf van [appellant] gaan wonen. In 2013 is [appellant] vanwege bedreigingen gestopt met zijn cafébedrijf en met zijn echtgenote in een houten bungalow (hierna: de bungalow) op een vakantiepark in [plaats] gaan wonen. [appellant] heeft die bungalow de eerste twee jaar gehuurd en later, op 16 februari 2015, gekocht. De bungalow staat op huurgrond en [appellant] moet hiervoor jaarlijks een bijdrage van € 9.500,00 betalen. In de koopovereenkomst staat dat het [appellant] bekend is dat permanente bewoning niet is toegestaan.

e. In 2015 is [appellant] arbeidsongeschikt geraakt. Zowel hij als zijn echtgenote ontvangen op dit moment een uitkering.

f. [appellant] stond aanvankelijk in de BPR van de gemeente [gemeente ] nog ingeschreven op het adres aan de [adres] Drie jaar geleden heeft de gemeente [gemeente ] hem na onderzoek op dat adres uitgeschreven. [appellant] staat sindsdien ingeschreven op het adres van zijn broer [B] .

g. De website van de gemeente [gemeente ] (jaar 2019) vermeldt onder meer het volgende over het bewonen van een recreatiewoning:

"U mag een recreatiewoning niet gebruiken als uw hoofdverblijf. In enkele gevallen is een uitzondering mogelijk. U vraagt hiervoor een tijdelijke gedoogbeschikking aan bij de gemeente.

(…)

Criteria

Daarnaast moet u aan de volgende criteria voldoen:

- u heeft een economische of maatschappelijke binding met de gemeente [gemeente ] ;

-
- u kunt aantonen dat u binnen één jaar in aanmerking komt voor een reguliere woning in de gemeente; (…)

- u heeft toestemming van de eigenaar of de exploitant van het recreatieterrein (…)

In bovenstaande situaties vraagt u een tijdelijke, persoonlijke en objectgebonden gedoogbeschikking aan. Deze beschikking geldt voor maximaal één jaar."

h. [appellant] heeft [geïntimeerden] laten weten dat hij de woning weer zelf nodig heeft. [geïntimeerde sub 2] heeft hem in 2016 meegedeeld dat zij er alles aan doet om een andere woning te vinden. Ook [geïntimeerde sub 1] heeft aangegeven dat hij en [geïntimeerde sub 2] een andere woning zouden zoeken.

i. [geïntimeerden] hebben geen andere woning betrokken. Bij aangetekende brief van 15 december 2017 heeft de gemachtigde van [appellant] hen het volgende geschreven:

"Middels deze brief zegt cliënt de huurovereenkomst op per 1 juli 2018 tegen en met in achtneming van de wettelijke regels. De grond van opzegging luidt: dringend eigen gebruik. Cliënt wenst het gehuurde weer te bewonen. Cliënt mag namelijk niet meer permanent wonen op het vakantiepark, waar hij thans verblijft. Gezien het feit dat cliënt een WIA uitkering geniet, beschikt hij niet over de financiële middelen om elders te gaan huren."

j. [geïntimeerde sub 2] heeft op 12 april 2018 bij de Huurcommissie een urgentieaanvraag ingediend. In het onderzoeksverslag is onder meer het volgende opgetekend:

"Samenvatting

Mevrouw, haar partner en haar meervoudig gehandicapte kind wonen in een eengezinswoning. In eerste instantie zou zij de woning moeten verlaten, alleen oordeelde de rechter dat zij voor onbepaalde tijd de woning mogen huren van de particuliere verhuurder. Mevrouw stelt dat de woning niet goed is voor haar gezondheid en tevens die van haar dochter.

(…)

Eigen oplossingen voor het woonprobleem

Mevrouw kijkt elke dag op de website van Woonservice en zou graag een gelijkvloers woning willen. Mevrouw heeft alle makelaars opgebeld, geeft zij aan. Daarnaast is zij bij verschillende woningcorporaties langs geweest. (…)

Mevrouw staat sinds 02.07.2015 ingeschreven bij Woonservice. (…) Rond die periode dacht mevrouw dat het verstandig zou zijn om toch in te schrijven indien de woning onveilig zou worden voor [A] ."

k. De huurcommissie heeft de urgentieaanvraag bij beschikking van 20 augustus 2018 afgewezen omdat [geïntimeerden] jaarlijks ongeveer € 59.000,00 verdienen, wat te veel is om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning.

l. [geïntimeerde sub 1] heeft de afgelopen jaren een schuldsaneringstraject doorlopen. Dit is in november 2019 geëindigd. [geïntimeerde sub 2] , die in [plaats] werkzaam is, moet vanwege ziekte gaan stoppen met haar (full time) baan.

m. Vanwege het verbod op permanente bewoning verblijven [appellant] en zijn echtgenote thans in de wintermaanden bij zijn broer [B] en diens echtgenote.

[B] schrijft in zijn e-mail van 25 september 2019 dat dit een tijdelijke (nood)oplossing is en dat de situatie vanwege de spanningen en het gebrek aan privacy op langere termijn onhoudbaar is.

n. [appellant] heeft tot op heden geen brief ontvangen van de gemeente [gemeente ] dat zij overgaat tot handhaving van het verbod op permanente bewoning.

o. Op de woning rust nog een hypotheek van € 112.00,00. Omdat [appellant] niet in de woning woont, kan hij de rente niet aftrekken.

p. [geïntimeerden] hebben de jaarafrekening van NUON van 12 december 2017 met een nog te betalen bedrag van € 366,01 voor gas- en stroomverbruik ondanks verzoek van [appellant] onbetaald gelaten.

q. [geïntimeerden] hebben vanaf 2010 tot en met 2016 de aanslagen van de gemeente [gemeente ] voor gemeentelijke belastingen betaald. De bedragen die de gemeente [gemeente ] voor de jaren 2017 en 2018 in rekening hebben gebracht, zijn niet door hen voldaan.

2.2.

[appellant] heeft [geïntimeerden] bij dagvaarding van 9 februari 2018 in rechte betrokken. [appellant] vorderde (samengevat) dat de kantonrechter de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:272 lid 2 BW Pro zou beëindigen dan wel ontbinden, primair per

1 juli 2018 en subsidiair op een in goede justitie te bepalen datum en [geïntimeerden] zou veroordelen om die woning te verlaten, om tot het moment van ontruiming

€ 1.235,00 plus eventuele huurverhogingen aan [appellant] te betalen en om binnen 14 dagen de proceskosten te voldoen, met wettelijke rente indien tijdige betaling zou uitblijven.

[appellant] heeft aangevoerd dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik omdat het hem niet meer is toegestaan om permanent in de bungalow in [plaats] te wonen en hij, aangezien hij een WIA uitkering ontvangt, niet over de financiële middelen beschikt om elders te gaan huren, terwijl voor [geïntimeerden] passende vervangende woonruimte beschikbaar is.

[geïntimeerden] hebben verweer gevoerd. Voor het geval de vordering van [appellant] zou worden toegewezen, hebben zij in voorwaardelijke reconventie gevorderd te bepalen dat de opzegging niet eerder dan 1 augustus 2019 effect heeft en dat [appellant] hen

€ 15.000,00 als tegemoetkoming in de (geschatte) verhuis- en inrichtingskosten moet betalen.

2.3.

De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat [appellant] in rov. 1.5 van het comparitievonnis is gevraagd om bewijs over te leggen van zijn stelling dat de gemeente [gemeente ] het hem niet meer toestaat om de bungalow permanent te bewonen en dat [appellant] geen stukken van de gemeente heeft overgelegd waaruit blijkt dat zij dat beleid voert en ook handhaaft en ter zitting meedeelde dat hij geen contact met de gemeente [gemeente ] had gezocht.

3.De beoordeling

3.1.

[appellant] komt met zes grieven tegen de beslissing van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen op. [appellant] heeft in hoger beroep zijn stellingen nader toegelicht en aangevuld en vordert na eiswijziging dat het hof:

Primairvoor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd krachtens wederzijds goedvinden;

subsidiairde huurovereenkomst vernietigt wegens bedrog, althans dwaling omdat [geïntimeerde sub 1] hem bij de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft misleid door mede te delen dat hij de woning in ieder geval zou verlaten als [appellant] , nadat hij met zijn cafébedrijf zou zijn gestopt, daarin terug zou willen keren, en [appellant] zo tot het aangaan van een huurovereenkomst heeft bewogen;

meer subsidiairde huurovereenkomst ontbindt wegens tekortschieten van [geïntimeerden] in de nakoming van zijn verplichting tot goed huurderschap en/of andere verplichtingen uit de huurovereenkomst;

uiterst subsidiairhet tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst tussen partijen krachtens opzegging wegens dringend eigen gebruik eindigt, welk tijdstip evenwel niet later zal zijn dan een maand na de datum van de uitspraak ter zake;

in alle gevallen:

- [geïntimeerden] veroordeelt tot ontruiming binnen een door het hof te bepalen termijn;

- [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 1.303,61 betreffende (i) de eindafrekening d.d. 12 december 2017 van Nuon ad € 366,61 en (ii) het overeengekomen gebruikersgedeelte van de gemeentelijke heffingen 2017 en 2018 ad € 937,00 en tot betaling van de proceskosten, met nakosten en rente.

3.2.

De
grieven I, II en IIIzijn gericht tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten en de weergave van de vordering van [appellant] . Aangezien het hof een en ander hiervoor zelf heeft vastgesteld, bestaat bij afzonderlijke bespreking van deze grieven geen belang.

3.3.1.

G
rief IVbevat - zo begrijpt het hof - de gronden die [appellant] aan zijn (nieuwe) primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen ten grondslag legt. Het hof overweegt hieromtrent het volgende.

3.3.2.Wat betreft de door [appellant] gestelde beëindiging met wederzijds goedvinden: partijen zijn het er weliswaar over eens dat [appellant] [geïntimeerden] c.s. heeft meegedeeld dat hij weer over de woning wilde beschikken en dat [geïntimeerden] hebben toegezegd op zoek te zullen gaan naar vervangende woonruimte, maar [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd en aannemelijk gemaakt dat een concrete einddatum is afgesproken en welke datum dat dan is geweest. Waar in de memorie van grieven wordt gesteld dat in 2015 is afgesproken dat [geïntimeerden] de woning uiterlijk eind 2016 zou verlaten en dat de echtgenote van [appellant] dit als getuige zou kunnen bevestigen, heeft [appellant] ter zitting meegedeeld dat hij [geïntimeerde sub 1] in oktober/september 2016 op zijn werk heeft bezocht en hem toen respijt heeft gegeven tot 1 november 2017 en dat hij, nadat [geïntimeerde sub 1] tijdens een gesprek in of omstreeks oktober 2017 aangaf nog vijf maanden nodig te hebben, weg is gegaan met de mededeling dat het in ieder geval niet november van het volgende jaar zou worden.

In de brief van 15 december 2017 waarin de huurovereenkomst wordt opgezegd, wordt niet gerefereerd aan een afgesproken einddatum maar enkel een beroep gedaan op dringend eigen gebruik. [appellant] noemt ook geen einddatum in zijn petitum. Onder deze omstandigheden zijn er onvoldoende aanknopingspunten om te oordelen dat de huurovereenkomst inmiddels met instemming van [geïntimeerden] is geëindigd.

3.3.2.

Hetgeen [appellant] heeft aangevoerd is ook onvoldoende om te oordelen dat bij het aangaan van de huurovereenkomst sprake is geweest van bedrog of dwaling. Ook niet indien [geïntimeerde sub 1] - zoals [appellant] stelt - destijds heeft verklaard dat het zijn bedoeling was hooguit een jaar of twee in de woning te blijven en deze in ieder geval te zullen verlaten als [appellant] met zijn cafébedrijf zou stoppen. Dat dit in de praktijk niet is gebeurd, impliceert immers niet dat [geïntimeerde sub 1] dit destijds niet meende en [appellant] heeft misleid.

3.3.3.

Het hof ziet ook onvoldoende grond om de huurovereenkomst te ontbinden. [geïntimeerden] hebben weliswaar niet weersproken dat zij de nota van NUON en de gemeentelijke belastingen over 2017 en 2018 onbetaald hebben gelaten en nog moeten voldoen, maar gemotiveerd betwist dat er na 2011 huurverhogingen zijn aangezegd en dat er een forse huurachterstand bestaat. [appellant] heeft ook niet deugdelijk onderbouwd dat daarvan sprake is. Dat geldt ook voor zijn stelling dat sprake is (geweest) van (stank)overlast voor omwonenden door henneplucht, continu brandend licht en een overconcentratie van katten, het niet meewerken aan het opnemen van meterstanden en verwaarlozing van het gehuurde, in het bijzonder van de tuin en het zonnescherm. [geïntimeerden] hebben gemotiveerd betwist dat hiervan sprake is, althans in een mate die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

3.3.4.

Het voorgaande betekent dat grief IV faalt en dat de primaire, subsidiaire en meer subsidiair vorderingen van [appellant] worden afgewezen.

3.3.5.

De in hoger beroep door [appellant] gevorderde bedragen voor de jaarafrekening van NUON afrekening en de gemeentelijke belastingen over 2017 en 2018 zullen wel worden toegewezen.

3.4.1.

Grief Vis gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

[appellant] voert aan dat het verboden is om permanent in de bungalow te wonen, dat de gemeente [gemeente ] dit verbod handhaaft, dat uit de informatie op de website van die gemeente blijkt dat hem geen (langdurig en passende) gedoogmogelijkheid toekomt en dat de beheerder van het vakantiepark heeft meegedeeld dat hij daar in de wintermaanden niet meer mag wonen, zodat hij in die periode uit nood bij zijn broer en diens echtgenote moet verblijven. [appellant] licht toe dat hij niet de financiële middelen heeft om elders woonruimte te huren: [appellant] is in 2015 arbeidsongeschikt geworden, hij en zijn echtgenote ontvangen een uitkering en de huur die [geïntimeerden] betalen is onvoldoende om de hoge jaarlasten voor de bungalow en de hypotheeklasten voor de woning te voldoen. Verkoop van de bungalow (die op huurgrond staat) levert onvoldoende op om een andere woning te kunnen financieren. [geïntimeerden] zijn ook al lange tijd op de hoogte van het feit dat [appellant] de woning zelf nodig heeft en hebben volgens hem onvoldoende gedaan om vervangende woonruimte te vinden terwijl die wel voorhanden is. [appellant] heeft diverse advertenties van woningen overgelegd en meent dat in de gegeven situatie, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet van hem kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet.

3.4.2.

[geïntimeerden] verzetten zich tegen beëindiging van de huurovereenkomst. Zij stellen dat zij al in 2016 hebben aangegeven dat zij er alles aan doen om een andere woning te vinden en ook graag willen verhuizen, maar dat dit niet eenvoudig is aangezien [geïntimeerde sub 2] gebonden is aan [plaats] en omgeving omdat zij in die regio werkzaam is en [A] gebonden is aan [plaats] gelet op de zorg die zij nodig heeft. [geïntimeerden] voeren aan dat [appellant] geen brief heeft overgelegd waaruit blijkt dat hij binnen het handhavingstraject van de gemeente [gemeente ] valt en dat [appellant] en zijn echtgenote als dat wel het geval is voldoende financiële middelen hebben om in [plaats] in woning te huren of te kopen.

3.4.3.

Zoals de kantonrechter heeft overwogen, moet een verhuurder om een huurovereenkomst op de in artikel 7:274 lid 1 onder Pro c BW genoemde grond te kunnen beëindigen aannemelijk maken dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en zal indien daarvan sprake is moeten worden afgewogen of dat belang zo dringend is dat de belangen van de huurder daarvoor moeten wijken. Ook zal moeten blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.

De kantonrechter heeft [appellant] in het comparitievonnis dan ook terecht opgedragen om te bewijzen dat de gemeente [gemeente ] het hem niet toestaat om de bungalow permanent te bewonen. In zoverre faalt de grief.

3.4.4.

[geïntimeerden] betwisten niet dat voor de bungalow een bestuursrechtelijk verbod tot permanente bewoning geldt en dat de gemeente [gemeente ] , in algemene zin, dat verbod handhaaft. Volgens informatie op de website van gemeente [gemeente ] wordt permanente bewoning alleen door haar gedoogd indien aan bepaalde voorwaarden en criteria is voldaan en slechts voor maximaal een jaar. Het hof is van oordeel dat [appellant] hiermee genoegzaam heeft aangetoond dat het hem niet is toegestaan om permanent in de bungalow te verblijven. Dat de gemeente [gemeente ] [appellant] geen brief heeft gestuurd dat zij tot handhaving overgaat doet daaraan niet af. Van [appellant] kan in redelijkheid niet worden gevergd dat hij de gemeente [gemeente ] uitnodigt om te bevestigen dat zij dat gaat doen of wacht met het opzeggen van de huur totdat hij een brief ontvangt. [geïntimeerden] betwisten overigens ook niet dat de beheerder van het vakantiepark [appellant] heeft verboden om daar de wintermaanden door te brengen en dat hij in die periode noodgedwongen bij zijn broer verblijft.

3.4.5.

Het hof passeert het betoog van [geïntimeerden] dat [appellant] een andere woning kan kopen of huren. [appellant] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij geen financiële mogelijkheden heeft om dat te doen. Bovendien is voor het aannemen van dringend eigen gebruik niet vereist dat er geen andere oplossing denkbaar is.

3.4.6.

Tegen de achtergrond van een en ander dient het belang van [appellant] om de woning weer in gebruik te kunnen nemen zwaarder te wegen dan het - op zich begrijpelijke - belang van [geïntimeerden] om deze te behouden totdat zij andere woonruimte hebben gevonden. [geïntimeerden] , die aangeven met het oog de gezondheidstoestand van [A] een kleinere en gelijkvloerse woning te zoeken en over een behoorlijk jaarinkomen beschikken, hebben, mede in het licht van het in eerste aanleg door [appellant] overgelegde overzicht van in (de regio) [plaats] beschikbare huurwoningen, onvoldoende onderbouwd dat zij al het mogelijke hebben gedaan om passende woonruimte te vinden maar dat deze niet voorhanden is. Het hof betrekt daarbij dat [geïntimeerden] hun zoektocht niet kunnen beperkten tot de stad [plaats] dan wel de directe omgeving daarvan. Ook niet indien er rekening mee wordt gehouden dat de dagopvang van [A] zich in [plaats] bevindt en [geïntimeerde sub 2] daar (nog) werkt.

3.4.7.

De conclusie is dat [appellant] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat voor [geïntimeerden] andere passende woonruimte beschikbaar is en dat het belang van [appellant] om over de woning te kunnen beschikken in dit geval zwaarder dient te wegen dan het belang van [geïntimeerden] om daarin te kunnen verblijven totdat zij iets anders hebben gevonden.

Dat betekent dat grief V in zoverre slaagt.

3.4.8.

Gelet op het voorgaande zal het hof een nieuwe datum voor beëindiging en ontruiming vaststellen, te weten 1 juni 2020. Het hof overweegt daarbij dat [geïntimeerden] nog enige tijd nodig zullen hebben en moet worden gegund om voor zichzelf en [A] vervangende woonruimte te regelen en dat [appellant] na de wintermaanden in de bungalow kan verblijven.

3.5.1.

Nu de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik zal eindigen, komt het hof toe aan de door [geïntimeerden] gevorderde tegemoetkoming van € 15.000,00 voor verhuis- en inrichtingskosten.

3.5.2.

Het hof stelt voorop dat [geïntimeerden] volgens de wet geen recht hebben op een schadevergoeding of een tegemoetkoming in hun kosten. De rechter heeft een discretionaire bevoegdheid om deze al dan niet toe te kennen. Nu [appellant] zich op het standpunt stelt dat de bij ministeriele regeling vastgestelde minimumbijdrage bij beëindiging van de huurovereenkomst wegens renovatie hier volstaat en [geïntimeerden] niet onderbouwen waarom in dit geval een hogere tegemoetkoming redelijk is, zal het hof [geïntimeerden] € 6.095,00 toewijzen.

3.6.1.

Grief VI is door [appellant] aangeduid als veeggrief. Hij voert aan dat dat zijn eis in eerste aanleg ten onrechte is aangewezen, dat hij ten onrechte in de proceskosten is veroordeeld en dat hij het geschil in volle omvang aan het hof wil voorleggen.

3.6.2.

De grief slaagt waar het de proceskostenveroordeling betreft. Nu de huuropzegging alsnog wordt gehonoreerd, hebben [geïntimeerden] ook in eerste aanleg te gelden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Voor het overige heeft de grief geen zelfstandig betekenis.

3.7.

De slotsom is dat (alleen) het bestreden eindvonnis dient te worden vernietigd. De grieven en stellingen van partijen behoeven voor het overige geen bespreking, omdat deze, wat daar verder ook van zij, niet tot een ander oordeel kunnen leiden. Aan bewijslevering komt het hof niet toe.

3.8.

[geïntimeerden] zullen worden verwezen in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep. De nakosten worden begroot als in het dictum bepaald.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden eindvonnis van 30 mei 2018;

en opnieuw rechtdoende:

1. stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen vast op

1 juni 2020;

2. veroordeelt [geïntimeerden] om de woning uiterlijk op 1 juni 2020 te ontruimen, zulks met al degenen die zich van hunnentwege in de woning bevinden en met al hetgeen zich van hunnentwege in de woning bevindt, onder afgifte aan [appellant] van alle sleutels van het gehuurde;

3. kent aan [geïntimeerden] ten laste van [appellant] een tegemoetkoming toe in de verhuis- en inrichtingskosten van € 6.095,00, te betalen uiterlijk op de dag waarop [geïntimeerden] de woning metterwoon verlaten;

4. veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling van € 1.303,61 betreffende de eindafrekening d.d. 12 december 2017 van Nuon en het (overeengekomen) gebruikersgedeelte van de gemeentelijke heffingen 2017 en 2018;

5. veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de kosten van het geding in eerste aanleg, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 177,01 aan verschotten en € 300,00 voor salaris gemachtigde;

6. veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 423,49 aan verschotten, € 3.222,00 voor salaris advocaat en € 157,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt en - indien het ten titel van proceskostenveroordeling aan [appellant] te betalen bedrag niet binnen veertien dagen na arrestdatum aan [appellant] is voldaan - te vermeerderen met wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na die arrestdatum tot de dag der algehele voldoening;

7. verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

8. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, M.E. Van Rossum en J.M.R. Vastenburg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 december 2019.