Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.267.561/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7893955 KK EXPL 19-675
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 april 2020
inzake
[appellant sub 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
[appellant sub 2] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellanten] (ieder afzonderlijk: [appellant sub 1] en [appellant sub 2] ) en Rochdale genoemd.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 23 september 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter), van 6 september 2019, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen Rochdale als eiseres en onder meer [appellanten] als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties;
- akte uitlating producties van de zijde van [appellanten]
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering tot ontruiming zal afwijzen, met veroordeling van Rochdale in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
Rochdale heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van, naar het hof begrijpt, het geding in hoger beroep met nakosten.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten weergegeven die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Aangevuld met feiten waarover partijen niet van mening verschillen gaat het in deze zaak om het volgende.
2.1
Rochdale is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 Woningwet Pro. Zij is eigenaresse van de (sociale huur)woning aan de [adres 1] (hierna: de woning).
2.2
Sinds 15 februari 1994 verhuurde Rochdale de woning aan [appellant sub 1] en zijn echtgenote, [X] . [appellant sub 2] is hun zoon.
2.3
In 2013 is [X] met vier kinderen gaan wonen aan het adres [adres 2] .
2.4
[appellanten] zijn sinds respectievelijk 16 april 2013 en 3 mei 2013 ingeschreven op het adres van de woning.
2.5
Op grond van artikel 4.1 van de huurovereenkomst is de huurder gehouden de woning zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben.
2.6
Op 25 juli 2017 heeft Rochdale een anonieme melding ontvangen waarin is vermeld dat de huurders circa 1,5 tot 2 jaar niet meer werden gezien in of rondom de woning. Vervolgens heeft Rochdale een onderzoek ingesteld. In dat kader zijn door medewerkers van Rochdale onder meer onaangekondigde huisbezoeken afgelegd in de periode van 10 oktober 2017 tot 15 maart 2019, soms vergezeld door de wijkagent. Ook is met omwonenden gesproken. Van het onderzoek is een rapportage opgesteld. Hierin staat, voor zover relevant, dat de woning bij elk huisbezoek ofwel leeg en onbewoond was, ofwel dat daar steeds niemand werd aangetroffen. Verder is daarin genoteerd dat op 10 oktober 2017 is gezien dat twee mannen met bouwmateriaal de woning binnengingen en later bezig waren met het opknappen van de woning.
2.7
Op 9 juli 2018 heeft een buitendienstinspecteur van de gemeente Amsterdam een rapport opgesteld over een onderzoek naar de feitelijke leegstand van de woning. In het rapport staat, voor zover relevant:
Onderzoek ivm Project Feitelijke Leegstand. (…)
Op maandag 9 juli 2018 omstreeks 8.15 uur bezoeken collega F. Nieuwenhuis en ik zonder voorafgaande afspraak het adres [adres 1] . (…) Er wordt niet open gedaan. Vanaf de straat zien wij dat de woning er leeg uitziet. We kijken door de brievenbus en zien dat de trap en gang geheel onbekleed zijn. (kaal) dan horen we een buurvrouw uit een raam op de eerste etage roepen (…). Ik vraag de vrouw of de buurman hier ook woont. Nee, zegt zij hij woont ergens anders maar ze zijn de woning aan het opknappen met nieuwe keuken en plafonds. (…)We komen aan bij het adres [adres 2] (…). Ik vraag (..) of de heer [appellant sub 1] thuis is. De jongen vraagt of hij zijn moeder mag roepen. (...) Ik vraag aan de vrouw of de heer [appellant sub 1] thuis is. Nee, hij is er niet. Ik vraag aan de vrouw “hij woont hier toch ook?” ja zeker hij is mijn man. Maar soms is hij ook niet hier. Ik vraag wie er allemaal in de woning verblijven. De vrouw noemt de kinderen, zich zelf en de man. De zoon op die ook in de [adres 1] staat ingeschreven woont hier niet. Hij verblijft soms bij zijn vader op de [adres 1] . (…)
2.8
Op 12 maart 2019 heeft Rochdale [appellanten] uitgenodigd voor een gesprek op kantoor bij Rochdale op 19 maart 2019. Aan deze uitnodiging is geen gevolg gegeven.
2.9
Bij brieven van 19 maart 2019 en 1 april 2019 heeft Rochdale aan [X] en [appellant sub 1] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen, omdat zij de verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomen doordat zij daar niet meer wonen.
2.1
[appellanten] hebben de huurovereenkomst niet opgezegd.
2.11
Op 24 september 2019 hebben [appellanten] , onder protest, de woning ontruimd.
3.Beoordeling
3.1
In deze procedure heeft Rochdale gevorderd, voor zover in hoger beroep van belang, dat (onder anderen) [appellanten] bij wijze van voorlopige voorziening veroordeeld zullen worden om de woning binnen 5 dagen na betekening van het vonnis in eerste aanleg te ontruimen. Rochdale heeft, in eerste aanleg, daartoe gesteld dat [appellant sub 1] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat hij, naast andere tekortkomingen die in hoger beroep niet meer aan de orde zijn, gedurende lange tijd geen hoofdverblijf heeft gehouden in de woning.
3.2
De kantonrechter heeft de gevraagde voorziening toegewezen en (onder anderen) [appellanten] veroordeeld in de kosten van het geding. Hiertoe heeft hij onder meer geoordeeld dat voldoende aannemelijk is geworden dat de woning vanaf in ieder geval 10 oktober 2017 niet werd bewoond en leeg heeft gestaan en dat [X] , [appellant sub 1] en [appellant sub 2] gedurende een lange periode daar niet het hoofdverblijf hadden. Dit levert een ernstige tekortkoming jegens Rochdale op. Het zwaarwegende belang van Rochdale om zo spoedig mogelijk weer over de woning te beschikken om deze opnieuw te kunnen verhuren aan woningzoekenden die de woning wel feitelijk bewonen dient, gelet op de lange wachttijden voor het kunnen verkrijgen van sociale huurwoningen, te prevaleren boven het belang van [X] , [appellant sub 1] en [appellant sub 2] om het gehuurde te behouden, aldus de kantonrechter. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met drie grieven op, die zich lenen voor gezamenlijke bespreking.
3.3
Kern van het onderhavige geschil is of voldoende grond bestaat de vordering van Rochdale tot ontruiming van de woning in kort geding toe te wijzen. Bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van een huurovereenkomst een vordering tot een zo ingrijpende maatregel als ontruiming bij wege van voorlopige voorziening in kort geding kan worden toegewezen, stelt het hof het volgende voorop. Uitgangspunt dient weliswaar te zijn dat de in kort geding beslissende rechter zich heeft te richten naar de waarschijnlijke uitkomst van de bodemprocedure. Daarbij dient echter grote terughoudendheid te worden betracht, gelet op enerzijds de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt en anderzijds de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, wanneer het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen. Daarnaast is vereist dat de eisende partij een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van deze vordering.
3.4
Tussen partijen is niet in discussie dat Rochdale voldoende spoedeisend belang heeft bij toewijzing van haar vordering. Evenmin staat ter discussie dat [X] niet meer haar hoofdverblijf heeft in de woning. Partijen zijn daarentegen wel verdeeld over de vraag of [appellanten] altijd hun hoofdverblijf hebben gehouden in de woning. Rochdale heeft gemotiveerd gesteld dat dit niet het geval is. [appellanten] betwisten dit.
3.5
Het hof wijst er allereerst op dat ten aanzien van deze vraag op [appellanten] een verzwaarde motiveringsplicht rust. Dit houdt in dat, als de verhuurder (in dit geval Rochdale) gemotiveerd stelt dat de huurder (i.c. – naar het hof veronderstellenderwijs aanneemt - [appellanten] ) de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, de bewijslast van het ontbrekend hoofdverblijf op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder. Het ligt immers voor de hand dat de huurder over concrete en relevante gegevens beschikt die het gebruik van het gehuurde als hoofdverblijf door hem ondersteunen. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al of niet met de mogelijkheid van tegenbewijs.
3.6
Rochdale heeft haar stelling onder meer gebaseerd op een anonieme melding van 25 juli 2017, waarin staat dat [appellanten] al 1,5 tot 2 jaar niet rondom de woning zijn gezien. Verder verwijst zij naar diverse huisbezoeken (d.d. 10 oktober 2017, 22 januari 2018, 9 juli 2018, 19 februari 2019 en 15 maart 2019) waarbij geconstateerd werd dat de woning leeg was, althans niemand aanwezig was. Veelzeggend is volgens Rochdale dat [X] op 9 juli 2018 zelf heeft gezegd dat haar man bij haar woont. Verder wijst Rochdale naar het telefonisch buurtonderzoek dat zij op 11 maart 2019 onder omwonenden van de woning heeft verricht en waarbij een bewoner heeft verklaard dat de hoofdhuurders al jaren weg zijn. Ook bij het huisbezoek op 15 maart 2019 heeft een omwonende verklaard dat de woning leeg staat en dat er niemand in de woning woont. Daar komt bij dat tijdens een buurtonderzoek van de woning van [X] , op 7 maart 2019, omwonenden van die woning hebben verklaard dat [appellant sub 1] in die woning verblijft.
3.7
Hiertegenover hebben [appellanten] betoogd dat aan de anonieme melding geen waarde kan worden gehecht: hun verblijf in de woning wordt niet door omwonenden gezien, omdat zij zeven lange dagen per week werken en meestal pas rond twee uur in de nacht thuiskomen en slapen tot ver in de ochtend. Verder hebben zij een aantal stukken ingebracht ter onderbouwing van hun betwisting. Daarnaast hebben zij aangevoerd dat zij in oktober 2017 de woning grondig zijn gaan opknappen. De te verrichten werkzaamheden waren aanzienlijk, waardoor deze door de aannemer in twee fasen van elk ongeveer drie maanden zijn uitgevoerd, te weten van oktober 2017 tot en met januari 2018 en tussen eind juni 2018 en eind september 2018. Tijdens deze twee verbouwingsfases hebben zij niet in de woning verbleven, maar wel in de tussengelegen periode, alsmede in de periode vanaf oktober 2018, aldus [appellanten] Gedurende de werkzaamheden verbleef [appellant sub 1] deels bij zijn echtgenote, die hiertoe een verklaring heeft ingebracht, deels in Marokko. [appellant sub 2] verbleef deels bij vrienden. Verder wijzen zij erop dat zij staan ingeschreven op het adres van de woning en dat in een schriftelijke huurovereenkomst met derden [appellant sub 1] als verhuurder staat vermeld met als woonadres het adres van de woning. Verder hebben zij een aantal poststukken ingebracht. Dat zij twee maal drie maanden niet hebben verbleven in de woning is niet op te vatten als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Zij betwisten dat zij een aaneengesloten periode van 1,5 jaar niet in de woning hebben verbleven. Subsidiair stellen zij zich op het standpunt dat de vermeende tekortkoming van onvoldoende gewicht is om de gevorderde ontruiming toe te wijzen.
3.8
Naar het voorlopig oordeel van het hof hebben [appellanten] , mede gelet op de op hen rustende verzwaarde motiveringsplicht, onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij geen hoofdverblijf hebben in de woning. Zij hebben immers, om te beginnen, niet ontkend dat de woning langdurig onbewoond is geweest in verband met verbouwingswerkzaamheden. Zij hebben voorts geen concrete stellingen aangevoerd die erop wijzen dat zij tussen de twee verbouwingsfases en na afloop daarvan alsnog hoofdverblijf in de woning hebben gehad. De door [appellanten] ingebrachte verklaring van het bedrijf (Robo Parket) dat werkzaamheden in de woning heeft verricht werpt hier geen ander licht op. Dat de betreffende ondernemer verklaart dat [appellant sub 1] heeft gevraagd om in zo kort mogelijke tijd de werkzaamheden te verrichten, is verre van toereikend. De overige door [appellanten] ingebrachte stukken vormen evenmin voldoende steun voor de betwisting van [appellanten] De (ongedateerde) verklaring van de buren (familie [A] ) op de [adres 3] onderbouwt enkel dat er een langdurige verbouwing in de woning heeft plaatsgevonden, maar niet de stelling dat [appellant sub 1] en/of [appellant sub 2] daar tussen de door [appellanten] gestelde perioden van verbouwingen of daarna weer zijn hoofdverblijf had. De door [appellanten] ingebrachte facturen zijn deels verouderd (uit 2016 of 2017). Voor zover zij dat niet zijn, betreft het facturen van instanties die hun adressering juist baseren op het adres in de Gemeentelijke Basis Administratie, zoals de Gemeente Amsterdam, Waternet, het Waterschap, de belastingdienst, gerechtsdeurwaarders en het Pensioenfonds Detailhandel. De vaststellingsovereenkomst die [appellanten] hebben ingebracht om aan te tonen dat [appellant sub 1] het adres van de woning als adres hanteert, is juist (mede) door hemzelf opgesteld en niet door een (onafhankelijke) derde. Dat [appellant sub 1] zijn bankafschriften op het adres van de woning laat bezorgen, toont op zichzelf nog niet aan dat hij daar zijn hoofdverblijf heeft. [appellanten] hebben geen andere objectiveerbare feiten gesteld die aantonen dat zij in de woning hun hoofdverblijf hebben. Nu [appellanten] niet hebben voldaan aan de verzwaarde motiveringsplicht valt met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden en daarbij ontruiming zal worden bevolen. Voor zover [appellanten] hebben gesteld dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt hebben zij dit niet toegelicht. Ten aanzien van het door [appellanten] gedane bewijsaanbod merkt het hof tot slot op dat in kort geding geen plaats is voor bewijslevering.
3.9
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op € 741,- aan verschotten en € 1.074,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, C.A.H.M. ten Dam en N.J. Huurdeman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 april 2020.