ECLI:NL:GHAMS:2020:2331 - Gerechtshof Amsterdam - Ontbinding huurovereenkomst wegens verboden onderhuur soc...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.270.192/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6887667 CV EXPL 18-9989

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 augustus 2020

inzake

RAPPANGE ADMINISTRATIE B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. E.W. Baart te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M. Bosma te Almere.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Rappange en [geïntimeerde] genoemd.

Rappange is bij dagvaarding van 30 augustus 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 2 juli 2019, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Rappange als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, met een productie.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Rappange heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Rappange in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief de nakosten en met wettelijke rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 23 oktober 2018 (verder: het tussenvonnis) onder 1.1. tot en met 1.5. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die tussen partijen niet in geschil zijn, zijn die feiten de volgende.

2.1.

[X] is eigenaar van de woning aan de [adres] . Het betreft een (kleine) tweekamerwoning.

2.2.

Krachtens lastgeving verhuurt Rappange aan [geïntimeerde] per 1 november 2008 de woning op grond van een huurovereenkomst.

2.3.

In artikel 10.2 van de huurovereenkomst is bepaald:

Het is huurderniettoegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk door derden te laten gebruiken, of aan derden in onderhuur af te geven. Tevens mag huurder geen andere personen bij zich doen inwonen dan die rechtstreeks tot zijn gezin behoren.

2.4.

Rappange heeft PSG Perception Security Group B.V. (hierna: PSG) verzocht onderzoek te doen naar het feitelijk gebruik van de woning. [A] , gecertificeerd onderzoeker bij PSG (en hierna: [A] ), heeft in dat kader tezamen met [X] op 19 oktober 2017 een bezoek gebracht aan de woning. Blijkens het rapport van bevindingen hebben zij twee mannen aangetroffen die in antwoord op vragen van [A] mededeelden een week in de woning te verblijven. Zij verklaarden daarvoor € 35,- per dag en € 240,- voor de hele week aan [geïntimeerde] te betalen. [A] en [X] hebben geconstateerd dat in de woonkamer de bank was opgemaakt met beddengoed voor twee personen, dat naast de bank nog een bed stond met meerdere matrassen erop en dat er onder het bed nog een matras lag en dat er naast de bank een paar losse bed onderdelen lagen. Daarnaast hebben zij geconstateerd dat in de slaapkamer een tweepersoonsbed stond en in een slaapkamer een stapelbed.

Daarnaast heeft [A] de volgende actie ondernomen:

- Op 26 oktober 2017 heeft [A] een telefonisch interview afgenomen van de bovenbuurvrouw van [geïntimeerde] .

- Op 14 november 2017 heeft [A] een telefonisch interview afgenomen van de bovenbuurman van [geïntimeerde] .

- [A] heeft een achtergrondonderzoek verricht dat bestond uit een open- en gesloten bronnenonderzoek.

2.5.

Bij facturen van 15 januari 2018, 31 januari 2018 en 31 maart 2018 heeft PSG in verband met haar werkzaamheden in totaal € 5.430,39 aan Rappange in rekening gebracht.

3.Beoordeling

3.1.

Rappange heeft in eerste aanleg, samengevat, een verklaring voor recht gevorderd dat [geïntimeerde] in de uitvoering van de huurovereenkomst is tekortgeschoten, alsmede de ontbinding van de huurovereenkomst, met ontruiming van de woning. Voorts heeft Rappange gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de onderzoekskosten, de proceskosten en de kosten van de tenuitvoerlegging, waaronder eventuele ontruimingskosten, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente. Rappange heeft daaraan, voor zover in hoger beroep van belang, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] het gehuurde in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst aan een ander in gebruik heeft gegeven, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, met ontruiming. Rappange heeft daarnaast schade geleden door PSG te moeten inschakelen om de niet-naleving van de huurovereenkomst te kunnen vaststellen, welke schade [geïntimeerde] dient te vergoeden.

3.2.

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. Volgens haar heeft zij de verplichtingen uit de huurovereenkomst niet geschonden. Zij ontvangt regelmatig bezoek van familie en/of vrienden. Ook haar inwonende zoon ontvangt regelmatig vrienden en vriendinnen. Soms verblijven uit het buitenland afkomstige familieleden en vrienden een aantal dagen in de woning. Echter, aldus nog steeds [geïntimeerde] , zij verhuurt niet onder en laat geen anderen tegen betaling (een deel van) de woning gebruiken Mocht er toch worden vastgesteld dat sprake is van verboden onderhuur c.q. ingebruikgeving, dan is deze tekortkoming volgens [geïntimeerde] te gering om de huurovereenkomst te ontbinden, omdat zij altijd zelf met haar zoon het hoofdverblijf in de woning heeft gehouden. [geïntimeerde] heeft subsidiair verzocht om een terme de grâce. Zij heeft verder betwist de onderzoekskosten verschuldigd te zijn.

3.3.

De kantonrechter heeft, na het horen van getuigen, bij het bestreden vonnis de vorderingen van Rappange integraal afgewezen, met veroordeling van Rappange in de proces- en nakosten. De kantonrechter heeft daartoe (samengevat) overwogen dat wel voldoende is komen vast te staan dat [geïntimeerde] regelmatig mensen over de vloer heeft die al dan niet blijven slapen, maar dat niet is bewezen dat [geïntimeerde] het gehuurde geheel of gedeeltelijk door derden heeft laten gebruiken, of aan derden in onderhuur heeft afgegeven, dan wel andere personen dan die rechtstreeks tot haar gezin behoren bij zich heeft laten inwonen. De kantonrechter heeft door PSG gemaakte video-observaties en de daaruit door Rappange getrokken conclusies niet betrokken bij het bewijs, omdat Rappange de bij het tussenvonnis gevraagde inlichtingen over (de exacte locatie van) de videocamera niet had verstrekt en daarom niet kon worden vastgesteld of sprake was van een verboden inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van [geïntimeerde] .

3.4.

Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Rappange met vijf grieven op, die zich deels lenen voor een gezamenlijke bespreking.

3.5.

De grieven 1, 2 en 4betreffen de waardering van het bewijs door de kantonrechter. Volgens Rappange, kort samengevat, is zij er wel degelijk in geslaagd te bewijzen dat [geïntimeerde] het gehuurde door derden heeft laten gebruiken.

3.6.

Op grond van de door Rappange in het geding gebrachte stukken, waaronder het van het bezoek aan de woning opgemaakte rapport, is het hof van oordeel dat voldoende vast is komen te staan dat [geïntimeerde] de woning op en rond 19 oktober 2017 deels door derden heeft laten gebruiken. Er zijn op die datum bij en in de woning door [A] en [X] twee mannen aangetroffen, die de woning met een eigen sleutel konden betreden. Eén van de mannen heeft tegen [A] desgevraagd verklaard dat zij een week zouden blijven en dat zij daarvoor aan [geïntimeerde] een vergoeding van € 35,- per dag betaalden en € 240,- voor de hele week. [A] heeft zijn bevindingen in zijn getuigenverklaring ten overstaan van de kantonrechter bevestigd en daaraan toegevoegd dat hij het rapport naar waarheid heeft opgesteld en dat er bij zijn weten geen punten in staan die niet kloppen. [geïntimeerde] heeft daar tegen ingebracht nadrukkelijk te betwisten dat de mannen een vergoeding voor hun verblijf hebben betaald en dat wellicht sprake was van een gebrekkige communicatie. Zij heeft daarbij erop gewezen dat één van de mannen tegenover [A] heeft verklaard dat hij niet zo heel goed Engels sprak en dat [A] , gehoord als getuige, bovendien heeft verklaard niet te hebben gevraagd of de mannen hem begrepen. Het hof acht niet aannemelijk dat sprake is geweest van miscommunicatie gezien het feit dat de mannen zelf concrete bedragen voor hun verblijf hebben genoemd; gesteld noch gebleken is dat zij daarin gestuurd zijn. Bovendien heeft de bovenbuurvrouw, gehoord als getuige, verklaard dat zij heeft gehoord dat de mannen, met wie [A] in gesprek was, hebben geantwoord dat er voor het verblijf werd betaald. De aan de conclusie van antwoord gehechte verklaring van één van de mannen waarop [geïntimeerde] zich heeft beroepen, inhoudende dat zij aan haar géén geld hebben gegeven, acht het hof niet van een dusdanig gewicht dat deze afbreuk doet aan hetgeen [A] en de bovenbuurvrouw hebben verklaard, zoals hiervoor weergegeven. Het hof acht bovendien niet overtuigend dat de mannen vrienden waren, die evenals het jaar daarvoor naar Amsterdam waren gekomen voor een festival, zoals de zoon van [geïntimeerde] als getuige heeft verklaard. Volgens de mannen waren zij immers de dag ervoor aangekomen en hadden zij [geïntimeerde] en haar zoon nog niet vaak gezien. Dat past niet bij dat het vrienden waren; de mannen hebben ook niet tegen [A] verklaard dat dat laatste het geval was. Naar het oordeel van het hof is op grond van het hiervoor weergegevene tevens voldoende vast komen te staan dat de twee mannen voor hun verblijf aan [geïntimeerde] een vergoeding hebben betaald.

3.7.

Dat het bij het in gebruik geven aan de mannen niet om een incident ging, maar dat er regelmatig derden verbleven, leidt het hof af uit de verklaringen van de als getuigen gehoorde bovenburen. De bovenbuurvrouw heeft verklaard dat er vanaf ongeveer 2017/2018 veel mensen bij [geïntimeerde] over de vloer kwamen. Zij had daar last van omdat er vaak, ook ’s nachts, bij haar werd aangebeld door meestal Engels sprekende mensen die bij [geïntimeerde] moesten zijn, er in het halletje van de woning matrassen stonden en zij nogal eens een wietlucht rook die vanuit éénhoog kwam. Zij is een keer bij [geïntimeerde] binnen geweest in deze periode en zag toen iemand op twee matrassen in de woonkamer liggen. Ook zag zij dat de keuken was verbouwd en dat daarin een stapelbed stond. De bovenbuurman heeft bevestigd dat er veel mensen van en naar het gehuurde gingen. Ook bij hem werd wel ongevraagd aangebeld door mensen die [geïntimeerde] zochten en ook hij vond het vervelend dat er matrassen in het gangetje bij het gehuurde stonden. Soms gingen die matrassen de woning binnen en dan stonden ze weer buiten. Dat wisselde redelijk vaak. Zowel het grote aantal bezoekers als de matrassen vond hij uit een oogpunt van veiligheid geen fijn idee. De getuigenverklaring van de in eerste aanleg gehoorde onderhoudsman [B] sluit hierbij aan. Deze heeft verklaard dat er op de vloer veel matrassen lagen, toen hij vijf à zes jaar geleden voor het laatst als onderhoudsman in het gehuurde was. De door [A] aangetroffen inrichting van het gehuurde, waarbij een grote hoeveelheid personen tegelijkertijd in de woning kan verblijven, sluit eveneens hierbij aan. [A] heeft geconstateerd dat de woning ten minste zeven slaapplaatsen had (zie hierboven onder 2.4).

3.8.

Volgens [geïntimeerde] is het aantal bedden verklaarbaar op grond van het feit dat regelmatig familieleden uit het buitenland en vrienden (al dan niet uit het buitenland) bij haar, om niet, logeerden. Haar zoon heeft ter zake verklaard dat er regelmatig mensen op bezoek kwamen, die soms ook bleven slapen. Dat betrof onder meer zijn toenmalige vriendin, de vriendin van zijn moeder: [C] , en vrienden van school die ook wel bleven logeren en dan de matrassen gebruikten. Het kwam op die manier wel voor dat er zes à zeven mensen bleven slapen; dat was het maximale aantal slaapplaatsen. Volgens de zoon bleven er wel elk weekend mensen slapen naast zijn moeder en hijzelf; dat betrof dan meestal twee of drie vrienden. [C] heeft verklaard dat zij heel vaak in het weekend, maar niet op zondag, bleef slapen, zeker wel vijfentwintig keer per jaar. Volgens haar was zij de enige die weleens bleef slapen en heeft zij in de woning nooit meer mensen zien slapen, met uitzondering van de toenmalige vriendin van de zoon. Deze verklaring valt moeilijk te rijmen met die van [geïntimeerde] en van haar zoon. Het hof acht deze verklaring daarom niet geloofwaardig. [G] , een vriend van [geïntimeerde] , heeft verklaard slechts een paar keer per jaar op bezoek te komen, maar niet te blijven slapen. [D] , de uitbaatster van het café op de begane grond, heeft verklaard dat zij nooit veel of ongebruikelijk bezoek bij [geïntimeerde] naar binnen heeft zien gaan. Het hof acht deze verklaring niet van zwaarwegend belang, aangezien zij pas sinds augustus 2018 het café uitbaat en haar ervaringen zodoende alleen van daarna zijn. Ook de aan de conclusie van antwoord gehechte schriftelijke verklaringen van buren uit de [adres] , [E] en [F] , die verklaard hebben dat er wel geregeld mensen bij [geïntimeerde] over de vloer komen, maar dat dit niet anders dan als logeerpartijen kan worden aangemerkt, zijn niet zwaarwegend aangezien deze verklaringen weinig specifiek of concreet zijn. Andere verklaringen over logeerpartijen in de woning, zijn niet voor handen. Tevens heeft [geïntimeerde] geen nadere toelichting gegeven over het grote aantal slaapplaatsen in de alleen met haar zoon bewoonde - kleine - tweekamerwoning, waaronder op enig moment een stapelbed in de keuken, terwijl dat op haar weg lag.

3.9.

[geïntimeerde] heeft derhalve, tegenover de gemotiveerde en met stukken onderbouwde stelling van Rappange dat zij de woning deels aan derden in gebruik heeft gegeven, onvoldoende aangevoerd om die stelling te weerleggen. Het hof is op grond van het hiervoor overwogene van oordeel dat gelet op alle feiten en omstandigheden, in onderling verband en samenhang bezien, vast is komen te staan dat [geïntimeerde] het gehuurde door derden heeft laten gebruiken. [geïntimeerde] is zodoende tekortgeschoten in de uitvoering van de huurovereenkomst jegens Rappange. De op dit punt gevorderde verklaring voor recht dient dan ook te worden gegeven. Uit het voorgaande vloeit voort dat de grieven 1, 2 en 4 slagen.

3.10.

Bij deze stand van zaken behoeft
grief 3,die ziet op de bewijswaardering van video-observaties en de vraag of de plaatsing van de camera tot een ontoelaatbare inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van [geïntimeerde] heeft geleid,

geen bespreking. Het hof heeft die observaties immers niet bij de beoordeling betrokken.

3.11.

Grief 5richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is van dusdanig ernstige wanprestatie dat de huurovereenkomst dient te worden ontbonden.

3.12.

Uit hetgeen hiervoor is vastgesteld volgt dat [geïntimeerde] haar tweekamerwoning gedurende een langere periode regelmatig (deels) aan derden in gebruik heeft gegeven. Dit levert een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Rappange heeft er groot belang bij dat de (sociale) huurwoning overeenkomstig de door haar gesloten huurovereenkomst wordt gebruikt. Ingebruikgeving aan derden door haar huurders met mogelijke overbewoning tot gevolg, en het daarmee samenhangende risico van overlast, verdraagt zich daar niet mee. Hiertegenover is onvoldoende naar voren gebracht op grond waarvan geoordeeld zou moeten worden dat deze tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW Pro. Het door [geïntimeerde] in dit verband genoemde belang van haarzelf en haar zoon om gebruik te kunnen blijven maken van de woning waarin zij voortdurend hun hoofdverblijf zouden hebben gehouden en de door haar aangevoerde omstandigheden dat zij reeds tien jaar woonachtig is in de woning en er nooit eerder sprake is geweest van klachten door omwonenden en/of overlast volstaan daartoe niet. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en, in het verlengde daarvan, de ontruiming van de woning zal derhalve worden toegewezen. Ook grief 5 treft dus doel.

3.13.

Wat betreft de termijn van ontruiming overweegt het hof als volgt. Rappange heeft gevorderd dat de ontruiming op een termijn van twee dagen na de betekening van de uitspraak dient plaats te vinden, althans binnen een door het hof in goede justitie te bepalen termijn. Rappange heeft niet aangevoerd welk belang zij heeft bij een ontruiming op genoemde korte termijn van twee dagen. [geïntimeerde] heeft zich, subsidiair, beroepen op de in artikel 7:280 BW Pro bedoelde terme de grâce van een maand om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen, echter zonder dit nader toe te lichten of daaraan een concrete invulling te geven. Het hof ziet aanleiding de termijn van ontruiming op één maand vast te stellen.

3.14.

Aangezien [geïntimeerde] daartegen geen verweer heeft gevoerd, wijst het hof tevens de kosten van ontruiming toe die Rappange zal moeten maken, in het geval dat [geïntimeerde] zelf geen gevolg geeft aan de veroordeling tot ontruiming, voorshands op vertoon van en conform een specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming, zoals door Rappange gevorderd. Dat de omvang van de ontruimingskosten nog niet vaststaat, staat aan een en ander niet in de weg.

3.15.

Ten aanzien van de door Rappange gevorderde onderzoekskosten ad in totaal € 5.430,39, genoemd onder 2.5., overweegt het hof het volgende. Het hof acht niet onredelijk dat Rappange PSG heeft ingeschakeld en zodoende kosten heeft gemaakt om vast te kunnen stellen dat sprake was van een tekortkoming. Het hof ziet geen aanleiding om eraan te twijfelen of PSG, gelet op het grote aantal soortgelijke opdrachten van Rappange, haar onderzoek wel onafhankelijk van de door Rappange gewenste uitkomst heeft uitgevoerd, zoals [geïntimeerde] , zonder nadere onderbouwing, heeft gesteld. De bij Rappange in rekening gebrachte kosten zijn aan te merken als schade in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b en Pro c BW en dienen door [geïntimeerde] te worden vergoed; de kosten komen het hof als redelijk voor. Het hof zal hierbij de kosten die samenhangen met het plaatsen van de observatiecamera en het analyseren van de beelden niet toewijzen, gelet op het feit dat in deze procedure niet duidelijk is geworden of de camera zodanig was geplaatst dat geen sprake was van een ontoelaatbare inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van [geïntimeerde] .

3.16.

Uit het voorgaande volgt dat toewijsbaar is:

- factuur 15 januari 2018: € 1.577,88 incl. BTW

- factuur 31 januari 2018: € 117,98 incl. BTW (posten 6 en 8)

- factuur 31 maart 2018: € 210,75 incl. BTW (posten 1 t/m 5)

Totaal: € 1.906,61 incl. BTW

Dit betekent dat aan onderzoekskosten een bedrag van € 1.906,61 incl. BTW wordt toegewezen en de vordering voor het overige wordt afgewezen. Het hof is voorts van oordeel dat over dit schadebedrag wettelijke rente, zoals gevorderd, is verschuldigd vanaf 3 mei 2018, de dag dat de inleidende dagvaarding is uitgebracht. [geïntimeerde] heeft de vordering op dit punt niet weersproken.

3.17.

[geïntimeerde] heeft geen voldoende geconcretiseerde stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Haar bewijsaanbod wordt gepasseerd.

3.18.

De slotsom is dat het hoger beroep slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de vorderingen zullen worden toegewezen als na te melden. Daaronder valt ook de vordering tot terugbetaling van hetgeen Rappange ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald, met rente. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat [geïntimeerde] in de uitvoering van de huurovereenkomst jegens Rappange is tekortgeschoten;

ontbindt per heden de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning aan de [adres] ;

veroordeelt [geïntimeerde] de woning binnen één maand na de betekening van dit arrest te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Rappange te stellen;

veroordeelt [geïntimeerde] voorts, indien zij niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming van de woning voldoet en Rappange de ontruiming met inschakeling van een deurwaarder dient te bewerkstelligen, aan Rappange de kosten van ontruiming te voldoen op vertoon van en conform een specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming;

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de onderzoekskosten ad € 1.906,61, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 mei 2018 tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling van hetgeen Rappange ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Rappange begroot op € 608,57 aan verschotten en € 720,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 824,52 aan verschotten en € 1.074,00 voor salaris en op € 157,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar en A.E. Oderkerk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2020.