ECLI:NL:GHAMS:2020:2562

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.261.329/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/273171/HAZA 18-276

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 september 2020

inzake

[appellant]

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. B.P. van Overeem te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde sub 1] ,

[geïntimeerde sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. J.J. Kunst te Hoorn.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 23 mei 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 27 februari 2019, aangevuld bij vonnis van 27 maart 2019, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en [appellant] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 11 augustus 2020 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [geïntimeerden] tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] ter uitvoering van de bestreden vonnissen aan [geïntimeerden] heeft voldaan, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

2.1

De door de rechtbank onder 2.1 tot en met 2.27 van het bestreden vonnis van 27 februari 2019 vastgestelde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daar van uitgaan, voor zover in hoger beroep nog van belang. Die feiten zijn, aangevuld met andere relevante feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, de volgende.

2.2

[appellant] heeft in augustus 2016 een woning gekocht in [plaats ] voor een bedrag van € 448.000,-. [appellant] is de woning niet gaan bewonen. Hij heeft aan de woning verbouwingswerkzaamheden laten verrichten en rondom de woning bestrating laten aanbrengen. Op 18 april 2017 heeft [appellant] de woning aan [geïntimeerden] verkocht voor een bedrag van € 701.000,-. In de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

Artikel 7. Feitelijke levering. Overdracht aanspraken.(…)7.4 (…) Koper en verkoper komen overeen dat verkoper verplicht is tot uiterlijk 1 jaar na datum van de juridische levering garantie te verlenen voor de verrichtte verbouwing in de woning en de betegeling in de voortuin, de oprit en het terras aan de achterzijde, niettegenstaande de overdracht van alle aanspraken ten aanzien van de onroerende zaak tegenover derden zoals hiervoor in dit artikel omschreven.

2.3

Partijen hebben eveneens op 18 april 2017 afspraken gemaakt met betrekking tot diverse werkzaamheden die [appellant] vóór de levering van de woning zou verrichten, welke afspraken zijn vastgelegd in een bij de koopovereenkomst behorende allonge. Aan de allonge is een bijlage gehecht met de nog door [appellant] te verrichten werkzaamheden.

2.4

Op 9 mei 2017 is door Advies-Installatiebureau [X] (hierna: [X] ), op verzoek van [appellant] , een inspectie van de woning uitgevoerd. In het rapport van [X] is opgenomen dat een deel van de werkzaamheden aan de woning, zoals opgenomen in de bijlage bij de allonge, op dat moment nog niet door [appellant] was verricht en ook niet zal worden verricht. In verband hiermee zijn partijen overeengekomen dat een bedrag van € 16.000,- op de koopprijs in mindering zal worden gebracht. Tijdens de inspectie voorafgaande aan de levering zijn partijen in verband met de conditie van de elektrische installatie een nadere vermindering van de koopsom overeengekomen van € 4.000,-.

2.5

Op 24 mei 2017 heeft [appellant] de woning aan [geïntimeerden] geleverd.

2.6

Na de levering hebben [geïntimeerden] op 6 juli 2017 aan [appellant] een e-mail gestuurd, waarin onder meer het volgende staat:
(…)Wij wonen nu zo’n 6 weken in deze woning en we zijn intussen nog een aantal andere gebreken tegengekomen welke wij op u willen verhalen zoals overeengekomen in het koopcontract. Het betreft de volgende gebreken:

(…)2) Het ontbreken van een zinken deklijst op dakrand.We hebben geconstateerd dat het dak een onbeschermde houten dakrand heeft. Dit is totaal geen duurzame constructie en zal binnen de kortste tijd door de weersomstandigheden beschadigen, rotten en gaan lekken. De normale manier van dakbouw is dat deze rand van een zinken deklijst voorzien is. (…) Wij hebben een aannemer gevonden die (…) werkzaamheden kan uitvoeren. (…) Zie bijlage. Bij deze herstelwerkzaamheden zullen de volgende kosten voor u zijn: (…) € 763,64 incl BTW.

3) Bestrating van de opritlaan.Het ziet er naar uit dat de bestrating van de opritlaan niet goed geplaatst is. Wij wonen hier nog maar 6 weken en de tegels zijn nu al flink aan het verschuiven en verzakken. (…)

Graag ontvangen wij uw reactie zodat wij onderling duidelijke afspraken kunnen maken voor het herstel van deze gebreken.(…)’

2.7

In zijn reactie van 14 juli 2017 heeft [appellant] het volgende geantwoord:

(…)Heb mijn makelaar gevraagd om alle correspondentie over te nemen en alles te regelen.

Maandag 17 juli komt de schilder langs zoals is afgesproken, en in deze week komt er ook een stratenmaker langs maar deze geeft geen datum vanwege de drukte.

Mijn makelaar gaat alles regelen.(…)

2.8

In een e-mail aan [appellant] van 17 juli 2017 hebben [geïntimeerden] het volgende geschreven:

(…)Daarnaast zijn wij vanochtend wakker geworden met weer een nieuwe lekkage in ons huis. Dit keer bij de achtergevel, van de nieuwe aanbouw achter het huis. (…)

(…)

2) Het ontbreken van een zinken deklijst op dakrand:Jij hebt de foto’s gezien en was geschrokken van de slechte bouwkwaliteit van (…) houten daklijst. Jij was het er mee eens dat een houten daklijst niet de juiste technische oplossing is.Daarom heb jij aangegeven bereid te zijn de kosten te dragen om een nieuwe zinken daklijst te plaatsen. (…)

Alleen zet je daar een voorwaarde tegenover die ik niet kan accepteren. Jij stelde voor dat als jij de kosten draagt voor deze nieuwe zinken daklijst dat daarmee de garantie van het gehele dak vervalt.

In de context van alle aan de verbouwing gelieerde gebreken aan het huis is het voor ons natuurlijk onacceptabel dat de aansprakelijkheid van het gehele dak vervalt met het herstellen van een technisch inferieure houten daklijst.

(…)3) Bestrating van de opritlaan:Jij was het er mee eens dat de kwaliteit van de oprit bestrating niet goed is en dat dit soort verzakkingen niet binnen zo een korte tijd mogen gebeuren. Jij hebt de betreffende stratenmaker aangesproken en deze heeft toegegeven dat de oprit niet goed is aangelegd en dat deze verzakkingen niet hadden mogen plaatsvinden. De betreffende stratenmaker zal herstelwerkzaamheden gaan uitvoeren zodat deze technisch wel op orde is. Wij worden benaderd door deze stratenmaker voor een afspraak.(…)

2.9

Eveneens op 17 juli 2017 hebben [geïntimeerden] in een e-mail aan de makelaar van [appellant] het volgende geschreven:

(…)Wij hebben ook twijfels over de aansluiting van de afzuigkap in de keuken. Recent merkten wij dat er kookluchten de badkamer van de 1e verdieping binnenkomen; via het ventilatierooster.(…)Mocht deze aansluiting van deze luchtafvoer niet correct zijn volgens de in Nederland geldende normen; dan moet deze hersteld worden door een in NL erkend installatiebureau.

(…)

2.1

Op 19 juli 2017 hebben [geïntimeerden] per e-mail aan de makelaar van [appellant] het volgende bericht gestuurd:

(…)

1. Houten daklijst. Deze inferieure houtje-touwtje oplossing (...) heb ik laten herstellen en er een zinken daklijst op laten zetten zoals gebruikelijk met een dergelijke daklijst. Hiervoor heb ik kosten gemaakt (€ 631,11 excl BTW / € 763,64 incl BTW), deze wil ik terugvorderen bij [appellant] .

Daarnaast blijven de garantiebepalingen en aansprakelijkheden voor het gehele dak bestaan.

Graag feedback mbt deze claim

(…)

3. Opritlaan

[appellant] heeft mij toegezegd dat de oprit hersteld zal gaan worden en de stratenmaker zou contact met mij opnemen. Tot op heden nog niet eens het telefoontje ontvangen…Graag feedback mbt afronden van deze klus.

4. Lekkage in woonkamer

Vanochtend is er een aannemer ( [X] )[hof: [X] ]
langs gekomen om te kijken wat er aan de hand is. Op basis van wat hij zo aan de buitenkant kon zien ligt het waarschijnlijk aan de waterafvoer in die hoek. Afhankelijk van de afvoerconstructie zullen de benodigde herstelwerkzaamheden uitgevoerd gaan worden. Hij zal hiervoor contact moeten hebben met de partij die deze uitbouw en/of dakbedekking aangelegd heeft. Kan jij [X] hiermee verder helpen? [X] heeft nog niet aangegeven wanneer de herstelwerkzaamheden gaan plaatsvinden.Graag feedback mbt afronden van deze klus. URGENTIE WANT HET LEKT IN ONZE WOONKAMER.

(…)

2.11

Op 21 juli 2017 heeft de makelaar van [appellant] in een e-mail aan [geïntimeerden] het volgende geantwoord:

(…)1 Houten daklijstHet is geen verplichting om de lijst met zink te bekleden.

[appellant] komt derhalve niet met een vergoeding.

(…)

3 OpritDe stratenmaker komt ook woensdag.

4 Lekkage[X] zal dit zo snel mogelijk verhelpen. Het streven is ook a.s. woensdag.(…)’

2.12

Op verzoek van [geïntimeerden] heeft [D] Bouwkundige Keuringen (hierna: [D] ) advies uitgebracht met betrekking tot de daklijst. [D] heeft in een e-mail van 22 juli 2017 het volgende geschreven:

De makelaar is, gezien zijn opmerking, duidelijk niet op de hoogte van de eisen die aan de uitvoering van (nederlands) timmerwerk worden gesteld.

Ik schrik van de foto’s. Het getuigt van ondeugdelijke uitvoering, eigenlijk schandalig…

De wijze waarop de detaillering was uitgevoerd is overigens in geen enkel bouwkundeboek terug te vinden. Dat zegt genoeg, lijkt me.(…)

2.13

In een e-mail van 26 juli 2017 hebben [geïntimeerden] aan de makelaar van [appellant] het volgende geschreven:

(…) Hierbij een terugkoppeling van de gang van zaken:

Ik had voor vandaag een afspraak gemaakt met de stratenmaker Jovarra om 9.30u. Enfin, geen stratenmaker & telefonisch niet bereikbaar. Krijg net een appje of hij vanmiddag 5u langs kan komen….Als deze man om 5u aan komt zetten, dan gaat er vandaag niet veel meer gebeuren. Daar ben ik dus de hele dag voor thuis gebleven!

[X] van Installatiebureau [X] telefonisch gesproken:

(…)

• Lekkage: Omdat wij met de afgelopen dagen geen lekkage hebben gehad en het wel geregend heeft, is [X] van mening dat de eventuele blokkade in onze afvoer weggespoeld is. Ik kan niet meegaan in deze hypothese; ik geloof niet dat alleen een beetje regenwater een blokkade kan wegspoelen; daar heb je meer druk voor nodig door bijvoorbeeld echt door te spuiten met een hogedruk spuit. Hierin verschillen wij van mening. Hij zal in ieder geval de dakafvoer verder afkitten zodat de kans kleiner is dat het daar gaat lekken.

• Afzuiging keuken: Hij heeft tussen ons gesprek door gesproken met de partij die de zogenaamde afzuiging aangelegd heeft. Die beweren een platte luchtbuis te hebben aangelegd, naar buiten toe. Deze hebben wij nog niet kunnen ontdekken, ook niet de doorgang naar buiten toe. Het lijkt er op dat de afgezogen lucht de spouwmuur ingeblazen wordt, dit hoor, ruik en voel je bij de badkamer ventilatiedoorgang. [X] zal er naar kijken de volgende keer dat hij hier is.

• [X] komt ‘ergens begin volgende week’ lang om deze zaken aan te pakken. Wederom een vage afspraak, geen vaste datum/tijd.’

2.14

In de late avond van diezelfde dag hebben [geïntimeerden] nader aan de makelaar van [appellant] geschreven:

Vanmiddag is [A] de stratenmaker van Jovara langs gekomen om een oordeel te vellen over de huidige situatie. De uitslag is behoorlijk bedroevend. Zowel de oprit als het terras om het huis zijn totaal verkeerd aangelegd en het is daardoor ook helemaal niet verrassend dat de boel aan het verzakken is. (…) Het alleen plaatsen van een stenen rand zal niets uithalen (…).

Om maar een aantal gebreken te noemen: (met foto’s in bijlagen)

* Geen goede ondergrond:

- Er behoort een bepaalde ‘puin onderlaag’ aanwezig te zijn (fundatie); deze is er in zijn geheel niet.

(…)

* Er zijn geen stenen randen om de boel strak bij elkaar te houden. (…)

(…)

* Geen afschot (…). Of een afschot de verkeerde richting op.

(…)

Gezien de ernst van de situatie heb ik [A] gevraagd zijn bevindingen op papier te zetten (…). Hier reageerde hij zeer terughoudend op, omdat hij daarmee een van zijn belangrijkste opdrachtgevers in een slecht daglicht zou kunnen gaan zetten.

(…)

Refererend naar artikel 7.4 van het koopcontract over de garantstelling van terras en oprit; graag jouw feedback hoe deze situatie opgelost gaat worden.

2.15

In opdracht van [geïntimeerden] heeft Service Dienst [Y] (hierna: [Y] ) onderzoek gedaan naar de afzuiginstallatie in de keuken. In een e-mail van 1 augustus 2017 heeft [Y] aan [geïntimeerden] het volgende geschreven:

(…)Ik ben vanochtend bij u geweest voor uw afzuigkap, het volgende is niet in orde:

De afvoer van de kap dient 150 mm2 te zijn. De aansluiting is verkleind van 150 naar 120 en daarna nog eens naar 100 mm en zou dan met een dicht geknepen koppelstuk in de aansluiting in het plafond moeten gaan. Deze was al uit elkaar gevallen. Door een mogelijk ook te lange afvoer (100mm in plafond) en voorgenoemde is de motor zo zwaar belast dat deze volledig uit balans is geraakt en de vin los op de as is gaan zitten en hevig gaat trillen. Verder zaten er op de motor ook koolstoffilters gemonteerd!! deze mogen alleen gebruikt worden voor een recirculatiekap (zonder afvoer naar buiten).Kortom de afzuigkap is niet volgens de voorschriften aangesloten/geïnstalleerd en de gemaakte kosten vallen dan ook niet onder de garantie.

Voor het vervangen van de motor moet u rekenen op een 165 / 175 euro (motor + arbeid + btw). De kap is dan alleen als recirculeerkap te gebruiken, met de huidige aansluiting zal de motor veel lawaai blijven maken en uiteindelijk weer stuk gaan.

(…)

2.16

Op 2 augustus 2017 heeft de makelaar van [appellant] laten weten dat “wij absoluut van mening zijn dat dit zo snel mogelijk op een deugdelijke wijze aangepakt moet worden” en heeft voorgesteld [X] deze werkzaamheden te laten uitvoeren.

2.17

In een reactie van 2 augustus 2017 hebben [geïntimeerden] bericht zich niet te kunnen vinden in het voorstel om de werkzaamheden door [X] te laten uitvoeren. In hun e-mail schrijven [geïntimeerden] onder meer:

(…)1) [X] is het bedrijf dat de zogenaamde technische inspectie heeft uitgevoerd bij de oplevering van de woning. Intussen is wel duidelijk dat deze inspectie helemaal niet goed was uitgevoerd en het rapport feitelijke onjuistheden bevat.

(…)2) We hebben al een afspraak staan met [X] , maar hij komt zijn afspraken niet na. Na al meerdere keren van uitstel zou [X] ‘ergens begin deze week’ langskomen. Niet op komen dagen zonder enige notificatie. Als ik hem daar op wijs dan komt hij ‘misschien’ woensdagmiddag langs. (…)

Graag zien wij een andere gerenommeerde installateur deze gebreken aanpakken. Een bedrijf met vakmensen die echt verstand hebben van dit soort zaken en die het fatsoen hebben hun afspraken na te komen. Hebben jullie een suggestie? Anders zoeken wij wel een gerenommeerd bedrijf. (…)’

2.18

De makelaar van [appellant] heeft diezelfde dag geantwoord dat [appellant] de regie over de reparatie wil houden en wil dat [X] het werk uitvoert.

2.19

Bij brief van 21 augustus 2017 is [appellant] in gebreke gesteld met betrekking tot (onder meer) de volgende gestelde gebreken: ontbreken zinken daklijst, bestrating oprit en voor- en achtertuin, lekkage in de woonkamer, doorzakken van de vloer op de bovenste verdieping en de afzuigkap. [appellant] is gesommeerd deze gebreken te herstellen binnen een termijn van zes weken alsmede de kosten voor het vervangen van de daklijst te vergoeden. Tevens is verzocht om een schriftelijk uitgewerkt plan van aanpak.

2.2

Op 30 oktober 2017 heeft de advocaat van [appellant] geschreven dat [appellant] zich niet aansprakelijk acht voor de gestelde gebreken, maar dat hij desalniettemin bereid is de gestelde verzakkingen in de bestrating te bekijken en waar nodig – niet te bepalen door [geïntimeerden] – opnieuw te laten leggen en in verband met de lekkage in de woonkamer zo nodig nog zal laten afkitten en ten slotte naar de afzuigkap zal kijken en dit probleem eventueel met een regulerende unit zal laten oplossen. Voor wat betreft het ontbreken van de zinken daklijst, het afschot van de bestrating en de vloer van de bovenste verdieping is namens [appellant] geschreven dat dat geen gebreken zijn en dat de vloer deugdelijk is en conform Bouwbesluit.

2.21

In opdracht van [geïntimeerden] heeft TOP Expertise B.V. (hierna: Top) op 15 november 2017 onderzoek gedaan naar de oorzaak en omvang van de diverse geschilpunten tussen partijen met betrekking tot de uitgevoerde verbouwingswerkzaamheden. Bij dit onderzoek was [B] (hierna: [B] ) als vertegenwoordiger van [appellant] aanwezig.

2.22

Bij e-mail van 16 november 2017 heeft de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerden] aan [B] en [appellant] onder meer het volgende geschreven:

Namens cliënt dank ik u voor het prettig overleg dat hij woensdagmorgen met de heer [B] had.

Het doet cliënt deugd dat hij heeft uitgesproken dat het oplossen van de gebreken nu eindelijk ter hand wordt genomen en dat hij verwacht dit voor het einde van het jaar te kunnen afronden.

Zoals afgesproken met de heer [B] ziet cliënt het – geschreven – plan van aanpak binnen een week tegemoet. (…)

[B] reageerde diezelfde dag als volgt:

Een week is te kort, zal aan onze advocaat vragen wat redelijk is daar wij ontzettend druk zijn en onderbemand zijn.

[geïntimeerden] hebben evenmin na genoemde week een plan van aanpak ontvangen.

2.23

In het expertiserapport van Top van 28 december 2017 is, voor zover hier van belang, het volgende te lezen:

(…)

Punt 08. Verzakking van bestrating / opritWij hebben waargenomen dat de oprit rechts van de woning in meer dan wel mindere mate is verzakt. Er is spoorvorming opgetreden daar waar de auto de oprit belast.

De heer [B] draagt aan om ter versteviging van de oprit en het terras de tegels en het zandbed weg te halen, waarna verstevigingsmatten worden aangebracht waarna die worden opgevuld met zand en de bestrating weer kan worden teruggeplaatst. Ondanks dat het voorgaande kan volstaan is dit wel afhankelijk van de draagkracht van de ondergrond. Wij hebben zelf de betreffende matten niet waargenomen.

Doorgaans is de opbouw van een oprit die belast wordt met een voertuig voorzien van een fundatie/onderlaag van circa 15 cm steenpuin, wegendoek, zandlaag, bestrating. De lagen dienen te worden aangetrild om een stabiele ondergrond te krijgen.

(…)Punt 09. Lekkage uitbouwIn de woonkeuken (…) ter plaatse van de achtergevel hebben wij vochtplekken boven de nieuw aangebrachte dubbele deuren, aan de wand en het plafond, aangetroffen. Tevens bevindt zich aan de linkerzijde een vochtplek in het plafond. De vochtplekken manifesteren zich ter hoogte van de nieuwe uitbouw (…).(…)Ten tijde van onze inspectie hebben wij vastgesteld dat het dak vermoedelijk niet goed op afschot ligt, daar over het gehele dak een even hoge laag water blijft staan. Het water kan de twee hemelwaterafvoeren niet aanspreken (…).

(…)Gezien de vochtplekken aan het plafond in de uitbouw komt het water – zo goed als zeker – in ieder geval op twee punten binnen, enerzijds ter hoogte van de dak aansluiting links en anderzijds over de gehele breedte van de dakrand aan de achterzijde. (…)

Ons advies is om het dak op afschot te maken en te controleren of de aansluiting bovendorpel gevelwerk juist is geconstrueerd. Het herstel van de vochtplekken dient te geschieden door deze te isoleren, waarna stuc- en sauswerk opnieuw moet worden aangebracht.

Punt 10. Afzuiging keuken functioneert niet

De afzuiginstallatie van de keuken is op dit moment niet aangesloten op het (vermoedelijk) gemetselde kanaal richting het dak. Ter hoogte van het dak hebben wij geen rookgasafvoerpijpen waargenomen en thans is onduidelijk waar de rookgassen exact blijven. [geïntimeerde sub 1] deelde ons mee in de doucheruimte kookluchten te kunnen waarnemen, hetgeen verklaarbaar is doordat hier ook de natuurlijke ventilatie is aangebracht. Wij adviseren om het kanaal te inspecteren en ervoor zorg te dragen dat het kanaal uitmondt ter hoogte van het dak dan wel via een geveldoorvoer.

(…)Punt 13. Vering vloer / instabiliteitDe vloer van de tweede verdieping is onderdeel van de gerealiseerde dakopbouw. Uit de omgevingsvergunningsaanvraag blijkt ons dat een nieuwe vloer diende te worden aangebracht. Uit de verklaring van de heer [B] maken wij op dat de oude vloerbalken zijn hergebruikt dan wel zijn blijven liggen, waarop de nieuwe dakopbouw is gerealiseerd. Thans is onduidelijk, gezien de op dit moment aanwezige afwerking, of de dakopbouw gerealiseerd is zoals is getekend en berekend door de constructeur.

Wij hebben waargenomen dat bij het springen op de vloer een ‘behoorlijke’ speling/vering aanwezig is, die [geïntimeerde sub 1] terecht zorgen baart. Nader onderzoek naar de vloerconstructie dient hier opheldering over te geven. Wij adviseren om de constructeur de sterkte van de vloer te laten beoordelen en na te laten gaan of een en ander wel zo is gebouwd als op de tekening staat omschreven.

Punt 14: slechte staat schilderwerk houten delen zijgevel en dakkapellenWij hebben waargenomen dat het schilderwerk aan de houten delen nu al afbladdert (…). Wij adviseren om deze gevel opnieuw te schuren en te schilderen. Thans is onduidelijk of er voldoende ventilatie achter de delen van de zijgevel plaatsvindt. Het houtwerk van de dakkapellen dient te worden vervangen door hardhouten delen (…).(…)

Kostenraming: (…)

Punt 08. Verzakking van bestrating/opritArbeid, 80 uur x € 40,00 € 3.200,00

Materiaal, zand, puin, matten € 1.000,00

Punt 09. Lekkage uitbouw

Arbeid, dak vervangen

/afschot 80 uur x € 45,00 € 3.600,00

Materiaal, dakbedekking, hout € 1.200,00

Arbeid, herstel stuc en schilderwerk 40 x €45 € 1.800,00

Punt 10. Afzuiging keuken functioneert niet

Aanbrengen rookgasafvoer th dak

en controle kanaal € 750,00

(…)

Punt 13. Vering vloerInschakelen constructeur ter beoordeling

huidige constructie € 750,00

Wij gaan er op dit moment vanuit dat de

constructie niet voldoet aan de constructie

tekeningen om welke reden de navolgende

werkzaamheden moeten worden uitgevoerd.

Parket verwijderen en bestaande vloer

verstevigen, 160 uur x € 45 € 7.200,00

Afwerken/sausen wanden, parket

Aanbrengen na verstevigen vloer € 4.000,00

(Wij gaan ervan uit dat parket wordt hergebruikt)

Punt 14: slechte staat schilderwerk houten delen/ dakkapellen

Arbeid, 24 uur x € 40 € 960,00

Steiger € 300,00

Materiaal, verf € 300,00

Genoemde bedragen zijn exclusief btw.

(…)Gedurende de herstelwerkzaamheden van de vloerconstructie is het voor familie [geïntimeerden] niet mogelijk om in de woning te verblijven. De herstelperiode bedraagt circa 2 weken. De kosten tijdelijk verblijf elders hebben wij begroot op een bedrag van

€ 900,00 exclusief btw.(…)

2.24

Bij factuur van 9 januari 2018 heeft Top een bedrag van € 1.433,85 inclusief btw in rekening gebracht voor de door haar verrichte werkzaamheden.

2.25

Bij brief van 8 februari 2018 van de advocaat van [geïntimeerden] is [appellant] nogmaals gesommeerd de gebreken te herstellen, de kosten voor herstel/vervanging van de daklijst te betalen en een plan van aanpak op te stellen. Tevens is in de brief aangekondigd dat indien dit niet tijdig of volledig zou gebeuren, de vordering tot nakoming wordt omgezet in een vordering tot vervangende schadevergoeding. [appellant] heeft niet aan de sommatie voldaan.

2.26

[geïntimeerden] hebben de lekkage bij de uitbouw laten herstellen door [Z] Bouw & Installatiebedrijf (hierna: [Z] ). Voor deze werkzaamheden heeft [Z] aan [geïntimeerden] een factuur gestuurd voor een bedrag van € 4.072,00 inclusief btw. In een brief van 11 oktober 2018 heeft [Z] de oorzaken voor de lekkage uiteengezet. In de brief staat het volgende;

Oorzaken lekkage:

Diverse naden van de dakbedekking waren niet goed gebrand (niet waterdicht dus).

Bij twee uitwateringen waren leksporen doordat de uitwateringen niet goed waren ingebrand.

De hoekaansluiting bij de buren was niet met lood afgewerkt.

De onderlaag van de dakbedekking was niet mechanisch bevestigd maar gespijkerd.

(…)

2.27

Bij brief van 18 oktober 2018 heeft de gemeente [plaats ] [geïntimeerden] aangeschreven en medegedeeld dat de topgevel van de woning en de constructie van de zoldervloer niet conform de omgevingsvergunning zijn gebouwd. De gemeente heeft geconstateerd dat bij de topgevel niet het voorgeschreven dakoverstek is toegepast, niet de juiste goot is aangebracht en dat legalisering van de gerealiseerde topgevel niet mogelijk is. Daarnaast heeft de gemeente geconcludeerd dat de bestaande constructie van de zoldervloer voor de dakopbouw niet voldoende sterk is om te dienen als drager van de bovengelegen verblijfsruimte en in strijd is met het Bouwbesluit. De gemeente heeft aangekondigd tot handhaving over te gaan indien [geïntimeerden] niet vóór 1 februari 2019 de topgevel van de dakopbouw en de zoldervloer hebben aangepast.

2.28

Nadat [appellant] door [geïntimeerden] bij schrijven van 23 oktober 2018 op de hoogte is gesteld van de inhoud van voornoemde brief van de gemeente en hem een termijn van twee weken is gegeven om de gebreken te inspecteren en een termijn van twee maanden om deze te verhelpen, heeft de advocaat van [appellant] laten weten dat zij in overleg zijn met de gemeente. Daaraan heeft de advocaat van [appellant] toegevoegd dat daaruit niet kan worden afgeleid dat aansprakelijkheid wordt aanvaard.

2.29

In een offerte van [C] Aannemersbedrijf B.V. (hierna: [C] ) van 14 november 2018 aan [geïntimeerden] heeft [C] gespecificeerd aangeboden de herstelwerkzaamheden voor de zoldervloer uit te voeren voor een bedrag van

€ 37.999,53 inclusief btw.

3.Beoordeling

3.1

[geïntimeerden] hebben – na wijzigingen van eis – gevorderd [appellant] uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen tot betaling van, kort gezegd:

I. een bedrag van € 57.509,13 ter zake van vervangende schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente;

II. een bedrag van € 900,- ter zake van aanvullende schadevergoeding;

III. een bedrag van € 1.433,85 ter zake van vermogensschade als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 aanhef jo. sub b BW;

IV. een bedrag van € 1.087,47 ter zake van de buitengerechtelijke kosten;

V. de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente;

en voorts:

VI. voor recht te verklaren dat [appellant] aansprakelijk is voor de schade die [geïntimeerden] hebben geleden en zullen lijden doordat de dakoverstek van de woning niet in lijn is met de daarvoor afgegeven omgevingsvergunning, welke schade bestaat uit de herstelkosten die door [geïntimeerden] gemaakt moeten worden om de dakoverstek zo aan te passen dat deze wel in lijn is met bedoelde omgevingsvergunning;

VII. [appellant] te veroordelen tot vergoeding aan [geïntimeerden] van de onder VI genoemde schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2

[geïntimeerden] hebben aan hun vorderingen het volgende ten grondslag gelegd. De door hen van [appellant] gekochte woning vertoont diverse gebreken, die onder de door [appellant] verstrekte garantie vallen. Bovendien bezit de woning als gevolg van die gebreken niet de eigenschappen die [geïntimeerden] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. [appellant] is meermalen in de gelegenheid gesteld om de gebreken te herstellen, maar hij is daartoe niet over gegaan. [appellant] is in verzuim komen te verkeren en [geïntimeerden] hebben de verbintenis tot nakoming omgezet in een verbintenis tot schadevergoeding. Daarnaast is gebleken dat de dakopbouw niet overeenkomstig de verleende omgevingsvergunning is gebouwd. [appellant] heeft verweer gevoerd.

3.3

Bij het bestreden vonnis van 27 februari 2019 heeft de rechtbank de hiervoor in rov. 3.1 onder II tot en met VII genoemde vorderingen toegewezen en vordering I tot een bedrag van € 51.145,17 toegewezen. Bij het bestreden aanvullende vonnis van 27 maart 2019 heeft de rechtbank, voor zover in hoger beroep van belang, de over een aantal toegewezen bedragen verschuldigde btw alsnog toegewezen en in verband daarmee het van vordering I toegewezen bedrag gewijzigd in € 52.890,27. De rechtbank overwoog, samengevat, het volgende. [geïntimeerden] hebben de door hen gestelde gebreken onderbouwd met e-mails van [D] Bouwkundige Keuringen van 22 juli 2017 en van Service Dienst [Y] van 1 augustus 2017, het rapport van Top Expertise B.V. van 28 december 2017, de bevindingen van [Z] Bouw & Installatiebedrijf van 11 oktober 2011, de brief van de gemeente [plaats ] van 18 oktober 2018 en de offerte van [C] Aannemersbedrijf B.V. van 14 november 2018 (rov. 4.3). [appellant] heeft die gebreken onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat die gebreken vaststaan (rov. 4.4). Wat betreft het ontbreken van de zinken daklijst, de bestrating van de oprit en de voor- en achtertuin, de lekkage in de woonkamer, het doorzakken van de vloer op de bovenste verdieping en de afzuiginstallatie is [appellant] bij brief van 21 augustus 2017 gesommeerd deze gebreken binnen zes weken te herstellen. [appellant] heeft niet aan die sommatie voldaan en is in verzuim geraakt. Wat betreft de topgevel is [appellant] bij brief van 23 oktober 2018 in gebreke gesteld en is hem een termijn van twee maanden gesteld om dit gebrek te verhelpen. Nu [appellant] daaraan geen gevolg heeft gegeven is hij ook voor dit gebrek in verzuim geraakt (rov. 4.5). [appellant] heeft onvoldoende gesteld om schuldeisersverzuim aan te nemen en de rechtbank verwerpt dan ook dit verweer (rov. 4.6). [geïntimeerden] hebben de gestelde schadeposten voldoende onderbouwd en [appellant] heeft deze onvoldoende gemotiveerd betwist (rov. 4.8 tot en met 4.12). De kosten van het opstellen van het rapport van Top komen voor vergoeding in aanmerking aangezien voldoende vaststaat dat [geïntimeerden] deze kosten hebben moeten maken ter vaststelling van de door [appellant] veroorzaakte schade (rov. 4.14).

3.4

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zeven grieven op. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.5

Samengevat heeft [appellant] het volgende betoogd. De rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat er wat betreft de bestrating van de oprit en de voor- en achtertuin, de lekkage in de woonkamer/uitbouw, de afzuiginstallatie in de keuken, het schilderwerk van de dakkapellen, de daklijst, de zoldervloer en de topgevel sprake is van gebreken. Volgens [appellant] is dat niet het geval, voldoet de woning als woonhuis, vallen de gestelde gebreken niet onder de verstrekte garantie en voor zover dat wel zo zou zijn, is de verantwoordelijkheid daarvoor afgekocht door de verstrekte korting op de koopsom. [appellant] heeft niet kunnen beoordelen of de gestelde gebreken er daadwerkelijk zijn. Een onafhankelijke deskundige dient dat te beoordelen en een oordeel te geven over de kosten van herstel. Verder is van belang dat [appellant] nooit in verzuim is komen te verkeren. Het zijn juist [geïntimeerden] die in schuldeisersverzuim verkeren, aangezien diverse door [appellant] ingeschakelde personen de toegang tot het huis is ontzegd, zodat zij geen herstelwerkzaamheden konden uitvoeren. In dat verband heeft [appellant] gewezen op mededelingen van [X] , [E] en [B] en bewijs aangeboden. Voor wat betreft de verdiepingsvloer en de dakoverstek was [appellant] nog in overleg met de gemeente, maar ook dat hebben [geïntimeerden] niet willen afwachten. Subsidiair heeft [appellant] de begrote kosten van herstel betwist. Tegenover de door [geïntimeerden] overgelegde offerte van [C] heeft [appellant] twee offertes van andere aannemers over gelegd, die volgens [appellant] bereid zijn de werkzaamheden voor ongeveer een zesde van het door [C] geoffreerde bedrag uit te voeren. Verder is het volgens [appellant] niet nodig dat [geïntimeerden] gedurende de uitvoering van de werkzaamheden aan de topgevel en de vloer van de tweede verdieping elders verblijven. Het in verband daarmee gevorderde bedrag van

€ 900,- is ten onrechte toegewezen. Aangezien de bestreden vonnissen moeten worden vernietigd zijn ook de kosten van de rapportage door Top en de buitengerechtelijke kosten ten onrechte toegewezen, aldus [appellant] .

3.6

[appellant] heeft niets concreets aangevoerd tegen de bevindingen van [D] , [Y] , Top en [Z] . Hij heeft op geen enkele manier duidelijk gemaakt dat en op grond waarvan de bevindingen van genoemde aannemers en deskundigen onjuist zouden zijn. Daarbij komt dat bij het onderzoek door Top, waarbij vrijwel alle door [geïntimeerden] gestelde gebreken zijn onderzocht, namens [appellant] [B] aanwezig is geweest. [B] heeft op de zitting bij de rechtbank verklaard dat de kwaliteit van de bouw niet conform was. [appellant] heeft op die zitting erkend dat de topgevel niet conform de omgevingsvergunning is gebouwd. Het hof is met de rechtbank van oordeel dat [appellant] de door [geïntimeerden] gestelde gebreken, alsmede het feit dat die gebreken tekortkomingen van [appellant] opleveren, onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. [appellant] heeft aldus niet voldaan aan zijn stelplicht. Bewijslevering is dan ook niet aan de orde; evenmin een nader deskundigenbericht.

3.7

[appellant] heeft evenmin gemotiveerd aangevoerd op grond waarvan de gebreken geen tekortkoming zouden opleveren. Tussen partijen is niet in geschil dat de in de koopovereenkomst opgenomen garantie ziet op de aan de woning door [appellant] verrichte verbouwingswerkzaamheden en bestrating van oprit en betegeling in voor- en achtertuin. De gebreken die zijn komen vast te staan houden met die verbouwing en met de bestrating verband. [appellant] heeft tijdens de zitting in eerste aanleg erkend dat de garantie onder meer betrekking heeft op de dakopbouw, de uitbouw, de keuken, de oprit en de bestrating in de tuin. Voor het overige heeft hij onvoldoende gemotiveerd betwist dat alle in deze procedure aan de orde zijnde gebreken onder de garantie vallen. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft de advocaat van [appellant] bevestigd dat de in deze procedure aan de orde zijnde gebreken andere gebreken zijn dan die in verband waarmee de koopsom met

€ 20.000,- is verminderd.

3.8

Het hof volgt [appellant] evenmin in zijn stelling dat hij geen gelegenheid heeft gekregen om de gebreken te herstellen en dat [geïntimeerden] in schuldeisersverzuim verkeren. Het dossier bevat diverse verzoeken van [geïntimeerden] aan [appellant] om de gebreken te herstellen, zonder dat daarop een adequate reactie van [appellant] volgde. Integendeel, [appellant] verwees naar zijn makelaar (rov. 2.7), liet weten dat hij niet gehouden was een zinken daklijst te plaatsen of de kosten daarvan te vergoeden (rov. 2.11), betwistte iedere aansprakelijkheid (rov. 2.20), was slechts bereid tot het bekijken van enkele gebreken en het eventueel, ter beoordeling van hem, uitvoeren van enkele kleine werkzaamheden (rov. 2.20), kwam ook na het onderzoek door Top in november 2017 niet met een plan van aanpak en beperkte zich voor wat betreft het probleem dat de dakopbouw/topgevel/vloer bovenste verdieping niet conform omgevingsvergunning was uitgevoerd tot de mededeling dat hij met de gemeente zou overleggen en dat daaruit niet kan worden afgeleid dat aansprakelijkheid wordt aanvaard (rov. 2.28). In de sommatiebrieven van 21 augustus 2017 (rov. 2.19) en 23 oktober 2018 (2.28) hebben [geïntimeerden] [appellant] opnieuw verzocht de in die brieven genoemde gebreken te herstellen en is aan [appellant] een redelijke termijn gesteld. [appellant] heeft niet aan die sommaties voldaan, noch om een ruimere termijn verzocht. Verder heeft [appellant] niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist dat het inspectierapport dat [X] voorafgaande aan de levering van de woning heeft opgemaakt onjuistheden bevat en dat [X] verschillende afspraken met [geïntimeerden] niet is nagekomen. Dat [geïntimeerden] onder die omstandigheden de voorkeur hebben gegeven aan een andere aannemer dan [X] om herstelwerkzaamheden uit te voeren (rov. 2.17) is onder de geschetste omstandigheden voorstelbaar en is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet als schuldeisersverzuim te kwalificeren. Voorts is de door [appellant] in hoger beroep overgelegde brief van [X] van 5 juli 2019 te vaag voor een concrete aanwijzing dat [geïntimeerden] hem de toegang tot de woning zouden hebben ontzegd, nog daargelaten dat zulks niet zonder meer het door [appellant] gestelde schuldeisersverzuim zou hebben opgeleverd. [X] heeft verwezen naar een ‘app met de datum 29 augustus 2017’ maar heeft dat bericht niet toegevoegd. [appellant] heeft dit gestelde bericht evenmin overgelegd, hetgeen wel op zijn weg lag, gelet op de betwisting door [geïntimeerden] dat zij herstelwerkzaamheden zouden hebben belet en/of door [appellant] gestuurde mensen de toegang zouden hebben ontzegd. Wat de stratenmaker Jovara betreft valt op dat [appellant] niet heeft betwist dat de bestrating ook volgens Jovara slecht was uitgevoerd en dat deze de afspraak om op 26 juli 2017 om 9.30 te komen niet is nagekomen en in plaats daarvan einde middag bij de woning van [geïntimeerden] is verschenen (rov. 2.17). De enkele (door [appellant] in hoger beroep overgelegde) mededeling van Jovara in een offerte van 10 mei 2018, dat hij van [geïntimeerden] niet mocht beginnen met herstelwerkzaamheden is eveneens weinig concreet. Iedere aanduiding wanneer dat zou zijn geweest en onder welke omstandigheden ontbreekt. Ten slotte is in de mededeling van [B] tijdens de zitting bij de rechtbank (‘we zijn meerdere keren langs gegaan om dingen te herstellen maar als er dan een cordon mensen klaar staat dan schrikt dat af’) geen aanwijzing te lezen voor de juistheid van de gestelde, maar door [geïntimeerden] betwiste, weigering door [geïntimeerden] om [appellant] de gelegenheid te geven gebreken te herstellen. Ook op dit punt blijft [appellant] steken in te vage stellingen, zodat aan bewijslevering niet kan worden toegekomen.

3.9

[appellant] heeft ook de omvang van de herstelkosten betwist. Die kosten blijken volgens [geïntimeerden] uit de factuur van [Z] , de rapportage van Top en de offerte van [C] . [appellant] heeft niet betwist dat [Z] voor de door haar in verband met de lekkage in de woonkamer uitgevoerde herstelwerkzaamheden een bedrag van € 4.072,- aan [geïntimeerden] in rekening heeft gebracht en dat dat exclusief herstel van het stuc- en schilderwerk is. Evenmin heeft [appellant] gesteld dat en op grond waarvan het door [Z] in rekening gebrachte bedrag onjuist zou zijn. Ook voor wat betreft de door Top begrote bedragen heeft [appellant] niet gesteld welke begrote bedragen op welke grond niet juist zouden zijn. De rapportage van Top is helder en tijdens diens onderzoek was [B] namens [appellant] aanwezig. De betwisting van de door Top begrote bedragen is dan ook onvoldoende gemotiveerd. Dat geldt ook voor wat betreft de betwisting van de juistheid van het door [C] geoffreerde bedrag. Vaststaat dat die offerte tot stand is gekomen na inspectie van de woning door dit bedrijf, terwijl dat niet het geval is bij de door [appellant] overgelegde offertes. Verder hebben [geïntimeerden] erop gewezen dat Top ten onrechte ervan uit blijkt te zijn gegaan dat bij de vervanging van de zoldervloer gebruik zou kunnen worden gemaakt van balken van eenzelfde dikte als de balken die daar nu voor gebruikt zijn, dat dikkere balken gebruikt moeten worden waardoor de hele vloer hoger komt te liggen zodat aanzienlijk meer aanpassingen moeten worden gedaan dan door Top was voorzien en dat Top ten onrechte geen kosten heeft begroot voor het sloop- en afvoerwerk en het herstellen van de parketvloer. [appellant] heeft dit niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Dat geldt ook voor wat betreft de stelling van [geïntimeerden] dat in de door [appellant] overgelegde offertes ten onrechte geen rekening is gehouden met de omstandigheid dat het leidingwerk moet worden verlegd doordat de vloer wordt opgehoogd. [appellant] heeft simpelweg volstaan met de stelling dat de twee door hem benaderde aannemers het door [C] geoffreerde werk voor veel lagere bedragen kunnen uitvoeren, maar hij is niet, althans onvoldoende concreet ingegaan op de hiervoor aangehaalde toelichting door [geïntimeerden] noch heeft hij specifiek betoogd dat en welke door [C] geoffreerde bedragen op welke gronden onjuist zijn. Bij deze stand van zaken wordt niet toegekomen aan het verzoek van [appellant] om (nog) een deskundige de herstelkosten te laten begroten.

3.1

Uit het voorgaande volgt dat de grieven 1 tot en met 6 geen succes hebben. Daarmee faalt ook grief 7, waarmee [appellant] op komt tegen de toewijzing van de kosten van de rapportage van Top en de buitengerechtelijke kosten op de enkele grond dat de bestreden vonnissen volgens hem vernietigd moeten worden.

3.11

De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 741,- aan verschotten en € 3.918,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, D. Kingma en M.A. Wabeke en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 september 2020.

Aansprakelijkheid verkoper bij gebreken aan onroerend goed na verkoop

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

1.Het geding in hoger beroep

2.Feiten

3.Beoordeling

4.Beslissing